Rahoitusvastikkeellisessa on lähinnä jotain tälläistä
400 vastike
550 vuokra
uusi vastike 540
uusi vuokra 605
= nettovuoratuotto laskee 95
En tiedä onko tämä ketju, mutta kaipaisin mielipiteitä. Asun tällä hetkellä edullisesti tuttuni kämpässä vuokralla, josta maksan 500e vuokraa sisältäen sähkö, vesi ja netti. Ajatuksessa oli ostaa asunto Turusta yksin ja pankki myöntänyt jo 180 000e asti lainaa. Nyt kuitenkin kohonneet korot ovat vähän jarruttaneet ostoaikeita. Kumman näette järkevämpänä vaihtoehtona, jatkaa asumista tuossa vuokra-asunnossa vai ostaa noin 180 000 - 200 000 e maksava asunto. Jos jatkan asumista halvemmassa asunnossa, voisin jatkaa säännöllistä säästämistä rahastoihin isoimmilla summilla. Tienaan tällä hetkellä 3800e ja on puskuria ihan kohtuullisesti. Eli selviän kyllä asunnon kuluista ihan hyvin
R. Kiyosakin opein. Ota isot lainat niin, että joku muu maksaa sen ja itse maksettavat lainat pieninä.
En ole itse tätä noudattanut.
Toisena näkökulmana voisi olla vuokra/hinta suhde (Price-to-Rent Ratio) Eli onko vuokralla asuminen halvempaa vai oman maksaminen.
Nollakorko aikaan maksuerät satoivat lähes kokonaan lyhennyksinä nettovarallisuuteen, nyt kun rahalla on hinta ei nettovarallisuus kartu samanlailla lainaa lyhentäessä.
Jos mietitään, että nykyisen 500e lisäksi (jota maksat vuokraa) menisi se lyhennykseen + x euroa ja korot. Lisäksi yhtiövastike sekä sähkö. Jos korot, yhtiövastike sekä sähkö jää alle 500e niin oma olisi todennäköisesti fiksumpi.
Toisaaltaan ostettavan asunnon mahdollinen arvonnousu tai - lasku vaikuttaa myös siihen kannattaako vai ei.
Sitten on toki se mukavuusaspekti. Eli nousisiko se oston myötä ja millaiseksi sen sitten arvotat.
Ja mikä tärkeintä, niin pysyykö vuokra samana kokoajan?
Sum summarum. Jos itse olisin nyt ostoksille lähdössä, niin saattaisin alkaa vasta helmikuussa tutkailemaan tilannetta ja ostettavia kohteita. Sen verran erikoinen tilanne maailmalla kaiken kaikkiaan tällä hetkellä.
6 tykkäystä
Vähän vaikea sanoa tietämättä mahdollisen omistusasunnon speksejä edes suurin piirtein. Onko kiikarissa esim 24m2 yksiö vai 75m2 kolmio? Ihan mutulla ajateltuna 500e vuokra kuulostaa pieneltä, jos vertaa esim 150keur asuntoon.
Jos heitetään, että oot ostamassa vaikkapa 44m2 kaksiota, jossa
- Hoitovastike 200eur/kk
- Lainaa 150 000 eur (12kk euribor + 0,8% marginaali) → Korko 442,25 eur/kk
Pelkät korot ja hoitovastike ylittää vuokran → Fiksumpaa olisi asua vuokralla.
Koska kassavirralla ei ilmeisesti ole sulle paljon merkitystä, laskisin omistusasumisen kustannuksiksi: hoitovastike+korot+korjausvelka(3,33eur/m2/kk)+oman pääoman vaihtoehtoiskustannus (8%). Veikkaan, että toi 500eur/kk vuokra on kannattavampi vaihtoehto.
Mahdollinen arvonnousu/arvonlasku on sitten omaa spekulointia, jossa kannattaa olla mieluummin vähän liian varovainen kuin optimisti. Kasvukeskuksien hinnat voi myös laskea, vaikka vuosi sitten sen piti olla lähes mahdotonta. Lisäksi miettisin hyvin tarkkaan miten hoitovastikkeille käy tässä nykyisessä inflaatioympäristössä.
