Jos seuraa lähes mitätahansa asuntosijoittamiseen liittyviä blogeja tai esim asuntosijoittajia twitterissä, niin lähes aina mainitaan menestymisen kannalta tärkeimpänä asiana se, että pystyy ostamaan asuntoja alle markkinahinnan. Itse olen myös asuntosijoittaja mutta olen aina “joutunut” maksamaan markkinahinnan asunnosta. Siksi en ole vieläkään kyennyt tarkalleen määrittelemään itselleni miten tämä “alle markkinahinnan” ostaminen on mahdollista. Luulisi että jokaisen asunnon myyjän kannattaisi pyytää markkinahinta? (Eli se hinta jolla suurin osa asuntokaupoista tehdään, eihän tätä muuten kutsuttaisi markkinahinnaksi?)
Lisäksi, miten on mahdollista varmaksi tietää että sai asunnon alle markkinahinnan, koska täysin kattavaa toteutuneiden kauppahintojen tilastoa ei tietääkseni ole olemassa.
Samaa mieltä. Asuntopehtoori Miika Vuorensola jossakin kirjoitti, että “allemarkkinahintaisuus” on yksisarvinen, jota ei usein ole olemassakaan ja jota ei kannata suotta jahdata.
Olen itse tehnyt kahdet asuntokaupat ja arvioisin, että molemmissa kauppahinta on saattanut olla hieman alle markkinahinnan. Ensimmäisessä ostin perheelle kodin tutulta henkilöltä, joka nimenomaan halusi myydä meille ja teki aloitteen ensimmäisenä. Toisessa tilanteessa ostin sijoitusasunnon ostotoimeksiannon kautta ja myyjä otti mieluusti nopeat kaupat ilman julkista myyntiä. Toki minä maksoin myös välittäjäkulut, jotka ostajalle olivat tässä tapauksessa hieman pienemmät kuin olisivat olleet julkisessa myynnissä myyjälle. Eli ehkä tässä tuli “voittoa” sen verran, mitä välittäjä pienemmissä palkkioissa menetti ja me myyjän kanssa säästettiin.
Mutta totta sekin, että ei oikeaa markkinahintaa voi kai lopullisesti saada koskaan selville ja niin kauan tämä on vain oma paras arvaukseni.
Parempi ohje olisi se, että välttää ylihinnan (jos ei saivarrella, että maksettu ylihinta muodostuu uudeksi markkinahinnaksi) maksamisen, koska se lienee aika selvää, että ylihinnan maksamisen riski joidenkin kohteiden osalta on ihan ilmeinen.
Olen itsekin tätä markkinahinta-asiaa miettinyt. Alle markkinahinnan voi saada ostettua lähinnä erikoistilanteissa: mm. myyjänä perikunta, asunnon remppa on jääny puoliväliin tai asunto halutaan myydä hyvin nopeasti. Tämä on tulkintani. Ainakin suuremmissa kaupungeissa on sen verran kysyntää, ettö tarjoajia on useampi, ja siten ei tarvitse “pakkoraossa” myydä asuntoa sille yhdelle ainoalle tarjoajalle.
Täytyy vielä mainita valinnainen vuokratontti erikseen. Tätä sijoittaja voi käyttää hyväkseen, sillä epäilen vahvasti, että keskiverto maallikko ja jopa osa välittäjistä ei ymmärrä valinnaisen vuokratontin vaikutusta asunnon arvoon. Esimerkiksi samasta talosta voi olla myynnissä kaksi identtistä asuntoa, mutta toisesta tontinosa on lunastettu ja toisesta ei. Tämä tuntuu edelleen olevan toissijainen asia monelle – enkä ole yhtään vakuuttunut siitä, että asunnot on hinnoiteltu “oikein” näissä tilanteissa. tämä menee jo melkein sille alueelle, että asiaa täytyy lähestyä DCF-laskelman kautta.
Totta. Entä ne jotka ovat ostaneet alle markkinahinnan, niin miten he mahtavat määritellä markkinahinnan, verrataanko saman alueen samankaltaisten asuntojen pyyntihintoihin samalla hetkellä vai toteutuneisiin kauppoihin viime kuukausilta (jotka merkitty johonkin tilastoihin), vaiko alueen keskimääräiseen neliöhintaan? Vaikka vertailukohta olisi mikä tahansa näistä, on hyvin vaikea verrata asuntoja keskenään, koska jokainen asunto on erilainen (remonttihistoria, kunto, tontin omistus, taloyhtiö, taloyhtiölainan osuus jne jne) pitäisi verrata samassa talossa olevaan, samankokoiseen, samankuntoiseen ja juuri lähiaikoina toteutuneeseen kauppaan. Eli vertailu on harvoin edes mahdollista, koska tälläinen verrokkikauppa löytyy murto-osassa.
