Kolme lainatarjousta pöydällä
0,8 marginaali
1,32 marginaali 2,0 korkokatolla
1,5 kiinteä
Minkä ottaisit? Laina-aika 20 vuotta 18 % alkueahoituksella. Uusi kaksio kasvukaupungista.
1 tykkäys
Onko kenelläkään kokemusta arvopapereiden käytöstä asuntolainan lisävakuutena? Miten käytännössä toimii?
1 tykkäys
Arvo-osuustiliä olen käyttänyt kerran reilu pari vuotta sitten. Tili taisi olla lukittu sen aikaa mitä oli pantattu. Arvostivat muistaakseni 60% arvosta lisävakuudeksi. Lainat lyheni pari vuotta ja pyysin sitten vapauttamista. Ja sillä selvä. Nordealla tuntui olevan aika aika selkeät proseduurit miten homma toimii. Ny onkin toinen salkku panttausvalmiina missä ns. hold papereita.
2 tykkäystä
Kiitos! Nordean kuviot käytännössä kiinnostivatkin. Jotenkin niukasti löytyy tietoa siitä mitä asia käytännössä tarkoittaa muuta kuin lainoitusasteiden ja stressitestiin käytettävän tuotto-olettaman kannalta. Itselle sanoivat 40-60% ja 3-4% vakuusarvoksi ja tuotto-olettamaksi, mikä on ihan kelvollista.
Oliko tili lukittu vain myyntien osalta, vai täysin lukittu?
1 tykkäys
Onko kokemusta Nordeasta että vaativat edelleen 6% koron tressitestin läpäisemisen lainalaskelmassa sijoitusasuntolainaan? Tuli vastaan tällainen väite ostajalta.
Ymmärtääkseni kaikki pankit ovat yksityishenkilölle asuntolainaa myöntäessään, riippumatta siitä onko kyse oman asunnon vai sijoitusasunnon lainasta, velvoitettuja kyseisen 6% stressitestin tekemään. Tässä taustalla siis pankkisääntely, ei pankkikohtainen halu/valinta.
4 tykkäystä
Vastaus riippuu strategiasta. Jos tarkoituksena pelata pitkää peliä eli lähtökohtaisesti maksaa laina takaisin nimenomaan 20 vuoden aikana eikä ennenaikaisesti, niin itse valitsisin kiinteän koron, hintaero on niin pieni. Tämä saattaa tosin tuoda ongelmia jos tarkoituksena on jossain välissä vaihtaa lainan kohdetta eli vakuutena olevaa sijoitusasuntoa, tämä kannattaa ottaa huomioon ja sopia pankin kanssa etukäteen miten toimitaan jos vakuus vaihtuu.
Mikä on korkokaton kestoaika? Se on hyvin oleellinen asia vertailussa.
1 tykkäys
Korkokatto on laskettu koko laina-ajalle. Tarkoitus hankkia toinen asunto kunhan saa vakuusarvoa vapautettua riittävästi mutta paria kolmea asuntoa enempää ei ole tarkoitus hankkia.
Muistaakseni oli täysin lukittu. Joku pörssistä lunastus tuli ja pyysi auki muutamaksi päiväksi jolloin myin ja ostin tarpeiden mukaan.
Muistaakseni oli täysin lukittu. Joku pörssistä lunastus tuli ja pyysi auki muutamaksi päiväksi jolloin myin ja ostin tarpeiden mukaan.
Voisin tähän lisätä oman kokemukseni myöskin Nordeasta. Ko. tapauksessa salkku on kokonaan lukittu, ei ostoja tai myyntejä. Pihlajalinnan ostotarjouksen tullessa soitin Nordeaan ja kysyin miten toimitaan. Lopputuloksena perustivat rinnalle toisen arvo-osuustilin jonne Pihliksen osakkeet siirreettiin, koska salkun vakuusarvo suhteessa lainaan tähän riitti. Nyt siis on Nordeassa kaksi arvo-osuustiliä, joista toinen on pantattuna ja lukittuna, mutta toisella voi käydä kauppaa vapaasti. Toimenpiteistä ei myöskään aiheutunut mitään kuluja.
