Asuntosalkku - Asuntosijoitusyhtiö Helsingin pörssiin

Osake on laskenut reilu puolentoista vuoden pörssitaipaleella yli 50%. Annin järjestäminen tässä vaiheessa tuhoaisi arvoa aika perusteellisesti.

1 tykkäys

Tuo on totta. mutta mitä vaihtoehtoja yhtiöllä on, kun korkotaso ei ennen kesää paljoa muutu, tällä velkakuormalla paljoa korkeampaa korkoa ei kestetä. Onko muita vaihtoehtoja kuin asuntojen myynti isommin tai anti? Mitä muita vaihtoehtoja yhtiöllä on?

6 tykkäystä

Minun on vaikea kuvitella kehityskulkua, jossa yhtiö ei alkaisi myydä asunto-osakkeitaan. On varsin todennäköistä, että saatavilla olevan lainarahan korko ylittää asuntojen vuokratuottoprosentin. Jos johto haluaa suojella sijoittajien etua, sen on kaikin keinoin pyrittävä myyntituotoilla lyhentämään (todennäköisesti) korkeakorkoista lainaa: asuntoja lihoiksi + osingonmaksu jäihin.

Lähivuodet edessä saattaa olla Ovaron esimerkkiä noudattaen yhtiön liiketoiminnan kutistaminen.

2 tykkäystä

Minä taas pystyn hyvinkin kuvittelemaan toisenlaisen kehityskulun.

Jos nykyisenkaltainen korkotaso&vuokratasot pysyisivät vakiona tästä ikuisuuteen, niin varmasti olisi fiksua myydä asuntoja ja maksaa lainaa pois. Itse näkisin, että mikäli rahoittajat ei myyntejä edellytä eikä mahdollisilla myynneillä ole tulevia rahoitusehtoja selkeästi parantavia vaikutuksia, niin isossa määrin myyminen tässä hetkessä voisi jopa tuhota arvoa.

On hyvin todennäköistä, että:
-korkotaso tulee laskemaan. Ajankohtaa ja laskun suuruutta vaikea ennustaa. Laskun todennäköisyys on silti aika korkea.
-korkotason lasku tulee laskemaan tuottovaatimuksia eli toisin sanoen nostamaan asuntojen arvoa. Tämän suuruutta on myös mahdotonta ennustaa.
-vähäisella rakentamisella tulee vääjäämättä olemaan lähivuosina tarjontaa supistava vaikutus joka tuo painetta vuokratasojen nousulle.
Nouseva vuokrataso, laskeva korkotaso ja laskevat tuottovaatimukset luovat aika korkean potentiaalin asuntojen arvon kehitykselle. Tässä tilanteessa jossa ollaan isolla todennäköisyydellä aika lähellä pohjaa asuntojen arvostuksissa ja lähellä lähitulevaisuuden huipputasoja rahoituskuluissa olisi omasta mielestäni arvoa tuhoavaa, jos Asuntosalkku joutuu tekemään ns. pakkomyyntejä.

Pienen mittakaavan myynnit Tallinnassa yli tasearvojen ovat oikein järkeviä myyntejä, koska kyseisten asuntojen tuottovaatimukset ovat niin selkeästi alle rahoituskulujen. Ison asuntomäärän myyminen kerralla Suomesta ei olisi välttämättä kovin järkevää, koska silloin yhtiö joutuu joustamaan hinnassa alaspäin, jos asuntoja myydään “tukkuna”.

Lainoitusaste on kuitenkin aika matala(noin 50%) vaikka tasetta on kirjattu selkeästi alaspäin joten uskoisin yhtiön tuon kanssa pärjäävän vaikka korkotaso ei lähiaikoina laskisikaan merkittävästi. Mitä pidempään korkotaso pysyy niin korkealla ettei uusien kohteiden käynnistäminen ole kannattavaa, niin sitä suurempi tulee olemaan lähivuosien tarjonnan supistuminen. Osingonmaksusta olen samaa mieltä, että tässä tilanteessa se kannattaisi pitää toistaiseksi jäissä.

2 tykkäystä

Tukku- tai pakkomyynnit tietenkään eivät ole yhtiön tai sen omistajien edun mukaisia, olen tästä tismalleen samaa mieltä. Ennemminkin hallittu tasainen myynti ja lainarahoitustarpeen vähentäminen tuota kautta voisi olla väylä parempaan tulokseen ja paremmin ennakoitavaan liiketoimintaan. Asunnot ovat yhtiön onneksi pääkaupunkiseudulla, jonka markkinoille on mahdollista syöttää yhtiön kannalta merkittävä määrä myytävää 1-2 vuoden aikajänteellä silti ylisaturoimatta koko markkinaa.

Yhtiön menestyksellä tietysti on kohtalonyhteys korkotasoon. Osaketta omistamalla ottaa kannan, että se laskee nykyisestä. En itse ennakoinut korkojen nousevan nähdyllä tavalla, joten en ainakaan tilapäisesti luota omaan kykyyni arvioida niiden kehitystä. Aiempi arvioni toki piti sisällään olettaman, etteivät korot ainakaan nopeasti palautuisi muutaman vuoden takaiseen.

