Onhan noita vuokratontteja puitu ainakin täällä PK-seudulla.
Nimittäin vanhoja tontteja on vuosikymmeniä sitten vuokrattu surkeilla ehdoilla, joilla vuokrataso on jäänyt laahaamaan pahasti.
Nyt Lehtisaaressa eli arvoalueella vuokran kerrotaan nousevan hulppeat 400%, ja uuden vuokratason kerrotaan olevan luokkaa 5% tontin oikeasta arvosta. Tarina ei kerro miten tonttivuokria jatkossa päivitetään, mutta eiköhän näissä asioissa siperia opettanut.
Helsingin kaupunkikin päivittää tonttivuokransa tähän päivään aina kun voi, 4% tontin arvosta.
Voi kai sitä ajatella että vuokratontti on assetti jos
-olisi vuokratontti jossa vuokra-aikaa on paljon jäljellä, vuokran päivitys ontuu ja vuokra pieni
-omalle rahalle saa paremman tuoton kuin vuokratontin kustannus. Etenkin jos on lunastusmahdollisuus.
Kuitenkin, tarjontarajoitteisilla sijainneilla eli kasvukeskuksissa tonttien arvot tuppaavat nousemaan siinä missä itse alkuperäisellä panostuksella hankittu asunto pikku hiljaa rappeutuu.
Toisekseen, pakollinen vuokratontti rajaa ostajakandeja pois asuntoa myydessä.
On myös omakohtaista kokemusta vuokratontista. Käytännössä soppari on niin pitkä että oma elinikä tulee vastaan eikä korotusoikeutta ole… Voisi sanoa että tulee vuosi vuodelta halvemmaksi jos inflaatio/palkkataso nousee vähääkään.
Vaikka tämän realisoisin jossain vaiheessa niin seuraavallakin omistajalla olisi mahdollisuus asua vuosia/kymmeniä vuosia erittäin edullisella sopparilla.
En ole tarkkaa tutkinut koska soppari on tehty mutta sopimus on tehty vähintään 50vuodeksi. (tiedän vain sopimuksen päättymispäivän🙂)
Täytyy muistaa, että tuossa tapauksessa taloyhtiö maksaa myös tontin kiinteistöveron vuokran päälle. Kaupungin vuokratonteilla moista rasitetta ei tule. Näin ollen seurakunnalta vuokratun tontin kulut nousee yli puolitoista kertaisiksi siihen nähden, että kyse olisi kaupungin tontista 4 %:n tuottotavoitteella.
Lehtisaaren tapaus on toki omanlaisensa, mutta ei mitenkään ainutkertainen. Esimerkki Tampereelta:
Tunnen yhden osakkaan tuosta taloyhtiöstä ja aina toisinaan kyselen miten tilanne on edennyt. No ei ole edennyt kuulemma mitenkään.
Itse voisin koskea kahdenlaisen vuokratontin kämppiin. Niihin, jotka ovat kaupungin omistuksessa. Sekä niihin, jotka ovat järkevin ehdoin lunastettavissa.
Tampereella on paljon 50-60v sopimuksia omakotitaloissa, jotka on tehty 80- ja 90-luvulla. Tonttivuokrat saattavat olla viidesosa käyvästä arvosta ja jatkuvat vielä sen 20 vuotta ilman korotusta. Onhan sillä rahalla toki kiva asua nyt, mutta itse miettisin sitä kuka sen talon huolii edes ilmaiseksi 20v kuluttua, kun ison tontin tonttivuokra 10-kertaistuu ja talo alkaa olla 50-60v vanha?
Ihan kuin talon ikä olisi joku peikko… Olen asunut 1800-luvun talossa, 1940, 1950-luvun talossa, 1970-luvun, 2000-luvun talossa ja parhaat talot ovat olleet ja ovat edelleen nuo vanhimmat.
Vähän varmaan kiinni siitäkin minkälainen talo ylipäätänsä on…
Näissä on niitä vuokratontillisia eli laskee hintakeskiarvoa. Ja tosiaankin määrä niin pieni ja sijainniltaan hajautettuja etteivät vaikuta tilastoihin.
