Valmiiden myymättömien asuntojen määrä nousi 1 267 asuntoon (30.9.2023: 948) Kuluttajamyynti Suomessa oli alhaisella tasolla ollen 122 asuntoa (206). Itäisessä Keski-Euroopassa kysyntä oli sen sijaan korkeampi, kuluttajamyynnin kasvaessa vuodentakaiseen verrattuna ja ollessa 220 asuntoa (132).
Hirveitä lukuja ja myymättömien asuntojen määrä vain jatkaa kasvuaan. Ei mikään ihme että rakennussektori kipuilee ja yhtiöitä menee nurin, kun asuntoja on yksinkertaisesti on liikaa markkinoilla suhteessa kysyntään ja lisää valmistuu YIT:lläkin joka kvartaali. Osakkeen kurssi ei vieläkään mielestäni täysin hinnoittele rakentamisen romahduksen syvyyttä ja osakeannin todennäköisyyttä. Kyllä YIT tästä raksasektorin pudotuspelistä hengissä selviää, mutta ihan vielä ei ole näköpiirissä valoa tunnelin päässä
Niin tämähän on tietysti omasta näkemyksestä kiinni. Toki jos peilaa ennustuksiin, niin näihin nähden ollut varmasti pettymys, mutta itse ainakin olen ehkä noin puolisen vuotta pitänyt jo hyvin karhuista näkemystä yllä ja ehkä tästä syystä tulos ei ollut yllätys.
Toki täytyy muistaa että YIT:llä on uusi toimitusjohtaja. Hän ei varmastikaan halua olla ylioptimistinen ohjauksen suhteen, tai ei halua ennakoida että milloin rakennusalalla alkaa helpottaa.
Aikanaan kuitenkin helpottaa, ja mitä luultavimmin tämä on liitoksissa korkojen laskuun. Mitä siis odottaa korkojen laskujen osalta? Tiedämme sen että mikäli EKP katsoisi vain Suomea, olisi korkoja jo pitänyt laskea. Mikäli EKP katsoo euroaluetta, on oma mielipiteeni että korkojen laskujen suhteen on jo merkittävä kiire. Toki tulee hieman mielikuva että tässä bingokerhossa ei uskalleta huutaa bingoa ennen kuin kaveri vierestä on huutanut. Yhdysvaltoja siis odotellaan korkolaskutalkoisiin mukaan - ongelmana vaan ettei siellä ole samankaltaista deflaatio-ongelmaa vaanimassa kulman takana kuten Euroopassa.
Mutta YIT:n toimitusjohtaja on nyt ymmärrettävästi varovainen, ja ennemmin kertoo myöhemmin myönteisiä uutisia kun negatiivisia. Nyt vuoden 2024 osalta odotukset on vedetty matalalle, mutta niin on osakekurssikin. YIT tulee kyllä selviämään, ja pudotuspeli on ollut niin kovaa että sitten joskus pelikentällä on vähemmän pelaajia kun pelit taas kiinnostavat. Tilanne ei ole toki nyt hyvä, mutta siedettävä kuitenkin.
YIT:n sitova valmiusluottolimiittisopimus osaksi vakuusjärjestelyä
YIT:n 300 miljoonan euron sitova valmiusluottolimiittisopimus on tänään liittynyt osaksi 21.11.2023 tiedotetun rahoitussopimuksen yhteydessä tehtyä vakuusjärjestelyä. Valmiusluottolimiittisopimus oli tätä ennen vakuudeton. Vakuusjärjestely on toteutettu huomioiden muista rahoitussopimuksista johtuvat rajoitukset.
YIT ja yksi Liettuan suurimmista huonekaluvalmistajista, CJSC Freda IV ovat käynnistäneet uuden huonekaluvaraston rakentamisen nopeasti kehittyvälle Kaunasin vapaalle talousalueelle (FEZ) Liettuassa. Sopimuksen arvo on noin 39 miljoonaa euroa ja se sisältyy vuonna 2023 raportoituun tilauskantaan.