Jossain tästä oli puhetta. Olisiko rapodin asuntosijoitusjaksossa. Kun asuntosijoittaja oli tehnyt kaupat alle markkinahinnan niin hän jonkun ajan päästä arvioitutti asunnon uudestaan ja sai pankilta korkeamman vakuusarvon. Tällöin markkinahintana toimii arvo josta pankki laskee vakuusarvon. Ja näin arvonnousu ikään kuin realisoituu.
Täällä myös hyvin pitkälti samaa mieltä tästä. Kyllä niitä asuntomarkkinoiden yksisarvisia olemassa on, mutta fakta on se että näihin pääsee kiinni vain äärimmäisen nopealla toiminnalla ja/tai laajalla verkostolla, eli siis suhteilla. Toisin sanoen nämä yksisarviset menevät lähes poikkeuksetta ammattimaisille asuntosijoittajille, joilla on mahdollisuus, tietotaito/osaaminen ja rohkeus ostaa asunto, tai vaikkapa viisi, hetkessä ilman näyttöjä.
Jos Etuoveen tai sijoittajalistoille tulleita tarjouksia menee viisikin minuuttia miettimään ja tutkimaan, niin sen yksisarvisen perään on siinä ajassa soittanut jo useampi ammattimainen sijoittaja joista ensimmäinen välittäjän/myyjän kiinni saanut on sen sitoutunut ostamaan eli asunto on jo pois markkinalta. Toki löytyy myös niitä keissejä, joissa syistä x hyljeksitty asunto on lojunut Etuovessa kuukausien ajan ja sitten joku ahkera ja lahjakas flippaaja näkee siinä sellaista potentiaalia jota kukaan muu ei ole nähnyt. Tällöin voi myös saada aikaiseksi todella hyviä diilejä, kun myyjää on jo henkisesti ajan myötä pehmitetty hyvin alhaisillekin tarjouksille suhteessa pyyntihintaan. Mutta siis ihan samalla lailla myös näissä keisseissä vaaditaan ammattimaisuutta ja osaamista, kuten myös ahkeruutta.
Huomionarvoista tämän asian suhteen on mielestäni se, että toisin kuin ammattimaiselle sijoittajalle, ei keskivertoasuntosijoittajalle, jolla tavoitteena on luoda vaikkapa noin 5 asunnon salkku, tuolla alle markkinahinnan ostolla ole pitkässä juoksussa juuri mitään merkitystä.
Jos haluat toimia ammattimaisesti ja kasvattaa portfoliotasi, niin alle markkinahinnalla ostaminen mahdollistaa moninkertaisen kasvunopeuden pitkällä tähtäimellä. Kun saat arvonnousut realisoitua vakuusarvojen nousun ja siten lisälainanoton kautta, niin pääoman kiertonopeus kasvaa dramaattisesti kuten siis myös kyky kasvattaa salkkua. Ilman tätä efektiä tarvittaisiin todella paljon omaa pääomaa, jotta asuntosijoitustoiminnan saisi kasvatettua millään lailla ammattimaiseen skaalaan.
Jos taas keskivertoasuntosijoittajana tuhlaat vuoden per kämppä sen yksisarvisen etsintään, mitä et silti todennäköisesti koskaan saa hankittua, niin olet jo vuokratuotoissa hävinnyt merkittävältä osin sen mitä realistisesti voisit alle markkinahinnalla edes teoriassa voittaa. Pitää muistaa, että se alle markkinahinnan osto luo tosiaan vain kertaluontoisen hyödyn, joka ei ostohetken jälkeen enää koskaan tule kasvamaan, jos et aggressiivisesti uudelleenrahoita tätä nostamalla sitä vasten lisää lainaa jota käytät uuden asunnon ostamiseen. Ja tosiaan tämä kertaluontoinen hyöty pienenee lineaarisesti ajan kuluessa kun sitä yksisarvista etsii, koska vaihtoehtona olisi ostaa heti markkinahintainen asunto joka alkaa tuottamaan vuokratuottoa per heti.
Tämä on mielestäni täydellinen ohje asuntosijoittajalle, jonka tavoitteena ei ole kasvaa ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi ja/tai jolla ei ole mahdollisuutta/halua tehdä hyvin suurta ja jatkuvaa työmäärää asuntosijoittamisen eteen. Jos asunnoilla haetaan esim hajautusta sijoitussalkkuun tai vaikkapa taloudellista turvaa eläkevuosille, niin kaikista tärkeintä minun mielestäni on ostaa ne asunnot heti kun mahdollista, kunhan ne sijaitsevat voimakkaissa kasvukeskuksissa eikä niistä maksa selvää ylihintaa. Tämä ei vaadi ihme temppuja
Disclaimerina todettakoon, että itse lasken itseni tässä mainittuun ammattimaiseen asuntosijoittajaryhmään. Minun etuni siis on mahdollisimman pieni kilpailu noista yksisarvisista, mutta voin kyllä sanoa että nykyiselläänkin lievää maanisuutta tähän hommaan jo vaaditaan, niin kova kisa näistä jo on.
