Sijoittajat arvottavat yhtiön tällä hetkellä 0,58 p/b kertoimella joten kurssiin mahtuu jo aika paljon negatiivista. Näkemyksesi oli, että Asuntosalkku on täysin yliarvostettu edelleen.
Siitä olen samaa mieltä, että suurehkot jälleenrahoitustarpeet muodostavat riskin ja toimarin kommentit eivät sijoittajan silmissä vakuuttunutta olotilaa saanut aikaan. En tiedä toki miten toimari voi kertoa, jos neuvottelut ovat kesken.
Viron asuntojen yli tasearvojen toteutuneet myynnit kuitenkin antavat ihan hyvää indikaatiota taseen arvostuksen kestävyydestä vaikkakin myynneissä puhutaan melko pienestä määrästä. Toinen positiivinen indikaatio oli Tallinnassa Asuntosalkun peruuntuneet ostot, koska rakentaja oli kesken rakentamisen nostanut hintoja erittäin merkittävästi joka kertoo voimakkaasta kysynnästä. Tämä ainakin viestii minulle, että Tallinnan asuntojen tasearvostuksissa ei välttämättä ole valtavaa alaskirjausriskiä JOS markkinoilla ei tapahdu jotain aivan merkittävää muutosta huonompaan.
Asuntosalkun tase ei ole äärimmilleen vivutettu ja vuokrausasteet ovat korkeahkot joten mikäli Asuntosalkku saa hoidettua jälleenrahoitustarpeet jollain lailla järkevällä tavalla niin itse näen lähivuosille selkeää potentiaalia ylöspäin jos rahoitukset järjestyy ja korkotasossa on huiput nyt nähty. Voi toki käydä toisinkin. Katsotaan kuinka käy.
Pari tiedotetta tältä aamulta. 10 vuoden uran Asuntosalkulla tehnyt Ivo Saluoks jättää yhtiön. Ivo on varmasti ollut tärkeä pala Viron liiketoiminnan rakentamisessa. Luulen, että Asuntosalkun profiililla Virossa pätevän korvaajan onnistunee kuitenkin hyvin.
Yhtiö tiedotti myös sen virolaisen tytäryhtiön Linnakodu OÜ:n on solmineen uuden viiden miljoonan euron lainasopimuksen. Tämän sopimuksen myötä konsernilla on solmittuna rahoitus, joka kattaa sen kaikkien rakenteilla olevien asuntojen rahoituksen. Nyt voidaan siis vain keskittyä ensi vuonna erääntyvien lainojen jälleenrahoittamiseen.
@Frans-Mikael_Rostedt on antanut ennakkokommenttinsa, kun Asuntosalkku julkaisee torstaina H2-tuloksensa.
Asuntosalkku julkaisee H2’23-tuloksensa (ajanjakso 1.4.2023-30.9.2023) torstaina. Odotamme nettotuottojen kasvaneen vertailukaudesta Viron portfolion kasvun sekä vuokrankorotusten vetämänä. Oikaistun kertaeristä puhdistetun käyttökatteen odotamme sen sijaan kehittyneen vuodentakaiseen nähden vakaasti nousseista hallintokuluista johtuen. Odotamme korkojen nousun jarruttaneen Asuntosalkun realisoituneen tuloksen kehitystä sekä aiheuttaneen myös painetta sijoituskiinteistöjen käyville arvoille.
Frans-Mikael kirjoitti kommenttinsa Asuntosalkun osinkopolitiikkamuutoksesta.
Asuntosalkku tiedotti muuttavansa osinkopolitiikkaansa. Uuden osinkopolitiikan mukaan yhtiö pyrkii kokonaisosinkosumman vuosittaiseen kasvattamiseen pitkällä aikavälillä kuitenkin yhtiön taloudellinen asema huomioiden.
Liikevaihto oli 8,8 (7,6) miljoonaa euroa, kasvua 15,2 %. Liikevaihdon kehitykseen vaikuttivat etenkin asuntoportfolion ja vuokratasojen kasvu Virossa sekä sijoitusten realisoituneet luovutusvoitot.
Nettovuokratuotto oli 5,7 (5,4) miljoonaa euroa, kasvua 6,0 %. Kasvun ajurit olivat pääosin asuntoportfolion ja vuokratasojen kasvu Virossa. Negatiivisesti vaikutti vastikkeiden kasvu.
