Asuntosijoittaminen

Mistä maahanmuutosta? Ei kai nyt korona-aikaan paljon maahanmuuttoa ole. Lisäksi Helsingin lukuja painaa opiskelijoiden puuttuminen, kun opinnot käydään etänä vanhempien nurkista.

Väliaikaisia tekijöitä

Edit näkyyhän tuossa nuo maahanmuuton luvut. Tai siis puuttuvan maahanmuuton.

Niinpaljonturskaa oli nopeampi:

Aikajänne on kovin lyhyt. Kyllä siitä suurempaa uutista saa aikaiseksi, jos 1-12/2021 näyttää miinusta. Mutta eiköhän asia “korjaannu”, sitten kun rajoituksia puretaan, muuttavat myös uudet opiskelijat Helsinkiin tai ainakin PK-seudulle.

1 tykkäys

Tilastokeskuksen mukaan Helsinkiin +600 maahanmuuttoa 1-2/2021. MDI:n konsultin twiitti lähteineen yllä.

Olisi kyllä mielenkiintoista nähdä, kohdistuuko poismuutto Helsingistä joillekin tietyille alueille, ja lisäksi, minkä tuloluokan ihmiset ovat muuttaneet pois.

Helsinki 2020Q4* 657 674 löytyi tuollainen luku josta lähdetty alas…
2021M01* 657 375
2021M02* 657 158

Viimeisen vuoden ajan on saanut vähän väliä lueskella näitä juttuja tyyliin “Ihmiset muuttavat nyt tilan perässä kaupungeista maaseudulle”.

Tässä esim. dataa Helsingin väestön kehityksestä vuodesta 1900 saakka (huom. vuoteen 1990 saakka tuo on 5 vuoden välein, joten tästä johtuu tuo kulmakertoimen muutos siinä kohtaa).

Näyttökuva 2021-4-6 kello 14.59.01

Kaupungistuminen on vuosisatoja (jopa useamman tuhannen vuotta) kestänyt megatrendi. Tämän trendin loppumisen ennustaminen on vielä useata kertaluokkaa rohkeampi ennustus kuin pörssiromahduksen ennustaminen. Kyllähän tuohonkin trendiin mahtuu välillä hetkellisiä suvantovaiheita / pieniä korjausliikkeitä (kuten pörssissäkin), mutta kyllä suunta on vain ylöspäin.

7 tykkäystä

Ensinnäkin onnitelut kaupoista!

Yhtiön vastuulla on tosiaan rakenteet - ja jos sieltä jotain ilmenee, niin sen korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle. Kerroit, että yksiö on 1970-luvun tuotantoa. Itselläni tämä nostaa kysymyksen siitä, onkohan linjasaneeraus tulossa piakkoin vai onko järjestelmiä uudistettu tässä välissä ja seuraavaan kunnon remonttiin on aikaa 10+ vuotta? Muutoin kylpyhuoneen uudistaminen täysin ei ehkä ole kustannustehokasta, jonka vuoksi itse tässä tilanteessa vain uudistaisin tilaa vain tarvittavilta osin. Itsellä tosiaan yksi merkittävistä aikatauluviiveistä aiheutui suihkukopin toimituksen kestosta, jota en osannut lainkaan ennakoida. Eli kaikkien tarvittavien materiaalien ja eri työvaiheisiin tarvittavien ammattilaisten saatavuudet kannattaa miettiä tarkkaan.

1 tykkäys

Kiitoksia!

Itse asiassa tilanne putkien kanssa on sellainen, että se luo oikeastaan (ainakin?) kaksi vaihtoehtoista remonttiskenaariota.

Käyttövesiputket on tehty muutama vuosi sitten, mutta viemärit laitetaan vasta ensi vuonna. Viemärien osalta remonttimenetelmää ei oltu vielä päätetty, mutta isännöistijän ja taloyhtiöpaperien mukaan suunnitelmissa on pinnoitus/sukitus.

