Ei täysin arvottomaksi, mutta tuossa kun Etuovesta katsoo, niin hyvällä sijainnilla Rautaharkosta saa esim. 90t pyynnöllä tuollaisen esimerkkitapauksen, jossa vuokrasopimus on juuri uusittu. Kyseessä on asuttavassa kunnossa oleva talo, jota ei kovin paljoa ole remontoitu.
Remonteilla arvoa saa nostettua, mutta ei tuossa talolle paljoa arvoa jää, vaikka sijainti on kunnossa.
Mitä siinä tarvitsee hahmottaa jos vuokraoikeutta on vaikka 30vuotta jäljellä? En nyt oikein ymmärrä tätä jankkausta. Jos maksat esim 1/5 osaa todellisesta markkinahinnasta niin se on suhteellisen hyvä etu seuraavat 30 vuotta.
Sijainnin hyvyys on kyllä mielipidekysymys: toisella puolella menee muutaman talon päässä muutama junaraide ja toisella puolella valtatie. Tasakattoinen öljylämmitteinen kohde yli 50 vuoden takaa, jota välittäjä myy kuntoarviolla “välttävä” ja jossa ei kyllä juuri mitään ole tehty kunnostusten tiimoilta.
Myönnän toki, että kuvissa asunto näyttää luokitukseen nähden siistiltä. Mutta kai tuolle määritelmälle perusteensa löytyy, kun kohteeseen tutustuisi.
Laitoin Helsingissä hakuun vuokratontilla olevat kerrostalo-omistusasunnot:
Tuntuu olevan todella yleinen kämppä, poislukien tietyt alueet kuten ydinkeskusta, kallio ja töölö. Kyllähän sieltä varmaan löytää exceliin mielenkiintoisia kohteita missä pyyntihinta on runnottu alas.
Vuokratonteista käydään nyt samanlaista keskustelua kuin aiemmin putkiremonteista, siihen liittyen halpa yksiö:
Ellei siis ota huomioon putkiremontin hintaa 32500€, joka tulee vielä tuohon päälle ja tonttivuokran moninkertaistumista alkaen 2026.
Katsoin etuovi.com -sivustolta (20.9. tilanne) mielenkiinnosta tähän tonttivuokrien nousuun liittyen myynti-ilmoituksissa ilmoitettuja vastikkeita juurikin näistä Lehtisaaren asunnoista. Kaikissa kohteissa tontin vuokraaja Vantaan srk. yht. ja kaikissa tontin vuokra-aika päättyy 31.12.2069, eli lienevät uusittu vuonna 2019 vuokrasopimukset tontista 50 vuodeksi. Muutamia esimerkkejä:
Kerrostalo, kokonaispinta-ala 115,5 m2, hoitovastike 1235,58 €/kk, 10,69 €/m2
Kerrostalo, kokonaispinta-ala 120 m2, hoitovastike 1560 €/kk, 13 €/m2
Rivitalo, kokonaispinta-ala 178 m2, hoitovastike 2260,60 €/kk, 12,7 €/m2
Rivitalo, kokonaispinta-ala 220 m2, hoitovastike 1716 €/kk, 7,8 €/m2
Rivitalo, kokonaispinta-ala 118 m2, hoitovastike 1180 €/kk, 10 €/m2
Kerrostalo, kokonaispinta-ala 109,5 m2, hoitovastike 1806,75 €/kk, 16,5€/m2
Alueena tämä ei toki ihan mene sellaisena koko Suomessa yleistettävänä asiana, mutta kuitenkin tapauksena mielenkiintoinen. En usko, että alueella on asunut kovin montaa ihmistä, jotka ovat osanneet ennakoida tontin vuokraan tulevan korotuksen suuruutta oikeaan mittasuhteeseen. Ja varmasti taloyhtiöissä on keskusteltu, että “kyllä tähän joku kohtuullistaminen tulee”. En usko ihan jokaisen pitkäaikaisen asukkaan sijoittaneen onnistuneesti edullisen vuokra-ajan säästöjä pörssiin kattamaan nousseita kustannuksia.
Olipa hyvä poiminta kaikille vuokratonttia harkitseville.
