Asuntojen arvostustaso

Asuntosijoittaminen
547

Mitä olen itse kiinteistövälittäjien kanssa jutellut, niin sijoittajat on “kadonneet” markkinalta, mutta omaan käyttöön tulevat asunnot käy edelleen hyvin kaupaksi. Myös omat havainnot tukee tätä, eli tyypilliset sijoituskämpät siellä lojuu myynnissä pitkään.

Tuo on ihan ymmärrettävää, koska jos katsoo korkokäyrää pitäisi sen perusteella varautua keskimäärin 3,5 prosentin korkotasoon seuraavan 25 vuoden ajalle. Nuo markkinan korkoennusteet toki usein pielessä, mutta todennäköisesti valistuneempi arvaus kuin se itse tehty korkoennuste.

Otetaan esimerkiksi, vaikka 150k€ maksava uudiskohde sijoitusyksiö Vantaan Hakunilassa. Siihen pitää ensin laskea päälle 2% varainsiirtovero, eli hinta nousee 153k€:n. Lainaa 70%:ia hankintahinnasta, eli 107k€, OPO 46k€. hoitovastike 120€ kk. Käytetään tuota 3,5%:n pitkän aikavälin korkoennustetta + 0,8%:n marginaali, eli 4,3%:ia. Koroksi lainalle tulee 383€ kuukaudessa ja kuukausieräksi 25:n vuoden lainalla 583€. Sitten kulumista (Tulevat putki-, julkisivu-, parveke jne. remontit ja kodinkoneet) varten tarvitsee varata ehkä noin tuon hoitovastikkeen verran, eli 120€ kuukaudessa. Vuokraa näistä näytetään pyydettävän vajaa 700€ kuukaudessa.

Vuokratuotoksi jää näin ollen 700-120 (vastike) - 120 (kuluminen) - 383 (korko) = 77€ kuukaudessa. Tuo tarkoittaa omalle pääomalle 2 prosentin tuottoa, joka reilusti alittaa valtionlainojen tuoton. Sijoitus on siis näillä oletuksilla lähtökohtaisesti tappiollinen, tai perustuu huomattavaan vuokran nousuun tulevaisuudessa. Kassavirrallisesti mennään myös pakkasen puolelle, vaikkakin tuo kulumisvaraus ei uudiskohteen kassavirrassa pitkään aikaan todennäköisesti näy.

Kyseinen esimerkki on vielä kohde jossa on verrattain hyvät edellytykset sijoitusasunnoksi. Keskimääräisissä asunnoissa tuotot näyttää todennäköisesti vielä heikommille. Samoin tuo laskelma olettaa 100%:n käyttöasteen, eli tyhjät kuukaudet / vuokranvälityspalkkiot laskisi sitä entisestään.

Itse arvioin, että tämä uusi tilanne (korkeammat korot) alkaa näkymään hinnoissa vasta viiveellä, koska oman asunnon ostajat kannattelee markkinaa vielä jonkin aikaa. Heistä moni sitoo lainansa vielä lyhyempään euriboriin, joka nyt aluksi vähän helpottaa. Toisaalta vuokrien on pakko nousta ylöspäin, koska muuten uudisrakentaminen ajanee seinään. Tästä johtuen mitään romahdustakaan tuskin tulee, mutta veikkaan vahvasti, että sopeutumista nähdään molemmissa päissä, eli arvostustasot laskee ja vuokrat nousee.

18 tykkäystä
548

Tarkoititko lyhyemmällä korolla esimerkiksi 3kk? Ellei tilanne ole muuttunut niin ei noita ole edes tarjottu pitkään aikaan normi asuntovelallisille. Se on 12kk tai ei mitään

1 tykkäys
549

Riippuu ihan asiakkaasta. Kyllä suurimasta osasta pankkeja saa 3 kk, kun pyytää.

1 tykkäys
550

Aika moni täälläkin kysynyt ja ei ole annettu edes kysymällä. Voi olla eri asia mikäli pinkka kunnossa tai sijoituskämppää lainoittamassa

6 tykkäystä
551

Tuntuu olevan asiakas/pankki kohtaista, mutta ei välttämättä liity vakuuksiin… OP:sta en saanut 3kk tai edes 6kk euriboria vaikka laina oli sen verran pieni että voisin maksaa sen heti pois sijoituksia realisoimalla.

552

Viimeaikoina sijoitusfoorumilla fb:ssä on alkanut näkymään pankkien mielenmuutos noiden lyhyempien euriborien suhteen. Aiemmin niitä ei saanut, nyt taas irtoaa. Ehkä pankeille jää jo sen verran nätisti katetta lainoista, että voi taas joustaa?