Tällä hetkellä kylppäri on alkuperäisessä ja sen myötä aika surkeassa kunnossa. Kyllä sitä vielä käyttää, mutta ei se mikään nautinto enää olisi siellä käydä suihkussa tai wc:ssä.

Siispä remontin suhteen pitää varmaan tehdä a) koko kylppärin remontointi heti, mutta siten, että tuleva viemäriremontti otetaan huomioon tai b) odottaa (kylppäri)remontin osalta viemärien saneerausta ja tehdä kylpyhuoneen uusiminen sen kanssa yhtä aikaa. Olen tällä hetkellä siinä ymmärryksessä, että tuleva viemäriremontti ei edellytä kylpuhuoneiden repimistä, joten siinä tapauksessa huoneistokohtaisen kylppäriremontin voisi tehdä jo etukäteen. Mutta tottakai asiasta pitää olla täysin varma ennen remontin aloittamista ja tarvittaessa siirtyä tuohon suunnitelma b):hen, jossa otetaan vuokralainen ensin vuodeksi ja hoidetaan kaikki huoneiston saneeraus vasta viemäriremontin yhteydessä. Tässä tapauksessa saisi myös ne remonttikustannukset vähennettyä vuokratuloista.

Soittelen tänään vielä isännöitsijälle ja taloyhtiön hpj:lle, niin katsotaan minkälaista uutta tietoa sieltä irtoaa viemäriremontista. Jos täällä joku tietää, miten sukitus/pinnoitus on vaikuttanut 70-luvun betonielementtikerrostalossa huoneiston kylppäriin ja/tai keittiöön, niin toki kokemuksia otetaan vastaan?

Itse saattaisin odottaa remontin kanssa, jotta kaikki seikat selviävät ennen remonttiin ryhtymistä eikä ylimääräisiä kustannuksia tulisi. Tulevalle vuokralaisellehan voi myös avoimesti kertoa omista suunnitelmistaan asunnon remppaamisen suhteen, jos sopiva, pitkäaikainen vuokralainen olisi löytymässä.

Ensin vuokraamisen etuna on myös tosiaan varma verovähennysoikeus vuokratuloista, eli verot pysyisi suunnittelemaan etupainotteisesti, jos päädytkin omistamaan asunnon hyvin pitkäaikaisesti eikä tarvitsisi niin paljon miettiä exit-suunnitelmaa (jos et sitä haluakaan).

Onko siellä uusittu jo sähköjärjestelmä? Jos ei, kannattaa huomioida, että sen yhteydessä menee sähkötaulun lisäksi uusiksi kaikki johdot. Ja useinhan nämä ovat tai ainakin halutaan rakenteisiin piiloon, jonka vuoksi näiden uusiminen samassa yhteydessä remontin kanssa olisi suositeltavaa.

Lopuksi vielä totean tähän liittyen, että jos sen saisi kelvolliseksi ns. pienellä kaakelimaalikerroksella tms ja hanojen uusimisella, itse päätyisin tähän. Hanathan ja lavuaarit voi saada yhtiön piikkiin, jos ne ovat käyttöikänsä päässä eikä korjaus voi odottaa. Ymmärrän, että olisi kivaa, että kaikki olisi tip-top, mutta eri henkilöillä on erilaiset vaatimukset ja toisen välttämätön on toisen luksus (esim. juurikin amme).

Eiköhän tuosta hyvä tule! Tsemiä matkaan!

2 tykkäystä

Jos kylppärirempan saa vähennyskelpoisella yhtiölainalla, niin kannattaa pitää asunto vaikka tyhjänä. Itse olen asunut 2 vuotta asunnossa, koska se ainakin niillä paikkakunnilla, joissa asuntojen hinnat nousevat, on tuottavampaa kuin verottajan ruokinta vuokrista.