110 m2, hoitovastike 1800 ja pääomavastike 700…
Dzeesus ! Tai no, kun seurakunta vuokraajana niin ketähän sitten voivat pyytää avuksi. Näyttäisi olevan aivan valtavia tragedioita.
Enpä rakennusalaa juurikaan tunne, mutta ainakin näin maallikolle koko vuokratontti-ajatus ilman lunastusoikeutta asuntorakentamisessa yksityisomistukseen on kyllä verrattain oudon kuuloinen konsepti. Kun useimpia yhtiöitä voidaan periaatteessa ylläpitää (aina välillä peruskorjaten) miltei rajattomasti.
Kaikkihan ilmeisesti oli ihan ok siihen asti kun nämä vuokrat oli vielä jotenkin kohtuullisella tasolla. Mutta nykyään
vuokranantajien käytännöt tuntuvat aika holtittomilta ja täysin ennalta-arvaamattomilta.
Tässä mielestäni hyvä spekulaatio aiheesta. Ja lopputulema lienee nykyisellään harvinaisen selvä.
“Jutun opetus: älkää ihmiset missään tapauksessa ostako asuntoja vuokratontilla. Vain sillä tähän asiaan voidaan saada joku tolkku.”
Tämä itsestäänselvyys tietysti vain lisää mm. poimimasi esimerkkikohteiden tuskaa, mutta muutenhan tämä ei muutu. Ainakin omasta mielestäni paras keino olisi säätää oikeus lunastukseen pakolliseksi.
Jos ei ihan noin äärimmäisyyksiin mene, niin kunnan vuokratontit varmaan vielä aika matalan riskin kohteita. Sielläkin tulee 50v välein korotuksia, muttei kohtuuttomia.
Jos väki äänestää kunnan vuokrankorotusta vastaan jaloillaan, niin kunta saattaa menettää asukkaansa. Nuo Lehtisaaren tontit omistaa Vantaan seurakuntayhtymä. Mikäli lehtisaarelaiset kostoksi eroavat kirkosta, se vaikuttaa vain Helsingin seurakuntayhtymän tuloihin.
Lehtisaarelaiset olisivat voineet myös olla allekirjoittamatta uutta vuokrasopimusta ja vaatia Vantaan seurakuntaa lunastamaan talot käypään hintaan. Siltä osin taloyhtiö muuten muistaakseni voitti oikeudessa, että Vantaan seurakunta ei voinut uudessa vuokrasopimuksessa laimentaa tuota lunastusvelvollisuus-pykälää.
Mutta joo, Lehtisaaren tapaus on kyllä täysin poikkeuksellinen. Mutta ei silti sellainen, etteikö jossain variaatioissa toisintoja tulisi. Kaupunkien vuokratontteja en riskisyydessään näihin rinnastaisi lainkaan.
Muistan hämärästi jostakin kuulleeni että jos näitä vanhoja vuokrasopimuksia on jo uusittu, niin silloin jatkosopimuksia (vaikkakin tosiaan luokkaa 50 vuotta kestäviä) voidaan lukuarvoiltaan (jopa yksipuolisesti?) tarkistaa välillä jotain luokkaa 10 vuoden välein. Ja 10 vuotta ei asumisessa ole todellakaan mitään.
Onkos täällä tietoa miten homma menee kun vuokratontin lunastaa osakekohtaisesti omaksi ja tontin vuokrasopimus tulee päätökseen? Pääsetkö silti nauttimaan uuden sopimuksen tuovasta hinnan noususta?
Tuo “omaksi lunastaminen” on harha. “Lunastamisella” ei tule tontin omistajaksi kun tontti on esimerkiksi tonttirahaston omistama, vaan vapautuu ainoastaan tontin vuokran maksamisesta, omistusosuus siirtyy taloyhtiölle. Uuden sopimuksen tuomasta hinnan noususta hyötyy ainoastaan siten, ettei sitäkään tontin vuokraa tarvitse maksaa.
Taloyhtiön on järkevää ostaa tontti itselleen sen omistajalta. Tällöin taloyhtiö ei ole vuokranantajan armoilla ja pääsee eroon korotusehdoista, jotka usein ovat rakennettu niin, että voittaja ei ole ainakaan taloyhtiö tai sen osakas.
