Sattumoisin katselin muutama viikko sitten juuri varmaan samoja kämppiä kuninkaantammesta, mun mielestä vaikutti ihan hyvältä vaikkakaan ei ole ihan keskustassa, joku haluaa varmasti asua rauhallisemmassakin ympäristössä.
Se mistä itse pidin näissä taloissa oli juuri se että niissa oli myös isompaa asuntoa, ei pelkästään pieniä yksiöitä ja kaksoita. Näksin etuna että taloyhtiössä on omistajina sellaista porukkaa jotka asuvat itse talossa ja haluavat asua siellä pitkään. Heiltä löytyy intoa olla taloyhtiön hoidossa mukana, ja sellaiset asukkaat luultavasti ovat isommissa asunnoissa asuvat perheellist tms. Jos valtaosa taloyhtiön omistajista on sijoittajia niin kuka heistä ryhtyy taloyhtiön hallituksen puheenjohtaksi? Se että taloyhtiö on hyvissä käsissä on tärkeä.
Itse olen toistaiseksi laittanut oman asuntosijoitusprojektin jäihin, kun sen verran hintavalta näyttää markkina pääkaupunkiseudulla tällä hetkellä ja vuokralaisistakin ilmeisesti käydään kilpaa. Joten tämäkin kohde jäi katsomatta loppuun.
”Vuokrasuhteen ensimmäinen mahdollinen päättymispäivä on 31.7.2022.”
Ei ole lain mukainen ehto, joten aika heikoilla ollaan, jos vuokralainen haluaa lähteä aikaisemmin.
Huhtasuo ei alueena ole kovin hyvä. Siellä väestö on maahanmuuttajavaltaista, alueella on paljon halpoja kaupungin vuokra-asuntoja ja ei muutoinkaan ole ihan rauhallisimmasta päästä. On sinne rakennettu uusia ja ihan hienojakin asuntoja, mutta demograafisesti ei kovin ihanteellista aluetta.
Lain vastaiset ehdot ovat pätemättömiä. Vuokrasopimus on käsittääkseni joko toistaiseksi voimassa oleva tai max 12 kk määräaikainen. Usein kai kirjoitetaan 12 kk määräaikainen, joka jatkuu sitten toistaiseksi voimassa olevana. Irtisamomisajatkin tulevat suoraan laista.
Toisaalta laki myös asettaa automaattisesti paljon ehtoja. Varmaan ne on hyvä kirjoittaa auki kauppasopimukseen tai vuokrasopimukseen, ettei asia tule kummallekaan sopijalle yllätyksenä.
Onko kellään kokemuksia huutokaupan kautta tehdyistä sijoitusasuntokaupoista? Löytyykö ns. alihintaisia koskaan, vai nousevatko hinnat lopulta samaan kuin esim. Etuoven välittäjäkaupoissa?
Yritin etsiä referenssiä, muttei sellaista löytynyt. Joten taidat olla oikeassa ja minä väärässä. En löytänyt dataa 12 kk enimmäiskestosta, vaikka “tiesin” =luulin asian varmasti.
Yhtäkaikki mm. huoneenvuokralaissa on toki muita säädöksiä, jotka tekevät lainvastaiset sopimusehdot mitättömiksi. Esim. asiansa hoitaneen vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voi sopimuksesss määrittää lyhyemmäksi kuin laki määrää. Tämä on onkin jo toinen asia.
Itse asuin Huhtasuolla ja muutin pois 2009 ja silloin ei pakolaisia juuri ollut, tietysti voinut muuttua ajan saatossa. Pupuhuhta oli silloin paikka mitä välteltiin ja kokemuksesta muistan, että oli levotonta seutua. Huhtasuosta pidin, koska oli “luonnon keskellä”, on lampia, hiihtoladut/pururata vieressä ja oman kämpän vieressä oli avantopulahdukseen mahdollisuus. Peruspalvelut löytyy ostarilta ja kiven heitto seppälään, jossa isompia kauppoja mm. Prisma.
Määräaikaistahan sopimusta ei pituus rajoita. Tuolla sanamuodolla kuitenkin vaikuttaa, että kyseessä olisi toistaiseksi voimassaoleva sopimus, jonka ensimmäinen irtisanomispäivä on kyseisenä päivänä. Itsekin olin siinä uskossa, että maksimi olisi 12kk, mutta tarkkaa tietoa en löytänyt. Seuraavasta linkistä löysin: Sopimus- ja irtisanomisehtojen on oltava kohtuullisia ja inhimillisiä myös vuokralaiselle. Hyväksi vuokratavaksi on hyväksytty irtisanomisajan siirto korkeintaan kahdeksi vuodeksi ja sopimussakko 1-2 kuukauden vuokran suuruiseksi.
12kk määräaikainen, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana, katsotaan toistaiseksi voimassa olevaksi ihan alusta asti. Mutulla siten heittäisin, että 12kk enimmäiskestossa varmaankin kyse vähän samasta asiasta, ettei jouduttaisi tilanteeseen, jossa oikeus tulkitsee sopimuksen toistaiseksi voimassa olevaksi, vaikka sinne olisi kirjattu määräaikaisuus.
