Herätelläämpäs hieman keskustelua asuntosijoitusstrategioista.
Nyt kun seuraa aktiivisesti sekä tätä Inderes-/Twitter-osakesijoitusmaailmaa että Ostan asuntoja/Twitter -sijoitusasuntomaailmaa, niin huomaan, että molemmilla “leireillä” on muutamia ominaispiirteitä, joita on aika hauska vertailla toisiinsa.
Olen jonkin verran ihmetellyt, että asuntosijoittajamaailmassa useimmat keskivertosijoittajat etsivät kohdetta, jossa on:
- edullinen absoluuttinen hinta
- hinta “alle markkinahinnan”
- korkea vuokratuotto
- positiivinen kassavirta
Sinänsä ihan järkeviä tavoitteita kaikki, mutta ohjaavat mielestäni helposti hankkimaan keskinkertaisia asuntoja keskinkertaisilta sijainneilta. Okei, pitää toki huomioida, että monet sijoittaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolella jo ihan olosuhteiden pakosta, jolloin näiden ehtojen toteutuminen voi onnistua hyvienkin kohteiden ja hyvienkin suhteellisten sijaintien kohdalla.
Toisaalta, meillähän on paljon myös keskiverto-osakesijoittajia, jotka etsivät vastaavalla tavalla osakkeita. Tärkeää on:
- edullinen absoluuttinen hinta
- hetkellinen alennus markkinassa joko omaan hintahistoriaan tai verrokkien hintoihin
- korkea osinkotuotto
- se, että yhtiö ylipäätään maksaa varmasti osinkoa
Nämä kriteerit ovat monessa tapauksessa ihan ok, mutta olen myös näistä sitä mieltä, että ne ovat ainakin osaltaan aika perinteisiä arvosijoittajan kriteerejä, ja johtavat helposti keskinkertaisten yhtiöiden omistamiseen.
Oma sijoitusstrategia osakepuolella voidaan tiivistää siihen, että yhtiö ja sen markkina kasvavat merkittävästi suuremmaksi jo lyhyellä tähtäimellä ja erityisen voimakkaasti pitkällä tähtäimellä. Yhtiöiden pitää olla myös ns. laatua, eli tiivistetysti hyvin johdettuja, brändiltään arvokkaita, markkinaosuutta voittavia, rahoitusasemaltaan vakaita jne. Joitakin ominaisuuksia voisivat olla esim:
- liikevaihto kasvaa voimakkaasti
- osingon (sitten kun sitä maksetaan) oletetaan kasvavan vuosittain
Asuntosijoituspuolella tähtään samaan ja mielestäni se edellyttää silloin, että ostettavat kohteet ovat:
- parhailta makrosijainneilta (= käytännössä kasvukolmion kärjet)
- parhailta mikrosijainneilta (= käytännössä kaupungin keskusta tai kantakaupungin kehittyvät alueet)
- kohteita, joissa vuokraa ja myyntihintaa voi korottaa vuosittain (sijainti, laadukas ja hyvin hoidettu taloyhtiö, laadukas ja hyvin hoidettu huoneisto, laadukas ja hyvin hoidettu vuokranantajuus jne.)
Näiden kriteerien perusteella kun ostaa, on vaikea löytää edes kassavirtaneutraaleja kohteita. Se ei oikein onnistu edes silloin, kun korot ovat alhaalla, laina-aika vedetty maksimiin ja omarahoitusosuuttakin laittaa hieman riskisimpiä sijoittajia enemmän peliin. Mutta toisaalta. Vuokraannousu tuo kassavirran joka vuosi lähemmäs break-eveniä ja asunnon arvonnousu tuo seuraavan kohteen vakuudet koko ajan lähemmäs. Samalla riski radikaaleista vuokrausongelmista tai arvonlaskusta ovat huomattavasti pienemmät kuin kohteissa, joissa em. asiat eivät toteudu.
Saatan toki poiketa keskivertoasuntosijoittajasta siinä, että olen onnistunut kerryttämään ihan mukavan osakesalkun alle. Se tarjoaa reilusti puskuria ja kassavirtanegatiivisuutta voi paikata vaikka osakesijoitusten osingoilla.
Mitä ajatuksia? Oletko asuntosijoittajana enemmän arvo- vai kasvusijoittaja, jos nyt tällaisia termejä sallitaan käyttää? Eivät toki sulje toisiaan pois tai ole täysin vastakkain, mutta tunnistatte varmaan ajatuksen.
- Kasvusijoittaja (arvonnousu, vuokrannousu, kehittyvät alueet)
- Arvosijoittaja (pos. kassavirta, korkea vuokratuotto, edullinen suht./abs. hinta)