Vinkki niille jotka haluavat sijoitusasunnostaan kassavirtapositiivisen: neuvotelkaa sen pituinen laina-aika, että kassavirrasta muodostuu positiivinen.
2 tykkäystä
Mua hiukan mietityttää tulevaisuuden näkymät asuntomarkkinoilla. Ja puhun erityisesti pk-seudun kerrostalokohteista.
Ostokohteet kun vaikuttaa sangen erilaisille, vaikka asuntoja ovat yhtä kaikki. Näin kärjistettynä esimerkkinä: velaton taloyhtiö, omalla tontilla vs. velallinen taloyhtiö vuokratontilla.
Ja joo onhan noissa osassa lunastusmahdollisuus tontin osalta, mutta silti mua mietityttää voiko olla kestävää, kun asunnot menee kaupaksi MH 120 000€ ja VH 300 000€ (esimerkkinä). Pahimmassa tapauksessa ostajalla on laina pankille ja taloyhtiöllä vielä oma laina.
Asuntosijoittajille tämä ei nyt varmasti ole suuri riski, sillä numeroita pyöritelty ja veroetuja löytyy, mutta kaikki markkinoilla olevat eivät voi olla taloudellisesti taitavia
Toivon murehtivani turhaan, mutta tämmöistä nyt pohdin aamuyöstä ja halusin jakaa tänne. Oma lehmä toki ojassa.
2 tykkäystä
Olen itse katsellut sijoitusasuntoja (yksiöt, pienet kaksiot) pk-seudulta ja hieman kärjistäen voi sanoa että jos haluaa kassavirtapositiivisen sijoituksen 25% omarahoituksella niin pitää mennä Vantaalle ja kehä 3:sen ulkopuolelle. Voi niitä totta kai muualtakin löytää, mutta aika kiven alla ovat ja menevät kyllä alle 48h ilman näyttöä sijoittajille ja mahdollisesti yli pyyntihinnan. Vuokratuotoksi jos saat laskettua yli 4% niin on jo ihan hyvä ja >5% tosi kova. Ts. ei näissä kyllä järkeville tuotoille pääse ilman sitä reilua velkavipua.
6 tykkäystä
”Kotitalouksien yhä lisääntynyt velkaantuminen ja uusien asuntolainojen ehtojen löystyminen kasvattavat uusien makrovakausvälineiden tarvetta. Velkakatto ja asuntolainojen pituusrajoitus tulisi saada viipymättä käyttöön lainaehtojen höltymisen pysäyttämiseksi”, Nykänen sanoo.
Suomen Pankin mukaan uudet makrovakausvälineet tulisi kohdistaa sekä pankkien että muiden lainanantajien myöntämiin luottoihin. Keskuspankki huomauttaa myös, että taloyhtiölainojen osuus kotitalouksien velasta on kasvanut edelleen.
"Taloyhtiölainat voivat hämärtää asunnonostajien käsitystä asumisen kokonaismenoista ja houkutella ostamaan omaan velan- ja vastikkeenhoitokykyyn nähden kalliita asuntoja.”
Taloyhtiölainojen enimmäisosuuden ja -pituuden rajoittaminen hillitsisi suurimpien taloyhtiölainojen myöntämistä. Asuntojen hankintaan käytettäviä taloyhtiölainoja tulisi Suomen Pankin mukaan säännellä mahdollisimman samankaltaisesti kuin asuntolainoja.
3 tykkäystä
Finanssivalvonnan työntekijöiden työ on varoitella riskeistä. Valtaa heillä on melko vähän. Tämä riskeistä huutelu on peruskauraa vuodesta toiseen.
Päätän silti kommenttini poliittisesti korrektiin lopputulemaan: Onhan niistä riskeistä tietysti aina hyvä varoitella.
1 tykkäys
Arhinmäki puolestaan vastasi Merelle, että Hekan asunnot toimivat omakustanneperiaatteella.
”Syy, miksi vapaarahoitteiset asunnot ovat niin paljon kalliimpia on, että niissä vedetään välistä. Siitä syntyy voittoa. Helsinkiin tarvitaan lisää omakustanneperiaatteella toimivaa asuntotuotantoa.”
Voiton tekeminen = välistä vetäminen? 
Tämä ajatusmalli, että asunnot eivät saisi olla bisnestä, ei huomioi mm. seuraavia asioita:
1: Asunnot kuluvat ja vaativat remontointia.
2: Riski, joka liittyy a) vuokralaisen vuokranmaksuun, b) asunnon kuntoon, c) taloyhtiön tekniikkaan ja talon muihin vuokralaisiin, d) alueen kehitykseen.
Jotta (laadukkaita) vuokra asuntoja on saatavilla muiltakin kuin isoilta, kasvottomilta instituutioilta, on sen oltava järkevä vaihtoehto muille sijoitusmuodoille myös yksityissijoittajan kannalta. (Riski vs Tuotto).
6 tykkäystä
Jaan tähän oman kokemukseni asuntosijoittamisesta hieman tavallisesta poikkeavasta asunnosta.