Kohteen on määrä valmistua vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Rakennuksen kokonaispinta-ala on noin 60 000 neliömetriä, ja varaston energiatehokkuusluokaksi on suunniteltu A++. Lisäksi varaston katolle on tarkoitus asentaa aurinkopaneelit. Varaston viereen on tarkoitus rakentaa maanpäällinen pysäköintialue 145 autolle ja 50 kuorma-autolle.
Kauppalehdessä juttu YIT:stä, taitaa olla maksumuuri:
Aika vähän sisältöä, kauhistellaaan myymättömien asuntojen määrää ja on kerrottu talojen sijainteja, spekuloidaan alkaako kysyntä vetämään (ehkä myöhemmin tai ehkä ei )
Uudiskohteiden myyntiä kuulemma hidastaa ero vanhojen asuntojen hintoihin ja jos katsoo tätä kuvaajaa, niin ei todellakaan mikään ihme
Ja jos useampien kohteiden hintoja pudottaa kauppaa vauhdittaakseen pitäisi kaikkien tasearvoja laskea. Siksi siellä on nyt houkutteena vastikevapaita kuukausia ja monenlaisia kylkiäisiä.
YIT:n puolesta miettisin ehkä myös vaikuttaako hintojen ero kilpailijoihin omien asuntojen myyntiin.
Vertaillessa kylmästi pientä otosta. YIT:n Meilahdessa sijaitseta Waltari ja Skanskan Telakkaranta (Punavuori) myymättömät asunnot yhtiöistä Yard ja Knot. Selviää se, että Skanskan asuntoihin keskustaan pääset halvemmalla kuin YIT:n kohteeseen Meilahdessa.
Vertailu 1: Waltarista ja Knotista on sopivasti myymättömänä toisen kerroksen 68,5 m2 asunnot. Meilahteen pääset kiinni 11 665 euron neliöhinnalla (tontti lunastettu) ja Punavuoreen pääset 10 400 euron neliöhintaan. Asunnon velattomassa hinnassa tämä on jo melkein 87 tuhatta euroa.
Vertailu 2: Reilu 100 neliöisistä asunnoista vertailukohteiksi valikoitui ensimmäisen kerroksen asunnot Waltari 105,5 m2 ja Yard 108 m2. Pienempi asunto Meilahdesta on 39 tuhatta euroa kalliimpi kuin isompi Punavuoresta. Yard neliöhinta 11 015 euroa ja Yard 10 400 euroa.
Vertailu 3: Isojen perheasuntojen kanssa hintaero kääntyy selkeästi toisinpäin. Tässä kohtaa ylimpien kerroksien perheasuntojen vertailu on kuitenkin epäreilua kun Knot kohoaa 12 kerrokseen ja kyseessä kaksikerroksinen “penthouse!” ja Waltari 6 kerros. Waltariin pääsee kiinni 12 411 euron neliöhintaan ja Knot:sta saa pulittaa jo 18 500 euroa.
Kiinteistömarkkinoilla ollaan perinteisesti ajateltu sijainnin olevan suurin arvoa luova tekijä. Mielestäni se, että Meilahti on kalliimpi kuin Punavuori kertoo riskienhallinnan pettämisestä siinä kun hinnoittelu kuitenkin on se merkittävin tekijä. Lisäksi nousee kyseenalaistus organisaation tehokkuudesta jos kilpailija kykenee tarjoamaan merkittävästi parempaa sijaintija 5-10 % edullisemmalla hinnalla.
Täytyy muistaa, että myös Skanskalla on niitä myymättömiä asuntoja. Silti jos olisin itse nyt 68,5 neliöistä uudisasuntoa katselemassa niin kiiruhtaisin Punavuoreen Meilahden sijaan ja säästäisin siinä kiirehtiessä 87 tuhatta euroa. Ei tuota eroa enää mikään parin vuoden vastikkeet kuittaa.
