Tuota juuri tarkoitin riskien hallintaan liittyen myös, mutta kirjoitin vähän pehmeämmin. Siellä on omistajissa ja hallituksessa kuitenkin kokemusta aika paljon Metsolaa myöten. Miten velkojen erääntyminen könttänä yhtä aikaa ja ei ole nollkakorkoaikana halvalla pidemmäksi aikaa lainoja sidottu? on todellakin huonoa riskien mitigointia.
Voisiko Viroon liittyvät kirjoitukset olla viittaus myyntipuheeseen ja yhtiö on myymässä siellä kiinteistöjään isommin? Kiinteistöbusiness on sikäli yksinkertaista, että ennen kesää ehtii myydä asuntoja (eri asia onko ostajia sekä mihin hintaan) ja järjestää osakeannin. Muutoin kassavirtaa tulee vuokrista , joiden korottaminen lyhyellä aikavälillä merkittävästi on mahdotonta nykymarkkinassa. Korkoriski on melkoinen, kun EKP:n koronlaskuja ei kuulukaan/tulee vasta kesällä aikaisintaan ja keskikorko ei yhtiön nykykassavirtatilanteessa saisi paljoa nousta. Samahan koskee Kojamoa. Asuntosalkulla henkilökunnan kulut merkittävästi vähäisemmät (vaikka suhteuttaisi kokoon) kuin kojamolla ja asuntojen vuokrausaste selvästi parempi (asuntosalkulla 97%). On siellä siis etujakin vs kilpailija. Mutta tähän sijoittavan pitää varautua osakeantiin/suunnattuun antiin ja sen seuraamuksiin.
Tuo on totta. mutta mitä vaihtoehtoja yhtiöllä on, kun korkotaso ei ennen kesää paljoa muutu, tällä velkakuormalla paljoa korkeampaa korkoa ei kestetä. Onko muita vaihtoehtoja kuin asuntojen myynti isommin tai anti? Mitä muita vaihtoehtoja yhtiöllä on?
Minun on vaikea kuvitella kehityskulkua, jossa yhtiö ei alkaisi myydä asunto-osakkeitaan. On varsin todennäköistä, että saatavilla olevan lainarahan korko ylittää asuntojen vuokratuottoprosentin. Jos johto haluaa suojella sijoittajien etua, sen on kaikin keinoin pyrittävä myyntituotoilla lyhentämään (todennäköisesti) korkeakorkoista lainaa: asuntoja lihoiksi + osingonmaksu jäihin.
Lähivuodet edessä saattaa olla Ovaron esimerkkiä noudattaen yhtiön liiketoiminnan kutistaminen.
Minä taas pystyn hyvinkin kuvittelemaan toisenlaisen kehityskulun.
Jos nykyisenkaltainen korkotaso&vuokratasot pysyisivät vakiona tästä ikuisuuteen, niin varmasti olisi fiksua myydä asuntoja ja maksaa lainaa pois. Itse näkisin, että mikäli rahoittajat ei myyntejä edellytä eikä mahdollisilla myynneillä ole tulevia rahoitusehtoja selkeästi parantavia vaikutuksia, niin isossa määrin myyminen tässä hetkessä voisi jopa tuhota arvoa.
On hyvin todennäköistä, että:
-korkotaso tulee laskemaan. Ajankohtaa ja laskun suuruutta vaikea ennustaa. Laskun todennäköisyys on silti aika korkea.
-korkotason lasku tulee laskemaan tuottovaatimuksia eli toisin sanoen nostamaan asuntojen arvoa. Tämän suuruutta on myös mahdotonta ennustaa.
-vähäisella rakentamisella tulee vääjäämättä olemaan lähivuosina tarjontaa supistava vaikutus joka tuo painetta vuokratasojen nousulle.
Nouseva vuokrataso, laskeva korkotaso ja laskevat tuottovaatimukset luovat aika korkean potentiaalin asuntojen arvon kehitykselle. Tässä tilanteessa jossa ollaan isolla todennäköisyydellä aika lähellä pohjaa asuntojen arvostuksissa ja lähellä lähitulevaisuuden huipputasoja rahoituskuluissa olisi omasta mielestäni arvoa tuhoavaa, jos Asuntosalkku joutuu tekemään ns. pakkomyyntejä.
Pienen mittakaavan myynnit Tallinnassa yli tasearvojen ovat oikein järkeviä myyntejä, koska kyseisten asuntojen tuottovaatimukset ovat niin selkeästi alle rahoituskulujen. Ison asuntomäärän myyminen kerralla Suomesta ei olisi välttämättä kovin järkevää, koska silloin yhtiö joutuu joustamaan hinnassa alaspäin, jos asuntoja myydään “tukkuna”.
