Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
2179

Onhan tuosta taloyhtiölainojen aiheuttamasta riskistä puhuttu jo vuosia. Tilanne on siinä mielessä uusi että tässä tilanteessa ei aiemmin olla oltu, koska nuo lainat on keksitty vasta hiljattain ja nyt taidetaan olla ensimmäistä kertaa jossain määrin huonommassa taloustilanteessa näiden lainojen kanssa.

Kaikkihan tietysti ymmärtävät että yksikään merkittävä taho ei voi julkisesti sanoa että kohta rytisee, koska tämä aiheuttaisi sopulilauman panikoinnin ja silloin rytinä toteutuu varmasti isolla amplitudilla. Jokainen siis tekee sen oman DDn ja sen mukaan arvioi nyt tilannetta.

Jos korot pysyvät pitkään tuolla +3% tasolla, niin eiköhän tässä jotain myllerrystä ole tiedossa monellakin yhteiskunnan osa-alueella. Tällä hetkellä tuntuu että pidätellään hengitystä, joustetaan ja tehdään kompromisseja koska odotellaan korkotason laskevan ennemmin kuin myöhemmin. Itse pitäisin mielessä myös sen että harvemmin mennään 5v ajanjaksoakaan ilman uutta kriisiä eli siinä mielessä vaikka tästä selvittäisiin juuri ja juuri ilman pahempaa romahdusta, niin ollaanko keritty tarpeeksi varautua siihen seuraavaan mustaan joutsenen ilmaantumiseen?

1 tykkäys
2180

Muutamia kuukausia tai ehkä jo vuosi takaperin oli tarjolla sovellus joka teki Oikotien kohteiden päälle suoraan uuteen ikkunaan tuottolaskelmia jonka arvoja myös pystyi säätämään. Ihmettelin kuvion taustoja lanseeraushetkellä ja hyvä jos kunnolla vauhtiin päästiin, niin palvelu hävisi todella nopeasti markkinoilta Oikotien ärähdettyä asiasta.

Oikotie varmasti saisi ko. toiminnot alustalleen mutta en usko näkeväni niitä.

1 tykkäys
2181

Maksumuurin takana oleva artikkeli:

Tiivistettynä:

  • Vuonna 2022 valmistunut OP-Vuokratuotto-rahaston talo.
  • Vuokrat nousee enimmillään 11,7 %.
  • Asunnon nuoresta iästä johtuen kyseessä on ensimmäinen vuokrantarkistus.
  • Sijainti keskustan tuntumassa ja nykyään vuokat esim. 23 m2 yksiössä 587 euroa (korotuksen jälkeen 656 euroa) ja 39 m2 kaksiossa 760 euroa (korotuksen jälkeen 849 euroa).

Kovat on korotusprosentit, mutta toisaalta lähtövuokratkin tuovat mieleen pikemminkin lähiöiden uudiskohteet kuin keskustan seudun asunnot.

4 tykkäystä
2182

Tässä puolestaan artikkeli Hekan vuokrankorotuksista:

Kämppiä vuokrataan siis omakustannusperiaatteella. Nyt helsinkiläisten veronmaksajien rahoja heitettiin 20 miljoonaa euroa pääomittamalla vuokra- ja aso-yhtiöitä asumiskulujen nousun vähentämiseksi. Silti tuloksena on vain narina näiden laurojen toimesta.

Mitään elämää ei kuulemma ole, koska koko ajan täytyy tehdä töitä elämiskulujen vuoksi. Mutta silti perheen täytyy elää noin sadan neliön kämpässä Helsingin kantakaupungissa.

37 tykkäystä
2183

Sitä kutsutaan sosiaalidemokratiaksi.

9 tykkäystä
2184

Ai että kun sattuu taas sieluun lukea näitä uutisia. On kyllä iso kuva niin kadoksissa, kun ainoa mikä kiinnostaa, on oma napa.

Alati nousevaa vuokraa Heka on perustellut esimerkiksi kasvaneilla kuluilla ja korjausvelalla. Perusteluja hänen on vaikea sulatella.