Olenko ymmärtänyt oikein, että jos haluaa vähentää taloyhtiön po-lainat (esim. tuo tuleva viemäriremontti) vuokratuloista, niin se edellyttää, että taloyhtiön osakkaiden maksamat lyhennykset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidosta? Jos ne taas rahastoidaan, niin vähennysoikeus siirtyy tulevaisuuden myyntihetkeen? Saako tuon tuloutuksen/rahastoinnin selville taloyhtiön papereista vai pitääkö kysyä isännöitsijältä ja voiko tämä vaihdella eri po-lainojen välillä? Aika kryptisiä näyttää olevan tilinpäätöksen sanamuodot, niin ihan en luota nyt lukemaani, enkä ihan suoraan isännöitsijäänkään, kun sieltäkin on tullut jo hieman sellaista ja tällaista vastausta.

Mutta itse tehtyihin huoneistokohtaisiin remonttikustannuksiin ja niiden vähennysoikeuteen vuokratuloista ei kai taloyhtiön päätökset voi mitenkään vaikuttaa? Eli ne on aina vähennyskelpoisia jos tuo vuokrallaoloehto täyttyy.

Monesti noita kylppäriremontteja saa ujutettua yhtiölainaan, kun kaikille uusitaan pytyt ja lavuaarit sun muuta. Itse jos ne ostaa, ei niitä saa käytännössä vähennettyä missään, kun eivät ne vaikuta asunnon arvoon kun sen joskus vuosien päästä myy. Toki myös vesieristykset ja jos tehdään uusia muovimattoja ym. yhtiön piikkiin.

Olet ymmärtänyt oikein, eli jos yhtiölaina tuloutetaan, sen saa vähentää verotuksessa ja jos se rahastoidaan, niin siirtyy myyntihetkeen hankintahintaa korottavasti.

Periaatteessa se kai voinee vaihdella, jos yhtiössä on ryhdytty uusia lainoja tulouttamaan. Yhtiökokouksen esityslistasta ja pöytäkirjasta ainakin selviää selkeästi, onko päätetty tulouttaa vai rahastoida. Taseenkin puolella taitaa olla merkintä tulouttamisesta tai rahastoimisesta (myös tili, jolle viety nämä rahoitusvastikkeella kerätyt varat). Itse en tulouttamiskirjanpitoa juurikaan ole viime aikoina tutkinut, joten näistä en ole varma.

Nämä kustannukset ovat varmasti vähennyskelpoisia. Näihinkin taisi olla laskukaava, ettei kaikkea saa käyttää kerralla vaan se pitää jakaa tuleville vuosille, mutta ainakin tosiaan verohyödyn saisi aiemmin eikä vasta exitin kohdalla.

1 tykkäys

Selvittelin tarkemmin tulevia remontteja. Viemärien kuntokartoituksessa oli selvinnyt, että viemärit ovat varsin hyväkuntoisia ja viemäriremontti ei välttämättä tule koskemaan vielä tulevana vuonna muuta kuin kiinteistön pohjaviemäriä. Päätöksiä ei ole tästä vielä tehty, joten voisin olettaa, että saattaa venyä myös pidemmälle kuin nyt suunniteltu. Ja menetelmäksi oli suunniteltu pinnoitusta/sukitusta siten, että huoneistoon ei remontin yhteydessä kohdistuisi ollenkaan remonttitarvetta. Sähkösaneerausta ei ole suunnitteilla.

Tietyllä tavalla tilanne olisi otollinen heti tehtävälle remontoinnille. Nyt asunto on heikkokuntoinen ja koronan myötä menossa on vuokralaisen markkinat. Jos remontin saisi valmiiksi kesällä, olisi vuokramarkkina todennäköisesti jo hieman normalisoitunut (viime vuonna normalisoitui loppukesään mennessä täysin) ja remontoidun asunnon saisi melko varmasti hyvään hintaan hyvälle vuokralaiselle.

Toisaalta kun suunnitelmissa on ottaa asunto pitkään pitoon, niin silloin tuo verovähennysoikeus vasta myyntivaiheessa on selkeä heikkous. Verottajan mukaan homma menee näin:

Jos haluat vähentää remonttikuluja, remontti pitää tehdä sinä aikana, kun huoneisto on vuokralla.

Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kun olet hankkinut osakehuoneiston tai kiinteistön, mutta ennen kuin olet antanut sen vuokralle.