Lainoitusaste on kuitenkin aika matala(noin 50%) vaikka tasetta on kirjattu selkeästi alaspäin joten uskoisin yhtiön tuon kanssa pärjäävän vaikka korkotaso ei lähiaikoina laskisikaan merkittävästi. Mitä pidempään korkotaso pysyy niin korkealla ettei uusien kohteiden käynnistäminen ole kannattavaa, niin sitä suurempi tulee olemaan lähivuosien tarjonnan supistuminen. Osingonmaksusta olen samaa mieltä, että tässä tilanteessa se kannattaisi pitää toistaiseksi jäissä.
Tukku- tai pakkomyynnit tietenkään eivät ole yhtiön tai sen omistajien edun mukaisia, olen tästä tismalleen samaa mieltä. Ennemminkin hallittu tasainen myynti ja lainarahoitustarpeen vähentäminen tuota kautta voisi olla väylä parempaan tulokseen ja paremmin ennakoitavaan liiketoimintaan. Asunnot ovat yhtiön onneksi pääkaupunkiseudulla, jonka markkinoille on mahdollista syöttää yhtiön kannalta merkittävä määrä myytävää 1-2 vuoden aikajänteellä silti ylisaturoimatta koko markkinaa.
Yhtiön menestyksellä tietysti on kohtalonyhteys korkotasoon. Osaketta omistamalla ottaa kannan, että se laskee nykyisestä. En itse ennakoinut korkojen nousevan nähdyllä tavalla, joten en ainakaan tilapäisesti luota omaan kykyyni arvioida niiden kehitystä. Aiempi arvioni toki piti sisällään olettaman, etteivät korot ainakaan nopeasti palautuisi muutaman vuoden takaiseen.
Samaa mieltä isosta kuvasta ja noin pitäisi toimia, jos ei ole pakkoa. Asuntosalkun kohdalla varjoa heittää kerralla ison määrän lainaa uusiminen, jossa korko nousee paljon - miten paljon, yhtiö ei avaa sitä. Aiemmin laskin karkeasti tämän ja kojamon kohdalla, että n.4%n korko ilman merkittäviä vuokrankorotuksia ja kumpikaan yhtiö ei käytännössä tee tulosta/about nollaa riippuen muista muuttujista. Yhtiö on nyt tilanteessa (kun velat kerralla erääntyy), että aikaa odottaa koronlaskuja ei ole montaa kuukautta. Voi siis olla, että yhtiön täytyy myydä markittävä määrä asuntoja uusiakseen vähemmän lainaa ja pienentääkseen kovasti kasvavia korkomenoja - tai toki on se mahdollisuus antiin, joka lienee viimeinen keino… Metsola omalla ostollaan ainakin näyttää uskovan, ettei antia tulisi. Tai sitten mennään isommalla riskillä ja jos korko ei laskisi, tehdään nollatulosta/pientä tappiota. Tällöin on se osakeantimahdollisuus toki takataskussa.
Kirjoittelin joskus tänne yhtiöstä ja sen jälkeen aktiivisesti seurannut lankaa.
On upea nähdä ihmisten kirjoittavan samaan tapaa kun itse - kriittiseen sävyyn. Olen seurannut yrityksen nettisivuilta tuleeko jälleenrahoituksesta tiedotteita. Ei ole näkynyt. Lukuihin en nyt ehdi mennä mutta viestintään, tai sen olemattomuuteen nyt kommentoin.
Yhtiö olisi voinut tuon Hesarin ei-mairittelevan artikkelin jälkeen avata tilannetta jos lainojen jälleenrahoituskuviot olisivat kättä päälle vaille valmiita. Ei kuitenkaan mitään. Päivänsisäisiä kauppoja ja lähipiirin ilmoituksia seurattuani Mr Väisänen on tehnyt suurimmat veivaukset Metsolan kanssa. Muuten kauppa on käynyt todella huonosti.
Viro sotketaan kuvioon noissa haastatteluissa sen takia, että siellä aurinko paistaa edes pikkaisen lukujen valossa. Muut aiheet sitten väistetään hermostuneella hymyllä.
Mutta Virossa se vasta sellainen pommi asuntomarkkinoilla lymyääkin, että kohta tulee turskaa ja kunnolla. Ei se heidän Viron toimari olisi jättänyt lafkaa jos siellä olisi asiat kuosissa.
Kusessa ovat. Onneksi ei mennyt koskaan omia fyrkkia tuohon vedätykseen kun pari hassua numeroa. Mutta luottoa meni sitten senkin edestä.
Palkkataso on reilusti alhaisempi esimerkiksi kun Suomessa.
