Lyhyellä logiikalla voisi kuvitella, että tällä on väkisinkin jonkinlainen vaikutus. Varsinkin töiden perässä muuttavilla on niin sanotusti excelissään vaakakupeissa asumiskustannukset ja palkkataso kyseisen alueen työpaikoilla. Ja tämä sitten ohjaa osaltaan puntaroimaan eri vaihtoehtoja. Eri työpaikkoja, eri asuinalueita jne. Tämähän on se ikuisuusdilemma miksi tavallaan välttäisin ylipäätään liikaa puhumasta “asuntojen markkinahinnoista”. Ei markkinat osta asuntoja, ihmiset ostavat. Jonkin asunnon hintapyyntö voi olla liikaa 999:lle, mutta sitten riittää se yksikin, joka saa unelmiensa työpaikan kyseisen asunnon vierestä… Toki isossa mittakaavassa asuntojen hinnat hakeutuvat tasapainoon ihan kysynnän ja tarjonnan kautta, mutta mikrotasolla ja paikallisesti (jota Suomessa riittää) hinnat voivat olla mitä vaan.
Sinun ajattelussasi asuntojen hinnat toki nousevat aina. Järjestyksessä toisessa viestissäsi tässä ketjussa povasit toukokuussa 2022 tässä ketjussa, että “vanhojen hyvin hoidettujen asuntojen/osakkeiden hinta jatkaa nousemista” ja että “tämä ei tule hellimään myöskään vuokralaisia vaan vuokrankorotuksia on luvassa.”
No, jokainen voi katsoa miten niissä kasvukeskuksissa asuntojen hinnat ja vapaarahoitteisten luukkujen vuokrat ovat kehittyneet viimeiset 2,5 vuotta.
Tällä kertaa virheesi tulevaisuuden ennustamisessa on mielestäni se, että et huomio kuluttajien maksukykyä lainkaan. Jos oikein tulkitsen tuota rakennusteollisuus-ketjun yhtä kommenttiasi, näet jopa povaamasi Euroopan raskaan taantuman käynnistävän hintarallin, koska korot laskee. Eli vaikka jengi pelkäisi työpaikkojensa ja maksukykynsä puolesta, ryntäisivät he kämppäostoksille nousevaan hintatasoon?
Sitten jos mennään siihen maahanmuuttoon, niin merkitystä on toki sillä, että kuka muuttaa ja mihin muuttaa. Esim. ukrainalaisten kohdalla sitä muuttoliikettä on saatu jo kohtuullisen hyvin hajautettua kolmen kasvukeskuksen ulkopuolellekin, joten esim. Helsinkiin kohdistuva asuntokysyntä ei ole samanlaista kuin vaikka afganistanilaisten maahanmuuttajien kohdalla. Toisaalta, viimeksi mainituista puhuttaessa perhekoot ovat usein sellaisia, että se ei tuo kyllä juurikaan lisäkysyntää niihin asuntokokoihin, joiden kohdalla on viime vuosina nähty reipasta ylitarjontaa. Ja joista on edelleen ylitarjontaa.
Vielä muistutan, että asuntomarkkinat eivät ole mitenkään yhtenäisiä edes kaupunkien sisäisesti. Jos oman asuntokannan profiili on vaikka Helsingissäkin sellainen, että asukkaiksi hakeutuu tukien varassa eläviä ihmisiä, niin kannattaa pysähtyä miettimään sitä, millä rahalla sen vuokralaisen kuvittelee maksavan tulevina vuosina ne haaveillut huimat vuokrankorotukset.
Meillä voi olla samaan aikaan suhteellisen pienilläkin alueilla sekä asuntopula että asuntojen ylitarjonta. Jos pulaa on esim. kohtuuhintaisista perheasunnoista, siihen ei kyllä pätkääkään auta, jos tarjolla on Eiran kattohuoneistoja tai 20 m2 kompakteja yksiöitä.
