Veroasioista perillä oleva sijoittaja tosiaan saattaa etsiä asuntoja, joissa on yhtiölainaa, jonka vastikkeet tuloutetaan kirjanpidossa. Minun on vaikea kuvitella, että sijoittaja, joka tällaista etsii, ostaisi (alemmallakaan hinnalla) kohteen, joka ei ns. osu spekseihin.
Todennäköisesti siis vain poistat ison osan potentiaalisista ostajista, jos maksat yhtiölainan pois, mikä pidentää myyntiaikaa. Voihan sillä jokin hintavaikutuskin olla (ja talousteoriassa pienemmän kysynnän pitäisikin laskea hintaa), mutta aivan mahdoton sanoa, millainen hintajousto tuossa sitten olisi. Käytännön elämässä ei varmaankaan juurikaan havaittavissa - suurempi ongelma on myyntiajan pitenemisestä tulevat haitat.
Jos nyt jonkin laskelman haluaa tehdä niin otetaan nyt iso ripaus suolaa ja arvaillaan pari parametriä tupakkiaskin kanteen, miten sijoittaja saattaisi tätä laskea. Rahoitusvastikkeesta 650e/kk on lyhennyksen osuus 500e/kk, jolle sijoittaja saa 30 % verovähennystä koko yhtiölainan jäljellä olevan 20v ajan, eli veroseuraamus on 500 * 12 * 20 * 0,3 = 36 000 euroa kevyempi, jos yhtiölainavähennys on käytössä. Johtaa juuri siihen, että tästä vähennyksestä kiinnostunut tuskin on halukas ostamaan ilman vähennystä.
Edit: eli summaan lyhyesti. Jos olet myymässä, ei yhtiölainan pois maksamisessa ole mielestäni mitään järkeä, koska se ei (lähtökohtaisesti ) hyödytä sinua mitenkään. Se, että päätös jää tulevalle ostajalle, luo parhaassa tapauksessa ostajalle arvoa - kummin hän sitten valtisekaan.
Onhan tuolla yhtiölainalla joku arvo sijoittajalle mutta se on veroseuraamusten siirtämistä. Myydessä myyntivoittovero on taas suurempi.
Hyödyt tulevat esiin jos kohde on tarpeeksi arvokas joilloin kirjat kannattaa pitää pari vuotta kohteessa tai jos et koskaan myy vaan jätät kohteen vaikka perillisille.
Yllättävän vähän ollut täällä asiaa tästä. Nimittäin suurista ikäluokista
Miten näkisitte heidän piakkoin tapahtuvan hiippakunnan vaihtumisen, siirtymisen palvelukoteihin ym. vaikuttavan asuntomarkkinoihin? Esimerkiksi 40-luvun puolella sotien jälkeen syntyneitä, jotka ovat siis hyvän matkaa seitsemässäkymmenissä, on edelleen elossa noin 400 000 ihmistä. En nyt suoraa tilastoa löydä mistään, mutta veikkaisin siellä asustelevan suht huomattava määrä ihmisiä edelleen OK-taloissa
Maaseudun autioituminen on päivänselvää ja jatkuva prosessi, mutta nähdäänkö esimerkiksi suurten kaupunkien 80-lukujen omakotitaloalueiden asuntotarjonnassa ryöpsähdys ylöspäin jo ihan lähitulevaisuudessa? Mukavia ja väljiä alueitahan nämä ovat, mutta riittääkö ostajia ja ennen kaikkea mihin hintaan
Osa vanhuksista muuttaa maaseudulta kaupunkiin, lähemmäksi palveluita. Esim. naapuri teki juuri näin.
Ja näin keväällä:
"Helsingissä tyhjillään on keskimäärin 6–8 prosenttia asunnoista. Kaupungin arvoalueilla luvut ovat jotain täysin muuta.
Esimerkiksi Kruununhaassa tyhjien asuntojen osuus on 16 prosenttia, Kaivopuistossa 27 prosenttia, Kaartinkaupungissa 23 prosenttia, Kampissa 15 prosenttia, Ullanlinnassa 16 prosenttia ja Kluuvissa peräti 38 prosenttia."
En osaa sanoa, miten vaikuttaa juuri noihin OK-taloihin, mutta tunnen/tiedän kyllä itsekkin paljon sellaisia vanhahkoja ihmisiä, jotka ei tule niissä enää kauan asumaan. Ainakin se vaikuttaa myös toiseen suuntaan, eli positiivisesti soveltuviin kerrostaloasuntoihin, koska sellaisiin muutettaneen aika paljon ennen sitä palvelukotia.