Juu, ei saa olla samaan aikaa määräaikainen ja toistaiseksi voimassa oleva joten tulee muotoill soppari että toistaiseksi voimassa oleva, jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on 11kk päästä
Myyntitekstissä tämä, ei vuokrasopimuksessa. Eli ehkä hiukan erehdyttävä muotoilu, vaikkakin vuokrasopimuksessa hyvinkin selkeä muotoilu.
Kuten oheisesta kuvasta ilmenee, kyseinen vuokrasopimus on toistaiseksi voimassaoleva. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokrasopimus tehdään JOKO määräajaksi TAI toistaiseksi voimassaolevaksi. Sopimuksen irtisanomista on mahdollista rajoittaa esimerkiksi kummallekin osapuolelle määrättävällä sopimussakolla, mikäli sopimus irtisanotaan ennenaikaisesti. Vuokrasopimuksen päättämisestä ilman sopimussakkoa on myös mahdollista sopia, mikäli näin halutaan sopia vastoin aiempaa sopimusta.
Tässä tapauksessa sopimuksen päättymistä on rajoitettu kahdella tavalla: ilman sopimussakkoa ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä 1.6.2022 ja kappaleeseen otetun muotoilun sekä lainkin määräaikalaskennan perusteella sopimuksen viimeinen päättymispäivä on tästä syystä 31.7.2022 (irtisanomista seuraavan kuukauden viimeinen päivä, kun (pää)vuokralainen irtisanojana). Vuokralaisen on puolestaan mahdollista irtautua aiemmin sopimuksesta maksamalla yhden kuukauden vuokraa vastaavan määrän sopimussakkona. Tässä kyseisessä sopimuksessa on siis sovittu, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on 12 kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta lukien.
Nähdäkseni mikään ei estä vaikka kolmen vuoden määräaikaisen sopimuksen tekemistä, viime kädessä sopimuksen irtisanomisen kohtuullisuudesta riidellään tuomioistuimessa.
Harkitsen parin asunnon hankintaa sijoituskäyttöön. Toinen on uusi jossa 60% yhtiölainaa, toinen 10v vanha josta yhtiölaina maksettu pois. Yhtiölainaton ei muuten kiinnostaisi, mutta hinnoiteltu melko edullisesti.
Kysymys liittyen verotukseen, täällä varmaan joku osaa vastata.
Asunto jossa ei ole yhtiölainaa osoittaa tietysti verotettavaa tuloa. Voinko maksamalla toisesta asunnosta yhtiölainaa ylimääräisillä lyhennyksillä nollata veronmaksun? Eli onko rahoitusvastikkeen vähennys asunto-osakesarjakohtainen vai voinko vähentää toisen asunnon rahoitusvastikkeita toisen asunnon tulosta?
Miten tämä huomioidaan myydessä? Normaalisti lisätään tuloutetut pääomavastikkeet kyseisen osakesarjan luovutushintaan? Entä jos myynkin sen osakesarjan jossa ei ole koskaan ollutkaan yhtiölainaa, mutta sen tuloa on ”kuitattu” toisen rahoitusvastikkeella?
Entä miten hankintameno-olettamaa käytetään jos vastikkeet on rahastoitu. Voiko silloinkin käyttää hankintameno-olettamaa?
En puolen tunnin etsinnällä löytänyt vastauksia verottajan sivuilta.
A) kaikki vuosittaiset tappiot/vähennykset ovat kelpoisia kaikista pääomatuloista. Loput jopa ansiotuloista tiettyyn rajaan.
B) Vähennysoikeus riippuu tuloutetaanko lainaosuussuoritukset, harvemmin mutta mahdollista
C) myyntivoitto on asuntokohtainen ja yhtiölainat sidottu siihen
Eli jos ylimääräiset rahoitusvastikkeet tuloutetaan, voin vähentää ne myös toisen asunnon vuokratuotosta. Katsoin yhtä yhtiöjärjestystä jossa mainittiin, että pääomavastikkeet tulee tulouttaa mikäli ne eivät johda veron maksuun yhtiössä tms. Kerrostaloissa (uudehkoissa) lienee poistopohjaa riittävästi tuloksen nollaamiseen.
Ja myydessä velattoman asunnon on hankintameno siis se millä olen asunnon hankkinut. Tämä sopii minulle, sillä tuota asuntoa katselen ehkä viiden, max. vajaan 10 vuoden omistukseen jonka jälkeen realisointi ennen isoja remonttipaineita.
Kyseessä siis 24 m2 kerrostaloyksiö lähellä keskustaa veden äärellä. Hoitovastike hieman yli 3 €/m2. Laskin vuokramarkkinatarjonnan perusteella, että vuokraa voisi periä esim. 430,00 € / kk. Kohde on tarjouskauppakohde, jonka lähtöhinta 60 000,00 € on mielestäni realistinen hinta kohteelle. Näin ollen vuokratuotoksi tulisi ilman remontteja n 7 %. Tulevien remonttien perusteella voisi vara remontteihin arviolta 10 000,00 € (mukana myös pintaremonttia); joten sen jälkeen vuokratuotto olisi n. 6 %.
