Ostin yhtiölainoitetun kämpän ja saan sen rahoitusvastikkeeseen opiskellessa asumistukea maksimin, mitä opiskelupaikkakunnallani voi saada. Lisäksi saan tottakai opintotukea.
1 tykkäys
Oho. Tämä systeemi kuulostaa äkkiseltään aika typerältä, mutta näin se sitten menee. Ostin vanhan asunnon, jossa ei yhtiölainaa. Asumistuen perusteena hyväksyttäisiin ainoastaan yhtiövastike, joka on hyvin alhainen. Käytännössä maksimi asumistuki olisi n. 150 euroa tai sitä luokkaa.
Asumistuen näkökulmasta: yhtiölaina ok, pankkilaina ei. Kai tässä on jokin järki, jota en heti tajua.
4 tykkäystä
Nyt olis meikäläisen ostotarjous tamperelaisesta yksiöstä hyväksytty. Se on samalla allekirjoittaneen ensimmäinen sijoitusasunto. Puolisen vuotta tuli päivittäin etsittyä kohdetta ja nyt osui ostotoimeksiannon kautta kohdalle sellainen, jonka sai kenties hieman alle markkinahinnan ja jossa on myös arvonnousupotentiaalia remontoinnin kautta.
Seuraavaksi sitten kaupat, remontti-ilmoitukset ja rautakaupoille. Seuraavat pari-kolme kuukautta remontointia ja kesällä uudenveroisena vuokralle, josko silloin olisi jo vuokralaiskysyntäkin hieman vahvistunut.
Mitäs vinkkejä asuntosijoittajakollegoilla on vuokra-asunnon täydelliseen yksiöremonttiin? Aiemmin tulikin jo ehdotuksina kovat ja kestävät materiaalivalinnat, mutta jos on vielä jotain tarkempia vinkkejä remontin suunnitteluun, aikatauluttamiseen tai vaikka kuluoptimointiin, niin vinkit kiinnostaa.
Kylppäri - kuten kaikki muukin - on alkuperäinen (70-luvulla rakennettu) ja kylpyammeellinen, niin pohdiskelin, että mitenhän tuon remontoinnin ja remontin vastuunjaon kanssa kannattaisi menetellä. Isännöitsijän mukaan taloyhtiö korvaa vajaan tonnin vesieristyksestä könttäkorvauksena, mutta mikäli tuolta löytyisi esim. kosteusvahinko, niin useimpien lähteiden mukaan sillon kaikki taloyhtiön vastuulle kuuluva menisi taloyhtiön piikkiin, vaikka isännöitsijä antoikin asiaan liittyen aika epämääräisiä vastauksia. Pohdin, että onko tällaisessa tilanteessa, jossa aikoo remontoida kylpyhuoneen joka tapauksessa, järkevää ottaa paikalle heti tai purkuvaiheessa kosteustarkastaja? Asia varmaan osaltaan selviää kun teen remontti-ilmoitukset ja käyn isännöitsijän ja taloyhtiön pj:n kanssa suunnitelmat läpi, mutta jos jollain on kokemusta vastaavanlaisista tilanteista, niin kokemukset kelpaavat.
13 tykkäystä
Onko huoneistossa suoritettu asbestikartoitus? Jos ei ole, niin kannattaa kartoittaa asunto kunnolla (keittiö, lattia, kylppäri…). Ihan mielenkiinnosta – paljonko arvioit remontin jälkeisen arvonnousun olevan? Veikkaisin itse (näillä vähillä tiedoilla), että remppakustannukset on luokkaa 10-15 k€ (pinnat, kylppäri, keittiö).
Huoneistossa ei ole tehty asbestikartoitusta, mutta vastaavassa naapurihuoneistossa on ja sieltä ei asbestia löytynyt. Teen toki kartoituksen joka tapauksessa, ja se lienee nykyään lakisääteinenkin. Isännöitsijän kautta otettuna näytti olevan 250 € + lisänäytteet 120 € kpl.
Olen arvioinut itse remonttikustannukset tuohon samaan haarukkaan kuin sinä. Itse kaiken mahdollisen tekemällä ja edullista perustavaraa (ehkä pienellä ja harkitulla laatutwistillä) laittamalla huippuonnistuminen voisi osua alle 10 000 euroonkin, mutta alustava ensibudjetti mulla on 12 000 euroa. Tuo 15 000 euroakin on vielä haarukassani, mutta siinä olisi sitten jo muutama tunti timpuriakin mukana. Jos taas kylpyhuoneremontista menisi esim. kosteusvahingon vuoksi osa taloyhtiön piikkiin, niin budjetti voisi painottua haarukan alalaitaan.
Otin ihan maksullisen analyysin kohteesta ja sen perusteella arvo “kuin uudeksi” remontoituna olisi 23-28 k€ korkeampi kuin maksamani velaton kauppasumma. Arvio on sen antajan mukaan mieluummin hieman konservatiivinen kuin liian optimistinen. Kohde tulee kyllä pitkään pitoon, joten remontoidulla mahdollisesti tulevat eurot jäävät Exceliin, mutta toki niillä voisi saada vakuusarvoa kasvatettua mahdollista seuraavaa kohdetta silmällä pitäen.
