Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
468

Laitan ihan vain omaksi huvikseni pienen päivityksen omasta ensimmäisestä sijoitusasunnosta.

Tapahtunut reilussa kuukaudessa:

  • Isännöitsijälle muutostyöilmoitus (koko yksiön saneeraus) viikkoa ennen kauppakirjojen tekoa
  • Kaupat huhtikuun lopussa
  • Isännöitsijä vaatikin aika paljon lisätietoja ennen ilmoituksen hyväksyntää. Piti toimittaa urakoitsijoiden Y-tunnuksia, tarkempia kuvauksia väliseinien kaadoista, kuvauksia tulevasta vesieristyksestä ja vesieristäjän sertifikaatista jne. Tämän lisäksi piti vielä tehdä ns. aloituskatselmus paikan päällä teknisen isännöitsijän kanssa ja vasta sitten sain luvan aloittaa remontti.
  • Putkimies kävi repimässä vanhat putket pois ja tulppasi ne + jätti väliaikaisen hanan kylmälle remonttivedelle
  • Sähkömies kävi kytkemässä hellan pois
  • Minä purin kaiken muun ja kuskasin tavarat kaatopaikalle
  • Kämppä on nyt paljaana pois lukien kylpyhuoneen laatat ja lattiamatto, joita en kehdannut viikonloppuna piikata, kun remonttiluvassa oli ohjeistettu tekemään meluisimmat työt arkena klo 8-18

Seuraavaksi sitten kylppärin tyhjennys ja sertifioitu vesieristäjä vaihtelemaan lattiakaivoja, tasoittamaan ja vesieristämään. Laatoitukset, saumaukset ja silikonaukset teen sen jälkeen itse.

Itse ajattelin seuraavaksi tilailla keittiötä ja alkaa laittaa keittiön sekä huoneen pohjia (katon ja seinien maalaus, ehkä lattian laminointi jos saan sen hyvin suojattua keittiö- ja kh-remontin ajaksi). Ihan huomiona todettakoon, että on kyllä mukavaa hommaa tämä remontointi, kun saa rauhassa itsekseen tehdä ja harrastelusta voi jopa saada vielä palkkaakin. Viime vuodet kun on kotona saanut tehdä remonttia taaperot jaloissa ja vaimo neuvomassa, niin luulin jo alkaneeni kyllästyä kaikenlaiseen nikkarointiin. :sweat_smile:

Pitää muuten sanoa sellainen, että nyt kun on tarkemmin vielä tutustunut taloyhtiöön, naapureihin ja alueeseen, niin olen kyllä erittäin tyytyväinen tähän hankintaan. Alue on aivan loistava ja todella viihtyisä. Keskustaan (TRE) kävelee kymmenen minuuttia ja vieressä hyvät päivittäispalvelut. Samaan aikaan alue ja taloyhtiö vaikuttavat todella siisteiltä, turvallisilta ja laadukkailta. Pidän itseäni jonkinlaisena kasvu-/laatusijoittajan yhdistelmänä osakemarkkinoilla ja mielestäni tämä asunto tarjoaa “laadukasta kasvua” sijoitusasuntomarkkinoilla. Tuskin tuolla juuri vuokraa saa vedätettyä, että taloyhtiö on turvallisen ja hyvin hoidetun oloinen, ja naapureina on mukavia omistusasujia, mutta ei siitä varmasti kyllä haittaakaan ole.

Pitää raportoida taas muutaman viikon päästä, että miten homma etenee. Teen kaikessa rauhassa omien päivätöiden, harrastusten ja perhearjen ohessa, joten vuokralaisen etsiminen ajoittunee tuonne kesän jälkipuoliskolle.

20 tykkäystä
469

Toivottavasti tiesit verottajan näkökannan vastaostetun sijoitusasunnon remontteihin:

“Remonttikulujen vähennysoikeudessa on myös rajoituksia. Esimerkiksi sijoitusasunnon remontin kuluja ei hyväksytä verovähennyksinä silloin, kun remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ennen sen vuokrausta. Näistä remonttikuluista et saa myöskään kotitalousvähennystä.”

Ihan vain tiedoksi ettei tule yllätyksenä.

1 tykkäys
470

Kyllä tämä oli tiedossa.