553

Paikalliselta POP pankilta ei vielä löytynyt valikoimasta lyhyempiä euriboria, mutta harkinnassa oli kuulemma.

Tyhmä kysymys, mutta mihinkä käytännössä nämä nousseiden euribor korkojen raha menee? Mikä siis rajoittaa pankkeja tarjoamasta näitä lyhyempiä korkoja?

554

Itse soitellut 2kk aikana kaikki pankit läpi ja ainoa millä olisi 6kk euriborin saanut on korkoputki, muuten jokaisesta tarjonnut 12kk.

555

OP Helsinki tarjoaa jo 6kk euriboria

556

Mulla on omassa käytössä yksiö, jonka ehkä tulevaisuudessa myyn eteenpäin. Olen ajatellut maksaa yhtiölainan pois. Jostain olen ymmärtänyt että sijoittajat suosivat yhtiölainallisia kohteita, mutta näkyykö yhtiölainallisuus hinnassa kuinka paljon?

557

Veroasioista perillä oleva sijoittaja tosiaan saattaa etsiä asuntoja, joissa on yhtiölainaa, jonka vastikkeet tuloutetaan kirjanpidossa. Minun on vaikea kuvitella, että sijoittaja, joka tällaista etsii, ostaisi (alemmallakaan hinnalla) kohteen, joka ei ns. osu spekseihin.

Todennäköisesti siis vain poistat ison osan potentiaalisista ostajista, jos maksat yhtiölainan pois, mikä pidentää myyntiaikaa. Voihan sillä jokin hintavaikutuskin olla (ja talousteoriassa pienemmän kysynnän pitäisikin laskea hintaa), mutta aivan mahdoton sanoa, millainen hintajousto tuossa sitten olisi. Käytännön elämässä ei varmaankaan juurikaan havaittavissa - suurempi ongelma on myyntiajan pitenemisestä tulevat haitat.

Jos nyt jonkin laskelman haluaa tehdä niin otetaan nyt iso ripaus suolaa ja arvaillaan pari parametriä tupakkiaskin kanteen, miten sijoittaja saattaisi tätä laskea. Rahoitusvastikkeesta 650e/kk on lyhennyksen osuus 500e/kk, jolle sijoittaja saa 30 % verovähennystä koko yhtiölainan jäljellä olevan 20v ajan, eli veroseuraamus on 500 * 12 * 20 * 0,3 = 36 000 euroa kevyempi, jos yhtiölainavähennys on käytössä. Johtaa juuri siihen, että tästä vähennyksestä kiinnostunut tuskin on halukas ostamaan ilman vähennystä.

Edit: eli summaan lyhyesti. Jos olet myymässä, ei yhtiölainan pois maksamisessa ole mielestäni mitään järkeä, koska se ei (lähtökohtaisesti ) hyödytä sinua mitenkään. Se, että päätös jää tulevalle ostajalle, luo parhaassa tapauksessa ostajalle arvoa - kummin hän sitten valtisekaan.

10 tykkäystä
558

Onhan tuolla yhtiölainalla joku arvo sijoittajalle mutta se on veroseuraamusten siirtämistä. Myydessä myyntivoittovero on taas suurempi.

Hyödyt tulevat esiin jos kohde on tarpeeksi arvokas joilloin kirjat kannattaa pitää pari vuotta kohteessa tai jos et koskaan myy vaan jätät kohteen vaikka perillisille.

1 tykkäys
559

“Maanmittauslaitoksen aamulla julkistaman kauppahintatilaston mukaan eniten keskihinnat ovat laskeneet Kainuussa, Kymenlaaksossa ja Pohjois-Savossa.”

Jossain nousee, jossain laskee.

8 tykkäystä
560

Yllättävän vähän ollut täällä asiaa tästä. Nimittäin suurista ikäluokista

Miten näkisitte heidän piakkoin tapahtuvan hiippakunnan vaihtumisen, siirtymisen palvelukoteihin ym. vaikuttavan asuntomarkkinoihin? Esimerkiksi 40-luvun puolella sotien jälkeen syntyneitä, jotka ovat siis hyvän matkaa seitsemässäkymmenissä, on edelleen elossa noin 400 000 ihmistä. En nyt suoraa tilastoa löydä mistään, mutta veikkaisin siellä asustelevan suht huomattava määrä ihmisiä edelleen OK-taloissa

Maaseudun autioituminen on päivänselvää ja jatkuva prosessi, mutta nähdäänkö esimerkiksi suurten kaupunkien 80-lukujen omakotitaloalueiden asuntotarjonnassa ryöpsähdys ylöspäin jo ihan lähitulevaisuudessa? Mukavia ja väljiä alueitahan nämä ovat, mutta riittääkö ostajia ja ennen kaikkea mihin hintaan

15 tykkäystä
561

Osa vanhuksista muuttaa maaseudulta kaupunkiin, lähemmäksi palveluita. Esim. naapuri teki juuri näin.

