Osakesijoittaminen

REIT - osinkotuottoa kiinteistöistä

Ulkomaiset osakkeet -ketjussa oli paljon keskustelua REIT-rahastoista ja tälle olisi sen pohjalta tilausta myös oman ketjun muodossa.

REITit mahdollistavat passiivisen ja yleensä hyvän osinkotuoton ja hajautuksen osakesalkulle, jonka takia nämä ovat olennainen osa omaa sijoitussuunnitelmaa.

Kurssiliikkeitä ei kannata ihmetellä erikseen ja ketju ei ole niiden päivittäistä ihmettelyä varten :pray:.
REITit liikkuu usein kokonaisena sektorina ja päivämuutokset saattavat välillä olla yllättävän isoja. Pidetään keskustelu enemmän REITien fundamentti-, toimintaperiaate ja muulla yleisellä tasolla. Hyviä löytöjä ja arvonmäärityksiä toki on hyvä tuoda esille, niin kaikki voi voittaa.

Real Estate Investment Trust (REIT)
REIT-rahastot luotiin 1960-luvulla, jotta jokaisella kansalaisella olisi mahdollisuus sijoittaa kiinteitöihin ja saada niistä tuottoa. REITit mahdollistavat kiinteistöjen ostamisen pörssin kautta osakkeiden tapaan. Merkittävin syy sijoittaa on passiivinen vuokratuotto, jonka REIT jakaa osinkoina osakkeenomistajille (https://www.reit.com/news/videos/how-do-reits-work).
Tässä käsitellään pääasiassa US-/Kanada REITejä, koska niillä on omat erikoispiirteet. Myös muualla maailmassa toimii asunto- ja kiinteistörahastoja tai vastaavia yrityksiä (esim. Cibus Nordic Real Estate AB, Ovaro Oyj).

REITit sijoittavat hajautetusti kiinteistöihin tarkoituksenaan tuottaa voittoa vuokratuloilla tai käymällä kauppaa kiinteistöillä. REITin avulla voit helposti sijoittaa hajautetusti useisiin kiinteistöihin, jolloin yhdestä kiinteistöstä aiheutuva riski pienenee. Lisäksi tällä tavalla sijoittamalla vältyt itse vuokraisännän mahdollisista velvollisuuksista, kuten esimerkiksi vuokralaisen etsinnältä. REIT tuovat mahdollisuuden sijoittaa myös eri maiden kiinteistömarkkinoille. Pelkkiin asuntoihin REITit eivät rajoitu, vaan on myös olemassa liikekiinteistöihin tai esimerkiksi hoivakiinteistöihin sijoittavia REIT-yrityksiä. Mahdollisuuksia on monia. (sijoittaja.fi)

Lainsäädäntö vaihtelee hieman eri maiden välillä, mutta muun muassa Yhdysvalloissa on tarkkaan säädelty, minkälaiset firmat saavat kutsua itseään REITiksi. Yhdysvalloissa toimivan REIT-yrityksen on sijoitettava vähintään 75 prosenttia varallisuudestaan kiinteistöihin ja vähintään 75 prosenttia yrityksen bruttotuloista on tultava kiinteistöistä, kuten vuokratuloista, kiinteistöjen myynnistä tai kiinteistölainojen korkotuloista… …REITin tulee maksaa vähintään 90 % verotettavista tuloistaan osinkoina osakkeenomistajille. (sijoittaja.fi).
Toimimalla sääntöjen mukaan REIT rahasto on vapautettu tai maksaa huomattavasti vähemmän veroja kuin normaalisti. REITien säännöt ja lisätietoa: https://www.reit.com/investing/reit-basics/what-reit

Erilaiset REIT -rahastot:

  • Equity REIT (REIT tai eREIT): kiinteistörahastot, omistaa kiinteistöt ja vuokraa niitä eteenpäin eri toimintamalleilla.

  • Mortgage REITit (mREIT) sijoittavat asuin- ja kiinnityslainoihin, tuottaen lainoista saatavilla koroilla ja lainojen jälleenmyynnillä.

  • Hybrid REIT yhdistää edelliset, vivutusta lainoilla ja monimutkaisempia kokonaisuuksia

  • ETF: myös REITeistä on tehty omat ETF-rahastot, jotka sijoittavat koko alaan eri painotuksilla.

