Osakesijoittaminen

Asuntosijoittaminen

Puhut sinänsä asiaa, mutta kovin yleistäen ja kärjistäen. Terve riskienhallinta on asuntosijoittamisessa, kuten tietysti kaikessa sijoittamisessa, järkevää. Asuntojen suhteen kassavirta on olennainen osa riskejä, täysin riippumatta siitä missä sijoitusasunnot sijaitsee, joten se on asia jonka itse kunkin pitää vakavasti ottaa sijoituksissaan huomioon. Jos säännöllisiä palkkatuloja tippuu tilille 10 000€/kk, niin on selvää ettei asuntojen kassavirta ole yhtä oleellista kuin jos tilille tulee 2 000€/kk, mutta kummassakin tapauksessa asunto voi olla kaikilta kanteilta katsottuna hyvin järkevä sijoituskohde.

Ei siis ammuta ketään alas sen takia, että negatiivinen kassavirta ajatuksena vähän ahdistaisi. Pitäähän sen vähän ahdistaakin, koska riskejä se ihan yksiselitteisesti kasvattaa, ja jos tämä ei vähääkään ahdista niin sitten on riskit jäänyt lähes varmasti vähintään osittain ymmärtämättä :slight_smile: Tärkeintähän asuntosijoittamisessa on lyhyesti sanottuna se, että korttitalo velkavipuineen ei saa koskaan tahtomattaan päästä kaatumaan. Jos se kaatuu kesken huonon markkinatilanteen, niin silloin tulee tuhonneeksi hyvin merkittäviä määriä pääomistaan asuntoihin käytetyn velkavivun seurauksena. Nimenomaan kassavirta onkin se asia, joka worst-case-scenarion toteutuessa joko pitää sen korttitalon pystyssä tai kaataa sen.

Mutta siitä olen kyllä ihan täysin samaa mieltä, että liiallinen kassavirran ja tuottoprosenttien optimointi tuo mukanaan erilaisia ja suurempiakin riskejä kuin mahdollinen negatiivinen kassavirta hyvällä sijainnilla olevista asunnoista. Jos oikeasti hyvää tuottoa pitkällä aikavälillä asuntosijoituksistaan haluaa, niin mielestäni ei ole mitään muuta käytännön vaihtoehtoa kuin ostaa hyväkuntoisia/järkevästi remontoitavissa ja hyvällä sijainnilla olevia asuntoja voimakkaista kasvukeskuksista (toki todella kovalla paikallistuntemuksella voi pärjätä hyvin muuallakin). Näissä iso osa oletettavista tuotoista tulee pitkällä aikavälillä arvonnousuna, eikä siten päätä huimaavia vuokratuottoja ole saatavissa. Juuri siitä syystä on mielestäni hyvin tärkeää itse kunkin tarkasti miettiä minkälaisilla kassavirroilla korttitalo pysyy varmasti hallinnassa, ja kohdistaa sitten mielenkiintonsa sellaisilla alueille näistä kasvukeskuksista, joissa reunaehdot toteutuvat.

8 tykkäystä

Vinkki niille jotka haluavat sijoitusasunnostaan kassavirtapositiivisen: neuvotelkaa sen pituinen laina-aika, että kassavirrasta muodostuu positiivinen.

1 tykkäys

Mua hiukan mietityttää tulevaisuuden näkymät asuntomarkkinoilla. Ja puhun erityisesti pk-seudun kerrostalokohteista.

Ostokohteet kun vaikuttaa sangen erilaisille, vaikka asuntoja ovat yhtä kaikki. Näin kärjistettynä esimerkkinä: velaton taloyhtiö, omalla tontilla vs. velallinen taloyhtiö vuokratontilla.