Olen povannut kyllä, mutta eiköhän näennäinen maksukyky parane korkojen laskiessa… Muuten tuskin asuntojen hinnat olisivat edes laskeneet jos koroilla ei siihen ole vaikutusta…
Tuohon vaikuttaa varmaakin monta asiaa miksi nään että kasvukeskuksissa asuntojen hinnat tulee nousemaan. Yksi on laskeva korkotaso jos työllisyys jotakuinkin säilyy, kaupungistuminen eli porukkaa valuu suuriin kaupunkeihin, laskevat korot saattavat piristää yleistä taloutta ja ihmisten luottoa tulevaisuuteen (jos ei paniikkilasketa kun löysät jo housuissa), se että aloitukset jäissä ja uusien valmistuminen kestää, jos maahanmuutto jatkuu kiivaana ja suomen väestö kasvaa… ja varsinkin niissä suurissa kaupungeissa. Ja näitä asuntoja tulee hommaamaan niin kuluttajat kuin sijoittajat kun korot laskevat tarpeeksi.
Tähän kun lisätään että yleishyödylliset markkinahäiriköt vähän laimentavat toimintatapojaan niin kyllä ne vuokratkin alkavat nousta🙂
Enemmänkin olen raskaan taantuman suhteen aprikoinut sitä että jos euroopassa ei kasvua saatu edes nollakoroilla että mitä yrityssektorille ja toimeliaisuudelle käy kun korot jossain 4%… Ei hyvin… Ja veikannut että tullaan todennäköisesti palaamaan lähemmäs nollaa kuin säilyttämään korot jossain 4%… Ja edelleen näen että se on todennäköisempi skenaario…
Siinä olen kyllä ollut väärässä että tilanne on pitkittynyt eikä mennyt oman pelikirjan mukaan ja asuntojen hinnat ovat laskeneet paljon enemmän kuin olin kuvitellut suomessa, juuri niissä kasvukeskuksissa…
Suomessa valtaosa vaihtuvakorkoisissa niin tänne ja muutamaan naapuriin iskenyt korkotaso kovemmin mutta jahka tästä saadaan se korkotaso kunnolla alas niin veikkaan kyllä asuntojen hintojen alkavan elpyä…
Miksi ne korot laskee? Koska talous hyytyy. Se näkyy lomautuksina ja työttömyytenä. Ei todellakaan ennakoi mitään hyvää asuntokaupalle.
Ei jos painutaan lamaan tai vastaavaan… Korkoja laskemalla saadaan talouteen potkua joka ei tosin tapahdu ihan nappia painamalla… Suomeen nuo korot on iskenyt pahemmin juuri vaihtuvakorkoisten kautta koska ihmisten rahat menneet korkoihin ja muusta tingitty… Laskeva korkotaso taas heijastuu velallisten tilanteeseen että jää enemmän (ehkä) johonkin muuhun sekä piristää myös yrityssektoria.
Ja sehän korkojen nostamisen tarkoitus onkin… Suitsia inflaatiota ja talouden ylikuumenemista… Harmi vaan että euroopassa ei mitään ylikuumenemista ole ollutkaan vaan muutama ulkopuolinen shokki jotka sai inflaation aikaan…
Täällä on annettu jo valmiiksi sairaalle vähän väärää lääkettä…
Aikaisempi useiden vuosien nollakorkokanta johtui alhaisesta taloudellista kasvusta Euroopassa. Asuntokauppa kävi tuolloin mainiosti Suomessa.
Mielestäni on selvää, että palkkatason nousu ja korkokannan lasku tulee lisäämään asuntokaupan määrää tulevaisuudessa.
Ennen kuin illakoidaan palkkatason nousulla voitaisiin odotella teknologiateollisuuden tes neuvottelujen tulos. Se määrittelee raamit monelle muullekkin alalle.
Toinen mitä kannattaa seurata on nuorisotyöttömyys. Se jos ei hellitä merkittävästi niin ei ole ensiasunnon ostajia eikä kotoaan pois muuttavia.
Kuluttajien sentimentistä sen verran, että tutkimusten käytettävyys on laskenut. Aiheesta raportoi esim. HS: https://www.hs.fi/visio/art-2000010111082.html
Yleinen kuluttajaluottamus on yksi indikaatio, mutta tärkeämpää on tietää mitä ne potentiaaliset ostajat aikovat tehdä. Vrt. ei kannata kysellä kaikilta suomalaisilta Ferrarin ostoaikeita.
