Frans on antanut ennakkokommenttia, kun Asuntosalkku julkaisee torstaina kello 8 kevennetyn liiketoimintakatsauksen.
Odotamme nettotuottojen jatkaneen kasvussa Viron portfolion kasvun sekä Viron tytäryhtiön tilikauden harmonisoinnin tukemana. Suomen lainojen uudelleenrahoitukseen liittyvät kustannukset ja kasvavat korkokulut tulevat iskemään realisoituneeseen tulokseen, vaikka Viron myyntivoitot tukevat tulosta. Asuntojen käypiä arvoja ei Q3:lle ymmärryksemme mukaan päivitetä. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme. Yhtiö pitää tiedotustilaisuuden Q3-katsauksesta, jota voi seurata InderesTV:ssä kello 9.30 alkaen.
Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa Q3-liiketoimintakatsauksen tiimoilta.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:11 Miten Q3 sujui
01:17 Uudelleenrahoitusten merkittävyys
03:19 Korkosuojausten kustannusten aikaväli
06:06 Viitekorkojen laskun vaikutus
06:51 Omien osakkeiden ostot
09:36 Tavoitteena Viron asuntojen käypien arvojen nousu Suomen asuntojen tasolle 2027
11:28 Osana tavoitetta mahdollinen Suomen asuntojen myynti
12:31 Onko asuntomarkkina Virossa Suomea houkuttelevampi
13:42 Viron maajohtajan lähtö
14:49 Loppuvuoden tulosajurit
17:40 Odotukset vuokratasojen kehityksestä
Liikevaihto-ohjeistukseen nosto 19,5-20,5 miljoonaan euroon (aik. 17,5-20). Ohjeistuksen noston taustalla Tallinnan asuntojen myynnit, joita on tapahtunut aiempia odotuksia enemmän ja paremmin myyntivoitoin. Meidän ennuste oli aiemmin 19 MEUR melko konservatiivisella luovutusvoittoarviolla suhteessa tapahtuneisiin myynteihin.
Realisoituneen tuloksen ohjeistus pysyi ennallaan, joten mitään suurta yllätystä ei tapahtunut. Positiivinen signaali toki silti, että myyntejä on saatu jatkettua. Tämän tilikauden 21.8 mennessä myydyt 32 asuntoa oli myyty keskimäärin 6,2 % yli tasearvojen.
Tässä yhtiön hyvä tiivistys 21.8 mennessä tapahtuneista myynneistä.
Pieni 0,5 % omien osakkeiden osto-ohjelma tulille pääomarakenteen kehittämiseksi ja osinkopolitiikan toteuttamiseksi. Tässä kommentit ohjelmasta. Innostuin kirjoittelemaan hieman laajemminkin omien ostoista. Omien osakkeiden ostot on yksi keskeisistä omistaja-arvon luonnin työkaluista listatuilla kiinteistösijoitusyhtiöillä. Oletuksella, että kiinteistöportfolion arvo on kurantti, on arvonluontipotentiaali selkeä nykyisellä noin 17 %:n tasealennuksella. Käytännössä ostamalla omia osakkeita 0,5 % pystyy yhtiö kasvattamaan osakekohtaista NAV:a noin 0,2 %. Jos yhtiö pystyisi ostamaan 10 % osakekannasta kasvattaisi tämä osakekohtaista NAV:a 3,8 %. Omistaja-arvonluonti efekti korostuu mitä enemmän yhtiö pystyisi ostamaan osakkeita tietyllä hinnalla, koska tasealennus kasvaa pikkuisen jokaisen oston myötä.
Tässä on Fransin ennakkokommentit, kun Asuntosalkku julkaisee H2-tuloksensa tiistaina.
Vertailukelpoisesti odotamme nettovuokratuotoissa pientä kasvua, mutta raportoidut luvut tulevat kasvamaan selvästi vertailukaudesta Viron tytäryhtiön harmonisoinnin ajamana (ylimääräiset 2 kuukautta). Korkojen nousu sekä Suomen portfolion lainojen uudelleenrahoituksesta syntyneet järjestelypalkkiot ja etupainotteiset suojauskulut tulevat painamaan tulosta selkeästi. Lisäksi odotamme Suomen portfolion käyvissä arvoissa pientä negatiivista muutosta ja kokonaisuutena odotamme EPS:n painuvan melko selvästi tappiolle. Korkotaso on kääntynyt selvään laskuun mikä tukee selvästi Asuntosalkkua ja odotammekin tämän vuoden jäävän yhtiön heikon syklin pohjaksi, mitä odotamme myös yhtiön ohjeistuksen viitoittavan.
