Osakesijoittaminen

Asuntosijoittaminen

Jos kylppärirempan saa vähennyskelpoisella yhtiölainalla, niin kannattaa pitää asunto vaikka tyhjänä. Itse olen asunut 2 vuotta asunnossa, koska se ainakin niillä paikkakunnilla, joissa asuntojen hinnat nousevat, on tuottavampaa kuin verottajan ruokinta vuokrista.

Olenko ymmärtänyt oikein, että jos haluaa vähentää taloyhtiön po-lainat (esim. tuo tuleva viemäriremontti) vuokratuloista, niin se edellyttää, että taloyhtiön osakkaiden maksamat lyhennykset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidosta? Jos ne taas rahastoidaan, niin vähennysoikeus siirtyy tulevaisuuden myyntihetkeen? Saako tuon tuloutuksen/rahastoinnin selville taloyhtiön papereista vai pitääkö kysyä isännöitsijältä ja voiko tämä vaihdella eri po-lainojen välillä? Aika kryptisiä näyttää olevan tilinpäätöksen sanamuodot, niin ihan en luota nyt lukemaani, enkä ihan suoraan isännöitsijäänkään, kun sieltäkin on tullut jo hieman sellaista ja tällaista vastausta.

Mutta itse tehtyihin huoneistokohtaisiin remonttikustannuksiin ja niiden vähennysoikeuteen vuokratuloista ei kai taloyhtiön päätökset voi mitenkään vaikuttaa? Eli ne on aina vähennyskelpoisia jos tuo vuokrallaoloehto täyttyy.

Monesti noita kylppäriremontteja saa ujutettua yhtiölainaan, kun kaikille uusitaan pytyt ja lavuaarit sun muuta. Itse jos ne ostaa, ei niitä saa käytännössä vähennettyä missään, kun eivät ne vaikuta asunnon arvoon kun sen joskus vuosien päästä myy. Toki myös vesieristykset ja jos tehdään uusia muovimattoja ym. yhtiön piikkiin.

Olet ymmärtänyt oikein, eli jos yhtiölaina tuloutetaan, sen saa vähentää verotuksessa ja jos se rahastoidaan, niin siirtyy myyntihetkeen hankintahintaa korottavasti.

Periaatteessa se kai voinee vaihdella, jos yhtiössä on ryhdytty uusia lainoja tulouttamaan. Yhtiökokouksen esityslistasta ja pöytäkirjasta ainakin selviää selkeästi, onko päätetty tulouttaa vai rahastoida. Taseenkin puolella taitaa olla merkintä tulouttamisesta tai rahastoimisesta (myös tili, jolle viety nämä rahoitusvastikkeella kerätyt varat). Itse en tulouttamiskirjanpitoa juurikaan ole viime aikoina tutkinut, joten näistä en ole varma.

Nämä kustannukset ovat varmasti vähennyskelpoisia. Näihinkin taisi olla laskukaava, ettei kaikkea saa käyttää kerralla vaan se pitää jakaa tuleville vuosille, mutta ainakin tosiaan verohyödyn saisi aiemmin eikä vasta exitin kohdalla.

1 tykkäys

Selvittelin tarkemmin tulevia remontteja. Viemärien kuntokartoituksessa oli selvinnyt, että viemärit ovat varsin hyväkuntoisia ja viemäriremontti ei välttämättä tule koskemaan vielä tulevana vuonna muuta kuin kiinteistön pohjaviemäriä. Päätöksiä ei ole tästä vielä tehty, joten voisin olettaa, että saattaa venyä myös pidemmälle kuin nyt suunniteltu. Ja menetelmäksi oli suunniteltu pinnoitusta/sukitusta siten, että huoneistoon ei remontin yhteydessä kohdistuisi ollenkaan remonttitarvetta. Sähkösaneerausta ei ole suunnitteilla.

Tietyllä tavalla tilanne olisi otollinen heti tehtävälle remontoinnille. Nyt asunto on heikkokuntoinen ja koronan myötä menossa on vuokralaisen markkinat. Jos remontin saisi valmiiksi kesällä, olisi vuokramarkkina todennäköisesti jo hieman normalisoitunut (viime vuonna normalisoitui loppukesään mennessä täysin) ja remontoidun asunnon saisi melko varmasti hyvään hintaan hyvälle vuokralaiselle.

Toisaalta kun suunnitelmissa on ottaa asunto pitkään pitoon, niin silloin tuo verovähennysoikeus vasta myyntivaiheessa on selkeä heikkous. Verottajan mukaan homma menee näin:

Jos haluat vähentää remonttikuluja, remontti pitää tehdä sinä aikana, kun huoneisto on vuokralla.

Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kun olet hankkinut osakehuoneiston tai kiinteistön, mutta ennen kuin olet antanut sen vuokralle.

