Melkoista perfect stormia tässä koitetaan kyllä keittää… Näiden yhteisvaikutus saattaa olla varsin ikävä. Ja yllättävän pitkään.
• asuntosijoitusrahastot kanveesissa (pitkään)
• opiskelijat opintotuen asumislisälle
• eläkeyhtiöt alkavat taseen puhdistamisen kiinteistöistä (kiinteistöjen paino jopa puolittuu)
Huhhuh!
”Käytännön vaikutukset voivat olla suuria. Eläkeyhtiöt ovat erittäin merkittäviä kiinteistöomistajia Suomessa.
Työeläkevakuuttajat TELA ry:n mukaan työeläkejärjestelmän yhteenlasketut kiinteistösijoitukset olivat viime syyskuun lopussa 23 miljardia euroa.
”Leijonanosan meidän kiinteistöistämme on suoria kiinteistöomistuksia Suomessa. On selvää, että tämä vaikuttaa nimenomaan suomalaisiin kiinteistöihin.””
Ja tietenkin täytyy muistaa, että kiinteistösijoituksiin kuuluu muutakin kuin asuntoja.
Siinä määrin kun asuinkiinteistöjen omistuksia kevennetään, uskon sen tapahtuvan eläkeyhtiöiden osalta hallitusti. Suurten markkinashokkien sijasta vaikutus näkynee enemmän uudisrakentamisen määrässä. Sekä sitä kautta, että eläkeyhtiöt eivät ole entiseen tapaan rakennuttajina että siten, että suuremmille sijoittajille rakennuttamisen sijasta avautuu mahdollisuuksia ostaa valmiita asuintaloja.
Käsirahan määrä autokaupassa riippuu auton iästä, asiakkaasta, maksuajasta ja mahdollisesta jäännöserästä. Uudehkoihin autoihin 72 kk maksuajalla, 0€ käsirahalla ja 40-45% jämärillä on tullut rahoituksia tehtyä (tämä yhtälö ei oikein toimi, jämäriä on enemmän kuin auton arvo jos vaikka 3 vuotiaana vie vaihtoon). 10 vuotiasta autoa harvemmin saa ilman käsirahaa ellei auton arvo suhteessa tuloihin ole kovin alhainen…
Jep juuri näin uskon myös, että kiinteistöjen allokaatio tulee edelleen pienenemään, mutta olemassa oleva kiinteistöomistus ei välttämättä tule muuttumaan. Eläkeyhtiöt myös hitaita, niin markkina saattaa olla jo eri asennossa kun muutoksia alkaa tapahtua.
E. Ajankohta tälle muutokselle on kyllä huonoin mahdollinen. Sama vois kyllä sanoa osakevarallisuuden allokaatiomuutoksesta pois Suomesta ja tilalle jenkki ETFää…
Aika paljon näkyy olevan myynnissä uudehkoja valmiiksi vuokrattuja asuntoja, joista mitä ilmeisemmin nollakorkoaikana asuntosijoittajiksi lähteneet wannabe-vuokralordit pyrkivät eroon
Juur äsken silmään osui 2019 rakennetusta kerrostalosta myyntiin tullut asunto, jonka vuokrasta hoitovastikkeen jälkeen jää jäljelle pyöreästi 9000 euroa vuodessa. Asunnon myyntihinta on pyöreästi 40t€ ja velaton hinta 215t€. Tästä ynnäilin nettovuokratuotoksi 4,2%. Kohteen kassavirta nykyiselle omistajalle on 3400 euroa vuodessa miinuksella rahoitusvastikeen jälkeen.
Tämä asunto sijaitsee käsittääkseni ihan hyvällä paikalla maakuntakeskuksen keskustassa. Itse voisin harkita tällaiseen sijoittamista pyöreästi 6% nettovuokratuotolla, joka tarkoittaisi tässä kohteessa noin 150t€ hintalappua. Taitaa jäädä kaupat syntymättä, kun myyjän pitäisi antaa vielä 25t€ rahaa mukaan, kauppoja tehdessä.
Korkoshokki on yksi syy. Mutta aika ripeää vauhtia yleistyi taannoin sekin sijoitustyyli, että uudiskohteita ostettiin sillä ajatuksella, että ne vuokrataan lyhennysvapaan ajaksi ja myydään sitten muutaman vuoden päästä voitolla lyhennysvapaan päätyttyä. Ei siinä mitään, tuo tapa toimi varmasti ihan hyvin niin kauan, kunnes se sitten ei toiminutkaan enää.