@Frans-Mikael_Rostedt ja Jaakko Sinnemaa kävivät Asuntosalkun H2’24-tulosta läpi tuoreella videolla
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:11 H2:n pääkohdat
01:26 Rahoituskulut
03:16 Suomessa käyvä arvot nousussa
05:32 Virossa käyvät arvot laskivat
08:29 Omien osakkeiden osto-ohjelma
10:36 Näkymät ja ohjeistus
12:27 Vuokratuottojen kehitys ensi vuonna
13:36 Korkojen laskun vaikutus rahoituskuluihin
16:05 Oliko syklin pohjat tässä?
Frans on tehnyt H2-rapsan jälkeen uuden analyysin yhtiöstä.
Asuntosalkun H2’24-raportti oli operatiivisesti varsin odotettu, mutta raportoitu tulos painui tappiolle ja jäi selvästi odotuksistamme ennen kaikkea Tallinnan käypien arvojen laskun takia. Yhtiö on jatkanut voitollisia asuntomyyntejä ja nyt nähty korkotason lasku tukee yhtiötä monella tapaa. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (2024: P/NAV 0,62x), mutta kassavirtapohjaisesti edelleen korkea lyhyellä aikavälillä. NAV-ennusteemme laskun myötä laskemme tavoitehintamme 88 euroon (aik. 90 €), joka vastaa noin 0,7x P/NAV arvostustasoa ja toistamme lisää-suosituksemme.
Rapsasta lainattua:
Asuntosalkun arvostus on painunut taseperusteisesti absoluuttisesti hyvin houkuttelevalle tasolle. Verrokkeihin nähden arvostus on taseperusteisesti houkutteleva, ja kassavirtaperusteisesti preemiolla/neutraali. Lyhyet ja pitkät korot ovat kääntyneet selvään laskuun, mikä on jo vaikuttanut positiivisesti kiinteistösektorin yhtiöiden arvostuksiin Pohjoismaissa. Korkojen lasku vaikuttaa positiivisesti valuaatioihin, mutta myös selkeästi nousseisiin korkokustannuksiin, jotka syövät merkittävästi yhtiön kassavirrasta tällä hetkellä. Sijoittajan korkonäkemyksellä onkin merkittävä vaikutus Asuntosalkkua sijoituskohteena punnittaessa
Tässä on Fransin pikakommentit Asuntosalkun Q1-tuloksesta.
Asuntosalkku julkisti kevennetyn liiketoimintakatsauksen ajalta 1.10.2024-31.12.2024. Yhtiön operatiivinen kehitys oli odotettua. Yhtiö päivitti taloudellisia tavoitteitaan, joissa se keskittyy nyt aiempaa vahvemmin omistaja-arvon luontiin, mihin suhtaudumme positiivisesti. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme.
Frans ehti myös haastattelemaan toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaata Q1n tiimoilta.
Asuntosalkun operatiivinen kehitys jatkui odotusten kaltaisena. Yhtiön päivitetty strategia keskittyy aiempaa vahvemmin omistaja-arvon luomiseen asuntojen myynnin ja omien osakkeiden ostojen avulla. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:11 Miten tilikausi on lähtenyt liikkeelle?
01:17 Viron vuokrausasteiden heikkeneminen
02:50 PK-seudun vuokramarkkinan tilanne
06:11 Päivitetty strategia keskittyy omistaja-arvon luomiseen
08:00 Taloudellisten tavoitteiden muutos
09:00 Omien osakkeiden osto-ohjelma
11:26 Keskustelu kiinteistörahastoista
14:27 Likviditeetin puute markkinoilla
16:14 Nykyisen markkinatilanteen vaikutus Asuntosalkkuun
Frans on tehnyt uuden yhtiöraportin heti Q1-rapsan jälkeen.