4 tykkäystä
Onko tilanteessasi nyt siten, ettet saa vähennettyä remonttikuluja tuloistasi, koska kukaan vuokralainen ei ole asunut asunnossa aikaisemmin?
Kyllä, mikäli en laita ensin tuossa kunnossa vuokralle. Ja ajattelin, että en taida jaksaa lähteä tätä optimoimaan. Kulut menisi suoraan remontoitaessa hankintahintaan ja ne saa huomioida sitten aikanaan myyntivoiton osalta kun myy kohteen eteenpäin.
Ei optimitilanne, mutta ajattelen asian niin, että kun kyseessä näyttää olevan muutoin erinomainen sijoitus, niin ei takerruta yksittäiseen vero-optimointitekijään. Ei varmaan sovi kaikkien strategiaan, mutta olen itse valmis tämän hyväksymään.
2 tykkäystä
Espoossa ja Helsingissä ilmeisesti reilusti muuttotappiota suomalaisista 1-2/2021 aikana. Maahanmuuttajat kannattelee.
1 tykkäys
Kappas, Tampere tälläkin saralla Suomen suosituin. Yliopisto-opiskelijoita olisi tulossa reilu 30 000, mutta sisään otetaan vain 3300.
— Miika Vuorensola (@MiikaVuorensola) April 6, 2021
Ammattikorkeissa TAMK oli toiseksi suosituin (7600 hakijaa, 1800 otetaan).#Tampere https://t.co/sFybMUnYOe
Tampereella on kyllä hyvä pöhinä. Aika helppoa oli tulla siihen tulokseen, että sieltä hankin ensimmäisen oman sijoitusasuntoni, vaikka logistiikan ja “kotikenttäedun” näkökulmasta kaikki Etelä-Suomen isommat kaupungit oli samalla viivalla markkinaa valittaessa.
Helsinki muuttotappiokunta ainakin alkuvuoden 2021 huolimatta maahanmuutosta. Tuleekohan yhtään uutista aiheesta.
2021M01* 657 375
2021M02* 657 158
1 tykkäys
Mistä maahanmuutosta? Ei kai nyt korona-aikaan paljon maahanmuuttoa ole. Lisäksi Helsingin lukuja painaa opiskelijoiden puuttuminen, kun opinnot käydään etänä vanhempien nurkista.
Väliaikaisia tekijöitä
Edit näkyyhän tuossa nuo maahanmuuton luvut. Tai siis puuttuvan maahanmuuton.
Niinpaljonturskaa oli nopeampi:
Aikajänne on kovin lyhyt. Kyllä siitä suurempaa uutista saa aikaiseksi, jos 1-12/2021 näyttää miinusta. Mutta eiköhän asia “korjaannu”, sitten kun rajoituksia puretaan, muuttavat myös uudet opiskelijat Helsinkiin tai ainakin PK-seudulle.
1 tykkäys
Tilastokeskuksen mukaan Helsinkiin +600 maahanmuuttoa 1-2/2021. MDI:n konsultin twiitti lähteineen yllä.
Olisi kyllä mielenkiintoista nähdä, kohdistuuko poismuutto Helsingistä joillekin tietyille alueille, ja lisäksi, minkä tuloluokan ihmiset ovat muuttaneet pois.
Helsinki 2020Q4* 657 674 löytyi tuollainen luku josta lähdetty alas…
2021M01* 657 375
2021M02* 657 158
Viimeisen vuoden ajan on saanut vähän väliä lueskella näitä juttuja tyyliin “Ihmiset muuttavat nyt tilan perässä kaupungeista maaseudulle”.
Tässä esim. dataa Helsingin väestön kehityksestä vuodesta 1900 saakka (huom. vuoteen 1990 saakka tuo on 5 vuoden välein, joten tästä johtuu tuo kulmakertoimen muutos siinä kohtaa).
Kaupungistuminen on vuosisatoja (jopa useamman tuhannen vuotta) kestänyt megatrendi. Tämän trendin loppumisen ennustaminen on vielä useata kertaluokkaa rohkeampi ennustus kuin pörssiromahduksen ennustaminen. Kyllähän tuohonkin trendiin mahtuu välillä hetkellisiä suvantovaiheita / pieniä korjausliikkeitä (kuten pörssissäkin), mutta kyllä suunta on vain ylöspäin.
7 tykkäystä
Ensinnäkin onnitelut kaupoista!
