Ja edelleen, tonttivuokra perustuu siihen tontin arvoon - suurella merenrantatontilla pitääkin olla tuplasti korkeampi arvo kuin pienellä tontilla lähiössä. Se, että neliökohtainen vuokra nousee korkealle on ihan luonnollista, kun rakennettu väljästi - taloyhtiön kannattaa hakea tuplasti lisärakennusoikeutta, niin neliöhinta puolittuu.
Ja kun kunta ei maksa omistamastaan tontista kiinteistöveroa, niin ei sitä luonnollisestikaan peritä myöskään vuokralaiselta.
Jyväskylässä juuri sovin kaupat yhdestä 5H+K+S asunnosta, hintapyynti oli aiemmin 125 k€, laski 115 k€, tarjosin 98k€, tuli vastatarjous 106,5k€, nostin omaa 2k€=100k€ ja sanoin että se on maksimi, vuorokauden miettimisen jälkeen tuli hyväksyntä tarjoukseeni… Yksityisen asunto, välittäjän kautta. Vuosi sitten isommalta vuokrayhtiöltä ostin 3 kpl 3H+K+S, kaikki samanlaisia luhtitalosta mutta yksi 2. kerroksessa ja kylppäri tekemättä, pyynnit 100,105 ja 110k€. Tinkikierroksen jälkeen yhteensä 250k€… Silti tuosta viime syksystä tuntuu pyyntien hinnat olleen nousussa, tämä viimeisin osto vaatii aika täydellisen pintaremontin mutta remontoitujen hintaan jos vertaa niin maiksoi sopivasti…
Näitä välillä näkee. Usein asunnon omistajat lisäävät hintaan tunnearvoa ja soppa on valmis.
Mikään tämän ajan ilmiö tämä ei kuitenkaan ole.
Ja voi tämä mennä toisinkin päin; myydessämme perheen ensimmäistä omistusasuntoa välittäjät (2) arvioivat hinnan useita tuhansia euroja alakanttiin. Itse myymällä saimme sen mitä pyysimme.
Niin no. 4 vuotta sitten välittäjä arvoi ok-talomme arvon 160 k€. Pariin huoneeseen tehtiin pintaremonttia (lähinnä paklattiin ässätexit piiloon ja vaihdettiin tapetit, kustannus teetettynä 4 numeroinen summa) ja myimme talon 2 vuotta sitten 215 k€ ilman välittäjää… Samalta välittäjältä ostimme kesämökin, hintaa ei tarvinnu kauheasti tingata kun mielestämme se oli 10-20k€ alakanttiin (100 k€ mökki)…
Mikä olisikaan sen hienompaa kuin luoda parvekkeelta katse tuohon artikkelikuvan etualan maisemaan. Kun jossain vaiheessa kun maisema kokee muutoksen, voikin aamulla herätä kauniiseen purku- ja rakennustyömaan sointiin.
Hieman vastaankaltaisia siirtyneitä rakennusprojekteja näkyy Tampereella siellä täällä. Hieman ikävämpiä ne ovat silloin, kun ne sijaitsevat muiden talojen välittömässä läheisyydessä.
Ja vielä kommentti aiempaan keskusteluun välittäjien hinta-arvioista. Mielestäni suurin haaste on se, että nousukausien aikaan välittäjät kilpailevat asiakkaista sillä, kuka tekee kämpästä korkeimman hinta-arvion. Ja ylihinnoiteltujen kohteiden markkinoille tuominen taas harvemmin on myyjän etu. Itsekin olen ostanut pari asuntoa niin, että ne ovat roikkuneet myynnissä pidempään ylioptimistisen hintapyynnön vuoksi ja sitten niiden hintapyyntöä on laskettu reippaammin. Mutta vahinko on jo tapahtunut, jos kohde näyttäytyy hakutuloksissa häntäpäässä. Toki nykyaikaa taitaa olla kohteiden vetäminen pois myynnistä ja taas tuominen tarjolle “uusina” myyntikohteina.
Helsingin Kruunuvuorenrannassa sama tilanne, kalliimpien merenrantatonttien vapaarahoitteinen tuotanto jätettiin viimeiseksi, ensin rakennettiin vuokra- ja Ara-talot. Grynderit vei rannasta työmaakontit jo vuosi sitten ja nyt on tullut tilalle - you guessed it right - Ara-taloja.
On muuten todella luotaantyöntävä paikka tuo Santalahden asuinalue tällä hetkellä. Ihana erittäin vilkas neljä kaistainen tie sekä ratikkarata menee vieressä ja toisella puolella taloja vilkas junarata. Tuossa kuvan mukaisessa kohdassa noissa vasemman reunan vanhoissa rakennuksissa on kyllä sellaiset kosteusvauriot tällä hetkellä, että pelkkä ohikävely saa silmät kirvelemään. Siinä on kiva istuskella näiden uudempien talojen 1 kerroksen parvekkeilla tai pitää ikkunoita auki ja nautiskella ihanasta atmosfääristä
Ihan mielenkiinnosta seurannut noiden talojen hintojen kehitystä ja ei voi kuin sääliä niitä raukkoja, jotka tuolta ovat asunnon ostelleet 2020-2022 aikana hintahuipulta.