Asuntojen hinnat Tallinnassa pilvissä.
Ruokakustannukset Tallinnassa esimerkiksi lähellä Suomen hintoja.
Tallinnassa asukkaita noin 500 000.
Luksuskämppiä nousee kun sieniä sateella.
Tämän talven ja kevään aikana asuntoja alkanut jäädä tyhjilleen.
rakennusfirmoja mennyt myös Virossa aikamoinen määrä konkurssiin
Virossa tulossa autoihin huomattavasti autojen hintoja nostava autovero tämän vuoden alusta
autokauppa alkanut sakata, koska ihmisillä on rahat loppu ja pelkäävät veronkorotuksia.
seuraavaksi ennustetaan asuntokaupalle käyvän sama.
Mene käymään Nobblesnerissa, jossa asuntosalkulla on suurin määrä heidän asuntoportfolionsa asunnoista. Tsekkaapa kämppien taso ja katsopa illalla ikkunoista sisään. Valot palavat - mutta ei läheskään jokaisessa asunnossa. Katso ympärillesi - uusia upeita, kalliita asuntoja nousee alueelle useita.
Sitten kysyn; Mistä näitä Viron mittapuulla varakkaita ihmisiä Viroon tulee, jolla on rahaa ostaa erittäin kalliita asuntoja? Kun asuntojen hinnat Tallinnassa suhteutetaan palkkoihin, kiristyvään verotukseen ja nouseviin elinkustannuksiin niin tämä on mahdoton yhtälö.
Yhtiön kohteet eivät ole Suomessakaan mitään houkettelevia, jos vilkaisee vaikka vanhoja kauppalehden tiedotteita niin näkee missä kohteet ovat, Vantaalla on euromääräisesti paljon, tätä muuta kiva Kallion kohde pelota. Mitä yhtiön kohteita tiedän niin korjausvelka on valtava. En nää yhtään syytä sijoittaa yhtiöön.
Asuntosalkku sai uudelleenrahoitettua Suomen tytäryhtiöidensä lainat. Äärimmäisen tärkeä uutinen, eikä yhtiö joutunut tekemään osakeantia nykyisellä matalalla valuaatiolla. Lainojen maturiteetti Suomen tytäryhtiöiden lainoissa 3v+1v+1v ja 3v emoyhtiön 8 MEUR lainassa 3v. Lainakantaa vähennettiin 4,3 MEUR kassavaroista.
Uusittujen lainojen kokonaiskoron arvioitu taso on 5,3 % sisältäen marginaalin, viitekoron sekä kesäkuussa tarkentuvat korkosuojauskustannukset. Korkosuojaus tehdään vähintään 66 miljoonan euron nimellisarvolle koko laina-ajaksi. Lainojen marginaalitaso vaikuttaa olosuhteisiin nähden ihan mukavalta. Omissa ennusteissani olin odottanut tämän vuoden kokonaiskorko-%:ksi 5,4 %:ää, joka sisälsi euriboreissa jo pientä laskua, joten marginaali+suojauskustannukset näyttää jääneen hieman odotuksiani matalammiksi.
Asuntosalkun H1 oli operatiivisesti odotuksiemme mukainen ja kassavirta painui matalalle tasolle korkokustannusten nousun seurauksena. Suomen portfolion käyvät arvot laskivat tuottovaatimuksen nousun johdosta jonkin verran odotuksiamme enemmän, mutta korkojen aiheuttama selvin paine käypiin arvoihin ja korkokustannuksiin on nyt arviomme mukaan takana. Yhtiö jatkoi Virossa nykyarvostuksiin nähden selvästi voitollisia myyntejä. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (2024e: P/NAV 0,54x), mutta kassavirtapohjaisesti korkea ilman korkotason laskua lyhyellä aikavälillä. Jälleenrahoitusriskin poistuttua näemme tuotto/riski-suhteen aiempaa houkuttelevampana, jonka myötä nostamme tavoitehintamme 84 euroon (aik. 80 €) ja toistamme lisää-suosituksemme.
En tiiä - tulee jotenkin fiilis että ihan kaikkea totuutta ei kerrota. Aiheena olisi hyvin voinut olla myös muut asiat kuten; Viron toimarin lähtö ja syyt siihen.
Voisi olla, että se olisi värjännyt Vironkin tilannetta vähän toiseksi.
