Toivo pääsi nyt vapauttamaan pääomia uusiin kohteisiin. Reilu 20 miljoonaa ja ilman merkittävää tulosvaikutusta.
Tätä ei ollut tiedotteessa, mutta jos laskee määrät, huomioi kohteet ja valmistumisajat, niin nämä ne luultavasti ovat:
| kohde |
paikkakunta |
valmistuminen |
asunnot |
Rupatus & Rattaansiipi |
Espoo |
2022 |
55 |
| Smaragdi |
Espoo |
2020 |
9 |
| Block |
Espoo |
2021 |
16 |
| Heinäketo |
Turku |
2022 |
18 |
| Marjamäki |
Turku |
2021 |
19 |
|
|
|
117 |
edit: vaihdettu Utu → Smaragdi, sama määrä asuntoja, tuo Smaragdi on Toivon sivuilla ilmoitettu valmistuneeksi 30.10.2020 joten arvelin sen sijaan Utun olleen kaupan kohteena.
Kuuskosken kohdelistauksessa on nuo kuusi kohdetta (5 lokaatiota) listattuna.
9 tykkäystä
Hieman herättää kysymyksiä tuo ostaja yritys, mutta ei kai sillä niin väliä. Melko uudehko yritys, joka kuuluu melko uudehkoon konserniin.
2 tykkäystä
Joku ahkera voisi kaivaa ja murskata lukuja. Listautumisesitteessä (pdf-linkki alla) on ainakin osan kohteiden arviokirjat. Kiinnostava tieto lienee saatiinko kohteet myytyä arviokirjojen mukaisin markkina-arvoin. Voinee joka tapauksessa olla, että jotain tukkualennusta on ostaja saanut. En itse tarkemmin ehdi tutkia, mutta ainakin Rupatus & Rattaansiipi markkina-arvot olivat 9,55 M€ ja 5,03 M€, eli yhteensä lähes 15 M€. Toki muistettakoon, että Toivo listautui nollakorkoaikaan, eli linkin arviokirjojen markkina-arvoista on tultu vähintään 10 % alas.
Toivo Group Oyj listautuminen - esite 28.5.2021.pdf (toivo.fi)
1 tykkäys
@Frans-Mikael_Rostedt kommentoi Toivon viimeisintä tiedotetta koskien asuntokokonaisuuden myyntiä.
Kuuskodit Oy:n puheenjohtajana näyttää olevan Matti Kaski, joka yrityksensä laik Oy kautta oli ostanut viime kuussa 300 000kpl Toivon osakkeita.
4 tykkäystä
Tuossa on hyvä huomata, että Niam on hyvinkin tunnettu ja merkittävä tekijä Pohjoismaisella kiinteistösijoitusmarkkinalla, vaikka tämä nyt perustettu yhteisyritys onkin uusi vehiikkeli.
5 tykkäystä
Kun Toivo on pörssiyhtiönä keskustellut 20 m€ salkun myynnistä, joka Toivon kokoluokassa on merkittävä myös vastapuolesta olisi pitänyt tehdä hankkeen sisäpiiriliäisiä.
FIVAn luulisi olevan kiinnostunut Kuuskodit Oy:n hallituksen puheenjohtajan osakekaupoista Toivon osakkeilla ennen transaktiota.
2 tykkäystä
Hieman jäi ennusteista. Liikevoiton osalta Fransilla numerot vain toisinpäin.
Edit. korjasin kysymyksen vaihtoehtoisesta tunnusluvusta pois. Tuossa ei edelleenkään ole mukana kuin käyvän arvon muutokset. Nyt tuloslaskelman riville Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutokset sekä luovutusvoitot ja -tappiot on kirjattu kehitysvoittoja -119 tuhatta euroa, jonka vuoksi ei vaikutusta vaihtoehtoiseen tunnuslukuun. 
3 tykkäystä
Erityistä huomiota itselleni kiinnittyy siihen, että vuokrausaste laski Q1:lle 92,9 %:iin. Tämä laski selvästi enemmän kuin odotin, Toivo kun on perinteisesti ollut vahva vuokraustoiminnan onnistumisessa. Positiivista on, että antoivat arvion Q2 vuokrausasteesta, joka on tuota vahvempi.
Kehityskatteiden lasku niin marginaalien osalta kuin volyymin osalta oli melko selvää, mutta vaikeampi itselleni on arvioida, mitä näistä luvuista sitten voisi päätellä. Äkkiseltään sanoisin, että tämä nykyinen markkinaympäristö ei kuvaa pitkän aikavälin markkinaympäristöä. Mutta minne esim. kiinteistökehityksen marginaali asettuu pitkällä aikavälillä… vaikea sanoa. Takavuosien +25% tai yli alkaa tuntua kaukaiselta kiinteistöjen kiimavuosien tasolta.
4 tykkäystä
On ihan huomattava lasku. Q4 2023 ilmoitettu vuokrausasteeksi 97%. Tuon luulisi lopulta näkyvän myös sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja kirjatessa, kun vuokrausaste laskee noin roimasti.
Toimitusjohtajan katsauksessa toivon näkökulma:
“Yhtiö on tehnyt 4–5 prosentin vuokrankorotukset syksyllä 2023. Vuokrakorotukset, ja suuret määrät asuntojen valmistumisissa näkyvät tämänhetkisessä vuokrausasteessa laskevana, mutta jo huhtikuussa on nähty merkittävää vuokrausasteen parantumista, joka indikoi Q2 taloudellisen vuokrausasteen olevan: 94–96 %. Asumistukijärjestelmän muutoksen odotetaan olevan neutraali Toivon asuntoportfolioon.”