Lopuks sitten voisi miettiä niitä ei-taloudellisia aspekteja. Voit kokea saavasi jotain tyydytystä siitä, että asuntosi on oma. Vaihtoehtoisesti vuokra-asumisen joustavuus voi tuoda sulle lisäarvoa. Nää on sitten kaikkien omia pohdintoja. 
15 tykkäystä
Ei sijoitus suositus, mutta yleisesti Turun hintatasoa seuranneena kyllä ostaisin oman. Parempi aloittaa aiemmin kuin myöhemmin. Toki asunto ja muut tekijät vaikuttavat tähän merkittävästi. Keskustan läheisyydestä hankittaessa saa olla aika turvallisin mielin tulevaisuuden arvonnousun suhteen…
1 tykkäys
Ensin spekulointi:
Itse en ostaisi juuri nyt omaa. Winter is coming ja tällä kertaa se saattaa laskea asuntojen hintoja reilustikin.
Ja sitten mun mielestä lähes fakta:
Jos korot + vastike on suuremmat kuin vuokra, vuokralla asuminen on taloudellisesti kannattavampaa.
Toki oman asunnon arvo voi kasvaa. Tai sitten se voi laskea. Siihen en ota kantaa.
7 tykkäystä
Asuntojen tarjonta lisääntyy, myyntiajat pitenee, korot nousee, taantumaa puskee, kuluttajaluottamus heikkenee… Mutta asuntojen hinnat eivät ole laskeneet mihinkään.
Jos aikaperspektiivi on vaikka pari vuotta, niin itse sanoisin, että parempi aloittaa myöhemmin kuin aiemmin. Asuntojen arvokehitystä on turha arvuutella, kun aina ne menee ainakin itselläni pieleen, mutta aika erikoista jos Suomessakin asuntojen hinnat ei mitenkään reagoi muuttuneeseen taloudelliseen ympäristöön.
2 tykkäystä
Toisaalta rakentaminen on jo hyytynyt eikä tarjonta enää lisäänny samaa tahtia. Koron nousu on jo realisoitunut ja näkisin että on hyvä mahdollisuus kääntymiseen laskusuuntaan 1-2 vuoden aikana. Asuntojen hinnat ovat jo laskeneet huonoilla sijainneilla, mutta eivät välttämättä kasvukeskusten keskusta-alueilla edes tule laskemaan. Mutta kuten sanoit, arvonkehitystä on aika vaikea arvuutella, kohde vaikuttaa paljon ja mihin hintaan sen saa hankittua.
2 tykkäystä
Uudiskohteita tulee edelleen kovaa vauhtia markkinoille, niiden myynti sakkaa, ja tarjonnan väheneminen alkaa näkymään vasta myöhemmin.
Korkojen nousun odotetaan edelleen jatkuvan, mielestäni 1-2 vuoden sisään odotettu korkokäänne alaspäin on aika rohkea arvio, ja koronnousu ei ole vielä heijastunut hintoihin mitenkään. Se on heijastunut vasta kysyntään etenkin sijoitusasuntojen osalta.
Huonojen sijaintien asuntojen hinnat ovat laskeneet jo pitkään, ja monissa suurimpien kaupunkien lähiöissäkin hinnat ovat polkeneet pitkään paikallaan, tai nousseet korkeintaan peruskorjausremonttien myötä. Olisin yllättynyt, jos kaupunkien keskustat eivät saisi hintojen osalta mitään osumaa.
9 tykkäystä
Hyvä kysymys on myös kuka uskaltaa lähtemään ostamaan uudiskohdetta kodikseen tässä vaiheessa, joista pien- ja instituutiosijoittajat ovat myös kahmineet asuntoja vähän liiakseen velalla. Vaikka osa on hyvällä sijainnilla, ne on hinnoiteltu myös normaalin suomalaisen ulottumattomiin ja vaatii valtaisaa taloyhtiölaina riskiä oman henkilökohtaisen asuntolainan lisäksi. Suuri määrä sijoitusasuntoja samassa taloyhtiössä on myös aina oma riskinsä.