Asuntosalkun Q1-raportti ei tarjonnut suurempia yllätyksiä. Yhtiö päivitti strategiansa, jonka keskiössä on nyt konkreettisesti omistaja-arvon luonti. Keskeisimpinä välineinä tämän saavuttamiseksi ovat asuntojen myynnit ja omien osakkeiden ostot, kun se on järkevää. Arvostus on tasepohjaisesti hyvin houkutteleva (Q1’25: 0,65x), mutta kassavirtapohjaisesti edelleen korkea lyhyellä aikavälillä. Toistamme 88 euron tavoitehintamme, joka vastaa noin 0,7x P/NAV arvostustasoa, ja toistamme lisää-suosituksemme.
Rapsasta lainattua:
Asuntosalkku käynnisti tulospäivänä myös uuden omien osakkeiden osto-ohjelman. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 2 900, joka vastaa noin 0,3 % yhtiön osakkeista. Osakkeiden hankintaan käytetään kuitenkin enintään 290 000 euroa. Ohjelman tavoitteena on pääomarakenteen kehittäminen ja se kestää enintään maaliskuun loppuun.
Kommentissa mainitset seuraavasti: “Katsauskauden tulos oli nollassa korkeiden korkokulujen takia, mikä jäi hieman ennusteestamme. Yhtiö ei avaa tuloslaskelmaansa tarkemmin Q1-katsauksessa, jonka takia raporttiin ei pysty pureutumaan sen tarkemmin.”
Kävin läpi liiketoimintakatsausta ja sieltä pisti silmään realisoimaton tappio virossa -478k joka tavallaan selittäisi tuon nollatuloksen.
Käypiä arvoja ei liiketoimintakatsauksiin arvioida joten voiko tuo johtua rakenteilla olevien asuntojen irtokalustehankinnoilla jotka kirjataan hankintamenoon? Yhtään asuntoa ei ole kvartaalilla valmistunut eikä uusia arvioita tehty niin en keksi itse mistä muusta tuo voisi johtua.
Tuo vaan selittäisi sen mikä laski tuloksen nollille, ei välttämättä korkeat korkokulut.
Tuo realitoitumaton tappio johtuu ainakin suurimmilta osin siitä, että kun yhtiö tulouttaa realisoitunutta tulosta Viron asuntomyynneistä niin siinä kirjataan samalla tuohon erään hankintahinnan ja nykyisen arvonmääritysarvon erotus. Q1:llä ei valmistunut yhtään rakenteilla olevaa asuntoa, joten valmistuneisiin asuntoihin erä ei voi liittyä.
Eli menee käytännössä näin tuloslaskelmassa:
Tämän takia realisoitunut tulos on huono mittari, jos sitä vertaa nykyisiin arvonmääritystasoihin. Se kuitenkin kertoo siitä, että yhtiö on tehnyt historiassa hyviä sijoituksia, jotka on saatu realisoitua.
PK-seudulla vajaakäyttö laskenut hieman, mutta uusien vuokrasopimusten vuokrat kääntyivät jälleen laskuun (-0,6 % v/v) Q1:llä. Käyttöaste noussut 91,4 %:iin (vuosi sitten 90,0 %). Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa uusien sopimusten vuokrat nousivat Q1:llä 1,0 %:lla suhteessa viime vuoteen, mutta graafista luettuna vuokratasot laskivat käytännössä kaikissa kaupungeissa Q1’25 vs Q4’24.
Tämä oli mielenkiintoinen nosto: Kaikkia 1.3. tilanteessa voimassa olleita vuokrasopimuksia kuvaavan vuokraindeksin pisteluku oli nyt pääkaupunkiseudulla täsmälleen sama kuin vuotta aiemmin. Vuokrat nousivat hienoisesti Helsingissä, kun taas Espoossa ja Vantaalla koko vuokrasopimuskannan vuosimuutos kääntyi nyt ensimmäistä kertaa negatiiviseksi KTI:n vuodesta 2010 alkavan indeksin historiassa.
Ei näy rakentamisen romahtaminen vielä juuri lainkaan pk-seudun vuokramarkkinassa. Vuokratasoissa toki heikentynyt työllisyys ja hallituksen leikkaukset ovat myös selkeitä negatiivisia ajureita.
Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa Q3-liiketoimintakatsauksen tiimoilta.