Kyseessä oli kerrostaloasunto 4h+k Pohjois-Helsingistä. Vuokratuotto samaa tasoa kuin yksiössäni Tikkurilassa, yhtiö hyvin hoidettu ja itselläni melko vahva makro- ja mikrotuntemus alueesta ja kaupunginosasta. Olen asunut asunnossa ja myös asuinalueeella melkein puolet elämästäni. Nyt tarjoutui tilaisuus myydä asunto, joten tämä kohde tuntui mielekkäältä myydä, vaikka asunnon arvonnousu sekä vuokratuotto olisivat luultavimmin jatkossakin olleet myös hyvä vaihtoehto.
Yksiöitä ja kaksioita suositaan ihan syystä sijoitusasuntomarkkinoilla. Niitä itsellänikin, mutta kokemus neliöstä jäi myös positiivisena kokemuksena. Ei ongelmia vuokraamisen suhteen, vuokrasuhde pitkä ja tuotto, kuten sanoin kelvollinen verrattuna alueen yleiseen tuottoprosenttiin.
1 tykkäys
Viime aikoina on puhuttu paljon vuokramarkkinan muutoksista. Nyt jo kiinteistösijoittajat myöntävät tilanteen.
Investors House: Tilastokeskuksen julkaiseman tuoreen tiedon mukaan uusien vuokrasuhteiden vuokrat laskivat vuoden 2021 ensimmäisellä vuosineljänneksellä 1,9 % koko maassa ja pääkaupunkiseudullakin vuokrissa tultiin alas 1,4 %
Sato valittelee markkinatilannetta: “Katsauskaudella SATOn vuokrausaste heikkeni ja oli 94,8 prosenttia (97,6 %). Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapandemiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta ja asiakkaiden suositteluhalukkuuden lasku, jotka ovat lisänneet vaihtuvuutta.”
Mielenkiintoista nähdä, miten tilanne jatkuu. Olen tarkkaillut muutamien pk-seudun alueiden vuokra-asuntotarjontaa. Ilmoituksia on enemmän kuin pitkiin aikoihin, uusien ilmoitusten vuokrapyynnit pienempiä kuin pari vuotta sitten ja ilmoitukset roikkuvat oikotiellä pitkään.
2 tykkäystä
Satolla 26k asuntoa joista 85% pk-seudulla. Paljon asuntoja tulossa lisää. Saapa nähdä jatkuuko vuokrausasteiden alamäki. Vielä ok tasolla mutta isohko pudotus toista qvartaalia peräkkäin. Jos maahanmuuttajien virtaa ei saada uudelleen auki entiselle tasolle niin vajaakäyttö kasvanee.
2 tykkäystä
Myös puuttuvien opiskelijoiden vaikutus markkinaan on mielenkiintoinen. Opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin → mahdollisuus vaatia asunnolta enemmän sijainnin ja laadun osalta. Nyt kuitenkin uudet opiskelijat puuttuvat, ja tämä näkyy vuokramarkkinassa. Miltä tilanne olisi näyttänyt vanhalla asumislisäjärjestelyllä, jossa maksimituki oli rajattu n. 200e…
Ja perään vielä Kojamo: “Vuokra-asuntojen tarjonta markkinoilla on korkealla tasolla erityisesti Helsingissä. Taloudellinen vuokrausasteemme laski vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, ja vaihtuvuutta ovat kasvattaneet erityisesti rajoituksiin liittyvät epävarmuudet opiskelu- tai työpaikan suhteen.”
4 tykkäystä
Moro itseä myös kiinnostaa tämä kuinka paljon sait lainaa 70% arvosta?
1 tykkäys
Otin asuntoa vastaan lainan Espanjasta ja sain asunnon arvosta 50% lainan 3% kiinteällä korolla 20 vuodeksi.
2 tykkäystä
Millaista tuottoprosenttia voi Espanjan asunnoilta odottaa?
1 tykkäys
Itse olen ajatellut, että saan lyhennykset ja kulut kuitattua normaali aikoina( covid selätetty) touko- syyskuun vuokratuloilla
4 tykkäystä
Edit: tähän voisin todeta vielä , että asuntojen hinnat Malagan alueella jatkavat kasvuaan pienen koronadipin jälkeen. Hinnat korkeammat nyt kuin 2020 tammikuussa ja tänäkin vuonna kasvu jatkunut. Hintataso lähenee huippuvuotta 2007.
3 tykkäystä
Millaisia mietteitä Helsingin Kuninkaantammi teissä herättää? Keskityn itse nyt eritoten yksiöihin, mutta kommenttien ei tarvitse niihin rajoittua!
Toistaiseksi Kuninkaantammessa vielä melko edullinen hintataso, etenkin jos saa hankittua käytetyn asunnon, jonka tontinosa on lunastettu. Kuninkaantammessa iso osa rakennettu yksityisille vuokratonteille, mutta useimmassa mahdollisuus lunastaa oma tontinosuus.