Juu, tokihan tämän tajuan.
Kysymykseni koskikin tuota hetkeä vuokrasopimuksen loppuessa. Käsitinkö oikein ettei silloinkaan vuokraa tarvitse maksaa, jos on aikanaan sen ”lunastanut”?
Lehtisaaren vanha tonttivuokrasopimus oli törkeän alihinnoteltu, joten luonnollisestikin sopimuksen uusimisen yhteydessä se nostettiin markkinatasolle, jolloin korotus oli merkittävä.
Mutta ilmeisesti asukkailla jäi siitä ”asutaan 30 vuotta ilmaiseksi ja sitten myydään asunto ennen korotusta hyvällä hinnalla”-suunnitelmasta se myynti suorittamatta?
Vanha oli törkeän alihinnoiteltu ja sitä kompensoidakseen Vantaan seurakunta päätti ahneuksissaan nostaa vuokratason selkeästi kunnan vuokratasoja ylemmäs. Onko tuo sitten markkinahinta, ehkä se on.
Ei se vanha vuokra ollut törkeän alihinnoiteltu, vaan asiallinen sopimuksen mukainen.
Onko uusi vuokrataso sitten markkinatasoinen? No ei ainakaan sen perusteella, että Helsingistä ei taida kovin helpolla löytää taloyhtiöitä, joissa tonttivuokra asuinneliölle jyvitettynä olisi noin suuri. Se ei ole sitä myöskään sillä perusteella, että samalla asuinalueella saman vuokranantajan tontin uusissa kerrostaloissa vuokrataso on asuinneliötä kohden noin puolet tuosta.
Tontin arvon määrittely on yksi asia ja tontin vuokratuotto on toinen asia. Lehtisaaren tapauksessa tontin vuokra + kiinteistövero on laskettu yhteensä 6,3 %:n mukaan, mikä on kylllä aika korkea taso. Mutta laillisesti tässä on toki toimittu, ei siinä mitään.
En tiedä paljonko Vantaan seurakuntayhtymällä on rakentamatonta tonttimaata, jota on ajateltu vuokrata asuinrakentamista varten, mutta voisin kuvitella että kiinnostavuus sen tonttien vuokraamiselle ei ole ihan huipputasoa.
Käsitit oikein. Lunastuksessa taloyhtiö ostaa osakkaan tonttiosuuden tonttivuokraajalta ja osakkaan tonttivuokran maksaminen taloyhtiölle päättyy lopullisesti.
Tässä vielä taustaa Lehtisaaren casesta: Vantaan seurakunta nosti tontin vuokraa 400 prosenttia – Helsingin käräjäoikeus katsoi, että korotus oli kohtuullinen | Uusimaa | Yle
Lehtisaaren tontit ovat myös keskimääräistä suurempia, mikä nostaa neliökohtaista vuokravastiketta vs uudet postimerkkivuokratontit.
Mitä tulee Helsingin kaupungin tonttivuokrapolitiikkaan, niin esim. uusissa Hitaksissa tonttivuokra on jopa 5€/m2 ja yhdistettynä hoitovastikkeeseen mennään jo 10€/m2 tasolla.
Näin se on mennyt. Oikeudenkäynnithän asian tiimoilta jatkuvat edelleen:
Hankala tosin on nähdä, mitä taloyhtiöiden asemaa tuossa parantaisi aiemmasta.
No se viisi euroa on jo melkein puolet vähemmän kuin Lehtisaaren 9 euroa. Lisäksi taloyhtiöt eivät joudu maksamaan kaupungin vuokratontista kiinteistöveroa, toisin kuin Lehtisaaren tapauksessa.
Edelleen, Vantaan seurakuntayhtymä saa toimia noin. Mutta mainehaittaa sille kyllä syntyy tonttivuokraajana. Tonttien vuokrataso ei ole missään suhteessa saman vuokranantajan uusien talojen vuokratasoon, ei Helsingin seurakuntayhtymän saman alueen vuokratasoon eikä Helsingin yleiseen vuokratasoon.