Ja joo onhan noissa osassa lunastusmahdollisuus tontin osalta, mutta silti mua mietityttää voiko olla kestävää, kun asunnot menee kaupaksi MH 120 000€ ja VH 300 000€ (esimerkkinä). Pahimmassa tapauksessa ostajalla on laina pankille ja taloyhtiöllä vielä oma laina.
Asuntosijoittajille tämä ei nyt varmasti ole suuri riski, sillä numeroita pyöritelty ja veroetuja löytyy, mutta kaikki markkinoilla olevat eivät voi olla taloudellisesti taitavia

Toivon murehtivani turhaan, mutta tämmöistä nyt pohdin aamuyöstä ja halusin jakaa tänne. Oma lehmä toki ojassa.

2 tykkäystä

Olen itse katsellut sijoitusasuntoja (yksiöt, pienet kaksiot) pk-seudulta ja hieman kärjistäen voi sanoa että jos haluaa kassavirtapositiivisen sijoituksen 25% omarahoituksella niin pitää mennä Vantaalle ja kehä 3:sen ulkopuolelle. Voi niitä totta kai muualtakin löytää, mutta aika kiven alla ovat ja menevät kyllä alle 48h ilman näyttöä sijoittajille ja mahdollisesti yli pyyntihinnan. Vuokratuotoksi jos saat laskettua yli 4% niin on jo ihan hyvä ja >5% tosi kova. Ts. ei näissä kyllä järkeville tuotoille pääse ilman sitä reilua velkavipua.

4 tykkäystä

”Kotitalouksien yhä lisääntynyt velkaantuminen ja uusien asuntolainojen ehtojen löystyminen kasvattavat uusien makrovakausvälineiden tarvetta. Velkakatto ja asuntolainojen pituusrajoitus tulisi saada viipymättä käyttöön lainaehtojen höltymisen pysäyttämiseksi”, Nykänen sanoo.

Suomen Pankin mukaan uudet makrovakausvälineet tulisi kohdistaa sekä pankkien että muiden lainanantajien myöntämiin luottoihin. Keskuspankki huomauttaa myös, että taloyhtiölainojen osuus kotitalouksien velasta on kasvanut edelleen.

"Taloyhtiölainat voivat hämärtää asunnonostajien käsitystä asumisen kokonaismenoista ja houkutella ostamaan omaan velan- ja vastikkeenhoitokykyyn nähden kalliita asuntoja.”

Taloyhtiölainojen enimmäisosuuden ja -pituuden rajoittaminen hillitsisi suurimpien taloyhtiölainojen myöntämistä. Asuntojen hankintaan käytettäviä taloyhtiölainoja tulisi Suomen Pankin mukaan säännellä mahdollisimman samankaltaisesti kuin asuntolainoja.

3 tykkäystä

Finanssivalvonnan työntekijöiden työ on varoitella riskeistä. Valtaa heillä on melko vähän. Tämä riskeistä huutelu on peruskauraa vuodesta toiseen.

Päätän silti kommenttini poliittisesti korrektiin lopputulemaan: Onhan niistä riskeistä tietysti aina hyvä varoitella.

1 tykkäys

Arhinmäki puolestaan vastasi Merelle, että Hekan asunnot toimivat omakustanneperiaatteella.
”Syy, miksi vapaarahoitteiset asunnot ovat niin paljon kalliimpia on, että niissä vedetään välistä. Siitä syntyy voittoa. Helsinkiin tarvitaan lisää omakustanneperiaatteella toimivaa asuntotuotantoa.”

Voiton tekeminen = välistä vetäminen? :thinking:

Tämä ajatusmalli, että asunnot eivät saisi olla bisnestä, ei huomioi mm. seuraavia asioita:
1: Asunnot kuluvat ja vaativat remontointia.
2: Riski, joka liittyy a) vuokralaisen vuokranmaksuun, b) asunnon kuntoon, c) taloyhtiön tekniikkaan ja talon muihin vuokralaisiin, d) alueen kehitykseen.