6 %:n vuokratuotto kuulostaa minunkin mielestäni kohtuulliselta minimiodotukselta, jos kohteen sijainti vain on riittävän laadukas.
Taas tilannepäivitystä. Lopulta toiselta näytössä käyneeltä tuli tarjous, ensimmäinen ei saanut pankista lainaa.
Tarjous oli n. 10k alle sen mitä olen asunnosta aikoinaan 20-luvun alussa maksanut. Lopulta päädyttiin hintaan joka oli alle 5k sen mitä olen maksanut ja tehtiin kaupat tällä viikolla. Eli tuotto jäi neljän vuoden omistuksesta ohueksi, mutta vuokrat huomioiden ei kuitenkaan persnettoa, mihin voi olla kai tyytyväinen.
Asuntokauppa piristyi helmikuussa, hintojen nousun povaukset maltillisisa
Asuntomarkkinoilla on tapahtunut vuodessa iso muutos. Kun vielä vuosi sitten tammikuussa vanhojen asuntojen kauppamäärät olivat yli 30 prosenttia pitkän aikavälin keskiarvoa matalammalla, oltiin nyt tammikuussa enää noin 10 prosenttia normaalitasojen takana. Oulussa ja Rovaniemellä asuntokauppaa käydään jo normaaliin tahtiin.
”Asuntokaupan toipuminen jatkuu ja odotamme asuntohintojen nousevan tänä vuonna koko maan tasolla 1,5 prosenttia. Vuonna 2026 hintojen odotetaan nousevan 2,5 prosenttia, kun kolmatta vuotta jatkuva vähäinen rakentaminen alkaa näkyä asuntotarjonnan supistumisena”, Kostiainen sanoo.
Tarkoitushakuista uutisointia. Silloin oli joulukuussa suhteellinen ostoralli verotuksen muutoksen takia jolloin oletan että osa kaupoista meni joulukuulle.
Asuntokauppa tuntuu kyllä anekdotaalisesti ehkä hieman virkeämmältä mutta aika monta kuukautta pääosa kohteista joita seuraan roikkuvat myytävänä.
Kyllähän tämä uutisointi asuntokauppojen ja nostettujen asuntolainojen osalta hieman tarkoitushakuiselta vaikuttaa, tai voihan se olla ihan toimittajien laiskuuttakin tutkia asioiden taustoja.
Lyhyt kertaus:
-joulukuussa 2023 asunnonostajat kiirehtivät kauppojaan vuodenvaihteessa tapahtuvan varainsiirtoverotuksen muutoksen vuoksi. Asuntokaupoille rynnistivät kaikki, joilla oli lähiajan suunnitelmissa hankkia asunto. Uusia asuntolainoja nostettiin 1 340 m€.
-tammikuussa 2024 asuntomarkkinoilla kärsittiin krapulaa, koska innokkaimmat ostajat olivat tehneet kaupat jo joulukuussa. Uusia asuntolainoja nostettiin 812 m€.
-joulukuussa 2024 asuntokauppa kävi nykyoloissa jokseenkin normaalisti, mutta joulunpyhien ajoituksen takia kauppaa käytiin käytännössä 2/3-osaa normaalista kuukaudesta. Uusia asuntolainoja nostettiin 1 141 m€.
-tammikuussa 2025 asuntokauppa kävi pirteästi edelliseen vuoteen nähden, osin alhaisen vertailukauden ja osin joulukuun vähäisten kauppapäivien johdosta. Uusia asuntolainoja nostettiin 1 003 m€
Näitä lukuja kun edes yrittää kausitasoittaa näiden kahden varsin poikkeuksellisen vuodenvaihteen osalta, päädytään seuraavaan:
-joulukuu 2023/tammikuu 2024 uusia asuntolainoja nostettiin 2 152 m€
-joulukuu 2024/tammikuu 2025 uusia asuntolainoja nostettiin 2 144 m€
Tämän perusteella markkina ei ole piristynyt ainakaan omasta mielestäni yhtään, vaikka median otsikoissa kerrotaan 24% kasvusta.
Mielestäni osuva analyysi. Samaa tarkoitushakuisuutta on näkynyt uutisoinnissa kohta kolme vuotta.
Nyt kun selailee uusia asuntoilmoituksia näyttäisi jopa siltä, että rohkeammin laitetaan vähän korkeampaa pyyntiä (täysin mutuun perustuva arvio). Ajatuksena varmaan on, että korothan ovat laskeneet ja mediakin kertoo, miten kohta mennään ja lujaa. Fundamentit eivät mielestäni ole muuttuneet, eli edelleenkin ollaan pyyntien osalta selkeästi yläkantissa. Jos tällainen pyyntihintojen kasvuilmiö tosiaan on käynnissä, voivat myyjäkokelaat pettyä.