”Tilanne on siinä mielessä outo, että tämä on uusi talo, eikä tässä pitäisi olla mitään korjauksia. Meidän kotimme on hyvässä kunnossa moneen muuhun Hekan asuntoon nähden. Meillä on täällä jopa lämmin.”

Kuka noissa vanhemmissa Hekan asunnoissa asuisi, jos niissä saisi maksaa jonkun putkiremontin osana vuoden vuokria? Vaikkei Lauran talossa juuri nyt tarvitsisikaan tehdä remonttia, niin tulevaisuudessa tarvitsee. Onko sillon sitten kiva, kun putkiremontin aikana vuokra on jotain 12 000 euroa kuussa, kun “heidän taloonhan se remontti tehtiin”. SIlloin Laura taas nurisee HS:ssä miten on epäreilua.

Nevalaista sapettaa se, että Heka pitää asuntoja tyhjillään muun muassa remonttipakolaisia varten: vaikka pienempi asunto löytyisi lähistöltä, sitä ei saa, koska vuokranantaja käyttää sitä mieluummin vara-asuntona.

Tästäkin on saatu mielipahaa aikaiseksi, mutta sitten vasta mielipahaa olisikin, kun Lauralla halkeaa putki, eikä sopivan kokoista väistöasuntoa ole mailla eikä halmeilla.

Näitä tapauksia, joissa vingutaan jonkun pienen porukan etuja, on muuten ollut mielestäni viime aikoina kasvavissa määrin uutisissa. Tässä täysin asiaan liittymätön uutinen tältä päivältä

Koska meistä suomalaisista tuli näin itsekeskeisiä?

EDIT: Tuodaan uutisen otsikko ja pääviesti vielä esiin linkin takaa:

“Suomalainen Jan, 55, asuu Venäjällä – Tämä on hänen tiukka viestinsä Petteri Orpolle”

Jan Havi asuu Venäjällä mutta käy töissä Suomessa. Itärajan mentyä kiinni Suomeen tuleminen vaikeutui huomattavasti.

27 tykkäystä
2185

Osasta suomalaisia on tullut sellaisia isoja lapsia jotka odottavat että yhteiskunnalla on velvollisuus hoitaa asiat niin että eläminen sujuu mukavasti ja kaikki on sellasta tasasta ja mukavaa.

Jos asuu yksityisessä vuokra-asunnossa niin vuokrankorotuskirjeen saatuaan voi kirota ahneen vuokralordin, mutta tuskin soittaa Hesariin että voisko stadi antaa vähän tukieuroja sinne vuokralordille että sen ei tarttis korottaa vuokria niin paljoa.

8 tykkäystä
2186

Samana päivänä kun intternet tuli Suomeen. Valittaminen on vaan niin helppoa että sitä pitää tehdä vaikkei olisi aihettakaan. Ennen wanhaan ne ulinat jäi esson baareihin, bingoihin ja kansan radioon. Nyt kaikki menee nettiin koko kansan iloksi.

2 tykkäystä
2187

Onko nuo kovia korotusprosentteja vai ei. Vuokrienhan tulisi nousta inflaatioprosentien mukana tai vielä tarkemmin varmasti lömmityskulujen, siivousten, isännöinnin, korjauskulujen, jätemaksujen ym mukana. Sen lisäksi niihin vaikuttaa lainakulut ja lainoitusaste.

Ei vuokraus ole hyväntekeväisyyttä. Sen takia sopparit sidotaan monesti indeksiin. Paljonkohan tuollaisten asuntojen todelliset kulut ovat olleet?

1 tykkäys
2189

Mielestäni liki 12 % on vapaarahoitteisessa uudiskohteessa melko kova korotusprosentti. Lainakulut ja lainoitusaste eivät vapaarahoitteisten kohteiden vuokria ohjaa siten kuin esim. noissa Hekan kohteissa.

Mutta vuokrat tietenkin maksetaan euroilla eikä prosenteilla. Kohdetta tuntematta voi toki olla niin, että kohde on haluttu nopeasti täyteen asukkaita alemmalla vuokratasolla ja nyt hinnat tarkistetaan markkinatasolle.

2190

Korotusprosentissa pitää huomioida lähtötaso.