Kauppalehden keskustelupalstan mukaan Myyntiturvan välittämissä on joskus ollut alihintaisia silmiinpistävän usein.
Liekö sama kuin Vuokraturvan tapa nopeuttaa toimintaa alakanttisilla pyynnöillä?
Oman taloni ostin alle markkinahinnan ja yksinkertaisimmillaan hintatason näkee kun katsoo mitä samankaltaisesta asunnosta pyydetään. Samalta kadulta myytiin saman vuotinen missä asun kahdessa päivässä reilummalla hinnalla mitä itse tästä maksoin. Onko moni miettinyt sijoitusasunnon flipatessaan kymmenen vuoden korvausvastuuta?
Kuvitteelista tarinan tynkää ja huumoria alle markkinahintaisesta asunnon ostosta.
Alle markkinahinnan voisi ostaa esim. seuraavasti.
Minä ostan asunnon 200k€, pidän sitä alle 2 vuotta ja myyn Pentille kohteen 150k€.
Tappiot 50k€ saan vähentää pääomatuloverotuksessa.
Pentti saa kohteen alle markkinahinnan.
Pentti tai puolisonsa asuu kämpässä yli 2 vuotta ja myy kohteen 225k€ saaden 75k€ verovapaasti voittoa.
Mahdollista voittoa ei tietenkään saa jakaa verottomasti laillisesti.
Kuvitellaan edelleen että asut yhdessä siippasi kanssa omakotitalossa ja sitten tulee ero ja ostat exän ulos markkinahinnalla. Sitten myyt puolet uudelle nuorikolle 75% hinnalla ostohinnasta, jolloin verottajan tulkinnan mukaan hänen ei tarvitse maksaa lahjaveroa. Sen jälkeen muutatte pois ja laitatte talon vuokralle. Edellisestä kaupasta syntynyt pääomatulolajin tappio on vähennyskelpoinen 10 vuoden ajan, eli voit vähentää ne omista vuokratuloistasi. Lisäksi saatte molemmat vähentää kiinteistön poistot vuosittain. 10 vuoden jälkeen muutatte takaisin, asutte 2 vuotta ja myytte pois verovapaasti. Hups, tämähän taisikin olla elävästä elämästä…
Tämä on pakko korjata, että alihintaisesta kaupasta syntynyttä tappiota ei saa vähentää verotuksesta.
Lähde:
“Mikäli myyntihintanne lapselle alittaa oman ostohintanne, eikä verotuksessa syntyvä luovutustappionne ole aito ja todellinen, myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen verotuksessa (Oulun HAO 11.8.2011 taltio 11/0360/1).”
Tarjosin puolitosissani ja puolivitsillä seuraava;
Asun vuokraamiseen keskittyneen osakeyhtiön vuokra-asunnossa → irtisanoin itseni ja tarjosin mahdollisuutta ostaa asunto, missä olen vuokralla.
Hieman yllättäen osakeyhtiö tähän tarttui ja teki mielestäni hyvän/ok tarjouksen hinnaltaan.
140 000e noin hinta;
Rakennuttaja/taloyhtiö/osakeyhtiö on siis rakennuttanut 4 rivitaloa, joissa lienee noin 30 asuntoa. Kaikki muut ovat heidän omistuksessaan. Nyt he siis ilmoittivat, että voisivat myydä minulle sen yhden talon niistä, mistä puolivitsillä tarjosin.
Mitä riskejä tähän skenaarioon nyt liittyy?
Yhtiön hallitushan on heidän näpeissään, saavatko he ahdistettua minut pihalle/nurkkaan tms. nyhdettyä minulta rahaa?
Asunto itsessään on hyvällä sijainnilla, omalla tontilla, ok hinta ja vuorkatuotto ja ihan normaalia huoltotoimintaa siinä suoritetaan tarpeen mukaan.
Mutta onhan se hurjaa, jos ainoana omistan asunnon tästä yhtiöstä - mitä tästä seuraa?
Ostaisitteko? Onko osakeyhtiöllä mitään vastuuta myymästään asunnosta? (pieniä muurahaisia näin kesällä “kymmeniä/lähes satoja”, kunnes tapoin ne raidilla ja eivät tulleet takaisin)?
Tarvitsen nopeasti järkeviä vinkkejä, sillä aikataulu kaupoille on jo nopea (ensi maanantai), mikäli tämän ostan ja sittenhän olen kusessa?
Olisin siis laittamassa asuntoa vuokralle, kuten itsekin siinä vuokralla asustelin (900e vuokra/245e vastike + 45e rahoitusvastike + 10e autopaikka).