No sehän riippuu ihan millainen vuokrasopimus on. Helsingin kaupungilla on vielä voimassa joitain sopimuksia, jotka alihinnoiteltuja, mutta ne nostetaan markkinahintaan aina kun sopimus uusitaan - tuskin löytyy ostajaa, joka ei asiaa ymmärrä. Ja uudet ovat olleet jo pitkään samanlaisia kuin muutkin eli vuosikorotukset. Esim. Vantaalla on ehto, jossa kaupunki saa yksipuolisesti nostaa tontinvuokraa jos ”alueen arvo nousee”. Noin yleisesti voidaan sanoa, että vuokratontti tulee kalliiksi, sen huomaa kun vain ajaa exceliin korkoa korolle kertymän 50-70 vuoden ajalta.
Lunastettavissa vuokratonteissa vuosikorotukset koskevat vuokran lisäksi myös lunastushintaa eli se lunastus kannattaa tehdä heti ostaessa, koska ne ovat yksityisten omistamia ja niissä on markkinoiden kalliimmat vuokrat ja korotusehdot. Tai no, ehkä seurakunnilla on vieläkin ahneempi linja eivätkä anna lunastaa tonttia.
Ne talot, jotka 1800-luvulta tai edes 1940-luvulta ovat säilyneet, ovat varmasti sen ajan taloista parhaita. Huonoimmat 1800-luvun talot ovat olleet purettuna jo aikapäiviä.
Mutta samaa mieltä, talon ikä ei sinällään ole ongelma, jos kunnossapidosta ei ole tingitty. Tietyn ikäisisissä taloissa on riskirakenteita (esim. valesokkelit) ja 1970-luvun kerrostalot ovat putkiremontti-iässä eli suuri investointi tulossa. Mutta ihan kaiken ikäisissä taloissa voi olla hyvä asua.
Tuossa laskelmassa miten kalliiksi se vuokratontti lopulta tulee, täytyy sitten muistaa laskea mukaan myös vaihtoehtoiskustannus. Jos vuokratontillinen talo maksaa 100 000 euroa omatonttista vähemmän ja sijoitat tuon säästyvän rahan tontin tuottovaatimusta korkeammalla tuotolla, kääntyy yhtälössä helposti etumerkki. Vähintään se tarkoittaa vähemmän lainaa ja vähemmän lainanhoitokuluja ja enemmän kuukausittaista kassavirtaa, jonka voi jälleen ohjata johonkin tuottavaan.
Todellako talo menee Tampereella arvottomaksi, kun tonttivuokra päivittyy nykytasolle ~300e/kk keskikokoiselle tontille? Ja oman tontin kiinteistöveroa luokkaa ~50e/kk ei tarvitse maksaa
Paritalon tapauksessa päivittynyt puolikkaan tontin vuokra on luokkaa 175e/kk. Hui kauheata
Niinpä. Ja taas näyttää unohtuvan, että kasvukaupungeissa monet asuinalueet ovat järjestäin vuokratonttisia. Jos esim. haluat ostaa Tampereelta mahdollisimman läheltä keskustaa omakotitalon, voi päätyä vaikka mukavalle alueelle Petsamoon. Siellä on tonttisoppareita juuri äskettäinkin uusittu, ja 0 euron sijasta talojen hinnat lähtevät liikkeelle n. 300 000 eurosta.
Petsamossa ei tosin ole 80/90-luvun tuotantoa, vaan esim. 1930-lukua. Sitä kasaria ja ysäriä löytyy sitten esim. jo aika monta kilometriä kauempaa Leinolasta, jossa talot ovat myös vuokratonteilla. Siellä voi ola vanhimmissa soppareissa tontin vuosivuokra tyyliin alle 600 e / vuosi ja juuri uusituissa soppareissa sitten 2000 euroa enemmän. Noiden vanhojen talojen myyntihinnat pyörivät tuollakin 300t tietämillä, joten nekään nyt tuskin nollaantuvat kun kuukausikulut nousevat 150 eurolla.
Aika usein näissä keskusteluissa unohtuu, että monissa kasvukaupunkien kaupunginosissa ei ole valinnanvaraa vuokratontille.