2 tykkäystä
Sivusta vilkuilijana huomioin, että asuntogrynderit eivät halua mainita tai pitää esillä asuntotukien alentumisen vaikutusta tai merkitystä vuokramarkkinalla. Seurannaisvaikutuksia?
Hiljattain myydyn asuntoportfolion tasearvo oli arviotamme jonkin verran isompi (25,7 MEUR).
Tämä oli itselleni uusi tieto. Lievästi harmillista huomata, että kauppahinnassa oli lopulta noinkin paljon alennusta tasearvoon nähden (~20%), vaikka tasearvoja on jo kirjattu alaspäin ihan olennaisesti. Ja juu, portfolioalennus jne… mutta silti yllättävän suuri.
5 tykkäystä
Olikos tuota kauppahintaa julkaistu, eli tiedämmekö kaupan alennusta tasearvoon? Itselle ei osunut silmään, toki aika pikaisesti tutkailin.
1 tykkäys
En ole itse huomannut että olisi tarkempaa kuin “yli 20 miljoonaa”. Voi vain arvailla, olisiko ilmaus ollut tuo, jos kauppahinta olisi esim. 22 Meur. En ainakaan itse tee oletusta, että kauppahinta olisi kovin paljon enemmän kuin mitä varmaksi tiedetään.
2 tykkäystä
Hyvä ajatustapa kyllä näin. Mutta jos oltaisiin myyty 5m€ alle tasearvon, niin eikös tämä olisi tullut suoraan läpi Q1 liikevoittoon, mikä ei kuitenkaan vaikuta näin isoa arvonalennusta sisältävän kun piti pintansa ihan ok?
Ps. Itseasiassa minun ymmärrykseni on, että kirjanpidollisesti osarissa esitetty myytävänä olevien sijoituskiinteistöjen tasearvon tulisi jo sisältää myytäviin kiinteistöihin tehdyt arvonalennukset/myyntitappiot. Kun kerta tiedetään jo hinta millä kauppa tehdään, niin assetit tulee kirjata osarissa taseeseen kaupan hinnan mukaisesti, ja näin esim Citycon kommentoi juuri omassa osarissaan tehneen.
Mutta aivan satavarma en kyllä tästä ole, kun en kirjanpitäjä/tilintarkastaja ole. Osaisikohan @Frans-Mikael_Rostedt kommentoida tähän faktaa, eli voidaanko osarin tasekirjauksista vetää tarkempia johtopäätöksiä siitä kuinka monta miljoonaa kassaan on tulossa?
3 tykkäystä
Ajattelin automaattisesti että ei tule Q1 tulokseen vaikuttamaan, kun kauppa on toukokuulta. Mutta viestissäsi pohdit kirjanpitokäytäntöjä ihan ansiokkaasti, ja itse asiassa en tiedä, miten tämä menee. Toisaalta pohdin, että kaupan ja osarin julkaisun välissä on vain viikko, joten oltaisiinko edes ehditty tehdä osariin tasearvon kirjaukset kauppahintaa vastaten. Ja tässä siis “liiketoimintakatsaus” kyseessä, johon ei yhtä korkealle vedettyä rimaa kuin tilinpäätöksissä. 
.
2 tykkäystä
Yhtiö ei vielä kirjannut tulosvaikutteisia eriä Q1-tulokseen, vaan nämä tulee Q2-tulokseen. Kysymys on silti relavantti sillä tyypillisesti näin toimitaan IFRS:ssä, mutta myös poikkeuksia löytyy. Tosiaan liian tarkkoja johtopäätöksiä kassaan tulevista varoista ei voida vielä vetää. Oletan, että myyntitappio ei ole näin merkittävä mitä @ljkangas yllä pohti, koska tosiaan sillä ei pitäisi olla merkittävää vaikutusta yhtiön antamiin liikevoittoennusteisiin. Tein itse oletuksen noin 1 MEUR myyntitappiosta. Arviointia vaikeuttaa myös se, että myynti mahdollistaa loppuvuonna Toivon tavoittelemat investoinnit, joilla voi olla positiivinen vaikutus liikevoittoon kehityskatteiden kautta, jonka myötä yhtiö myös varmasti jollain tasolla pohtii nettovaikutusta ohjeistuksen kannalta. Vaikka kaupan myyntitappio-oletukseni ei ole erityisen konservatiivinen annettujen tietojen valossa, niin kokonaisuutena oma ennusteeni (8,0 MEUR) vuoden 2024 liikevoiton osalta on silti konservatiivinen yhtiön ohjeistukseen (8-14 MEU) nähden.
5 tykkäystä
Mikäli ymmärsin osarikatsauksesta oikein, niin yhtiöllä on keskusteluja myös muiden myytävien kohteiden osalta. Se ei kuitenkaan näy taseella myytävänä olevien omaisuuserien ryhmässä muutoksena viimeisten kvartaalien välillä. Luku on sama kuin tilinpäätöksessä. Viittaako se siihen, että myydyt kohteet olisivat kokonaisuudessa taseella olleet omaisuuserät? Ehkäpä niin.
Sen mitä itse olen seurannut, niin Toivo käytännössä kirjaa käyvän arvon muutokset tase-eriin vaan tilinpäätökseen. Tilikauden aikana ei taida tehdä käyvän arvon muutoksia sillä perusteella, että arviokirjat tilataan vuosittain.
1 tykkäys
Joo ymmärtääkseni myytävänä olevissa erissä on tällä hetkellä vain nuo nyt myydyt kiinteistöt. Käypiin arvoihin vaikuttavia parametreja tarkastellaan myös kvartaaleittain, mutta kuten totesit arviokirjat tilataan vain vuosittain. Tässä Toivon virallinen politiikka käypien arvojen arvionnista.
4 tykkäystä