1 tykkäys

Samaa mieltä isosta kuvasta ja noin pitäisi toimia, jos ei ole pakkoa. Asuntosalkun kohdalla varjoa heittää kerralla ison määrän lainaa uusiminen, jossa korko nousee paljon - miten paljon, yhtiö ei avaa sitä. Aiemmin laskin karkeasti tämän ja kojamon kohdalla, että n.4%n korko ilman merkittäviä vuokrankorotuksia ja kumpikaan yhtiö ei käytännössä tee tulosta/about nollaa riippuen muista muuttujista. Yhtiö on nyt tilanteessa (kun velat kerralla erääntyy), että aikaa odottaa koronlaskuja ei ole montaa kuukautta. Voi siis olla, että yhtiön täytyy myydä markittävä määrä asuntoja uusiakseen vähemmän lainaa ja pienentääkseen kovasti kasvavia korkomenoja - tai toki on se mahdollisuus antiin, joka lienee viimeinen keino… Metsola omalla ostollaan ainakin näyttää uskovan, ettei antia tulisi. Tai sitten mennään isommalla riskillä ja jos korko ei laskisi, tehdään nollatulosta/pientä tappiota. Tällöin on se osakeantimahdollisuus toki takataskussa.

Kirjoittelin joskus tänne yhtiöstä ja sen jälkeen aktiivisesti seurannut lankaa.

On upea nähdä ihmisten kirjoittavan samaan tapaa kun itse - kriittiseen sävyyn. Olen seurannut yrityksen nettisivuilta tuleeko jälleenrahoituksesta tiedotteita. Ei ole näkynyt. Lukuihin en nyt ehdi mennä mutta viestintään, tai sen olemattomuuteen nyt kommentoin.

Yhtiö olisi voinut tuon Hesarin ei-mairittelevan artikkelin jälkeen avata tilannetta jos lainojen jälleenrahoituskuviot olisivat kättä päälle vaille valmiita. Ei kuitenkaan mitään. Päivänsisäisiä kauppoja ja lähipiirin ilmoituksia seurattuani Mr Väisänen on tehnyt suurimmat veivaukset Metsolan kanssa. Muuten kauppa on käynyt todella huonosti.

Viro sotketaan kuvioon noissa haastatteluissa sen takia, että siellä aurinko paistaa edes pikkaisen lukujen valossa. Muut aiheet sitten väistetään hermostuneella hymyllä.

Mutta Virossa se vasta sellainen pommi asuntomarkkinoilla lymyääkin, että kohta tulee turskaa ja kunnolla. Ei se heidän Viron toimari olisi jättänyt lafkaa jos siellä olisi asiat kuosissa.

Kusessa ovat. Onneksi ei mennyt koskaan omia fyrkkia tuohon vedätykseen kun pari hassua numeroa. Mutta luottoa meni sitten senkin edestä.

1 tykkäys

Avaisitko vähän millainen pommi?

Merkit, merkit, merkit.

1 tykkäys

Avaan. Lyhyesti.

  • Viron talouskasvu on hidastunut.
  • Palkkataso on reilusti alhaisempi esimerkiksi kun Suomessa.
  • Asuntojen hinnat Tallinnassa pilvissä.
  • Ruokakustannukset Tallinnassa esimerkiksi lähellä Suomen hintoja.
  • Tallinnassa asukkaita noin 500 000.
  • Luksuskämppiä nousee kun sieniä sateella.
  • Tämän talven ja kevään aikana asuntoja alkanut jäädä tyhjilleen.
  • rakennusfirmoja mennyt myös Virossa aikamoinen määrä konkurssiin
  • Virossa tulossa autoihin huomattavasti autojen hintoja nostava autovero tämän vuoden alusta
  • autokauppa alkanut sakata, koska ihmisillä on rahat loppu ja pelkäävät veronkorotuksia.
  • seuraavaksi ennustetaan asuntokaupalle käyvän sama.

Mene käymään Nobblesnerissa, jossa asuntosalkulla on suurin määrä heidän asuntoportfolionsa asunnoista. Tsekkaapa kämppien taso ja katsopa illalla ikkunoista sisään. Valot palavat - mutta ei läheskään jokaisessa asunnossa. Katso ympärillesi - uusia upeita, kalliita asuntoja nousee alueelle useita.

Sitten kysyn; Mistä näitä Viron mittapuulla varakkaita ihmisiä Viroon tulee, jolla on rahaa ostaa erittäin kalliita asuntoja? Kun asuntojen hinnat Tallinnassa suhteutetaan palkkoihin, kiristyvään verotukseen ja nouseviin elinkustannuksiin niin tämä on mahdoton yhtälö.

8 tykkäystä

Yhtiön kohteet eivät ole Suomessakaan mitään houkettelevia, jos vilkaisee vaikka vanhoja kauppalehden tiedotteita niin näkee missä kohteet ovat, Vantaalla on euromääräisesti paljon, tätä muuta kiva Kallion kohde pelota. Mitä yhtiön kohteita tiedän niin korjausvelka on valtava. En nää yhtään syytä sijoittaa yhtiöön.

1 tykkäys

Asuntosalkku sai uudelleenrahoitettua Suomen tytäryhtiöidensä lainat. Äärimmäisen tärkeä uutinen, eikä yhtiö joutunut tekemään osakeantia nykyisellä matalalla valuaatiolla. Lainojen maturiteetti Suomen tytäryhtiöiden lainoissa 3v+1v+1v ja 3v emoyhtiön 8 MEUR lainassa 3v. Lainakantaa vähennettiin 4,3 MEUR kassavaroista.

Uusittujen lainojen kokonaiskoron arvioitu taso on 5,3 % sisältäen marginaalin, viitekoron sekä kesäkuussa tarkentuvat korkosuojauskustannukset. Korkosuojaus tehdään vähintään 66 miljoonan euron nimellisarvolle koko laina-ajaksi. Lainojen marginaalitaso vaikuttaa olosuhteisiin nähden ihan mukavalta. Omissa ennusteissani olin odottanut tämän vuoden kokonaiskorko-%:ksi 5,4 %:ää, joka sisälsi euriboreissa jo pientä laskua, joten marginaali+suojauskustannukset näyttää jääneen hieman odotuksiani matalammiksi.

Huomenna tarkempia kommentteja aamukatsaukseen!

14 tykkäystä