Itse asiassa tässäkin ketjussa pitkät pätkät pohdiskelin ja kyselin neuvoja kyseiseen asiaan. Lopulta päädyin tähän ratkaisuun, vaikka laskin, että ehkä jonkun euron tässä nyt tekee minun strategiallani tappiota. Toisaalta, näin asia etenee kaikkein vaivattomammin ja olen valmis ottamaan pienen laskennallisen tappion (vai onko tämä nyt sitten enemmänkin hamaan tulevaisuuteen siirretty vähennysoikeus), jotta säästän hieman omaa aikaa ja vaivaa.

9 tykkäystä
471

Kaupungistuminen “vahvistui” Helsingin osalta myös huhtikuussa.

Helsinki
2021M01* 656 498
2021M02* 656 320
2021M03* 656 231
2021M04* 656 174

2 tykkäystä
472

Pyysin (edelleen pelkästä mielenkiinnosta) kyseisen yksiön välittäjältä kaikki materiaalit sähköpostiini. Alla ajatuksia, jotka eivät ole missään järjestyksessä.

  • 48 asuinhuoneistoa, joista yksiöitä arviolta n. puolet. Vuokralaisia siis riittää taloyhtiössä. Mikäli näin on, voi lainansaanti tulevaisuudessa olla hankalampaa. Tosin hyvin hoidettuun yhtiöön laina kyllä saadaan.

  • Lunastuslauseke edelleen käytössä.

  • Koneellinen poisto-IV toimii, mikäli korvausilmee tulee hallitusti. Ikkunassa näyttäisi olevan venttiilit. Näissä ongelmina voivat olla ne asukkaat, jotka tukkivat venttiilit jesarilla. Vanhan energiatodistuksen energialuokka B.

  • PTS:n tehtyjen remonttien lista herättää luottamusta taloyhtiön johtoon. Siellä on tehty käytännössä melkein kaikki isot remontit 10 vuoden aikana. 5 vuodelle on suunnitelmissa ulko-ovien uusiminen, mikä yleensä rahoitetaan kassavaroin.

  • Tontin vuokrasopimus voimassa 2057 asti.

  • Huoneistossa parkettilattiat.

  • Yhdessä asunnossa tapahtui viime vuonna LVIS-saneerauksen työvirheestä johtunut vesivahinko. Tämä mietityttää eniten.

  • Maksuvalmius hyvällä tasolla. Tosin hoitovastikkeelle esitetään loppuvuodelle 0,20 € nostoa.

4 tykkäystä
474

Herätelläämpäs hieman keskustelua asuntosijoitusstrategioista.

Nyt kun seuraa aktiivisesti sekä tätä Inderes-/Twitter-osakesijoitusmaailmaa että Ostan asuntoja/Twitter -sijoitusasuntomaailmaa, niin huomaan, että molemmilla “leireillä” on muutamia ominaispiirteitä, joita on aika hauska vertailla toisiinsa.

Olen jonkin verran ihmetellyt, että asuntosijoittajamaailmassa useimmat keskivertosijoittajat etsivät kohdetta, jossa on:

  • edullinen absoluuttinen hinta
  • hinta “alle markkinahinnan”
  • korkea vuokratuotto
  • positiivinen kassavirta

Sinänsä ihan järkeviä tavoitteita kaikki, mutta ohjaavat mielestäni helposti hankkimaan keskinkertaisia asuntoja keskinkertaisilta sijainneilta. Okei, pitää toki huomioida, että monet sijoittaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolella jo ihan olosuhteiden pakosta, jolloin näiden ehtojen toteutuminen voi onnistua hyvienkin kohteiden ja hyvienkin suhteellisten sijaintien kohdalla.

Toisaalta, meillähän on paljon myös keskiverto-osakesijoittajia, jotka etsivät vastaavalla tavalla osakkeita. Tärkeää on:

  • edullinen absoluuttinen hinta
  • hetkellinen alennus markkinassa joko omaan hintahistoriaan tai verrokkien hintoihin
  • korkea osinkotuotto
  • se, että yhtiö ylipäätään maksaa varmasti osinkoa

Nämä kriteerit ovat monessa tapauksessa ihan ok, mutta olen myös näistä sitä mieltä, että ne ovat ainakin osaltaan aika perinteisiä arvosijoittajan kriteerejä, ja johtavat helposti keskinkertaisten yhtiöiden omistamiseen.