Ja näin keväällä:

"Helsingissä tyhjillään on keskimäärin 6–8 prosenttia asunnoista. Kaupungin arvoalueilla luvut ovat jotain täysin muuta.

Esimerkiksi Kruununhaassa tyhjien asuntojen osuus on 16 prosenttia, Kaivopuistossa 27 prosenttia, Kaartinkaupungissa 23 prosenttia, Kampissa 15 prosenttia, Ullanlinnassa 16 prosenttia ja Kluuvissa peräti 38 prosenttia."

7 tykkäystä
562

En osaa sanoa, miten vaikuttaa juuri noihin OK-taloihin, mutta tunnen/tiedän kyllä itsekkin paljon sellaisia vanhahkoja ihmisiä, jotka ei tule niissä enää kauan asumaan. Ainakin se vaikuttaa myös toiseen suuntaan, eli positiivisesti soveltuviin kerrostaloasuntoihin, koska sellaisiin muutettaneen aika paljon ennen sitä palvelukotia.

Toinen ikäluokkiin liittyvä tulossa oleva iso muutos lienee opiskelijoiden väistämätön määrän vähentyminen. Kaikille paikkakunnille ei tule mitenkään riittämään nykyistä määrää opiskelijoita, ellei sitten aleta esim. tarjoamaan ilmaista koulutusta ulkkareille tjsp. Itse en tähän liittyen koskisi enää pienten yliopistokaupunkien pikkuyksiöihin. vaikka ne on olleet historiassa hyvä juttu. On niitä saatettu rakentaa muuallekin toki liikaa. Sen sijaan, jos ostaisin sijoitusasuntoa olisi se sellainen, joka voisi kelvata vuokra-asunnoksi niin opiskelijalle kuin ikäihmisellekin.

3 tykkäystä
563

Olen itse juuri tuosta monikäyttöisyyden vaatimuksesta (esim. opiskelija tai vanhus) päätynyt uudehko rivitalo/luhtitalon alakerta -tyyppiseen strategiaan. Esteettömyys toteutuu paremmin ja myös nuoret perheet tykkää rivareista.

Tuskin on pommin varma tämäkään strategia, mutta ehkä tällainen sopiva tämän ajan niche verrattuna 22m2 kerrostaloyksiö -strategiaan.

6 tykkäystä
564

Veikkaisin että ainakin pääkaupunkiseudulla monet näistä vanhoista omakotitaloista myydään rakennusyhtiöille tontin hinnalla, joka sitten pilkotaan ja rakennetaan 3-4 erillis/omakotitaloa. Monilla alueilla tämä kehitys on jo näkyvissä. Eli tarjontaa tulee kyllä, mutta omakotiasuminen muuttaa muotoaan, ja hinnat eivät välttämättä romahda. Joka tapauksessa 1980-luvulla rakennettuihinkin taloihin pitää todennäköisesti olla valmis tekemään jonkinasteista remppaa, jos sellaisenaan ostaa.

4 tykkäystä
565

Kakkosasunnon rahoitusvastiketta oli korotettu tällä viikolla 45%. Asunnon kuukausi kustannuksissa tämä tarkoitti 35% nousua. Kun muita lainoja ei ole niin selviän itse tästä helposti.

Sen sijaan vuokriin tämä aiheuttaa nousupainetta ja laskee sijoitusasunnon laskennallista arvoa, koska ei tuota koko nousua saada vuokriin lisättyä. Eli jos vuokriin saada 10% nousua niin 25% nousu jäisi asunnonomistajalle. Tämä tarkoittaisi että asunnon hinnasta putoaisi pois 20%? (1 - 1/125%)

566

Vuokra 1000 rahaa
Vastike 100 rahaa
Vastike nousee 35%
Uusi vastike 135 rahaa
Vuokra nousee 10%
Uusi vuokra 1100 rahaa

=nettovuokratuotto nousi 65 rahaa

5 tykkäystä