Toinen ikäluokkiin liittyvä tulossa oleva iso muutos lienee opiskelijoiden väistämätön määrän vähentyminen. Kaikille paikkakunnille ei tule mitenkään riittämään nykyistä määrää opiskelijoita, ellei sitten aleta esim. tarjoamaan ilmaista koulutusta ulkkareille tjsp. Itse en tähän liittyen koskisi enää pienten yliopistokaupunkien pikkuyksiöihin. vaikka ne on olleet historiassa hyvä juttu. On niitä saatettu rakentaa muuallekin toki liikaa. Sen sijaan, jos ostaisin sijoitusasuntoa olisi se sellainen, joka voisi kelvata vuokra-asunnoksi niin opiskelijalle kuin ikäihmisellekin.
Olen itse juuri tuosta monikäyttöisyyden vaatimuksesta (esim. opiskelija tai vanhus) päätynyt uudehko rivitalo/luhtitalon alakerta -tyyppiseen strategiaan. Esteettömyys toteutuu paremmin ja myös nuoret perheet tykkää rivareista.
Tuskin on pommin varma tämäkään strategia, mutta ehkä tällainen sopiva tämän ajan niche verrattuna 22m2 kerrostaloyksiö -strategiaan.
Veikkaisin että ainakin pääkaupunkiseudulla monet näistä vanhoista omakotitaloista myydään rakennusyhtiöille tontin hinnalla, joka sitten pilkotaan ja rakennetaan 3-4 erillis/omakotitaloa. Monilla alueilla tämä kehitys on jo näkyvissä. Eli tarjontaa tulee kyllä, mutta omakotiasuminen muuttaa muotoaan, ja hinnat eivät välttämättä romahda. Joka tapauksessa 1980-luvulla rakennettuihinkin taloihin pitää todennäköisesti olla valmis tekemään jonkinasteista remppaa, jos sellaisenaan ostaa.
Kakkosasunnon rahoitusvastiketta oli korotettu tällä viikolla 45%. Asunnon kuukausi kustannuksissa tämä tarkoitti 35% nousua. Kun muita lainoja ei ole niin selviän itse tästä helposti.
Sen sijaan vuokriin tämä aiheuttaa nousupainetta ja laskee sijoitusasunnon laskennallista arvoa, koska ei tuota koko nousua saada vuokriin lisättyä. Eli jos vuokriin saada 10% nousua niin 25% nousu jäisi asunnonomistajalle. Tämä tarkoittaisi että asunnon hinnasta putoaisi pois 20%? (1 - 1/125%)
En tiedä onko tämä ketju, mutta kaipaisin mielipiteitä. Asun tällä hetkellä edullisesti tuttuni kämpässä vuokralla, josta maksan 500e vuokraa sisältäen sähkö, vesi ja netti. Ajatuksessa oli ostaa asunto Turusta yksin ja pankki myöntänyt jo 180 000e asti lainaa. Nyt kuitenkin kohonneet korot ovat vähän jarruttaneet ostoaikeita. Kumman näette järkevämpänä vaihtoehtona, jatkaa asumista tuossa vuokra-asunnossa vai ostaa noin 180 000 - 200 000 e maksava asunto. Jos jatkan asumista halvemmassa asunnossa, voisin jatkaa säännöllistä säästämistä rahastoihin isoimmilla summilla. Tienaan tällä hetkellä 3800e ja on puskuria ihan kohtuullisesti. Eli selviän kyllä asunnon kuluista ihan hyvin
R. Kiyosakin opein. Ota isot lainat niin, että joku muu maksaa sen ja itse maksettavat lainat pieninä.
En ole itse tätä noudattanut.
Toisena näkökulmana voisi olla vuokra/hinta suhde (Price-to-Rent Ratio) Eli onko vuokralla asuminen halvempaa vai oman maksaminen.
Nollakorko aikaan maksuerät satoivat lähes kokonaan lyhennyksinä nettovarallisuuteen, nyt kun rahalla on hinta ei nettovarallisuus kartu samanlailla lainaa lyhentäessä.
Jos mietitään, että nykyisen 500e lisäksi (jota maksat vuokraa) menisi se lyhennykseen + x euroa ja korot. Lisäksi yhtiövastike sekä sähkö. Jos korot, yhtiövastike sekä sähkö jää alle 500e niin oma olisi todennäköisesti fiksumpi.
Toisaaltaan ostettavan asunnon mahdollinen arvonnousu tai - lasku vaikuttaa myös siihen kannattaako vai ei.
Sitten on toki se mukavuusaspekti. Eli nousisiko se oston myötä ja millaiseksi sen sitten arvotat.
Ja mikä tärkeintä, niin pysyykö vuokra samana kokoajan?