  • Preferred Stocks: osakkeiden, myös REITien erityislistauksia, joilla etusija tai korkeampi osinko, mutta myös rajoituksia (https://www.dividendinvestor.com/preferred-stocks-sorted-alphabetically/)

REIT sektorit:
REITit jaetaan useisiin eri sektoreihin toimialan mukaan, mm. toimistot, teollisuus, hotellit, terveydenhoito jne. Myös uudempia esim telemastot ja datakeskukset löytyy valikoimasta.
Sektorit: https://www.reit.com/what-reit/reit-sectors

Riskit:

  • REITit ovat voimakkaasti lainoitettuja pääomavaltaisesta luonteesta johtuen. Korkomarkkinat vaikuttavat REITien arvostukseen huomattavasti. Matalan koron aikana arvostus nousee, koska sijoittajat etsivät koroille vaihtoehtoisia tuottoja. Samalla rahastojen toimintaedellytykset paranevat, kun korkokulut ovat pienet. Korkojen noustessa REITien arvostus tulee alaspäin vastaavista syistä.
    Tästä myös toisenlaista näkymystä, eli lainoituksia järjestelemällä tai nousumarkkinassa myös REITien arvo nousee, samalla kun muutkin assetit.
  • Rahastojen likvidiys kiinteistöjen muodossa on heikko. Eli jos jostain syystä rahaston tarvitsee muuntaa omaisuutta käteisen muotoon, kiinteistöjä voidaan joutua myymään epäedullisilla ehdoilla.
  • Arvonlaskua voi tapahtua markkinoiden mukaan, mutta REITien (nimenomaan Equity REIT!) konkursseja tapahtuu todella harvoin: https://seekingalpha.com/article/4359863-first-reit-bankruptcy-since-2009-new-institutional-data-source-and-updated-sector-outlook

REITien puolestapuhujia ja hyviä artikkeleita:
https://seekingalpha.com/author/jussi-askola
https://seekingalpha.com/author/brad-thomas

29 tykkäystä

Ulkomaiset osakkeet -ketjusta koko viesti myös tänne, omat REIT -sijoitukset tällä hetkellä.

2 tykkäystä

Oletko tutustunut tarkemmin Simon Property Groupiin? Polttelis rahat taskussa, mut missasin vielä eiliset ja tän päivän nousut, kun en oo varma tulevaisuudesta.

Mahtavaa, että saatiin näillekin oma ketju (kiitoksia @kettunen) , varsinkin nyt kun REITit käyvät todella kuumana ainakin jenkkilässä. Tänäänkin jälleen suuressa osassa +3-8% pinnaa lasissa. Alhaalla on suurin osa näistä maaliskuusta saakka möirineet (pois lukien data centereihin sun muihin keskittyvät, jotka taas painavat pitkälti ATH lukemissa).

Oma REIT salkku on vielä vaiheessa ja tämä viime viikkojen nousu yllättikin pahasti housut kintuista tämän kanssa. Salkku ihan alkutekijoissään, mutta tähän mennessä sinne valikoitunut:

RioCan REIT (REI.UN) - Kauppakeskuksia, toimistoja, koteja yms. Hyvä kuukausittainen osinko ja Kanadassa arki palaamassa lockdownien jälkeen mukavasti uomiinsa. Riskinä tässä on tietenkin uusi korona aalto, mutta toimarin mukaan firmalla riittää kassaa hyvin ainakin pariksi vuodeksi. Hintakin edelleen lähellä koronapohjaa.

Tämän lisäksi muutama riskimpi mREIT, jotka valikoituivat mukaan seeking alphan artikkelien perusteella (nyt näyttäisivät olevan lukittuja tilaajille, eli en tähän linkitä) ennen tätä viimeistä nousua, kun olivat vielä suht halpoja. Nämä ehkä enemmän lyhyempään pitoon ja ovatkin mukavasti nousseet, mutta jos näyttää että osingot pysyvät, niin miksi ei pidempäänkin pitoon:

ACRE Ares Commercial Real Estate Corporation
LADR Ladder Capital Corp

Noiden lisäksi olisi tarkoitus pidempään salkkuun hankkia:

MPW Medical Properties Trust (Kettusella hyvät perustelut)
SPG Simon Property Group (Mall REITien aatelia, joka ei ihan äkkiä mene nurin ja paljon nosuvaraa sekä kova osinko)
WPC WP Carey (Kettusella hyvät perustelut)
STOR STORE Capital Corporation (https://seekingalpha.com/article/4366828-store-capital-tide-is-turning)

Lisäksi tutkinnan alla:
IRM Iron Mountain
STAG Stag Industrial, Inc

Edit: unohtui vielä mainita erikseen Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure capital Inc (HASI), joka myöskin tutkinnassa. Keskittyy energia tehokkaisiin kiinteisstöihin sekä uusituvat energian projekteihin. Tuossa yhdistyy hienosti REIT sekä energia/uusiutuva sijoittaminen. Jos jollain on jo tarkempaa tietoa tästä olisi hienoa kuulla mietteitä.

1 tykkäys

SPG:n osalta @Vodel1 jo vastasikin. Itsellä oli jo Mall REIT BPYU:n muodossa, niin SPG ei ole tullut otettua mukaan. Vertaantuvat toisiinsa jonkin verran kilpailijoina ja tekevät myös yhteistyötä https://www.fool.com/investing/2020/06/09/2-top-mall-reits-might-buy-jc-penney-bankruptcy.aspx

BPYU oli ensimmäinen REIT, mitä tuli otettua salkkuun pari vuotta sitten. Lähinnä BAM -tuki taustalla on auttanut pitämään salkussa myös korona-aikaan, vaikka kipeää on ottanut monien muiden mukana. Osinko kuitenkin pysynyt BAMin tuella samalla tasolla vuokratuottojen ongelmista huolimatta.
PIenillä veiveillä laskin myös tappioita arvonlaskun osalta - samalla verotukseen tappioita :slight_smile: .

Kiitos ketjun avaamisesta :pray:

Itselläni on tällä hetkellä salkussa:

-Simon Property Group SPG
-Omega Healtcare Investors OHI
-Ares Commercial ACRE

Ja näitä tarkoitus kyllä pitää pidempäänkin ja nauttia osingoista.
RioCan olisi vielä kiva lisä mutta Nordean kautta en sitä saa ostettua, joten varmaankin menen näillä ja kasvattelen osuuksia paikkojen tullen.

BPY:n kurssi kehitys ei ole ollut kovin mairittelevaa - vaikka kuinka " BAM " manageroi takana. Taitaa paremmin tehdä tuottoa itse BAM:lle kuin osakkeen omistajille. Osakkeiden lukumääräkin taitaa olla nousu-uralla pitkällä aikavälillä. ( Toki osa REIT tekee osakeanteja tarkoituksella, esim “Realty income” - kun arvostukset on korkealla - luodaan helposti omistaja-arvoa kun niillä rahoilla ostetaan kiinteistöjä lisää) Osinkoa toki ovat maksaneet.

BPY:n ja BPYU:N kurssithan menee käytännössä 1:1 joten ei väliä kumpaa katsoo.

Omasta mielestäni näissä REIT:ssä sopii hyvin buffetin teesi:

“It’s far better to buy a wonderful company at a fair price, than a fair company at a wonderful price.”

Minun pitää nyt vähän haastaa tätä aloitusta. Etenkin kohdat riskit löytyy tuo yleisin myytti

REITit eivät ole erityisen herkkiä koroille. Äkkinäisten korkoliikkeiden yhteydessä saa aina lukea hienot otsikot kuinka REIT-sektori tulee alas, mutta tähän tämä jääkin. Jos mennään toistakymmentä vuotta taaksepäin niin parhaat tuotot on saatu nousevien korkojen aikana. Näin esimerkiksi 2000-luvun alkupuoliskolla

Tämä perustuu hyvin pitkälti puhtaasti fundiin. Nousevat korot tarkoittavat yleensä mellevää talouden noususuhdannetta, jolloin kaikkien yhtiöiden toimintaedellytykset paranevat. Samalla ollaan myös tilanteessa, jossa inflaatiokorotukset nostavat hyvin nopeasti liiketoiminnan tuottoja, mutta korkokulujen nousu laahaa kaukana perässä, koska ei yksikään uskottava REIT harrasta vaihtuvakorkoisia lainoja, vaan duraatiot juoksevat jossain kaukana tulevaisuudessa. Spredi lainojen ja vuokratuottojen välillä siis kasvaa ja liiketoiminta sujuu enemmän kuin hyvin

Näihin on tullut sijoitettua aika hyvän aikaa. Paljon muitakin vaihtoehtoja on kuin nuo kiinteistöt eli löytyyhän sieltä datakeskuksia, telemastoja ym. mielenkiintoista modernimpaa assettiluokkaa.