Samalla huonojen sijaintien asuntojen hinnat tosiaan laskevat kovaa tahtia, kun niiden ylläpitokustannukset ja taloyhtiön lainan saanti vaikeutuu huomattavasti korkojen noustessa. Tässä ovat tulilinjalle ennen kaikkea energiatehottomat omakotitalot, mutta myös kerros- ja rivitalot.
Huonossakin tilanteessa on kuitenkin aina suhteellinen voittaja ja se näyttää edelleen vahvistuvan olevan vanhemmat kerrostalot hyvällä sijainnilla, joissa suuremmat remontit ovat vielä vuosikymmenen päässä ja ne ovat vielä suhteellisesti edullisia uudisasuntojen hintaan verrattuna. Hyvä sijainti ja mahdollisuus julkisilla liikkumiseen on myös verraton apu elämisen kustannusten laskemiseen, jos oma työpaikka sen sallii. Autopaikat ovat kuitenkin kiven alla ainakin pääkaupunkiseudulla, ja harva lähtee edelleenkään ostamaan asuntoa ilman mahdollisuutta omaan autopaikkaan. Velaton ja hyvin hoidettu taloyhtiö alkaa olla myös myyntivaltti, sekä arvoa nostava tekijä perinteisesti riskiä karttavien suomaisten kesken. Myös taloyhtiölainan saaminen ongelma tilanteissa on myös parempi verrattuna jo valmiiksi vivutettuihin uudisasuntoihin.
Toissa päivänä keskustelin parin välittäjän kanssa, ja heillä oli ollut samoja kokemuksia syksyn aikana. Tällaisia asuntoja menee vielä jopa yli pyyntihinnan parhaimmilta paikoilta, kun ihmiset ovat syksyn aikana etsineet helppoa elämää palveluiden läheltä ja halussa laskea omia kustannuksiaan.
Kuukausikustannukset, eli asumisen hinta, on tällä hetkellä kaikki kaikessa. Oli se korkomenot, asunnon ylläpito, sähkölasku, auton pakollisuus, tai muut kustannukset, jotka määrittyvät valitun asumismuodon kautta. Talvi tulee laittamaan mattimyöhäisetkin miettimään näitä valintoja.
11 tykkäystä
Yksityinen asuntosijoittaja omistaa usein oman kotinsa sekä 1-3 sijoitusasuntoa. Miksi nämä muodostaisivat jonkun erityisriskin kasvukeskusten uudiskohteissa? Suursijoittajat taas rakentavat omia talojansa.
Itse näen suurempana riskinä sen, että taloyhtiölainaa voi olla kohteen hinnassa enemmänkin kuin se 70 %, eli vaikka 80 %. Pieni asuntojen hintojen kyykkäys, niin jokainen tyhjätasku pääsee vaikka pikavipeillä kiinni omistusasumiseen. Se taas voi tuoda monenlaisia haasteita tullessaan.
Syrjäseudut ovat sitten oma lukunsa. Rumaa jälkeä voi olla luvassa jossain Forssan tai Iisalmen vanhoissa kerrostaloissa. Niihinkin on yllättävän moni sijoittanut viime vuosina.
Helsingissä yksityishenkilöiden hallinnassa oli muutaman vuoden takaisen tilaston perusteella 274 autoa tuhatta asukasta kohden. Kantakaupungissa määrät olivat pienempiä: HS: Autojen suosio Helsingin keskustassa vähentynyt | Verkkouutiset
Väittäisin, että kasvukeskuksissa yhä harvempi määrittelee autopaikan asunnon ostokriteeriksi.
3 tykkäystä
Koska asuntosijoittaja, niin kuin myös instituutiot, toimivat yhtälailla velalla. On tietty järkeviä ja ei niin järkeviä asuntosijoittajia, jotka ovat taanneet positiivisen kassavirtansa eri korkoja käyttäen. Näiden ei-järkevien asuntosijoittajien velka ongelmat saattavat myös vain alkaa sataa myös järkevien pakkiin.