Jotta (laadukkaita) vuokra asuntoja on saatavilla muiltakin kuin isoilta, kasvottomilta instituutioilta, on sen oltava järkevä vaihtoehto muille sijoitusmuodoille myös yksityissijoittajan kannalta. (Riski vs Tuotto).

4 tykkäystä

Jaan tähän oman kokemukseni asuntosijoittamisesta hieman tavallisesta poikkeavasta asunnosta.

Kyseessä oli kerrostaloasunto 4h+k Pohjois-Helsingistä. Vuokratuotto samaa tasoa kuin yksiössäni Tikkurilassa, yhtiö hyvin hoidettu ja itselläni melko vahva makro- ja mikrotuntemus alueesta ja kaupunginosasta. Olen asunut asunnossa ja myös asuinalueeella melkein puolet elämästäni. Nyt tarjoutui tilaisuus myydä asunto, joten tämä kohde tuntui mielekkäältä myydä, vaikka asunnon arvonnousu sekä vuokratuotto olisivat luultavimmin jatkossakin olleet myös hyvä vaihtoehto.

Yksiöitä ja kaksioita suositaan ihan syystä sijoitusasuntomarkkinoilla. Niitä itsellänikin, mutta kokemus neliöstä jäi myös positiivisena kokemuksena. Ei ongelmia vuokraamisen suhteen, vuokrasuhde pitkä ja tuotto, kuten sanoin kelvollinen verrattuna alueen yleiseen tuottoprosenttiin.

1 tykkäys

Viime aikoina on puhuttu paljon vuokramarkkinan muutoksista. Nyt jo kiinteistösijoittajat myöntävät tilanteen.

Investors House: Tilastokeskuksen julkaiseman tuoreen tiedon mukaan uusien vuokrasuhteiden vuokrat laskivat vuoden 2021 ensimmäisellä vuosineljänneksellä 1,9 % koko maassa ja pääkaupunkiseudullakin vuokrissa tultiin alas 1,4 %

Sato valittelee markkinatilannetta: “Katsauskaudella SATOn vuokrausaste heikkeni ja oli 94,8 prosenttia (97,6 %). Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapandemiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta ja asiakkaiden suositteluhalukkuuden lasku, jotka ovat lisänneet vaihtuvuutta.”

Mielenkiintoista nähdä, miten tilanne jatkuu. Olen tarkkaillut muutamien pk-seudun alueiden vuokra-asuntotarjontaa. Ilmoituksia on enemmän kuin pitkiin aikoihin, uusien ilmoitusten vuokrapyynnit pienempiä kuin pari vuotta sitten ja ilmoitukset roikkuvat oikotiellä pitkään.

1 tykkäys

Satolla 26k asuntoa joista 85% pk-seudulla. Paljon asuntoja tulossa lisää. Saapa nähdä jatkuuko vuokrausasteiden alamäki. Vielä ok tasolla mutta isohko pudotus toista qvartaalia peräkkäin. Jos maahanmuuttajien virtaa ei saada uudelleen auki entiselle tasolle niin vajaakäyttö kasvanee.

1 tykkäys

Myös puuttuvien opiskelijoiden vaikutus markkinaan on mielenkiintoinen. Opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin → mahdollisuus vaatia asunnolta enemmän sijainnin ja laadun osalta. Nyt kuitenkin uudet opiskelijat puuttuvat, ja tämä näkyy vuokramarkkinassa. Miltä tilanne olisi näyttänyt vanhalla asumislisäjärjestelyllä, jossa maksimituki oli rajattu n. 200e…

Ja perään vielä Kojamo: “Vuokra-asuntojen tarjonta markkinoilla on korkealla tasolla erityisesti Helsingissä. Taloudellinen vuokrausasteemme laski vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, ja vaihtuvuutta ovat kasvattaneet erityisesti rajoituksiin liittyvät epävarmuudet opiskelu- tai työpaikan suhteen.”

2 tykkäystä