Kertokaahan asuntosijoittajat millaisella omarahoitusosuudella olette lähteneet liikkelle asuntosijoitustoimintaa aloittaessa? Herra Hurun nyrkkisääntönä on 30% omarahoitusosuus ja niin että kohde on heti alusta vuokrapositiivinen… hyvä ohje mielestäni.
Olen tässä muutamia Helsinki/Espoo akselilla olevia kohteita(uudempaa tuotantoa, ja suosituimmilta paikoilta myös vanhoja) tutkunut ja tullut siihen tulokseen että aika hankala päästä tuolla 30% omarahoitus osuudella lähellekkään vuokrapositiivisuutta. Toisaalta tuon enempää en ainakaan itse olisi valmis investoimaan. Saan sen käsityksen että lähinnä tällä hetkellä Helsinki/Espoo kämpät sopii sellaiselli sijoittajille joille on jo kertynyt rutkasti varallisuutta ja on tarve laittaa jonnekkin turvallisempaan omaisuusluokkaan talteen. Vai oletteko saaneet pääkaupunkiseudulta alle 30% omarahoitusosuudella vuokrapositiivisia kämppiä hankittua tässä lähiaikoina?
3 tykkäystä
Omat sijoitusasuntoni ovat kaikki Espoossa ja Vantaalla. Omarahoitusosuus on ollut näissä keskimäärin noin 25%. Kaikki asunnoista ovat lievästi vuokranegatiivisia.
6 tykkäystä
Mielenkiintoista, itse hieman karsastan ajatusta ottaa “lisämenoja” per kuukausi sen takia tuo vuokrapositiivusuus olisi omalta kannalta tärkeä. Mutta näyttää tosiaan siltä että vaihtoehdot on joko nostaa omarahoitusosuutta tai sitten hyväksyä vuokranegatiivisuuden. Saako kysyä miksi päädyit juuri tuohon 25% omarahoitusosuuteen ja vuokranegatiivisuuteen?
2 tykkäystä
Vuokrapositiivisuudesta ei kannata liian ehdoton olla jos eteen osuu muuten sopiva kohde, etenkin jos on vielä työelämässä eli on säännöllisiä muitakin tuloja. Itse kyllä olen tosi tarkka asuntojen kassavirroista, koska elän sijoitustuotoilla. Kokonaiskuvassa ei kuitenkaan minullekaan ole merkitystä onko yksittäisen asunnon kassavirta -50€/kk vai +50€/kk, toki mitä pienempi kassavirta on niin sitä suurempi arvonnousupotentiaali pitää olla realistisesti nähtävissä.
Kolmantena vaihtoehtona sinulla on toki myös muiden alueiden harkinta. Esimerkiksi Tampereelta saisi ostettua ratikkareitin varrelta jopa uudiskaksioita kassavirtapositiivisina. Oma asuinpaikka tässä alueen valinnassa toki aina vaikuttaa, tänä päivänä kuitenkin löytyy varsin kohtuuhintaisia huolenpitopalveluita joissa sijoittajan itse ei tarvitse tehdä mitään vuokrauksen tai ylipäätänsä vuokrasuhteenhoidon eteen. Itse olen keskittynyt vain ja ainoastaan Tampereen asuntomarkkinaan, vaikka asustelenkin tällä hetkellä yli 700km päässä asunnoistani. Sopivalla kohdevalinnalla kassavirrat kestää helposti toiminnan ulkoistamisen tuomat pienet lisäkustannukset 
7 tykkäystä
Olen omistanut omat sijoitusasuntoni kaikki vasta alle 5 vuotta ja tavoitteena on kääntää kaikki vuokrapositiiviseksi lähivuosina. Paljon nyt uutisoidaan siitä että vuokratasot tulevat laskemaan lähivuosina. Itselläni on kuitenkin täysin päinvastainen näkemys. Puhun nyt ainoastaan pk-seudusta.
3 tykkäystä
Kysyntää riittää myös lähivuosina ja pidemmällä tulevaisuudessa 8000 asukkaan kunnassa? Usein pitää juuri valita vuokratuottopositiivuuden tai potentiaalisen arvonnousun väliltä. Haastavaa saada molemmat tekijät samalle asunnolle.