Sen verran se rahoituskin ohjaa että jos yhtiövastike+lainankorot ovat suurempia kuin vuokra niin sellainen yhtälö ei kauaa ole mahdollinen oli lainoitusaste sitten vaikka lähellä 100%. Jotain tuottoa seiniin sidotulle pääomalle kuitenkin halutaan.

Voihan tuota sitten laskeskella minkälaista omanpääoman tuottoa saa millekin summalle mitä lyö omaa rahaa kiinni. Asuntobusineksessä monesti vaan lainaraha näyttelee aika isoa osaa.

Näillä rahoituskuluilla niin kuin nähdään niin yskäisee sekä oman asunnonhankinta sekä myös sijoituspuoli.

Ne jotka valittaa vuokrien kalleudesta niin voivat avata lainalaskurin ja asuntotarjonnan netistä ja laskea että tulisiko järkevämmäksi hankkia oma jos lainaa myönnetään.

1 tykkäys
2191

Haluta voi mitä vaan, mutta loppuhintaan vaikuttaa myös vuokralaiskysyntä.

Otetaan esimerkki. Ostit aikoinaan sijoitusasunnon, jonka lainan sait juuri maksettua. Päätät ostaa samasta talosta kunnoltaan ja kooltaan täysin identtisen kohteen maksimivelkavivulla. Pian molemmat asunnot vapautuvat samaan aikaan vuokralaisilta. Yritätkö vuokrata noita asuntoja samalla vai toisistaan poikkeavalla hinnalla eteenpäin? Veikkaisin, että vuokrapyyntisi on molemmissa kohteissa täsmälleen sama, koska asunnotkin ovat samanlaisia.

Suuremmasssa mittakaavassa korkotaso tietenkin vaikuttaa vuokriin monellakin tapaa.

Ja muuten, meillä on paljon tällä hetkellä vuokranantajia, joilla kämppien hoitovastikkeet ja korkokulut ylittävät vuokratuoton. Niitä on esim. kasvukeskusten uudiskohteissa, mutta niitä on myös asuntomarkkinoiden kriisikuntien vanhoissa kohteissa. Ja varmasti paljon muuallakin. Olisihan se hienoa tietenkin nostaa vuokratasoa, mutta jos tarjonta ylittää kysynnän, hinnoitteluvoima on silloin kovin rajallinen.

2 tykkäystä
2192

Tietenkin yleinen vuokrataso ja markkina niihin vaikuttaa eniten mutta kyllä inflaatiolla ja korkotasolla on vuokratasoon jonkinlaista korrelaatiota… Näitä ei ole siirtynyt vielä täysmääisesti hintoihin mutta niinkuin näkyy niin korotuksia on aloitettu nyt leipomaan hintoihin.

Moni oli sitä mieltä että ei vuokrat nouse kun tarjontaa on yllin kyllin mutta taitaa käydä toisinpäin.

Asuntojen halpeneminen toki parantaa myytävien asuntojen vuokratuottoa mutta itse uskon että vuokrien korotuspaineet lisääntyvät siitä huolimatta.

2193

Kysyntä ja tarjonta sen vuokratason tosiaan aika lailla määrittää.

Otetaan esimerkki missä Vesa Vuokralainen etsii asuntoa ja hän löytää kolme sopivaa vaihtoehtoa. Vesa valitsee todennäköisesti hinta-laatusuhteeltaan parhaan itselleen. Vesaa ei juuri kiinnosta, jos joku noiden kolmen asunnon omistajista on vivuttanut lainarahalla asunnon ja hänen pitäisi saada siitä enemmän vuokraa. Painetta olisi varmasti nostaa vuokraa, mutta se on kuitenkin eri asia.

Joidenkin aikojen kuluttua tilanne voi olla jossain paikoissa, että onkin kolme Vesaa yhtä asuntoa kohti jolloin tilanne kääntyy päälaelleen.

1 tykkäys
2194

Niitä jotka ostaa sijoitusasunnot puhtaasti riihikuivalla on vähemmistö ja rahan sitominen myöskin monesti heikentää oman pääoman tuottoa.

Siksi uskon siihen että korkotasolla on korrelaatiota vuokriin. Varmasti niillekkin jotka eivät ole vivuttaneet niin nouseva vuokrataso kelpaa…

Mitä isot edellä sitä pienet perässä: vaikka joitakin näitä on kohtuullistettu niin korotukset on tehty reilulla kädellä.