Vähennyksen sijaan remonttikulut lisätään hankintahintaan:

Asunto-osakkeen remonttikulut lisätään aina huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan myynnin yhteydessä luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.

Toisaalta, riittäisikö joku Airbnb-lyhytvuokraus? Vuokraaminen viikonlopun ajaksi jollekin tutulle? Tai vain pelkkä vuokrailmoitus, jonka voisi laittaa sen verran tiukalla hinnalla, että kohde ei todennäköisesti menisi vuokralle?

Tavallaan en yhtään jaksaisi kikkailla, mutta mikäli tuon voisi helposti suunnitella siten, että verovähennykset saisi jo vuokratuloista, niin kyllä se kieltämättä parempi ratkaisu olisi.

Muistelen joskus lukeneeni, että asunnon oltava tietyn aikaa vuokralla, ennen kuin suostuvat remonttikuluja vähentämään vuokatuloista. Suosittelen soittamaan ja kysymään asiaa suoraan verottajalta.

2 tykkäystä

Nostaako ASP tuen enimmäismäärän korotus asuntojen hintoja kautta linjan vai ainoastaan tietyissä asuntomuodoissa tai kaupungeissa?

Minulla oli nimenomaan airbnb:ssä asunto ostettuani sen. En muista kauanko oli, mutta muistan että sillä ei lopulta ollut väliä että miten isolla käyttöasteella asunto oli vuokrattuna jos oli todennettavissa että se oli käytännössä airbnb - käyttöön varattuna ja varattavissa milloin vain. Ja sehän on helppo todentaa kun luo tilin ja avaa kaikki päivät varattavaksi. Mutta kuten tuossa Intueor mainitsi, parasta on kun soittaa verottajalle ja kysyy heiltä. Airbnb-hostina olen kokenut että verottaja tosissaan haluaa auttaa löytämään ratkaisut jotka vuokranantajana kannalta parhaita, ja kun verottajan kanssa on puhunut, ei tarvitse pelätä että menee väärin.

Lisäys vielä, että airbnb:tä varten ei asunnon tarvitse olla välttämättä kauhean vahvasti kalustettu, varsinkaan yksiön. Mieti mitä löytyy hotellista - sänky, työpöytä/ruokapöytä ja tuoli, lukulamppu ja astiat. siinä se melkein onkin.

1 tykkäys

Oman käsityksen mukaan asunto on tullut olla vuokralla - ei vain vuokrattavissa, mutta omankin näkemyksen mukaan airbnb voisi riittää siihen. Toinen vaihtoehto, että otat siihen jonkun edes parin kuukauden vuokrasopimuksella esimerkiksi kesätöihin mahdollisesti saapuvan, jolla ei olisi varaa eikä halua luksukseen.

Tässäkin olen sitä mieltä, että kannattaa tosiaan tehdä kunnolla ja vaikka varmistaa verottajalta ensin eikä vain yrittää kikkailla toivoen parasta.

1 tykkäys

Kyllä, asunnon täytyy olla myös vuokralla, mutta mikäli verottajalla on jokin aikaraja jonka täytyy täyttyä jotta asunnon katsotaan olleen vuokrauskäytössä - sanotaan nyt vaikka kuukausi - niin airbnb:ssä voi olla riittävää se että on kuukauden vuokrattavissa ja tuosta kuukaudesta todistettavasti varattuna vaikka 20% ajasta.

1 tykkäys

Ostan asuntoja blogista

"Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.

Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta"

Tämä asia on myös itsellä mietinnässä miten olisi järkevin toteuttaa. Itse teen varmaan niin, että teen lyhytaikaisen vuokrauksen 1-3kk. Ennen vuokrausta hyvä siivous ja jotain pieniä fixauksia esim räikeän seinän maalaus neutraalimmaksi tms. Kun määräaikainen sopimus päättyy remontti ja uudelleen vuokraus. Näkisin, että lyhytaikaisenvuokrauksen aikana ehtii vielä suunitella remonttia, varata materiaalit ja tekijät. Jolla säästetään remontissa.

3 tykkäystä

Helsingin asukasluku laski tosiaan neljäntenä kuukautena peräkkäin. Muut kuusi isointa kaupunkia edelleen nousua jokainen kuukausi. Muuttavatavatko kaikki edelleen Helsinkiin kuten media kertoo. Jännä nähdä miten homma etenee. Historia ei ole tae tulevasta. Etätyöt ainakin omalla alalla tulleet jäädäkseen. Ennen piti joka homma mennä tekemään pääkonttorille tai virastolaitoksiin pk-seudulle - nyt kaikki onnistuu myös etänä maakuntakonttoreistakin tai kotoa.

1 tykkäys

Vuokralaisella on perinnässä velka ja vouti vie palkasta suurimman osan. nyt jäänyt maksamatta vuokraa. Mihinkä ilmoitan. Vai nenä firmaan🤔

Eli kuinka laitan perintään yksityis henkilönä?