4 tykkäystä

Itsellä toistaiseksi vähän kokemusta REITeistä. Tällä hetkellä salkussa WPC noin 5% painolla ja joskus “takavuosina” REIT-ETF tikkerillä REM. Seurannassa kuitenkin useampi yhtiö:

DLR/Digital Realty Trust - Datakeskuksia vuokraava REIT, joka ei valitettavasti tippunut mihinkään maaliskuussa
AMT/American Tower - Telemastoja vuokraava REIT, joka lähinnä nousi maaliskuussa.
O/Realty Income Corp - Kaupoille ja muille pienille yrityksille tiloja vuokraava REIT, joka maksaa osingon kuukausittain.
BEP/Brookfield Renewable Partners - Omistaa uusiutuvaa energiaa. LP muotoinen. Muistaakseni verotuksessa jokin jippo? Lisäksi takana jokin yritysjärjestely, johon en ole perehtynyt. Selvästi pienimmälle tutkimiselle jäänyt
CIBUS - Ostaa ja vuokraa lähinnä K- ja S-ryhmille myymälöitä. Aikoo siirtyä myös kk-osinkoon. Listattu Tukholmaan, joten ei sovi OSTille vaikka maksaakin osingot euroissa

Osaako joku kertoa tarkemmin tuosta Iron Mountainista? Mehevä yield, mutta jotain uhkaahan siinä pakostakin hinnoitellaan.

1 tykkäys

Listaan voisi lisätä myös etuoikeutetut osakkeet, joita REIT-yhtiöt pankkien ja vakuutusyhtiöiden ohella listaavat huomattavan usein.

Nuo ovat sitten enemmän herkkiä korkoliikkeille, koska osinko pysyy koko ajan vakiona

Jaa ihmeessä näkemystä lisää ja oman salkun sisältöä näistä ei niin tunnetuista REIT asset classeista, kiinnostaa kovasti :slight_smile:

Ulkomaiset osakkeet ketjussa kirjoitin jo, että kannattaa katsoa tarkkaan gearing taso ja luottoluokitus kun lähtee REIT ostoksille. Olen melko bullish yleisesti laadukkaiden REIT osalta nykyisillä hinnoilla, mutta jaan myös hieman kontraavaa näkemystä ostari / kaupat osalta: https://seekingalpha.com/news/3603101-warning-real-estate-and-reits-from-famed-hedge-fund-manager-seth-klarman-of-baupost

Ostarit jaetaan muistaakseni A - D luokkiin ja uskon, että kaikki muut paitsi A-luokan ostarit tulevat ottamaan hittiä. Uskon ulkoilmaostareiden ja outlettien jonne ihmiset haluavat mennä viettämään aikaa hyviin kahviloihin, shoppailemaan siinä sivussa ja kokemaan elämyksiä ovat ne, jotka tulevat post-corona ajassa pärjäämään. Tästä syystä tällä hetkellä ainoa ostari REIT salkussa on Simon Property Group.

1 tykkäys

Kylläpäs tippui hyviin hintoihin, tuolloin sai vielä Interxionin bonuksena bisnekseen mukaan. (löytyy salkusta) DLR on ihan syystä kalliisti hinnoiteltu.

IRM ei ole mikään " Blue chip " reit, mutta itsellä salkusta löytyy. Holdaa käytännössä yhtiöiden paperia pitkällä ajalla. Pikku hiljaa ostelee Data centereitä ja liikkuu niitä kohti. Tuo Project summit on kyllä mielenkiintoinen.

https://seekingalpha.com/article/4367029-iron-mountains-dividend-is-not-sustainable-might-change

2 tykkäystä

RioCania sai ilmeisesti jollain kikalla näkyviin Nordeassa tai aspan kautta ainakin. Ei kuitenkaan kannata ottaa sieltä, koska Nordean kautta kanukeista menee 30% osingoista, vaikka pitäise sopimuksen mukaan mennä 15%