Ihmisen psykologia on mielenkiintoista. Omassa lähipiirissä on pariskunta joka on myynyt jääräpäisesti omien sanojensa mukaan “markkinahintaan” asuntoaan Helsingissä nyt kohta 2 vuotta. Nyt on toinen välittäjä menossa joka sanoi hinnoittelun olevan kohdillaan, mutta “volyymien vuoksi” välittäjän toiveesta hintapyyntiä tiputettiin jokin aika sitten 1,9%. Olen aiemmin ihmetellyt mikä haraa heillä vastaan etteivät ole valmiita pyyntihinnasta joustamaan vaikka selvästi asunto ei kiinnostusta herätä heidän pyyntihinnallaan, koska näyttöjä on todella vähän eikä koko myyntiaikana ole ainoatakaan tarjousta saaneet. Samaan aikaan kuitenkin pariskunta kipuilee myynnin pitkittymisen kanssa, koska veri vetää hieman syrjenpään asumaan omakotitaloon ja heidän maksamansa hinta asunnosta on ollut kuitenkin reilut 20% alle nykyisen pyyntihinnan. Hiljattain tämäkin selittyi sillä, että kiinteistössä tehty peruskorjauksia yms remontteja siinä määrin, että ovat laskeneet pääsevänsä “omilleen” tuolla pyyntihinnalla ja siitä syystä ilmeisesti psykologisesti on vaikea hyväksyä, että asuntoon olisi enemmän työnnetty rahaa kuin siitä myyntihetkellä saa.
Toki mikään pakko heidänkään ei ole asuntoa myydä, mutta kyllä tuo vähän sääliksi käy, koska selvästi on henkisesti ollut raskasta, että myyntiprosessi pitkittyy pitkittymistään.
Ylen juttu on onnetonta journalismia. Mukaan sekoitetaan rahoitusvastike, millä ei ole mitään tekemistä tonttivuokran kanssa. Jäi täysin epäselväksi mikä on hintaero muihin markkinahintaisiin tontteihin lähialueilla. En ymmärrä sitäkään, että kauhistellaan kauppamääriä. Ihan kuin ne eivät olisi muuallakin romahtaneet.
Tuo virhe oli onneksi vain yhdessä kohtaa uutista. Hintaeron osalta kerrottiin että ns. markkinavuokraa kohtuullistettiin -10% vs. Hki seurakunta -40%.
En nyt tiedä mikä on väärin tai oikein, onhan noi tontit tuolla monesti isoja, hyvällä sijainnilla ja jopa merinäköaloin, mutta onhan se asukkaille hurjaa kun sopimusten uusimisen yhteydessä tonttivuokrat jopa yli kolminkertaistui. Onnekkaita olivat he ketkä älysivät muuttaa pois ennen sopimusten uusimista ja saivat asunnoistaan jopa satoja tuhansia enemmän mitä nyt. Jääneet eivät kai osanneet odottaa tonttivuokrien kallistuvan näin paljon enemmän ja poiketen siinä, miten esimerkiksi Helsingin seurakunta tai kaupunki on vuokria korottanut sopimusten uusimisen yhteydessä.
Edit: Vertailua Helsingin kaupunkiin. Markkina-arvo ulkopuolisilta arvioitsijoilta joten vaikea ottaa kantaa, tuottotavoite Helsingissä 4%, Vantaan seurakunta käytti 5%. Sopimisten uusimisen yhteydessä siirtymäaika Helsinki 10 vuotta vs. Vantaan seurakunta 5 vuotta. Lisäksi on hyvä huomata, että Helsingin kaupungin vuokratontilla asuvana et maksa veroa tontista, mutta Vantaan seurakunnan tontilla maksat vuokran lisäksi kiinteistöveron.
Toki tuolla sattui myös ikävästi sopimusten uusimiset nollakorkoaikaan kun tonttien hinnatkin leijui huipussaan.
Se on ihan totta, että Helsingin seurankuntaan oli vertailua, mutta olisin kaivannut vertailua ainakin kaupungin tonttivuokriin. Nekin ovat olleet ympäri kaupunkia monin paikoin räikeästi alihinnoiteltuja ja vuokria on nostettu asteittain reilullakin kädellä. Yksikön kannalta toki ikävää, että kovat korotukset tulevat yllättäen. Ei kuitenkaan pitäisi olettaa, että ikuisesti voisi nauttia alihintaisista vuokrista.