Kauden voitto/tappio oli -4,2 (2,1) miljoonaa euroa. Lasku johtuu suurimmaksi osaksi samoista tekijöistä kuin koko tilikaudella.
Kauden realisoitunut voitto/tappio ilman kertaluonteisia eriä oli 1,8 (2,3) miljoonaa euroa, laskua -25,0 %.
Realisoitumaton voitto/tappio sijoituskiinteistöjen ja -asuntojen arvostamisesta käypään arvoon oli Suomessa -6,2 (-7,7) miljoonaa euroa ja Virossa -1,0 (voitto 7,1) miljoonaa euroa. Kauden realisoitumaton tappio Virossa sisältää -2,2 miljoonaa euroa kertaluonteisia vaikutuksia irtokalusteiden kirjanpitokäsittelyn muutoksesta
Asuntosalkku julkaisi aamulla odotuksiamme heikomman H2’23-raportin (ajanjakso 1.4.2023-30.9.2023) ennakoimaamme korkeampien rahoituskulujen takia. Muuten operatiivisesti raportti oli linjassa/hieman odotuksiamme vahvempi. Suomen portfolion käyvät arvot laskivat sen sijaan odotuksiamme vähemmän, mikä oli positiivista. Yhtiön liikevaihto-ohjeistus oli odotuksiamme vahvempi, mikä selittyy Viron tytäryhtiön 14 kuukauden tilikaudella ensi vuonna. Asuntosalkku ehdottaa, että tilikaudelta ei makseta osinkoa, mikä ei ollut enää yllätys hiljattaisen osinkopolitiikan muutoksen jälkeen. Yhtiön Q3-webcastia voi seurata täällä.
Yllätyin kyllä hieman, ettei osinkoa makseta huoimioiden omistajissa suuret yksilöomistajat yhtiöidensä kautta. Parempi kyllä näin päin taseen puolesta, kuten analyytikko argumentoi.
Omasta mielestäni ei ollut ollenkaan yllättävää, että osingot laitetaan toistaiseksi jäihin. Suuri yllätys olisi ollut, jos näin ei olisi tehty.
Lainojen uudelleenrahoitukset lähestyvät ja sitä silmällä pitäen taseen olisi syytä olla paremmassa asennossa joten osingonmaksu ei ole oikein järkevää.
Mielenkiintoista olisi tietää onko yhtiöllä pöydällä jo tyydyttäviä lainatarjouksia uudelleenrahoituksiin joihin voitaisiin heti tarttua, mutta yhtiön johto katsoo parhaaksi odotella korkotilanteen&markkinatilanteen selkeytymistä jolloin olisi sen toteutuessa saatavissa yhtiön kannalta parempi rahoituskokonaisuus. Vai onko kyse siitä, että toteuttamiskelpoisia rahoitusratkaisuja ei tällä hetkellä oikeasti ole.
Asuntosalkun H2’23 oli odotuksiamme heikompi ennakoimaamme korkeampien rahoituskulujen takia. Muuten operatiivisesti raportti oli linjassa tai hieman odotuksiamme vahvempi. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kommentoi analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:15 H2:n ja koko vuoden pääkohdat
02:09 Osinkopolitiikan muutos
03:25 Jälleenrahoituksen eteneminen
06:41 Tuottovaatimus ja asuntojen hintakehitys
10:52 Vuokrankorotusedellytykset
Asuntosalkun H2 oli kokonaisuutena hieman odotuksiamme heikompi rahoituskulujen ja korkotason noustua odotuksiamme enemmän. Operatiivisesti muuten raportti ja ohjeistus olivat linjassa/hieman odotuksiamme vahvemmat. Asuntosalkku arvostetaan lähivuosien ennusteilla merkittävällä alennuksella oikaistuun NAV:iin nähden (2023-2024e: P/NAV 0,56x-0,52x). Jälleenrahoitukseen liittyviä riskejä on hyvin vaikea mallintaa, mutta nykyinen arvostus mielestämme kompensoi riskejä jo riittävästi ja lisäksi todennäköisyydet korkotason laskulle ovat mielestämme kasvaneet loppuvuoden aikana.