Nyt illalla tuli itse asiassa “hyvä” uutinen tähän liittyen:
Toivottavasti jokainen taloyhtiölainaa ottanut on ymmärtänyt täysin, mihin on sitoutunut.
Tässä kärsii myös se väliin joutunut omistusasuja, joka on ensimmäisen asuntonsa ostanut samasta talosta. Pakon edessä, sijoitusasunnon realisointi tapahtuu paljon helpommin kuin sen ainoan oman kodin ja lumipallo lähtee pyörimään kaikkien taloyhtiön asuntojen omistajien osalta siinä vaiheessa kun ensimmäisellä omistajalla on ongelmia.
Oma näkemykseni on siis, että vanhemmissa taloyhtiöissä asuntolainoja on jo paljolti lyhennelty pois ja omistajat joko asuvat paikan päällä, tai ovat laittaneet ensimmäisen velattoman asuntonsa vuokralle muuttaessaan muualle. Tässä on tietenkin valtavasti eri variaatioita. Yhtä paljon kuin on taloyhtiössä asuntoja ja erilaisia omistajia eri tilanteissa. Lähtökohtaisesti uskoisin silti että vanhempi taloyhtiö, jossa on pitkäaikaisia omistusasujia, on terveämmällä pohjalla velkaantumisen suhteen kuin uudisasuntojen asukkaat, joiden asuntojen ostohintaan on uitettu taloyhtiölainaa järjetön määrä alusta lähtien. On tähänkin tietty poikkeuksia, esim. ensimmäistä asuntoa on voitu myös käyttää uuden velan takuuna sijoitusasuntoa ostettaessa, mikä ei myöskään ole harvinaista.
Silti väittäisin että vanhemmissa taloyhtiöissä on jaettua taloyhtiölainaa ja henkilökohtaista asuntolainaa vähemmän jäljellä per asukas. Eli ihanne tilanteessa taloyhtiö on velaton, hyvin hoidettu, isot remontit ja niiden vaatima velanotto ovat vielä kaukana, ja asukkaina on pitkäaikaisia omistusasujia joille tämä paikka on koti. On myös paljon helpompi joustaa henkilökohtaisesta asuntolainasta ja priorisoida omaa kotia kuin sijoitusasuntoa, josta sitten helpommin luovutaan pakon tullen. Taloyhtiölainat eivät myöskään jousta samaan tapaan kuin asuntolainat.
Uudiskohteet eivät ole voineet vielä päästä tähän pisteeseen. Olen ehdottomasti samaa mieltä kanssasi, että jos kohteen hinnasta on enemmänkin kuin 70%+ taloyhtiölainaa, ja talo seisoo esim. vielä vuokratontilla, niin ongelmat voivat eskaloitua hyvin nopeasti. Alhaiset korot ja lyhennysvapaat kun ovat myös houkutelleet kaikenlaisia ensiasunnon ostajia ja asuntosijoittajia sisään ja elinkustannusten nousu tapahtuu nyt samaan aikaan.
8 tykkäystä
Vastaan vielä tuosta autopaikasta, että tätä on tietty huono yleistää eri kaupunkien välillä, mutta jos tarvitset autoa töihin/mökille/vapaa-ajalle/lasten harrastuksiin/jne. niin autopaikka on sinulle pakollinen ja ellei maailma täysin muutu (etenkin kun nyt se sähköautokin on ladattava jossakin) niin sitä tarvitsee edelleen vaikka asuisi kasvukeskuksessa. Ja niin tarvitsee seuraavakin asukas. Se ostetaan myös usein asunnon yhteydessä juuri tästä syystä “varmuuden vuoksi” ja voidaan laittaa vuokralle. Helsinki on varmasti helpoin paikka selvitä ilman.