1 tykkäys
Jos lisämenot ahdistavat, niin suorat asuntosijoitukset voivat rehellisesti sanottuna olla väärä laji. Positiivista kassavirtaa metsästämällä on moni aloitteleva asuntosijoittaja mennyt poikki kun ostaa 7% cap ratella jotain dynamiitilla remontoitavaa neukkukuutiota tai 8000 asukkaan syrjäkylältä pikkukämppää ja kohta ihmetellään että mitäs nyt kun saneerausinvestointeja tai tyhjiä kuukausia ei tajuttu ottaa huomioon alkuperäisissä laskuissa.
Säännöllistä kassavirtaa saa myös ulkoistamalla remonttien ja vuokralaisten hoidon ammattilaisille, foorumilta löytyy siihen kelvollinen ketju:
https://keskustelut.inderes.fi/t/reit-osinkotuottoa-kiinteistoista/6679
8 tykkäystä
En hae arvon nousua. Tunnen alueen hyvin, ja toimin työkseni kiinteistöalalla. Taloyhtiössä suurimmat remontit tehty, ja pinnat uusittu vasta. Lisäksi asun kaukana pääkaupunkiseudusta, joten välimatka kodista sijoitusasuntoon on lyhyt. Asiaa auttaa myös sijainti keskustassa, ja tulevien vuosien suuret investoinnit keskusta-alueelle. Tiedän muuttotappiopaikkakuntien riskin.
Mukava harrastus tämä on, siitä tuskin ollaan eri mieltä.
1 tykkäys
Puhut sinänsä asiaa, mutta kovin yleistäen ja kärjistäen. Terve riskienhallinta on asuntosijoittamisessa, kuten tietysti kaikessa sijoittamisessa, järkevää. Asuntojen suhteen kassavirta on olennainen osa riskejä, täysin riippumatta siitä missä sijoitusasunnot sijaitsee, joten se on asia jonka itse kunkin pitää vakavasti ottaa sijoituksissaan huomioon. Jos säännöllisiä palkkatuloja tippuu tilille 10 000€/kk, niin on selvää ettei asuntojen kassavirta ole yhtä oleellista kuin jos tilille tulee 2 000€/kk, mutta kummassakin tapauksessa asunto voi olla kaikilta kanteilta katsottuna hyvin järkevä sijoituskohde.
Ei siis ammuta ketään alas sen takia, että negatiivinen kassavirta ajatuksena vähän ahdistaisi. Pitäähän sen vähän ahdistaakin, koska riskejä se ihan yksiselitteisesti kasvattaa, ja jos tämä ei vähääkään ahdista niin sitten on riskit jäänyt lähes varmasti vähintään osittain ymmärtämättä Tärkeintähän asuntosijoittamisessa on lyhyesti sanottuna se, että korttitalo velkavipuineen ei saa koskaan tahtomattaan päästä kaatumaan. Jos se kaatuu kesken huonon markkinatilanteen, niin silloin tulee tuhonneeksi hyvin merkittäviä määriä pääomistaan asuntoihin käytetyn velkavivun seurauksena. Nimenomaan kassavirta onkin se asia, joka worst-case-scenarion toteutuessa joko pitää sen korttitalon pystyssä tai kaataa sen.
Mutta siitä olen kyllä ihan täysin samaa mieltä, että liiallinen kassavirran ja tuottoprosenttien optimointi tuo mukanaan erilaisia ja suurempiakin riskejä kuin mahdollinen negatiivinen kassavirta hyvällä sijainnilla olevista asunnoista. Jos oikeasti hyvää tuottoa pitkällä aikavälillä asuntosijoituksistaan haluaa, niin mielestäni ei ole mitään muuta käytännön vaihtoehtoa kuin ostaa hyväkuntoisia/järkevästi remontoitavissa ja hyvällä sijainnilla olevia asuntoja voimakkaista kasvukeskuksista (toki todella kovalla paikallistuntemuksella voi pärjätä hyvin muuallakin). Näissä iso osa oletettavista tuotoista tulee pitkällä aikavälillä arvonnousuna, eikä siten päätä huimaavia vuokratuottoja ole saatavissa. Juuri siitä syystä on mielestäni hyvin tärkeää itse kunkin tarkasti miettiä minkälaisilla kassavirroilla korttitalo pysyy varmasti hallinnassa, ja kohdistaa sitten mielenkiintonsa sellaisilla alueille näistä kasvukeskuksista, joissa reunaehdot toteutuvat.
9 tykkäystä