Rapsasta lainattua:
Asuntosalkun arvostus on painunut taseperusteisesti absoluuttisesti hyvin houkuttelevalle tasolle. Verrokkeihin nähden arvostus on taseperusteisesti houkutteleva, ja kassavirtaperusteisesti neutraali. Jälleenrahoitukseen liittyvien riskien mallintaminen on erittäin vaikeaa, mutta nykyinen arvostustaso hinnoittelee jo hyvin heikkoa skenaariota. Lisäksi todennäköisyydet korkotason laskulle ovat mielestämme kasvaneet loppuvuoden aikana. Korkojen lasku vaikuttaisi positiivisesti sekä valuaatioihin, mutta myös selkeästi nousseisiin korkokustannuksiin, jotka syövät merkittävästi yhtiön kassavirtaa tällä hetkellä
@Frans-Mikael_Rostedt:in etkokommentit, kun Asuntosalkku julkaisee liiketoimintakatsauksensa.
Asuntosalkku julkaisee tiistaina kello 8 kevennetyn liiketoimintakatsauksen ajalta 1.10.2023-31.12.2024. Odotamme nettotuottojen jatkaneen kasvussa Viron portfolion johdolla, mutta korkojen nousun iskeneen realisoituneeseen tulokseen, vaikka Viron myyntivoitot tukevat tulosta. Asuntojen käypiä arvoja ei Q1:lle ymmärryksemme mukaan päivitetä. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme. Yhtiö pitää tiedotustilaisuuden Q3-katsauksesta, jota voi seurata InderesTV:ssä kello 9.30 alkaen.
Minä olen vasta pienen aloitusposition kautta tutustumassa Asuntosalkkuun, mutta näin alkutuntumana tässä on itselle sopiva vaihtoehto asuntosijoittamiselle, mitä pörssistä saa tällä hetkellä hyvällä substanssialennuksella.
Mutta, minua suunnattomasti ihmetyttää tämä liiketoimintakatsausten yltiöpositiivisuus. Tämänkaltaiset ilmaisut ei minusta kuulu liiketoimintakatsauksiin: "Kauden tulosta ja sen vertailua viime tilikauteen rasittaa kohonnut korkotaso. Korkojen nousu vaikuttaa tietysti kaikkiin markkinatoimijoihin, ennemmin tai myöhemmin." Mitä tällä yritetään sijoittajille viestittää? Sitäkö, että älkää sijoittako muihin vaan meihin? Jotenkin tässä yltiöpositiivisuudessa omiin silmiin paistaa, että pörssissä uusi yhtiö haluaa kiillottaa mainettaan etenkin kun listauksen jälkeen kurssikehitys ei ole ollut kovin mairittelevaa.
Yhtiön riskien hallinta on sikäli ollut mielenkiintoista, että Suomen yhtiön lainat erääntyy näin köntässä ja pitkät korot eivät ole nollakorkoaikana kelvanneet. Yhtiön tiedotus ml Indereksen haastattelut eivät ole kovin avoimia tämän asian osalta. Toki pörssin tiedotuspolitiikka säätelee, mutta asiaa on työstetty kauan ja ulospäin ei ole kerrottu paljoa. Jos kuuntelette indereksen haastattelun asuntosalkun toimarin kanssa viime kesältä tai nyt, ei noissa paljoa eroa ole… Hesarin jutussa tuodaan asia esille, kuin yhtiö olisi konkurssissa, ellei rahoitusta tule. Osakeannista ei ole mitään. Valtuutus taisi olla pieneen antiin jota yhtiökokoukselta hartaan, mutta onhan sekin mahdollisuus, että haetaan isompaa antia ja sen jälkeen lainatarve merkittävästi pienempi. Asuntosalkku ei kuitenkaan ole kovasti velkaantunut vs kiinteistöjen arvot (vaikka herkkyysanalyysillä laskisi kiintesitöjen arvoa 10%:lla). Inderes, ehdotus: ottakaa toimari uuteen haastatteluun ja tarkempia kysymyksiä polusta eteenpäin, vaihtoehdoista ml osakeanti, millä korkotasolla yhtiö uskoo tekevänsä 0-ebitiä ym risk mitigation kysymyksiä. Kuuntelin kyllä edellisen ja toimari ei vastannut kysymykseen osakeannista mitään. Voisi pian olla aika tiedottaa lainoista tai vaihtoehdoista enemmän… Asuntosalkulla on lean johto/hallinto. Parempi vuokrausaste kuin esim Kojamolla. Uskon tähän monen olevan valmis sijoittamaan, jos polku eteenpäin on selvä ja yhtiö tekee uskottavasti positiivista kassavirtaa, vaikka korkotaso jämähtäisi kolmeen prosenttiin pidemmäksi aikaa.
