Hieman jäi ennusteista. Liikevoiton osalta Fransilla numerot vain toisinpäin.
Edit. korjasin kysymyksen vaihtoehtoisesta tunnusluvusta pois. Tuossa ei edelleenkään ole mukana kuin käyvän arvon muutokset. Nyt tuloslaskelman riville Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutokset sekä luovutusvoitot ja -tappiot on kirjattu kehitysvoittoja -119 tuhatta euroa, jonka vuoksi ei vaikutusta vaihtoehtoiseen tunnuslukuun. 
Erityistä huomiota itselleni kiinnittyy siihen, että vuokrausaste laski Q1:lle 92,9 %:iin. Tämä laski selvästi enemmän kuin odotin, Toivo kun on perinteisesti ollut vahva vuokraustoiminnan onnistumisessa. Positiivista on, että antoivat arvion Q2 vuokrausasteesta, joka on tuota vahvempi.
Kehityskatteiden lasku niin marginaalien osalta kuin volyymin osalta oli melko selvää, mutta vaikeampi itselleni on arvioida, mitä näistä luvuista sitten voisi päätellä. Äkkiseltään sanoisin, että tämä nykyinen markkinaympäristö ei kuvaa pitkän aikavälin markkinaympäristöä. Mutta minne esim. kiinteistökehityksen marginaali asettuu pitkällä aikavälillä… vaikea sanoa. Takavuosien +25% tai yli alkaa tuntua kaukaiselta kiinteistöjen kiimavuosien tasolta.
On ihan huomattava lasku. Q4 2023 ilmoitettu vuokrausasteeksi 97%. Tuon luulisi lopulta näkyvän myös sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja kirjatessa, kun vuokrausaste laskee noin roimasti.
Toimitusjohtajan katsauksessa toivon näkökulma:
“Yhtiö on tehnyt 4–5 prosentin vuokrankorotukset syksyllä 2023. Vuokrakorotukset, ja suuret määrät asuntojen valmistumisissa näkyvät tämänhetkisessä vuokrausasteessa laskevana, mutta jo huhtikuussa on nähty merkittävää vuokrausasteen parantumista, joka indikoi Q2 taloudellisen vuokrausasteen olevan: 94–96 %. Asumistukijärjestelmän muutoksen odotetaan olevan neutraali Toivon asuntoportfolioon.”
Sivusta vilkuilijana huomioin, että asuntogrynderit eivät halua mainita tai pitää esillä asuntotukien alentumisen vaikutusta tai merkitystä vuokramarkkinalla. Seurannaisvaikutuksia?
Tämän päivän osarista:
Hiljattain myydyn asuntoportfolion tasearvo oli arviotamme jonkin verran isompi (25,7 MEUR).
Tämä oli itselleni uusi tieto. Lievästi harmillista huomata, että kauppahinnassa oli lopulta noinkin paljon alennusta tasearvoon nähden (~20%), vaikka tasearvoja on jo kirjattu alaspäin ihan olennaisesti. Ja juu, portfolioalennus jne… mutta silti yllättävän suuri.
Olikos tuota kauppahintaa julkaistu, eli tiedämmekö kaupan alennusta tasearvoon? Itselle ei osunut silmään, toki aika pikaisesti tutkailin.
En ole itse huomannut että olisi tarkempaa kuin “yli 20 miljoonaa”. Voi vain arvailla, olisiko ilmaus ollut tuo, jos kauppahinta olisi esim. 22 Meur. En ainakaan itse tee oletusta, että kauppahinta olisi kovin paljon enemmän kuin mitä varmaksi tiedetään.
Hyvä ajatustapa kyllä näin. Mutta jos oltaisiin myyty 5m€ alle tasearvon, niin eikös tämä olisi tullut suoraan läpi Q1 liikevoittoon, mikä ei kuitenkaan vaikuta näin isoa arvonalennusta sisältävän kun piti pintansa ihan ok?
Ps. Itseasiassa minun ymmärrykseni on, että kirjanpidollisesti osarissa esitetty myytävänä olevien sijoituskiinteistöjen tasearvon tulisi jo sisältää myytäviin kiinteistöihin tehdyt arvonalennukset/myyntitappiot. Kun kerta tiedetään jo hinta millä kauppa tehdään, niin assetit tulee kirjata osarissa taseeseen kaupan hinnan mukaisesti, ja näin esim Citycon kommentoi juuri omassa osarissaan tehneen.
Mutta aivan satavarma en kyllä tästä ole, kun en kirjanpitäjä/tilintarkastaja ole. Osaisikohan @Frans-Mikael_Rostedt kommentoida tähän faktaa, eli voidaanko osarin tasekirjauksista vetää tarkempia johtopäätöksiä siitä kuinka monta miljoonaa kassaan on tulossa?