Isoa riskiä otetaan kun kaavoitetaan Santalahden kaltaisia alueita, joihin tulee maksimimäärä kerrostaloja ilman autopaikkoja ja paljon pientä koppia. Ratinanranta ja Ranta-Tampella menivät hienosti maaliin, mutta näissä kahdessa oli selvästi houkuttelevampi sijainti.
Mielenkiinnolla kannattaa seurata Hiedanrantaa. Samaa kerrostalorykelmää sinnekin tulee vähäisillä ja kalliilla autopaikkamäärällä.
Sen sijaan seurasin yhtä perheasuntoa Tampereen halutuimmista lähiöistä. Hintapyyntö oli sama kuin 2022 huipulla ja meni ennen ensinäyttöä. Tietyt alueet Tampereella vetävät perheasunnoissa todella hyvin kun 2000-luvun kohteita on mitätön määrä tehty. Kaikki eivät halua muuttaa Lintuhyttiin tai Vuorekseen.
Kaiken huipuksi tilanne voi hyvin olla samankaltainen seuraavat 10-15 vuotta… eli aika kärsivällinen saa olla. Alueen helmenä tosiaan vielä nelikaistainen erittäin vilkkaasti liikennöity tie. Käy heti mielessä, että minkälainen melutaso ja ilmanlaatu noissa asunnoissa on.
En ole tutkinut tarkemmin tontin omistuksia, mutta Helsingin ”sosiaalisen sekoittamisen” periaatteen mukaan noita Ara-asuntoja on jo paljon alueella. Voihan se olla, että tontin omistaja (rahasto?) päätti vuokrata sen Ara-kohteelle, kun omistusasuntoja tuskin aloitetaan vähään aikaan sielläkään.
Nihdissä oli kaksi karttaa jossa toisessa näkyi tontti ja rakennusmuoto (vapaarahoitteinen / (hitas tai ara) / tuettu vuokra), ja toisessa rakennuttaja.
Tähän asti isoin poikkeus on ollut, että rakennuttajan nimi on kadonnut monesta tontista joille piti tulla vapaarahoitteinen tontti. Olen olettanut, että se liittyy suhdanteeseen ja siihen että jossain vaiheessa on aloitettava (tai luovuttava varauksesta).
Koska rakennuttajat luopuvat vapaarahoitteisista tonteista on suhteettoman suuri osa aloitettua tuotantoa hitasta, araa jne. Ne kuitenkin näyttävät alkavan just niillä tonteilla missä alun perin pitikin.
Esimerkiksi Tampereella hinnat ovat nyt vuoden 2020 tasolla. Korkojen nousu on siis saanut aikaan sen, että koronakriisin myötä alkanut ja vuoteen 2022 jatkuneen hintarallin nousu on syöty pois.
Miksi asuntojen hintojen tulisi olla 2 %:n viitekorolla selvästi kalliimpia kuin alkuvuodesta 2020 miinuskorkojen aikaan?
Kaupankäynti varmaan ensimäisenä lähtee piristymään korkojen laskiessa. Monin paikoinhan ne hinnat eivät ole missään vaiheessa laskeneetkaan korkojen nousun edellyttämällä tavalla, joka on johtanut asuntokaupan tyrehtymiseen.
Intouduin kirjoittamaan blogiin siitä, miten asuntomarkkinoiden ”käänne” on tähän asti ollut tilastojen valossa silkkaa bluffia.
Samaan hengenvetoon voi kuitenkin sanoa, että kyllähän käänne voi tapahtua nopeastikin, jos on tullakseen. Tai oikeastaan pitäisi sanoa ”kun” se tulee.
Itse ainakin katselen uutta sijoituskämppää nyt ihan vakavasti ostohousut jalassa.
On ollut nähtävissä muutos, joka suosii vuokra-asumista, joten suhteessa potentiaalisiin ostajiin vanhojen asuntojen kauppamäärät ovat jo normaalilla tasolla.
Ara-tuotanto on markkinahäiriköinyt tänä vuonna vahvasti 10000 asunnon aloituksilla (onneksi määrä laskee ensi vuonna 6000), joten vapaarahoitteinen tuotanto on kärsinyt vuokra-asuntojen ylitarjontana eikä vuokrat ole päässeet nousemaan.
”Yksiöitä on rakennettu liikaa”-mantra on valheellinen, kokonaistarjonnasta yksiöitä on enää 10% ja määrä on pudonnut 1/3 vuodessa.
Yhdistettynä erittäin alhaiseen uudistuotantoon, ensi vuonna nähdään taas vaihteeksi otsikoita ”Miksei yksiöitä ole rakennettu tarpeeksi?”.
Sijoittajien excelit alkavat euriborien laskiessa vihertää ja jossain vaiheessa yksiöiden hinnat nousevat kovaa, kun halpoja vuokrayksiöitä ei enää löydykään. Ei välttämättä vuoden päästä, mutta ennen pitkää vääjäämättömästi. Koskee toki vain kasvukeskuksia.