Kyllä se korkotaso vaan vaikuttaa vuokriin:

1 tykkäys
2195

Linkittelet esimerkeiksi omakustannusperiaatteella toimivia ns. yleishyödyllisiä vuokranantajia. Totta ihmeessä siellä kulut siirtyvät suoraan hintoihin. Markkinaehtoisesti toimivat vapaarahoitteiset vuokramarkkinat toivat ihan toisella periaatteella, jossa kysynnän ja tarjonnan suhde on kaiken keskiössä. Eli ihan kuten @investori86 edellä kirjoitti.

Toki yleishyödyllisten toimijoiden vuokrankorotukset vaikuttavat myös vapaille markkinoille, sillä mitä pienemmäksi vuokraero muodostuu vapaarahoitteisiin asuntoihin nähden, sitä paremmaksi viimeksi mainittujen kilpailuasema muodostuu.

9 tykkäystä
2196

Luuletko ettei vapaarahoitteisissa ole indeksitarkastusehtoja vaikka niitä ei täysmääräisesti hyödynnetä niin kyllä niitä korotuksia vaan ajetaan läpi. Turha tästä on sen enempää väitellä. Katsotaan ensi vuonna ensi vuoden tilastot ja jätetään se väittely tähän.

Jos nyt yhtään omaa rationaalista ajattelua niin jos inflaatio liittyen kuluihin on ollut xx luokkaa niin tuskin ne vuokrat samana pysyy oli tarjontaa sitten reilusti tai ei.

2197

Voidaan toki katsoa ensi vuoden tilastojakin, mutta ihan tuoretta dataakin on tarjolla:

“Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2023 heinä-syyskuussa pääkaupunkiseudulla 0,5 % ja muualla Suomessa 2,0 % vuodessa”. Samaan aikaan “ARA-vuokrien nousu kiihtyi. ARA-vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 3,2 % ja muualla maassa 3,5 % vuoden takaisesta.”

Edellä on tilastositeeraus korkean inflaation ajalta. Vuokrakämpistä on kasvukeskuksissa(kin) ylitarjontaa, joka on estänyt hintojen nousun inflaation mukana. Ja niin tulee olemaan tulevaisuudessakin. Siinä vaiheessa kun kysyntä ylittää tarjonnan, voidaan odottaa parempia aikoja, eikä sitä estä edes sen hetken mahdollinen matala inflaatio. Ja puhumme nyt siis markkinaehtoisesti toimivista vuokramarkkinoista.

En minä povaa mitään aneemista vuokrien kehitystä kauaksi tulevaisuuteen, mutta monen lapsenusko vuokrien ja inflaation yhteydestä (lyhyellä aikavälillä) lienee jo kokenut kovan kolauksen. Samoin kuin kolauksen on kokenut lapsenusko siihen, että vuokrasopimuksen vuokrankorotuspykälät olisi joku tae tulevasta vuokratasosta. Niitä pykäliä kun on kyllin aktiivisesti viime vuosina toteuttanut, moni vuokralainen on kantanut kamansa naapurikämppään edullisempien vuokrien perässä.

6 tykkäystä
2198
2199

Aika lailla samaa mieltä tästä kaikesta.

On totta, että sopimuksissa on indeksiehtoja, mutta on eri asia miten niitä toteutetaan. Kyllä korotusta täytyy aina suhteuttaa sen hetkiseen markkinatasoon. Joskus korotus jätetään tekemättä, jos markkina ei anna myötä vaikka indeksi mahdollistaisi +5%.
Toki on varmasti niitäkin jotka vie ne täysimääräisesti, mutta hetken päästä käyttöasteet kyllä laskee. Ei se oikein lämmitä pyytää 750€ vuokraa ja sitten vuokralaisen lähtiessä et löydä 700eurolla uutta.

Se on kyllä totta, että korkeat korot ainakin tässä tapauksessa tappaa sen uuden tarjonnan viiveellä jolloin ne vuokrat tulevat nousemaan ja aika varmasti selkeästi yli sen hetkisen inflaation.

4 tykkäystä