Yhtiön vastuulla on tosiaan rakenteet - ja jos sieltä jotain ilmenee, niin sen korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle. Kerroit, että yksiö on 1970-luvun tuotantoa. Itselläni tämä nostaa kysymyksen siitä, onkohan linjasaneeraus tulossa piakkoin vai onko järjestelmiä uudistettu tässä välissä ja seuraavaan kunnon remonttiin on aikaa 10+ vuotta? Muutoin kylpyhuoneen uudistaminen täysin ei ehkä ole kustannustehokasta, jonka vuoksi itse tässä tilanteessa vain uudistaisin tilaa vain tarvittavilta osin. Itsellä tosiaan yksi merkittävistä aikatauluviiveistä aiheutui suihkukopin toimituksen kestosta, jota en osannut lainkaan ennakoida. Eli kaikkien tarvittavien materiaalien ja eri työvaiheisiin tarvittavien ammattilaisten saatavuudet kannattaa miettiä tarkkaan.
1 tykkäys
Kiitoksia!
Itse asiassa tilanne putkien kanssa on sellainen, että se luo oikeastaan (ainakin?) kaksi vaihtoehtoista remonttiskenaariota.
Käyttövesiputket on tehty muutama vuosi sitten, mutta viemärit laitetaan vasta ensi vuonna. Viemärien osalta remonttimenetelmää ei oltu vielä päätetty, mutta isännöistijän ja taloyhtiöpaperien mukaan suunnitelmissa on pinnoitus/sukitus.
Tällä hetkellä kylppäri on alkuperäisessä ja sen myötä aika surkeassa kunnossa. Kyllä sitä vielä käyttää, mutta ei se mikään nautinto enää olisi siellä käydä suihkussa tai wc:ssä.
Siispä remontin suhteen pitää varmaan tehdä a) koko kylppärin remontointi heti, mutta siten, että tuleva viemäriremontti otetaan huomioon tai b) odottaa (kylppäri)remontin osalta viemärien saneerausta ja tehdä kylpyhuoneen uusiminen sen kanssa yhtä aikaa. Olen tällä hetkellä siinä ymmärryksessä, että tuleva viemäriremontti ei edellytä kylpuhuoneiden repimistä, joten siinä tapauksessa huoneistokohtaisen kylppäriremontin voisi tehdä jo etukäteen. Mutta tottakai asiasta pitää olla täysin varma ennen remontin aloittamista ja tarvittaessa siirtyä tuohon suunnitelma b):hen, jossa otetaan vuokralainen ensin vuodeksi ja hoidetaan kaikki huoneiston saneeraus vasta viemäriremontin yhteydessä. Tässä tapauksessa saisi myös ne remonttikustannukset vähennettyä vuokratuloista.
Soittelen tänään vielä isännöitsijälle ja taloyhtiön hpj:lle, niin katsotaan minkälaista uutta tietoa sieltä irtoaa viemäriremontista. Jos täällä joku tietää, miten sukitus/pinnoitus on vaikuttanut 70-luvun betonielementtikerrostalossa huoneiston kylppäriin ja/tai keittiöön, niin toki kokemuksia otetaan vastaan?
Itse saattaisin odottaa remontin kanssa, jotta kaikki seikat selviävät ennen remonttiin ryhtymistä eikä ylimääräisiä kustannuksia tulisi. Tulevalle vuokralaisellehan voi myös avoimesti kertoa omista suunnitelmistaan asunnon remppaamisen suhteen, jos sopiva, pitkäaikainen vuokralainen olisi löytymässä.
Ensin vuokraamisen etuna on myös tosiaan varma verovähennysoikeus vuokratuloista, eli verot pysyisi suunnittelemaan etupainotteisesti, jos päädytkin omistamaan asunnon hyvin pitkäaikaisesti eikä tarvitsisi niin paljon miettiä exit-suunnitelmaa (jos et sitä haluakaan).
Onko siellä uusittu jo sähköjärjestelmä? Jos ei, kannattaa huomioida, että sen yhteydessä menee sähkötaulun lisäksi uusiksi kaikki johdot. Ja useinhan nämä ovat tai ainakin halutaan rakenteisiin piiloon, jonka vuoksi näiden uusiminen samassa yhteydessä remontin kanssa olisi suositeltavaa.
Lopuksi vielä totean tähän liittyen, että jos sen saisi kelvolliseksi ns. pienellä kaakelimaalikerroksella tms ja hanojen uusimisella, itse päätyisin tähän. Hanathan ja lavuaarit voi saada yhtiön piikkiin, jos ne ovat käyttöikänsä päässä eikä korjaus voi odottaa. Ymmärrän, että olisi kivaa, että kaikki olisi tip-top, mutta eri henkilöillä on erilaiset vaatimukset ja toisen välttämätön on toisen luksus (esim. juurikin amme).
Eiköhän tuosta hyvä tule! Tsemiä matkaan!
2 tykkäystä
Jos kylppärirempan saa vähennyskelpoisella yhtiölainalla, niin kannattaa pitää asunto vaikka tyhjänä. Itse olen asunut 2 vuotta asunnossa, koska se ainakin niillä paikkakunnilla, joissa asuntojen hinnat nousevat, on tuottavampaa kuin verottajan ruokinta vuokrista.