Sum summarum. Jos itse olisin nyt ostoksille lähdössä, niin saattaisin alkaa vasta helmikuussa tutkailemaan tilannetta ja ostettavia kohteita. Sen verran erikoinen tilanne maailmalla kaiken kaikkiaan tällä hetkellä.
Vähän vaikea sanoa tietämättä mahdollisen omistusasunnon speksejä edes suurin piirtein. Onko kiikarissa esim 24m2 yksiö vai 75m2 kolmio? Ihan mutulla ajateltuna 500e vuokra kuulostaa pieneltä, jos vertaa esim 150keur asuntoon.
Jos heitetään, että oot ostamassa vaikkapa 44m2 kaksiota, jossa
Hoitovastike 200eur/kk
Lainaa 150 000 eur (12kk euribor + 0,8% marginaali) → Korko 442,25 eur/kk
Pelkät korot ja hoitovastike ylittää vuokran → Fiksumpaa olisi asua vuokralla.
Koska kassavirralla ei ilmeisesti ole sulle paljon merkitystä, laskisin omistusasumisen kustannuksiksi: hoitovastike+korot+korjausvelka(3,33eur/m2/kk)+oman pääoman vaihtoehtoiskustannus (8%). Veikkaan, että toi 500eur/kk vuokra on kannattavampi vaihtoehto.
Mahdollinen arvonnousu/arvonlasku on sitten omaa spekulointia, jossa kannattaa olla mieluummin vähän liian varovainen kuin optimisti. Kasvukeskuksien hinnat voi myös laskea, vaikka vuosi sitten sen piti olla lähes mahdotonta. Lisäksi miettisin hyvin tarkkaan miten hoitovastikkeille käy tässä nykyisessä inflaatioympäristössä.
Lopuks sitten voisi miettiä niitä ei-taloudellisia aspekteja. Voit kokea saavasi jotain tyydytystä siitä, että asuntosi on oma. Vaihtoehtoisesti vuokra-asumisen joustavuus voi tuoda sulle lisäarvoa. Nää on sitten kaikkien omia pohdintoja.
Ei sijoitus suositus, mutta yleisesti Turun hintatasoa seuranneena kyllä ostaisin oman. Parempi aloittaa aiemmin kuin myöhemmin. Toki asunto ja muut tekijät vaikuttavat tähän merkittävästi. Keskustan läheisyydestä hankittaessa saa olla aika turvallisin mielin tulevaisuuden arvonnousun suhteen…
Asuntojen tarjonta lisääntyy, myyntiajat pitenee, korot nousee, taantumaa puskee, kuluttajaluottamus heikkenee… Mutta asuntojen hinnat eivät ole laskeneet mihinkään.
Jos aikaperspektiivi on vaikka pari vuotta, niin itse sanoisin, että parempi aloittaa myöhemmin kuin aiemmin. Asuntojen arvokehitystä on turha arvuutella, kun aina ne menee ainakin itselläni pieleen, mutta aika erikoista jos Suomessakin asuntojen hinnat ei mitenkään reagoi muuttuneeseen taloudelliseen ympäristöön.
Toisaalta rakentaminen on jo hyytynyt eikä tarjonta enää lisäänny samaa tahtia. Koron nousu on jo realisoitunut ja näkisin että on hyvä mahdollisuus kääntymiseen laskusuuntaan 1-2 vuoden aikana. Asuntojen hinnat ovat jo laskeneet huonoilla sijainneilla, mutta eivät välttämättä kasvukeskusten keskusta-alueilla edes tule laskemaan. Mutta kuten sanoit, arvonkehitystä on aika vaikea arvuutella, kohde vaikuttaa paljon ja mihin hintaan sen saa hankittua.
Uudiskohteita tulee edelleen kovaa vauhtia markkinoille, niiden myynti sakkaa, ja tarjonnan väheneminen alkaa näkymään vasta myöhemmin.
Korkojen nousun odotetaan edelleen jatkuvan, mielestäni 1-2 vuoden sisään odotettu korkokäänne alaspäin on aika rohkea arvio, ja koronnousu ei ole vielä heijastunut hintoihin mitenkään. Se on heijastunut vasta kysyntään etenkin sijoitusasuntojen osalta.
Huonojen sijaintien asuntojen hinnat ovat laskeneet jo pitkään, ja monissa suurimpien kaupunkien lähiöissäkin hinnat ovat polkeneet pitkään paikallaan, tai nousseet korkeintaan peruskorjausremonttien myötä. Olisin yllättynyt, jos kaupunkien keskustat eivät saisi hintojen osalta mitään osumaa.