Kaikki tuntuu olevan hitusen hintavaa nyt, mutta jos jotain valita…

National Storage Affiliates Trust (NSA) on laatufirma. Keskittynyt pienvarastoihin ja johdon näyttö on hyvin vakuuttava jo pitemmältä aikaväliltä

Store Capital (STOR) on kuin Realty Income pienoiskoossa. Firma on uudehko, mutta toimitusjohtaja Chris Volk on alan ykkösnimiä ja aikaisemmissa toimissaan hakannut indeksit mennen ja tullen

W.P Carey ei vaikuta pahan hintaiselta. Yhtiö on selkeyttänyt viime vuosina yhtiörakennettaan, joka ei täysin näy vielä arvostustuksessa. Assettiluokka suht defensiivistä, eikä koronalla ole ollut kovin paljoa vaikutusta liiketoimintaan ainakaan toistaiseksi

1 tykkäys

Kyllä, kaikilla tulee kuitenkin olla jotain vuokrattavaa maa-aluetta, metsää jne. Telemastot ja datakeskukset on pilviin hinnoiteltu - mutta vastaavasti piti erittäin hyvin arvonsa myös keväällä, kun muut tuli alas 40-80%.

Ainakin parin vuoden sisään ohjauskorkojen muutosten yhteydessä on näkynyt liikettä vastakkaisiin suuntiin. Tämä ainakin lyhyemmällä näkymällä. Toki pitkässä juoksussa nousumarkkinassa lähtökohtaisesti kaikki assetit menevät samaan suuntaan ellei fundassa ole ongelmaa.

Kiitos kommenteistä, lisäilin aloitukseen Preferred Stocks -linkin sekä riskeihin lisäystä

Hyvin lyhyt aikaväli, mutta noista voi yrittää tehdä halutessaan jotain johtopäätöksiä. Heittelyä voi olla, mutta fundat ratkaisevat hyvin pitkälti ja korkoliikkeet jäävät kohinaksi taustalle

Jos reittien “P/E-lukua” tarkastelee niin hinta kävi korkeimmillaan juuri silloin, kun korkotaso oli korkeimmalla tasolla vajaa 15 vuotta aikaa. Tällöin esimerkiksi keskimääräinen REIT-firmojen yield vs. 10 vuotinen treasury kävi jopa negatiivisena mitä se ei juuri ole koskaan tehnyt. Mikäli sprediä riskittömään korkoon seurattaisiin orjallisesti niin P/FFO olisi pitänyt olla vuosituhannen pohjilla, mutta markkinat arvostivatkin nopeaaa tuloskasvua. Luonnollisesti

En minä muuten tästä jauha, mutta REIT-firmojen ja korkotason korrelaatiota korostetaan liikaa. Parempi keskittyä bisneksen fundiin

1 tykkäys

korrelaatiota on näiden välillä selkeästi lyhyellä aikavälillä. Korkoliikkeet näkyvät tässä:

Pitkällä tietysti funda vaikuttaa enemmän, tästä hyvin samaa mieltä.

Hienoa saada REIT-ketju. Itse siirsin 10% salkusta kiinni REITteihin näin Corona-kevään ratoksi (10 eri lafkaa). Tavoite oli saada lisää hajautusta, eli tässä tapauksessa lisää dollareita ja siinä sivussa kiinteistöjä. Sittemmin hinnat nousseet eikä enää ole kiire ostoksille, mutta eivät vieläkään varsinaisesti pilvissä jos miettii tuota 10y spreadia. Kaduttaa tietenkin etten tankannut vieläkin rohkeammin.

1 tykkäys

Kyllä, BPYU ei ole ollut arvostuksen osalta kovin hyvä sijoitus, mutta jo parissa vuodessa tuonut kohtuullisen palautuksen osinkojen muodossa. Koronadippi oli jäätävän syvä, sitäkin ennen kurssi mörni aika tasapaksua linjaa.

Omat alkuperäiset entry-paikat oli kuitenkin dippien alaosista, joten siltä osin ihan kohtuullisesti mennyt tämän kanssa.

BAM/BPY on myös tällä hetkellä melko iso omien osakkeiden ostotarjous menossa 12$ hinnalla.
https://bpy.brookfield.com/press-releases/2020/07-02-2020-115030154