Itse seuraan julkisen sektorin hyväpalkkaisten työllisyyttä, he muodostavat tärkeän osajoukon varsinkin pk-seudulla. Jos siellä aletaan poistamaan ihmisiä palkkalistoilta, niin ns. varmaa ostovoimaa katoaa asuntomarkkinoilta. Tosin tähän mennessä julkkarin yt-neuvotteluissa on poikkeuksetta ”säästetty” vähentämällä määräaikaisuuksia ja projektityövoimaa (= nuoria työuran alussa olevia) ja harvoin niitä kaikkein kalleimpia & pitkään työelämässä palkankorotuksia keränneitä.
Euroalue on suuri ja erot maiden välillä vieläkin suuremmat. Samaan aikaan kun Suomi vajoaa nyt deflaatioon, muualla euroalueella riehuu edelleen palveluiden inflaatio. Ja päinvastoin, kun Saksan ennätyksellisen taloussukelluksenkin vuoksi ohjauskorot ja euriborit ovat syöksyssä, Suomessa voikin alkaa vaihteeksi ylisuorittaa taloudessa.
Tuo palveluinflaatio on mielestäni täysin ylimitoitettu asia… Palveluiden suurin inflatorinen asia on palkat. Ja jos on ollut inflaatiota ja palkankorotuksia niin se tulee näkymään palveluinflaationa. Niin kauan kuin palkankorotuksia tulee reippaasti niin se palveluinflaatio jyllää…
Ja näinhän tapahtuu jos palvelusektorin työväen ostovoimasta halutaan pitää kiinni… Jollain muulla alalla palkat ovat enemmän marginaalissa kun vaikka energia ja raaka-aineet näyttelee suurempaa roolia…
Sen takia mielestäni tuota palveluinflaatiota tulee katsoa siten että mikä on ollut syy ja mikä seuraus…
Voihan sitä toki sijoituspäätöksiä tehdä tuollaisellakin näkemyksellä. Mielestäni tuo ajatus vaikuttaa… noh, rohkealta.
Vähemmän rohkea näkemys sen sijaan on, että ylipäätään ihmisten kyky maksaa asumisesta on suurella osaa väestöä heikentynyt.
Juuri näin. Koska nämä nuoret eivät kykene hankkimaan ensiasuntoa, niin ensiasunnoiksi sopivissa asunnoissa nyt asuvat eivät pääse vaihtamaan uudempiin/suurempiin ja koko markkina seisoo.
Tai sitten voi vain esittää erilaisia vaihtoehtoja ilman, että perustaa sijoituspäätöksiä niihin.
Mutta ei varmaan niin paljoa, että asuminen menisi muodista ainakaan talvilausilla - asui sitten omassa tai vuokralla, niin joku sen asuntoinvestoinnin tekee ja odottaa sille tuottoa. Ellei sitten siirrytä kokonaan sellaiseen malliin, jossa valtio rakentaa asunnot ja antaa ne käyttöön puoli-ilmaiseksi. Nythän vasta 85% kerrostalo-aloituksista perustuu tähän, joten ei ole enää paljoa matkaa.
Erilaisia vaihtoehtoja voi toki esittää, mutta en ole kauhean uskottavia perusteita löytänyt sille skenaariolle, että Suomi olisi lähitulevaisuudessa joku talouden ylisuorittaja Euroopassa. Ennusteet ja historia kertovat pikemminkin päinvastaista tarinaa.
Ihan hyvä perusolettama on, että jokaiselle suomalaiselle pyritään turvaamaan katto pään päälle. Se on sitten eri asia, että millaisissa asunnoissa, millä mikrosijainnilla ja kuinka suurissa talouksissa suomalaiset asuvat.
Suuri kuva on kuitenkin se, että valtio haluaa toisaalta kohdistaa asumiseen entistä enemmän veroja ja toisaalta vähentää asumiseen meneviä tukieuroja.