“YIT on Saarelaisen mukaan arvostanut myymättömät asunnot taseessaan hankintamenoon tai sitä alhaisempaan arvoon.”
Vain jos hintoja pudotetaan niin paljon että mennään alle hankintamenon. Luen tuon itse niin että katteen verran voi pudottaa ilman alaskirjausta (oletus että näistä uusista ei vielä ole mitään olennaisia alaskirjauksia jouduttu tekemään).
Myymättömät asunnot ovat niitä huonoja uutisia YIT:n kannalta. Hyviä on taas nuo Itämeren alueen rakennusuutiset, kuten edellä Liettuaan huonekaluvarasto. Kun Ukrainan jälleenrakennus käynnistyy, uskon että YIT:llä voi olla siellä erittäin hyvät saumat, koska sillä on pitkä ja vahva osaaminen Itä-Euroopan rakentamisesta. Että tämä oikeastaan yksi pääsyistä tällä hetkellä, miksi YIT edelleen salkussa.
Pakko nostaa tämä Ukrainan mahdollisen jälleenrakentamisen mukanaan tuoma riski myös mukaan näihin spekulaatioihin. Tätä kun tällä hetkellä suuri joukko YIT-sijoittajia tai potentiaalisia sellaisia odottaa vesikielellä.
Jotta rakennusliike saisi siellä katetta tehtyä, tulee tapahtua lyhyesti ainakin seuraavaa:
Tilanne rauhoittuu ja Ukraina saa turvatakuut. (Politiikka)
Jälleenrakentamiseen löytyy rahoitusta yksityisihmisille, investoreille ja rakentajille (Poliittinen stickyness ja rahoitusmarkkinat)
Poliittiset päätökset eivät kurista katemahdollisuutta
Kustannusinflaatio materiaaleissa on hallittavissa (Kannattavuusriski)
Työvoimaa on saatavilla ja rakennusliike saa opportunistisessa kaaoksessa pidettyä hyvät tekijät kohtuullisella hinnalla töissä eivätkä karkaa perustamaan kilpailijoita tai siirry paremman palkkapussin perässä kilpailijoille (Työvoiman hallittavuus ja palkkainflaatio)
Korruption hallinta
Mörköjä voi keksiä vielä vaikka kuinka lisää, mutta jo tällä nopeasti mietityllä kompastuskivien listan perusteella miettisin useamman kerran, onko Suomesta johdetulla rakennusliikkeellä kyvykkyyksiä kaiken tämän hallintaan tai arvioida, miten poliittiset riskit realisoituvat.
Loppuun jäniskevennyksenä, että YIT:n uudelleenrahoitusriski pienenee päivä päivältä, kun kaikki muut rakennusliikkeet kaatuvat vierestä pois, jolloin pankeilla on vapaata allokaatiota kaataa seuraavaan hallitsemattomaan nousukauteen.
Tästä kun oli taannoin ketjussa vilkasta keskustelua siitä miten YIT arvostaa myymättömät asunnot taseessaan, niin alla tämänpäiväisestä Talouselämästä lyhyt ote missä yhtiön toimitusjohtaja Heikki Vuorenmaa kertoo asiasta. Eli hankintahintaan, ei myyntihintaan.
En tiedä mitä sinne tuotantokustannuksiin on ympätty mukaan, mutta rakennusteollisuus on jo vuosia yrittänyt vahvasti todistaa kuinka pieni kämppien kateprosentti on:
Onhan siinä haastetta, jos kämppiä pitää myydä esim. 20 %:n alennuksella ja hinta sattuu painumaan alle niiden laskennallisten tuotantokustannusten.
Kaiken kaikkiaan näyttäisi nyt olevan isompia shortteja 1,91% osakekannasta ja siihen sitten päälle vielä kaikki “näkymättömissä” olevat pienemmät positiot: ShortNordic.com - updated short positions
Osakekurssi pudonnut helmikuun aikana jokseenkin tasan 20% eli jos tästä jotain johtopäätöksiä pitää vetää, niin pelaisivatko markkinat nyt osakeantia!?