Tämä yhtälö toteutuisi siinä tapauksessa, että pankki antaisi tuon säästyneen 100 tonnia lainaa vaihtoehtoisiin sijoituksiin, mitä se ei luonnollisestikaan tee.
Nuo Petsamon tontithan arvostetaan karkeasti noin 100000€ arvoiseksi nykyisillä noin 4000€/vuodessa vuokrilla. Jos Petsamosta tulisi vapaaseen myyntiin tuollainen/tuollaisia tontti/tontteja, niin väitän että hinta nousisi jonnekin lähemmäs 300000€. Vuokrien korotuksista on toki valitettu kun ovat korkeammat kuin historiassa, mutta mielestäni ne ovat edelleen halpoja joten aivan turhaa kitinää ollut. Sijainti on vaan niin mahtava Suomen parhaiten kehittyvän kaupungin kyljessä lähellä luontoa,vesistöjä ja palveluja.
12kk euribor laskenut huipustaan jo prosentin, mutta silti vain kangertelee. Yksi syy jutun mukaan, että siinä missä ennen haluttiin vuokratontteja ja yhtiölainoja nyt kiinnostaa enemmän omatonttiset yhtiölainattomat kohteet.
Näkisin että tämä on hyvä viesti ihmisten järkevöitymisestä asunnon oston suhteen.
Yhtiölainaton kohde voi olla tupotäynnä pankille velallisia omistusasujia, mutta hyvänä puolena kun ei tulee niitä “getrichscheme” sijoittajien vuokrapummeja.
Vuokratontti on nyt aina riski erityisesti yksityisten omistuksessa, mutta jopa kaupungin tai seurakunnan omistuksessa olevat nousee kun budjettien reiät paikataan.
Niin ja maksat siitä tontin omistamisesta tällä hetkellä vaihtuvakorkoisella sen vajaa 4% kuluja… Silloin jo omistamatta oleminen säästää tuon korkokulun ja voit vaikka kuukausittain lykkiä sen käteenjäävän erotuksen vaikka pörssiin.
Riskinä päällä myös se pitääkö tontti arvonsa vai ei… Ei siinä mitään velkavipua tarvita välttämättä että tuosta yhtälöstä voi saada ihan järkevän…
Tosin maan omistaminen on lähtökohtaisesti omasta mielestä aina järkevää.
Peak korona/inflaatio nosti uudistuotannon hintaa 20% samalla kun vanhojen hinnat laskeneet 10%. Eli tuon hintaeron pitää kaventua tarpeeksi, jotta valmiit saa myytyä ja uudistuotanto lähtee taas liikkeelle. Max. 60% yhtiölaina vähentää sijoittajien kiinnostusta, kun 70% kohteitakin vielä löytyy.
Jos tykkää vuokratontista, niin kannattaa laittaa rahaa vuokratonttirahastoon?
Vuokratontit nostavat käytännössä velkavipua, jos 70% yhtiölainalla varustettu taloyhtiö päättää lunastaa tontin lisälainalla, nousee lainoitusaste lähemmäs 100%.
Jokainen tablaa tyylillään. Omalla kohdalla vuokratontin vastike on niin naurettava että katsoin järkeväksi iskeä rahat vuokratontilliseen.
Ja yksi syy nimen omaan tuo ettei korotuspykälää ole kuin hamassa tulevaisuudessa. Itse voin asua tässä kymmeniä vuosia vailla korotuspainetta ja myydä vielä asunnon siten että sopparia on jäljellä reilusti. Kämpän hinta noin 2/3 tontillisen hinnasta.
Sitä en tiedä onko järkevä ratkaisu vai ei. Sen varmasti aika näyttää. Ostohinta ainakin edullinen suhteessa tontilliseen.
Pienentänyt ainakin tervittavaa lainasummaa, ja siitä ylijääneet rahat pistetty sijoituksiin.
Alhainen vuokratonttivastike toimii, kunhan löytyy aikanaan ostaja, joka ei hahmota asiaa.
Ja jos haluaa vielä optimoida, kannattaa toki vuokrata se koko sijoitusasunto ja pyytää itse korkeampaa vuokraa - ainakin pk-seudulla toimii useita yrityksiä, jotka vuokraavat asuntoja omaa Air BnB bisnestä varten.