Tässäkin ketjussa on usein esitetty näkemys, että heikot vuokratuotot johtuu tuetusta asuntotuotannosta yms. Minusta heikot vuokratuottoprosentit johtuu yksinkertaisesti siitä, että ns. asuntosijoittajat maksoivat sijoituskohteistaan ylihintaa korkojen ollessa alhaalla. Nyt he sitten kärvistelevät 3-4% nettovuokratuottojen ja negatiivisen kassavirran kanssa, kun ilmaista rahaa ei ollut tälläkään markkinalla jaossa hetken huuman jälkeen.
Alla oleva kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa. Vuokrat ovat nousseet huomattavasti kuluttajahintoja nopeammin viimeiset +10 vuotta, mutta siltikin vuokratuotot laskevat. Kannattaisiko laittaa hieman jäitä hattuun ja ostaa seuraavat sijoituskämpät silloin, kun niille on odotettavissa jotain tuottoakin?
Ja tuoreempaa tietoa vuokrien kehityksestä:
Täällä ilmeisesti heikon argumentaatiotaidon omaavat liputtavat viestejä kun muu ei auta?
“Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2024 heinä-syyskuussa pääkaupunkiseudulla 0,5% ja muualla Suomessa 1,8 % vuodessa.”
Nuohan on ihan karsean heikkoja lukuja pääkaupunkiseudun osalta. Semminkin, kun tilastoissa ei edes näy uusille vuokralaisille suunnatut tarjouskampanjat pohjalta “ensimmäinen kuukausi ilman vuokraa + 200 euron lahjakortti S-ryhmään”.
Eikä siinä vielä kaikki, Stat kerää vuokratilastot pääosin asumistukea saavien rekisteristä eli korkeimmat vuokrat ovat alipainotettuja.
Sitä se teettää, kun Ara-tuotantoa lykätään markkinoille ennätystahtia.
Vuokramarkkina on muuttunut olellisesti tässä Ukrainan sodan aiheutettua tuntuvat vastikkeiden nousut ja korkojen pompatessa sen liki 4% ylöspäin rahoitusvastikkeetkin saattoi tuplaantua. Ei sitä vastikkeiden nousua millään vuokrankorotuksella kuitata. Itse olen viimeisen vuoden sisällä ostanut 5 sijoitusasuntoa lisää. 90 luvun kämppiä joten isommat remontit vielä edessä, nykyisellä vuokra-hoitovastike suhteella tuotto on 8-10%. Joillekin tuntuu riittävän puoletkin tuosta mutta itse en sellaisella tuotolla lähtisi asuntoa ostamaan…
Tässä on esimerkki sijoituskämpästä jossa sijoittaja ottaa turskaa. En tosin tiedä mikä hinta oli uutena, mutta muistikuvieni mukaan ei aikaan halvempi ollut kuin nyt on pyynti. Tässä on vuokratontti lunastettu tosin:
Hoitovastike 156e, pääomavastike 902e = 1058e.
Vuokrattu hintaan 780e/kk. Tokihan tuosta voi laskeskella että laina lyhenee jonkin verran enemmän kuin negatiivinen kassavirta 278e/kk. Mutta sijoitus joka tuottaa ihan pikkuprosentteja kuulostaa erittäin huonolta etenkin negatiivisen kassavirran kanssa.
Kuka sitten tällaisen ostaa onkin mielenkiintoinen kysymys? Vastaus on että jos joku sen lähellekään pyyntihintaa ostaa niin ei ainakaan ole laskutaitoinen.
Vuodesta 2019 lähtien SP500 indeksi on melkein tuplannut arvonsa. Ei se pk-seudun uudisasunto ollutkaan kovin hyvä sijoituskohde vaikka pystyikin yhtiövelkavipua käyttämään. Välillä itsellekin tulee sellaisia mielenhäiriöhetkiä että miettii että pitäiskö hankkia sijoitusasunto. Sitten kun katsoo asuntojen hintoja pk-seudulla ja vuokratasoa niin voi taas todeta että ei mitään järkeä hankkia sellaista nyt.
EDIT: Jos nyt joku miettii että miksi puhun vain pk-seudun asunnoista potentiaalisina sijoituskohteina. Näen kuitenkin niin että se on ainoa paikka Suomessa (noh ehkä osittain Tampere) jossa voi ehkä luottaa siihen että asuntojen hinnat eivät ole pysyvästi laskussa.