Samaa mieltä kommentistasi konkurssiin liittyen. Mutta kun yhtiön tiedotuslinja on niukka ja toimittajat nyt voi kirjoitella sananvapauden nimissä mitä vaan, niin sellaisen kuvan voi joku saada, joka ei osaa lukea tasetta, kassavirtaa ym. Eikä yhtiön johto edesauta asiaa niukalla tiedotuslinjallaan. Ponttini siis, että yhtiö saa todennäköisesti lainaa asuntoja vastaan - eri asia mihin hintaan sekä millä aikahajautuksella ( tämä lainojen erääntyminen yhtä aikaa tuntuu aika amatöörimäiseltä). Vai onko yhtiön kannalta paras ratkaisu järjestää anti - lainatarve vähemmän ja ehdot varmasti paremmat.
Piti Hesarin jutun jälkeen tutustua yhtiöön ensimmäistä kertaa ja eihän tämä hyvältä näytä. Osarin perusteella jää epäselväksi haluaako yhtiö edes toimia Suomessa, kun hehkutellaan niin kovasti Viroa, Viroa ja Viroa.
Eihän tämä ole riskien hallintaa, vaan se jätetty suorittamatta. Yhtiöllä olisi ollut vuosi aikaa järjestellä ja pilkkoa lainansa, mutta ei, “suomalaisten tytäryhtiöiden KOKO lainakanta erääntyy kesällä”.
Ja miltä se kassavirta ja muut luvut näyttävät mahdollisen uuden rahoitusjärjestelyn jälkeen? Edellyttääkö uusi rahoitus taseen vahvistamista? Tehdäänkö anti vai myydäänkö omistuksia vai molemmat?
Yhtiön valmiiden asuntojen arvo Suomessa oli syyskuun lopulla noin 165 miljoonaa euroa.
Mikä näiden arvo on maaliskuussa 2024? 140 miljoonaa? Vähemmän? Jos asuntoja jouduttaisiin myymään, niin milloin niitä saataisiin myytyä? Ehkä syksyllä?
Kun Suomen 100 miljoonan lainakanta neuvotellaan uusiksi, niin jääkö voittoa jäljelle ollenkaan vai painutaanko tappiolle?
Luen tämän niin, että jälleenrahoituksen jälkeen realisoituinut voitto kääntyy tappioksi.
Kohonneet vastikkeet saadaan pääosin laskutettua vuokralaisilta Virossa, mutta Suomea ei mainita, joten tulkintani se, että Suomessa kohonneita kuluja ei ole saatu siirrettyä eteenpäin.
Yhtiö ei siis usko, että kysyntä ja vuokrataso kehittyvät positiivisesti Suomessa.
Niin olisi, mutta tämä ei kuulosta järkevältä riskien hallinnalta, kun kaikki toivon varassa.
Tuota juuri tarkoitin riskien hallintaan liittyen myös, mutta kirjoitin vähän pehmeämmin. Siellä on omistajissa ja hallituksessa kuitenkin kokemusta aika paljon Metsolaa myöten. Miten velkojen erääntyminen könttänä yhtä aikaa ja ei ole nollkakorkoaikana halvalla pidemmäksi aikaa lainoja sidottu? on todellakin huonoa riskien mitigointia.
Voisiko Viroon liittyvät kirjoitukset olla viittaus myyntipuheeseen ja yhtiö on myymässä siellä kiinteistöjään isommin? Kiinteistöbusiness on sikäli yksinkertaista, että ennen kesää ehtii myydä asuntoja (eri asia onko ostajia sekä mihin hintaan) ja järjestää osakeannin. Muutoin kassavirtaa tulee vuokrista , joiden korottaminen lyhyellä aikavälillä merkittävästi on mahdotonta nykymarkkinassa. Korkoriski on melkoinen, kun EKP:n koronlaskuja ei kuulukaan/tulee vasta kesällä aikaisintaan ja keskikorko ei yhtiön nykykassavirtatilanteessa saisi paljoa nousta. Samahan koskee Kojamoa. Asuntosalkulla henkilökunnan kulut merkittävästi vähäisemmät (vaikka suhteuttaisi kokoon) kuin kojamolla ja asuntojen vuokrausaste selvästi parempi (asuntosalkulla 97%). On siellä siis etujakin vs kilpailija. Mutta tähän sijoittavan pitää varautua osakeantiin/suunnattuun antiin ja sen seuraamuksiin.