Voihan se olla, että on jotain salattuja luurankoja, mutta eikö ihan hyvin voi olla myös niin päin, että firmalla on hommat paketissa. Asuntosalkku on ollut julkinen vain 2 vuotta, joten track recordia on aika vähän, mutta kaikki mitä mulle näkyy vaikuttaisi olevan kunnossa. Hittiä on otettu korkojen noususta ja asuntomarkkinoiden tilanteen vuoksi, mutta eihän tätä millään tavalla ole peitelty. Päinvastoin, uudelleenrahoitusriskistä oltiin kevään mittaan hyvin selkeitä. Viron johtaja saattoi lähteä jonkun kiusallisen ongelman vuoksi tai ihan monista tavallisista syistä minkä vuoksi ihmiset vaihtavat työpaikkoja.
Oli miten oli, mun mielestä tähän (ja joihinkin muihinkin kiinteistömanagerointifirmoihin) on hinnoiteltu niin paljon ongelmia ja koko maailma tuskin romahtaa, niin mun henkilökohtainen suositus itselleni on “osta” .
Ei tästä uudelleenrahoituksesta nyt ihan kauheen avoimia olla oltu. Hesarikin kirjoitti tästä artikkelin mitä yritys ei kommentoinut lainkaan. Sen lisäksi yhdessä tai kahdessa aiemmassa Inderesin jaksossa on sivuttu aihetta pikkasen. Ja sekin on yhtiön johto tietäen / tuntien pitkin kynsin ja hampain annettu ulos.
Ainakin tämä yhtiön viestintä on surkeaa ja jotenkin teennäisen positiivista - mikä aina herättää enemmän kysymyksiä kun antaa vastauksia.
En laittaisi asuntomarkkinoiden kamuxiin pennin hyrrää.
Hyvää settiä ja mukavaa, kun Karo haastoikin vähän.
Asuntosalkku sijoittaa yksittäisiin asuntoihin samaan tapaan kuin stereotyyppinen valistunut yksityinen asuntosijoittaja. Ammattimaiselle asuntosijoittamiselle tyypilliseen tapaan yhtiö vivuttaa tuottojaan käyttämällä velkaa.
*Tällä hetkellä Asuntosalkku maksaa lainarahastaan korkeampaa korkoa kuin mitä se saa nettovuokratuottoa. Korkokulujen vähentämisen jälkeen yhtiön rullaavan liiketoiminnan tulos on niukin naukin plussalla. *
Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa uskoo parempaan tulevaisuuteen. Rullaava tuotto voi parantua kahta kautta, ja kumpikin niistä on vaikuttaa vielä ihan todennäköiseltä.
”Jos korkokustannukset pienenevät ja vuokratuotot nousevat, spredi siinä, mitä jää viivan alle, kasvaa”, hän muistuttaa.
”Nyt on haastavammat ajat: korot ovat korkealla, vuokrat eivät ole kehittyneet, on ollut paljon [vuokra-asunto]tarjontaa erityisesti Suomessa”, hän sanoo. ”Silti näissä oloissa päästään jonkin verran plussalle. Jossain toisessa ajassa tulos on paljon suurempi.”
Tässä on analyytikon kommentti Asuntosalkun ohjeistuksesta ja päivitetyistä taloudellisista tavoitteista.
Ohjeistus oli ennusteitamme matalampi, jonka taustalla on arviomme mukaan odotuksiamme suuremmat uudelleenrahoituksen kertaluonteiset kulut sekä lisäksi operatiivinen tulos vaikuttaa jäävän H2:lla jonkin verran odotuksiamme matalammaksi. Yhtiö päivittti myös taloudellliset tavoitteensa ja odottaa nyt Viron portfolion käyvän arvon saavuttavan Suomen tason vuonna 2027 (aik. 2025). Osinkopolitiikassa yhtiö toi omien osakkeiden ostot mukaan ja tavoittelee nyt omistaja-arvon kasvattamista pitkällä aikavälillä osinkojen kasvattamisen sijaan.
Tässä on Fransilta vielä uusi yhtiöraportti tuoreimpien tiedotteiden ja uutisten myötä.
Laskimme ennusteitamme vuoden 2024 osalta yhtiön annettua odotuksiamme matalamman realisoituneen tuloksen ohjeistuksen. Ajureina olivat arviomme mukaan erityisesti odotuksiamme etupainotteisemmin tulevat korkojen suojauskustannukset ja jälleenrahoitukseen liittyvät kertaluonteiset kulut. Ajurit ohjeistuspettymyksen taustalla eivät mielestämme isossa kuvassa ole kovin dramaattisia. Lähivuosien ennustemuutokset jäivät maltillisiksi. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (2024e: P/NAV 0,59x), mutta kassavirtapohjaisesti korkea lyhyellä aikavälillä. Näemme riski-tuottosuhteen houkuttelevana ja toistamme 84 euron tavoitehintamme ja lisää-suosituksemme.