Alue on kuitenkin vielä keskeneräinen, eikä siitä ole mielestä vielä profiloitunut oikein mitään. Selkeästi Helsingin syrjäseutua kun sijaintia katsoo. Toistaiseksi alueen palvelut ja liikenneyhteydet ovat aika surkeat. Esimerkiksi keskustaan kulkeminen julkisilla on pieni painajainen. Kuulin että muun muassa bussilinja 43, joka kulkee alueen läpi tullaan lakkauttamaan (en ole tarkistanut tietoa).
Sijoittajanäkökulmasta seuraavat kysymykset ovat hyvin oleellisia:
- Onko alueella riittävästi kysyntää yksiöille?
- Onko vuokrataso kestävällä pohjalla?
- Yllä olevia kysymyksiä tulisi tarkastella yli pandemian.
Yksinkertainen esimerkkilaskelma, suora pääomitus:
Asunnon koko: 27 m2
Vuokra: n. 720 €/kk
Hoitovastike: n. 110 €/kk
Nettovuokra: n. 610 €/kk
Tuottovaatimus: 4 % → 183 k€ → 6.777 €/m2
Tuottovaatimus: 5 % → 146 k€ → 5.600 €/m2
Neljän prosentin tuottovaatimuksen pintaan pääsee melko helposti. Viisi olisi jo aika idioottivarma sijoituskeissi. Vuokratasosta vaikea sanoa – voi olla että juuri tällä hetkellä voi olla vaikeaa löytää vuokralaista johtuen vallitsevasta pandemiasta ja sen luomasta kysynnän ja tarjonnan väliaikaisesta epäsuhdasta. Mitä itse olisit valmis maksamaan yksiöstä Kuninkaantammessa? Voi olettaa, että tontinosa on lunastettu.
Omasta mielestäni suurin riski Kuninkaantammessa on, että siitä tulee toinen tylsä lähiö, joka ei innosta eikä kiinnosta.
4 tykkäystä
Mielestäni alue on enemmän perheasumiseen profiloitunut, luontoa ja liikuntapaikkoja on lähellä jne.
Vuokrayksiöiden kohderyhmä ei siis ehkä pidä tätä mitenkään ihannealueena.
1 tykkäys
Kuninkaantammi on ihan varteenotettava alue kylläkin, ja mm. Helene Schjerfbeckin puiston muovaaminen idyllisemmäksi ja vanhasta vedenpuhdistamon altaasta rakennetaan alueelle oma uimaranta, jonne vesi johdetaan Päijännetunnelista.
Kuninkaantammeenhan tullaan myös rakentamaan oma liittymä hämeenlinnanväylältä, joka helpottaa sinne kulkemista huomattavasti (nyt kuljettava sieltä kaivokselan littymän kautta - bussilla pääsee Hakuninmaan läpi).
Uskon kyllä Kuninkaantammen kehitykseen - sen sijainti luontoon nähden on upea ja kuitenkin “kivenheiton” päässä esim. paloheinästä ja muista suosituista alueista. Kuninkaantammeen on tullut jo ensimmäisiä ravintoloita jne.
Ostaisinko/vuokraisinko kuninkaantammesta yksiötä? En.
Ostaisinko/vuokraisinko kuninkaantammesta isompaa kotia? No mahdollisesti - jollekin nuorelle perheelle alue voisi olla hyvä. On luontoa jossa temmeltää, ihan hauskaa asutusta ja alkavia palveluita. Toki alue on kohtalaisen kaukana, mutta etenkin autoilevalle se on ihan ok.
En oikein nää ihanteellisena sijaintina Kuninkaantammea kuitenkaan yksiöiden kohdalla. Samaan rahaan asuu hieman pienemmässä yksiössä lähempänä keskustaa, vaikka Meilahdessa (kärjistetysti). Jollekin tila voi olla avainasemassa tietysti. Lähempää keskustaa löytää kuitenkin suunnilleen samassa hintaluokassa olevia yksiöitä - joskin vanhemmista taloista. En kuitenkaan usko, että talon iällä ym. on niin valtavaa merkitystä vuokralaisen silmin - yksiöt ovat kuitenkin usein vain väliaikaisasuntoja ‘in between’ -elämänvaiheessa.
Yhtä kaukana asumalla voi puolestaan asua vielä edullisemmin jossain ‘oikeassa lähiössä’ 
, jos vuokran määrä on kynnyskysymys vuokralaiselle.
Summa summarum, uskon alueeseen ja sen tulevaisuuteen kyllä. En tosin näe alueen lukuisten yksiöiden määrällä oikein mitään rationaalista selitystä, paitsi sen, että asuntosijoittajia on ollut valtava määrä ja yksiöitä on ollut tahkottava 
Jos olisi pakko ostaa kuninkaantammesta yksiö, ostaisin varmaan sen kaikista halvimman alimman kerroksen asunnon ja toivoisin, että joku eläkeläinen muuttaisi sinne rollaattoreineen ja eläisi pitkän elämän.
8 tykkäystä