En ole siis itse tarjoamassa ko. kohdetta, mutta ajatustasolla ei olisi mikään pommi ainakaan. LVIS-saneeraus tehty 10 vuotta sitten.
Mitä muut asuntosijoittajat ovat mieltä kyseisestä kohteesta?
Sijainti on hieno. Tuiran uimaranta on vieressä. 3 kerros hissittömässä talossa on ehkä miinus (oletan että ei hissiä). Kun laskee tulevat remonttitarpeet ja taloyhtiön korjaukset niin en kovin paljon enempää maksaisi kuin 60k. Oulusta uudehkoja yksiöitä saanee vielä ± 90k hintaan vuokrattavilla sijainneilla. Minulla pari yksiötä n. 5.5% tuotolla 2019 ja 2014 valmistuneista kohteista Oulussa ihan hyvällä sijainnilla.
Laitan ihan vain omaksi huvikseni pienen päivityksen omasta ensimmäisestä sijoitusasunnosta.
Tapahtunut reilussa kuukaudessa:
Isännöitsijälle muutostyöilmoitus (koko yksiön saneeraus) viikkoa ennen kauppakirjojen tekoa
Kaupat huhtikuun lopussa
Isännöitsijä vaatikin aika paljon lisätietoja ennen ilmoituksen hyväksyntää. Piti toimittaa urakoitsijoiden Y-tunnuksia, tarkempia kuvauksia väliseinien kaadoista, kuvauksia tulevasta vesieristyksestä ja vesieristäjän sertifikaatista jne. Tämän lisäksi piti vielä tehdä ns. aloituskatselmus paikan päällä teknisen isännöitsijän kanssa ja vasta sitten sain luvan aloittaa remontti.
Putkimies kävi repimässä vanhat putket pois ja tulppasi ne + jätti väliaikaisen hanan kylmälle remonttivedelle
Sähkömies kävi kytkemässä hellan pois
Minä purin kaiken muun ja kuskasin tavarat kaatopaikalle
Kämppä on nyt paljaana pois lukien kylpyhuoneen laatat ja lattiamatto, joita en kehdannut viikonloppuna piikata, kun remonttiluvassa oli ohjeistettu tekemään meluisimmat työt arkena klo 8-18
Seuraavaksi sitten kylppärin tyhjennys ja sertifioitu vesieristäjä vaihtelemaan lattiakaivoja, tasoittamaan ja vesieristämään. Laatoitukset, saumaukset ja silikonaukset teen sen jälkeen itse.
Itse ajattelin seuraavaksi tilailla keittiötä ja alkaa laittaa keittiön sekä huoneen pohjia (katon ja seinien maalaus, ehkä lattian laminointi jos saan sen hyvin suojattua keittiö- ja kh-remontin ajaksi). Ihan huomiona todettakoon, että on kyllä mukavaa hommaa tämä remontointi, kun saa rauhassa itsekseen tehdä ja harrastelusta voi jopa saada vielä palkkaakin. Viime vuodet kun on kotona saanut tehdä remonttia taaperot jaloissa ja vaimo neuvomassa, niin luulin jo alkaneeni kyllästyä kaikenlaiseen nikkarointiin.
Pitää muuten sanoa sellainen, että nyt kun on tarkemmin vielä tutustunut taloyhtiöön, naapureihin ja alueeseen, niin olen kyllä erittäin tyytyväinen tähän hankintaan. Alue on aivan loistava ja todella viihtyisä. Keskustaan (TRE) kävelee kymmenen minuuttia ja vieressä hyvät päivittäispalvelut. Samaan aikaan alue ja taloyhtiö vaikuttavat todella siisteiltä, turvallisilta ja laadukkailta. Pidän itseäni jonkinlaisena kasvu-/laatusijoittajan yhdistelmänä osakemarkkinoilla ja mielestäni tämä asunto tarjoaa “laadukasta kasvua” sijoitusasuntomarkkinoilla. Tuskin tuolla juuri vuokraa saa vedätettyä, että taloyhtiö on turvallisen ja hyvin hoidetun oloinen, ja naapureina on mukavia omistusasujia, mutta ei siitä varmasti kyllä haittaakaan ole.
Pitää raportoida taas muutaman viikon päästä, että miten homma etenee. Teen kaikessa rauhassa omien päivätöiden, harrastusten ja perhearjen ohessa, joten vuokralaisen etsiminen ajoittunee tuonne kesän jälkipuoliskolle.
“Remonttikulujen vähennysoikeudessa on myös rajoituksia. Esimerkiksi sijoitusasunnon remontin kuluja ei hyväksytä verovähennyksinä silloin, kun remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ennen sen vuokrausta. Näistä remonttikuluista et saa myöskään kotitalousvähennystä.”