4 tykkäystä
Tässä keskustelussa - kuten julkisessa keskustelussa muutenkin - jää melkoisen vähälle huomiolle se, että jos uudiskohteen sijainti on hyvä, myös taloyhtiön riski puuttuvista vastikkeista on rajattu: taloyhtiöllä on mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaansa ja vuokrata se, kunnes vastikerästit on hoidettu.
Jos sijainti on hyvä ja vuokrattavuus siis kunnossa, vuokratulot pitäisivät aika lailla kattaa vastikerasituksen. Olettaen tietysti, että taloyhtiön hallitus osaa hommansa, ja hoitaa tällaiset prosessit.
7 tykkäystä
Moniko ostaa asunnon vaikka Töölöstä ja käy autolla töissä tyyliin, Espoossa? Siis että asunnon valinnassa ei huomioida työpaikan sijaintia?
Ja jos autopaikka on saatavilla, paljonko ihminen on valmis maksamaan siitä? Töölön maanalainen pysäköinti maksaa 250e/kk tai yöpysäköinti+vkl 100/ekk. Luulisin muuten tämän laitoksen nostaneen hitusen lähikatujen asuntojen arvostustasoa.
Kumman näette järkevämpänä vaihtoehtona, jatkaa asumista tuossa vuokra-asunnossa vai ostaa noin 180 000 - 200 000 e maksava asunto.
Tee molemmat! Jatka asumista nykyisessä asunnossa ja osta asunto, jonka laitat vuokralle. Tuo vuokra on niin edullinen, että siitä kannattaa pitää kiinni. Toisaalta sijoitusasunnon osalta nousevat korot pehmenevät sillä, että voit vähentää ne verotuksessa. Pitkällä aikavälillä kannattaa olla asuntohississä mukana, etenkin jos ja kun valintasi on Turun keskusta.
6 tykkäystä
“Pääkaupunkiseudulla lokakuun myyntimäärissä oli huomattavaa pudotusta. Helsingissä vanhoja ja uusia asuntoja myytiin -46,1 % vähemmän edellisvuoteen verrattuna ja -47,62 % vuoden 2020 lokakuuhun verrattuna. Espoossa vastaavat luvut olivat -48,1 % (vrt. vuosi 2021) ja -58,52 % (vrt. vuosi 2020). Vantaalla -38,6 % (vrt. vuosi 2021) ja -34,73 % (vrt. vuosi 2020).”
''Pääkaupunkiseudulla keskineliöhinta [vanhat kerrostaloasunnot] oli 4 859 €/m2, mikä on -9,2 % vuoden takaiseen lokakuuhun, -6,7 % alkuvuoteen ja -6,3 % edelliseen kuukauteen verrattuna.
Oulussa muutos edellisvuoteen oli -1,0 % ja syyskuuhun -5,2 %. Tampereella vastaavat luvut olivat -3,7 % ja -4,4 %."
Lokakuun asuntomarkkinakatsauksesta on pääteltävissä, että kysynnän pysähtyminen alkaa pikkuhiljaa näkymään hinnoissa.
22 tykkäystä
Mielenkiintoisia lukuja. Kuukausi sitten pankit arvioivat seuraavaa:
Esimerkiksi OP Ryhmä ennustaa, että tänä vuonna asuntohinnat vielä hieman nousevat, mutta laskevat ensi vuonna keskimäärin 1‒3 prosenttia. Lasku voi olla pääkaupunkiseudulla suurempaa kuin muualla.
Danske Bank ennustaa asuntohintoihin keskimäärin noin prosentin laskua.
Nordean laskuhaarukka on 0‒5 prosenttia. Jo nyt asuntohintojen nousu on ollut hiipumassa jokseenkin kaikissa isoissa kaupungeissa. Koska energiakulujen nousu huolestuttaa tällä hetkellä ihmisiä yleisesti, asuntojen hintakehitykseen vaikuttaa myös muun muassa lämmitysjärjestelmä.
5 tykkäystä
Jos keskineliöhinta tippuu vuodessa pk seudulla 9,2%, mielestäni otsikon maininta ‘‘hinnat varsin vakaita edelleen’’ on vähän kyseenalainen.
23 tykkäystä