Jos kuulut vuokranantajien liittoon, niin jäsenetuna perivät ilmaiseksi.

Suomen Vuokranantajien jäsenenä voit siirtää maksamattomat vuokrat vaivattomasti jäsenetuhintaan KTI Laskutus Oy:n hoidettaviksi.

Kannattaa varmaan toki ensin mainita vuokralaiselle, että vuokra on tosiaan jäänyt maksamatta. Voi olla ihan unohtanut tai voit sopia asian hyvinkin sujuvasti. Viimekädessä perintä hoitanee asian.

6 tykkäystä

Toimeksiannon laittaminen perintäfirmalle on vapaaehtoista, maksusaatavasta huomauttaminen (todisteellisesti) pakollista hyvän perintätavan mukaan.

Itse lähettäisin vuokralaiselle viestiä, että onko vuokranmaksu unohtunut. Jos en saisi vastausta, lähettäisin uuden viestin, jossa varoitan oikeudelliseen perintään ryhtymisestä sen hetken saatavien tiedolla (ei niitä, jotka jo ulosotossa). Kertoisin tämän saman myös puhelimitse ja mikäli mahdollista, todisteellisesti esim. postilaatikkoon. Haastemieskin voi antaa tiedoksi maksukehotuksen. Mikäli harkinnassa on myös vuokrasuhteen päättäminen maksuvaikeuksien vuoksi, mainitsisin myös tästä.

Tämän jälkeen nostaisin kanteen käräjäoikeuteen, jossa vaatisin joko pelkästään maksamattomia vuokria ja sen lisäksi vuokrasuhteen purkua ja mahdollisesti häätöä, kun kysymys ei näytä olevan enää tilapäisestä maksukyvyttömyydestä.

2 tykkäystä

Onko kokemusta sukulaiselle vuokraamisesta verottajan ohjeen mukaisesti alihintaan, jolloinka vuokraustoiminnan ei katsota olevan tulonhankkimistarkoitus? Tässä on nyt näkemysero kaverin kanssa siitä että onko tulo silloin veronalaista tuloa. Käypä vuokrataso verottajan ohjeen mukaan laskettuna on 775,5€/kk ja huoneisto vuokrataan alihintaan vaikkapa 500€/kk. Yhtiövastike kohteessa on 320€. Eli tuloa syntyy 500 - 320€ = 180€. Alihintaan vuokraamisessa et voi vähentää kuluja enempää kuin on vuokratuloja etkä myöskään voi vähentää lainan korko- tai hoitokuluja.

Mielestäni missään ei todeta että tämä 180€ tulo alihintaan vuokrauksesta olisi verotonta. Tällähän vain mahdollistetaan se että voi tuttua jeesata vähän halvemmalla hinnalla joka kattaa omat kulut jos vaikka vuokra olisi täsmälleen saman suuruinen kuin yhtiövastike.

Jos tuloja on enemmän kuin vähennyskelpoisia menoja, tuloista maksetaan veroa pääomatuloa koskevan veroprosentin mukaan. Eli nähdäkseni olet oikeassa sen suhteen, että tulo on verotettavaa. Miksi muuten verottaja ohjeistaisi ilmoittamaan nämä tulot verotuksessa?

Verottajan ohjeessahan todetaan

Arton on ilmoitettava vuokratulot ja niihin kohdistuvat vastikkeet verotuksessaan, vaikka kulujen vähentämisen jälkeen vuokratuloista ei jää verotettavaa tuloa. Lainan korkoja Arto ei ilmoita korkovähennyksissä, koska hän ei saa vähentää korkoja alihintaisen vuokran takia.
(Esimerkissä tulot kattoivat hoitovastikkeen, mutta ei lainanhoitokuluja.)

1 tykkäys

S-pankin asiakkaalle sijoituslaina 1,2 %:n korolla?
Kiitos tiedosta, Nordnetille maksan 2,49%

1 tykkäys

Luin tänään eilisin hesarin Vision jutun asuntosijoittamisesta, yksi ohje joka hiukan häiritsee on “Halvalla ostaminen” joka on kyllä tullut muuallakin vastaan. Se että pyrkii aktiivisesti etsimään ja ostaamaan asuntoja alle markkinahinnan raha asioista tietämättömältä naapurilta tai vanhalta mummolta on aika kyseenalaista, mun mielestä heidän tulisi aina saada vähintään sen hetkisen todellisen markinahinnan asunnostaan vaikka eivät itse olisi tietoisia siitä. Mun mielestä asunnon ostaminen alihintaan on ainoastaan hyväksttävää silloin jos muutkin markkinoilla toimivat ovat kohteesta tietoisia.

5 tykkäystä