Kertokaa äkkiä joku viisaampi, miksei minun kannata tätä ostaa? Mieli tekee sijainnin ja kohtuullisen pyyntihinnan vuoksi.
Pääomatulolajin tappio on sen syntymisvuoden jälkeen vähennyskelpoista kymmenen vuoden ajan.
Pääomatulolajin tappion vähentäminen edellyttää pääomatuloja seuraavan kymmenen vuoden aikana.
Miettisin ensisijaisesti sitä, onko tuo järkevä kauppahinta kyseisestä kohteesta. Osakkaiden kesken ei kai pitäisi tulla suuria intressiristiriitoja, varsinkin jos aiot itsekin pitää asuntoa vuokralla, kuten pääomistajakin tekee. Näkisin suurimpana riskinä sen, että tulet maksaneeksi liian kovan hinnan.
Edit: Anteeksi, luin huolimattomasti. Kyseessä on siis Oy eikä asunto-osakeyhtiö? Siihen en ole oikea henkilö kommentoimaan, toivotaan että joku muu tietää noiden eroista.
Näen tässä useita riskejä, joista yksi on se, ettet itse tunnista riskejä.
Ensinnäkin kaupan kohde: asunto-osakeyhtiön vai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita?
Toiseksi: myyjänä osakeyhtiö? Osakeyhtiö voi mennä konkurssiin, ajautua maksuvaikeuksiin ym. mitä kaikkea muuta. Sinä et pysty vaikuttamaan, mihin osakeyhtiö laittaa rahoja - esimerkiksi maksavatko erääntyneitä velkoja asunto-osakeyhtiölle vai jollekin toiselle velalliselle. Eli pahimmassa tapauksessa sinä olisit ainoana osakkeenomistajana tuomassa kyseiseen asuntokohteeseen rahaa velkojen, velvoitteiden tai muiden maksujen kattamiseksi. Jos myyjä eli osakeyhtiö ajautuu maksuvaikeuksiin, yhtiöstä ilmenee jotain epäilyttävää tms. myyjä pystyy irrottautumaan velvoitteistaan vaikka hakeutumalla konkurssiin.
Kolmas: Rahoituslaitos voinee suhtautua penseästi siihen, että osakkeiden omistus on niin suppeaa eli tyypillisesti omistuspohjan laajentuessa riskit hajautuvat ja tällöin huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden vakuusarvo kasvaa.
Itse en ostaisi huomioiden erityisesti kohdan 2 riskit, jotka tulisivat mitä todennäköisemmin vain sinulle henkilökohtaisesti (toisena omistajana osakeyhtiö, jonka vastuu on rajoitettua). Merkitystä ei oikeastaan olisi edes sillä, että kauppakirjaan tulisi vakuutteluita tai osakeyhtiön omistajien henkilökohtaiset vastuut kirjatuksi asoy:n/koy:n vastuiden osalta. Itse myös suhtaudun kriittisesti tehtyyn tarjoukseen, kun tuntuu siltä, että aikataulu on vedetty kireälle.
Kyseessä toki kannattava yhtiö kaikin puolin ja hyvin hoitanut asiansa, eli konkurssi aika pieni riski minusta. Mutta muut riskit olemassa.
xx OY on myyjänä käsittääkseni.
En tiedä mitä riskejä tässä on, mutta itsessään pidän asunnon myyntihintaa ja vuokrattavuutta hyvänä molemmille osapuolille.
Sen vielä nostan esille, etten usko, että kyseiset osakkeet olisivat kovin likvideja eli jos haluaisitkin niistä eroon syystä tai toisesta, et pahimmassa tapauksessa välttämättä saisi niihin sijoitetuista varoista itsellesi kuin murto-osan.
Ja vaikka myyjän (osakeyhtiön) taloudellinen pärjääminen on tällä hetkellä ok, se ei takaa mtn edes 5-10 vuoden päähän. Ja itseäni noiden taloudellisteb lukujen valossa kiinnostaa erityisesti taseen kehittyminen: liikevaihto tippunut vuosittain, mutta henkilöstöä tullut huomattavasti lisää. Toki tuottoprosentti ihan hyvä.
Kukin meistä tekee omista lähtökohdistaan ja omien riskiprofiilin mukaiset päätökset. Jos tuohon ryhdyt, toivon onnea matkaan! Kuten todettua itse en ryhtyisi, koska oman pääoman menettäminen tuossa pahimmassa skenaariossa on hyvin todennäköistä. Enkä siis ryhtyisi, vaikka arvioitu oman pääoman tuottoprosentti olisi huomattava, mutta itse haenkin nykyisin suurempaa tuottoa sieltä, missä riskit ovat paremmin hallittavissa.