Isommasta osakeannista ei kutsussa puhuta, perusmuotoiseen 21 miljoonan kappaleen(10% osakkeista) antiin toki hallitus haluaa valtuutuksen, mutta tämä lienee ihan muotoseikka, joka on ennenkin ollut yhtiökokouksen asialistalla. Pikkuhiluja siis tällä osakekurssilla ja jos antiin “oikeasti” tulisi tarve, niin puhuttaisiin eri kokoluokasta.
Ja ei muuta kuin lisää lunta tupaan, Oulun rakennuslautakunnan päätös uhkasakosta, 100 000€ + 40 000€/kuukausi, kunnes väestönsuoja valmistuu Oulun Asematorneille. Odoteltu on jo useampi vuosi, mutta nyt vasta päätöksiä tehty. Saldo siis 180 000€, joka kasvaa siis 480 000€ vuodessa.
Taustoista on vaikea sanoa (maksumuurin takana), mutta kyllä jo tuolla 180 000 eurollakin olisi tavanomaiseen kerrostalokohteeseen tehnyt heittämällä väestönsuojan laitteineen. Nyt sitten maksetaan se summa sakkona, joka mahdollisesti vain kasvaa.
Onko jutussa kerrottu syytä sille miksi väestönsuojaa ei ole rakennettu?
YIT:llä on alkuperäisessä suunnitelmassa ollut käsittääkseni neljä tornia, joista neljäs jää rakentamatta. Neljännen alle olisi ilmeisesti tullut väestönsuoja.
Kaupunki on tarjonnut mahdollisuutta rakentaa kolmannen tornin alle väestönsuojat, mutta YIT ei ole tähän tarttunut. Rakensi vain asunnot ja lähti niitä myymään.
Neljännen alle olisi pitänyt tulla myös jalankulun ja pyöräilyn reitit radan ali, mutta YIT ei tätä halunnut rakentaa.
YIT:llähän on Oulussa paljon rakentamattomia tontteja (esim. keskustan radan varressa Resiina-kortteli, Puistokadun Hollihaan päädyssä myös yksi ja Tuirassa Merijalinrannassa vanhan hirsitalon perusparannus sekä uudisrakentaminen, näistä uudiskohteista kaksi valmiina ja kolmas sekä perusparannus tekemättä.)
Lisäksi vastaavaa säätöä on myös ainakin Kaukovainiolla ja Ranta-Toppilassa, joissa on YIT:n kortteleja, jotka ovat jääneet pahasti kesken.
Yhtiö ei Kalevan uutista ole kommentoinut, mutta vaikea näissä on logiikkaa ymmärtää.
Tällaisissa monivaiheisissa hankkeissa, joissa rakennuksille on suunniteltu yhteiset suojatilat, on hieman outoa että kaupunkisuunnittelulautakunta tai rakennusvalvonta on antanut jättää suojan rakentamisen myöhempiin vaiheisiin.
Loogisinta olisi, että tällaisissa hankkeissa suojan rakentamisvelvoite olisi aina heti ensimmäisen vaiheen yhteydessä. Vältyttäisiin juuri tällaisilta uutisen kaltaisilta keisseiltä.
Edit. Näissä voi tietysti olla jotain YIT:n ja kaupungin välisiä lehmänkauppoja jossa sovittu että hanke lähtee liikkeelle jos suojaan tarvitsee investoida vasta myöhemmässä vaiheessa jolloin se ei hanketta käynnistäessä ensimmäisessä vaiheessa rasita kannattavuusyhtälöä. Sen tiedän että vastaavissa tapauksissa on pitänyt määräysten mukaiset suojatilat olla jo 1.vaiheen valmistuessa eikä viivästyttäminen ole ollut mahdollista.
)