Ajattelin automaattisesti että ei tule Q1 tulokseen vaikuttamaan, kun kauppa on toukokuulta. Mutta viestissäsi pohdit kirjanpitokäytäntöjä ihan ansiokkaasti, ja itse asiassa en tiedä, miten tämä menee. Toisaalta pohdin, että kaupan ja osarin julkaisun välissä on vain viikko, joten oltaisiinko edes ehditty tehdä osariin tasearvon kirjaukset kauppahintaa vastaten. Ja tässä siis “liiketoimintakatsaus” kyseessä, johon ei yhtä korkealle vedettyä rimaa kuin tilinpäätöksissä. 
.
Yhtiö ei vielä kirjannut tulosvaikutteisia eriä Q1-tulokseen, vaan nämä tulee Q2-tulokseen. Kysymys on silti relavantti sillä tyypillisesti näin toimitaan IFRS:ssä, mutta myös poikkeuksia löytyy. Tosiaan liian tarkkoja johtopäätöksiä kassaan tulevista varoista ei voida vielä vetää. Oletan, että myyntitappio ei ole näin merkittävä mitä @ljkangas yllä pohti, koska tosiaan sillä ei pitäisi olla merkittävää vaikutusta yhtiön antamiin liikevoittoennusteisiin. Tein itse oletuksen noin 1 MEUR myyntitappiosta. Arviointia vaikeuttaa myös se, että myynti mahdollistaa loppuvuonna Toivon tavoittelemat investoinnit, joilla voi olla positiivinen vaikutus liikevoittoon kehityskatteiden kautta, jonka myötä yhtiö myös varmasti jollain tasolla pohtii nettovaikutusta ohjeistuksen kannalta. Vaikka kaupan myyntitappio-oletukseni ei ole erityisen konservatiivinen annettujen tietojen valossa, niin kokonaisuutena oma ennusteeni (8,0 MEUR) vuoden 2024 liikevoiton osalta on silti konservatiivinen yhtiön ohjeistukseen (8-14 MEU) nähden.
Mikäli ymmärsin osarikatsauksesta oikein, niin yhtiöllä on keskusteluja myös muiden myytävien kohteiden osalta. Se ei kuitenkaan näy taseella myytävänä olevien omaisuuserien ryhmässä muutoksena viimeisten kvartaalien välillä. Luku on sama kuin tilinpäätöksessä. Viittaako se siihen, että myydyt kohteet olisivat kokonaisuudessa taseella olleet omaisuuserät? Ehkäpä niin.
Sen mitä itse olen seurannut, niin Toivo käytännössä kirjaa käyvän arvon muutokset tase-eriin vaan tilinpäätökseen. Tilikauden aikana ei taida tehdä käyvän arvon muutoksia sillä perusteella, että arviokirjat tilataan vuosittain.
Joo ymmärtääkseni myytävänä olevissa erissä on tällä hetkellä vain nuo nyt myydyt kiinteistöt. Käypiin arvoihin vaikuttavia parametreja tarkastellaan myös kvartaaleittain, mutta kuten totesit arviokirjat tilataan vain vuosittain. Tässä Toivon virallinen politiikka käypien arvojen arvionnista.
Kolmas erikoistilannehanke allekirjoitettu. 15 asunnon rivitalohanke Järvenpäästä. Kohteen valmiusaste on n. 25 % ja se koostuu neljästä rivitalosta. Kohde valmistuu vuoden 2025 alkupuolella. Kohteessa on yhteensä 15 perheasuntoa, jotka tulevat valmistuttuaan vuokrauskäyttöön. Katsoin, että Oikotiellä Järvenpäässä on kaupan noin 150 rivitaloasuntoa, mutta vuokratarjontaa ei sen sijaan ole juuri lainkaan.
Toivo nappasi taas Siklan konkurssipesästä kohteen.
Kohteen rakentaminen on aloitettu, mutta työt kohteessa ovat keskeytyneet, koska Siklatilat Oy on mennyt konkurssiin. Uutena toteuttajana hankkeeseen lähtee Toivo Group Oyj. Ehtona hankkeen käynnistymiselle on, että Toivo Group saa rakentamisvelvoitteelle jatkoaikaa vuoden 2025 loppuun saakka.
Taas myydään yksi valmis perheasuntokohde ja lisäksi sovitaan kolmen muun rakentamisesta 2025-2027. Toivon kokoluokkaan jo kaksi isoa diiliä lyhyen ajan sisään, likviditeettiä pitäisi näiden jälkeen riittää jo varsin kivasti ja pikkaisen rakentamistakin. Aika kivasti näyttää löytyneen sopiva tasku jossa toimia, tässäkin markkinatilanteessa.
Viime joulukuussa tiedotettu 8,7 MEUR:n ja 34 asunnnon projektinjohtohanke lähtenyt liikkeelle.
Fransin kommentit tuoreesta perheasuntokohteesta. 