Vähennyksen sijaan remonttikulut lisätään hankintahintaan:

Asunto-osakkeen remonttikulut lisätään aina huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan myynnin yhteydessä luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.

Toisaalta, riittäisikö joku Airbnb-lyhytvuokraus? Vuokraaminen viikonlopun ajaksi jollekin tutulle? Tai vain pelkkä vuokrailmoitus, jonka voisi laittaa sen verran tiukalla hinnalla, että kohde ei todennäköisesti menisi vuokralle?

Tavallaan en yhtään jaksaisi kikkailla, mutta mikäli tuon voisi helposti suunnitella siten, että verovähennykset saisi jo vuokratuloista, niin kyllä se kieltämättä parempi ratkaisu olisi.

Muistelen joskus lukeneeni, että asunnon oltava tietyn aikaa vuokralla, ennen kuin suostuvat remonttikuluja vähentämään vuokatuloista. Suosittelen soittamaan ja kysymään asiaa suoraan verottajalta.

2 tykkäystä

Nostaako ASP tuen enimmäismäärän korotus asuntojen hintoja kautta linjan vai ainoastaan tietyissä asuntomuodoissa tai kaupungeissa?

Minulla oli nimenomaan airbnb:ssä asunto ostettuani sen. En muista kauanko oli, mutta muistan että sillä ei lopulta ollut väliä että miten isolla käyttöasteella asunto oli vuokrattuna jos oli todennettavissa että se oli käytännössä airbnb - käyttöön varattuna ja varattavissa milloin vain. Ja sehän on helppo todentaa kun luo tilin ja avaa kaikki päivät varattavaksi. Mutta kuten tuossa Intueor mainitsi, parasta on kun soittaa verottajalle ja kysyy heiltä. Airbnb-hostina olen kokenut että verottaja tosissaan haluaa auttaa löytämään ratkaisut jotka vuokranantajana kannalta parhaita, ja kun verottajan kanssa on puhunut, ei tarvitse pelätä että menee väärin.

Lisäys vielä, että airbnb:tä varten ei asunnon tarvitse olla välttämättä kauhean vahvasti kalustettu, varsinkaan yksiön. Mieti mitä löytyy hotellista - sänky, työpöytä/ruokapöytä ja tuoli, lukulamppu ja astiat. siinä se melkein onkin.

1 tykkäys

Oman käsityksen mukaan asunto on tullut olla vuokralla - ei vain vuokrattavissa, mutta omankin näkemyksen mukaan airbnb voisi riittää siihen. Toinen vaihtoehto, että otat siihen jonkun edes parin kuukauden vuokrasopimuksella esimerkiksi kesätöihin mahdollisesti saapuvan, jolla ei olisi varaa eikä halua luksukseen.

Tässäkin olen sitä mieltä, että kannattaa tosiaan tehdä kunnolla ja vaikka varmistaa verottajalta ensin eikä vain yrittää kikkailla toivoen parasta.

1 tykkäys

Kyllä, asunnon täytyy olla myös vuokralla, mutta mikäli verottajalla on jokin aikaraja jonka täytyy täyttyä jotta asunnon katsotaan olleen vuokrauskäytössä - sanotaan nyt vaikka kuukausi - niin airbnb:ssä voi olla riittävää se että on kuukauden vuokrattavissa ja tuosta kuukaudesta todistettavasti varattuna vaikka 20% ajasta.

1 tykkäys

Ostan asuntoja blogista

"Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.

Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta"

Tämä asia on myös itsellä mietinnässä miten olisi järkevin toteuttaa. Itse teen varmaan niin, että teen lyhytaikaisen vuokrauksen 1-3kk. Ennen vuokrausta hyvä siivous ja jotain pieniä fixauksia esim räikeän seinän maalaus neutraalimmaksi tms. Kun määräaikainen sopimus päättyy remontti ja uudelleen vuokraus. Näkisin, että lyhytaikaisenvuokrauksen aikana ehtii vielä suunitella remonttia, varata materiaalit ja tekijät. Jolla säästetään remontissa.

3 tykkäystä