Oma sijoitusstrategia osakepuolella voidaan tiivistää siihen, että yhtiö ja sen markkina kasvavat merkittävästi suuremmaksi jo lyhyellä tähtäimellä ja erityisen voimakkaasti pitkällä tähtäimellä. Yhtiöiden pitää olla myös ns. laatua, eli tiivistetysti hyvin johdettuja, brändiltään arvokkaita, markkinaosuutta voittavia, rahoitusasemaltaan vakaita jne. Joitakin ominaisuuksia voisivat olla esim:

  • liikevaihto kasvaa voimakkaasti
  • osingon (sitten kun sitä maksetaan) oletetaan kasvavan vuosittain

Asuntosijoituspuolella tähtään samaan ja mielestäni se edellyttää silloin, että ostettavat kohteet ovat:

  • parhailta makrosijainneilta (= käytännössä kasvukolmion kärjet)
  • parhailta mikrosijainneilta (= käytännössä kaupungin keskusta tai kantakaupungin kehittyvät alueet)
  • kohteita, joissa vuokraa ja myyntihintaa voi korottaa vuosittain (sijainti, laadukas ja hyvin hoidettu taloyhtiö, laadukas ja hyvin hoidettu huoneisto, laadukas ja hyvin hoidettu vuokranantajuus jne.)

Näiden kriteerien perusteella kun ostaa, on vaikea löytää edes kassavirtaneutraaleja kohteita. Se ei oikein onnistu edes silloin, kun korot ovat alhaalla, laina-aika vedetty maksimiin ja omarahoitusosuuttakin laittaa hieman riskisimpiä sijoittajia enemmän peliin. Mutta toisaalta. Vuokraannousu tuo kassavirran joka vuosi lähemmäs break-eveniä ja asunnon arvonnousu tuo seuraavan kohteen vakuudet koko ajan lähemmäs. Samalla riski radikaaleista vuokrausongelmista tai arvonlaskusta ovat huomattavasti pienemmät kuin kohteissa, joissa em. asiat eivät toteudu.

Saatan toki poiketa keskivertoasuntosijoittajasta siinä, että olen onnistunut kerryttämään ihan mukavan osakesalkun alle. Se tarjoaa reilusti puskuria ja kassavirtanegatiivisuutta voi paikata vaikka osakesijoitusten osingoilla.

Mitä ajatuksia? Oletko asuntosijoittajana enemmän arvo- vai kasvusijoittaja, jos nyt tällaisia termejä sallitaan käyttää? Eivät toki sulje toisiaan pois tai ole täysin vastakkain, mutta tunnistatte varmaan ajatuksen.

  • Kasvusijoittaja (arvonnousu, vuokrannousu, kehittyvät alueet)
  • Arvosijoittaja (pos. kassavirta, korkea vuokratuotto, edullinen suht./abs. hinta)

0 voters

14 tykkäystä
475

Vastasin nyt tähän, vaikka en ehkä ihan perinteistä asuntosijoittajan määritelmää täytäkään. Hankin siis ensimmäisen asuntoni joku aika sitten sillä ajatuksella, että tulen asumaan siinä 2-5 vuotta, muutan pois ja jätän sijoitusasunnoksi. Kyseisen asunnon hankin n. 70 % sijoitusperusteisesti ja n. 30 % oman asumisen kannalta. Sijoitusperusteet menivät kategoriaan kasvusijoittaja.

5 tykkäystä
476

Hyvä kirjoitus Mauri! Itse olen harrastanut asuntosijoittamista reilu 10 vuotta ja ensimmäiset sijoitusasuntoni olen ostanut nimenomaan tuolla “arvoperiaatteella” pienemmiltä paikkakunnilta ja keskittynyt enemmän absoluuttiseen vuokratuottoon ja kassavirtaan. Näin jälkikäteen todettuna (jälkiviisaus on toki helppoa) olisi kuitenkin kannattanut sijoittaa kasvukolmioon ja vielä näissä parhaimmille paikoille. Vaikka ostohetkellä kassavirtalaskelma ei olisi vaikuttanut kovinkaan houkuttelevalta, olisi vuokrien ja arvonnousun myötä tuotto ollut alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle erittäin hyvä!

Toki pitää muistaa, että aloitellessa on vaikeampi lähteä suoraan sijoittamaan Helsingin tai edes Tampereen kantakaupunkiin. Nyt kuitenkin kun tulotasoni ja vakuuteni jo puoliksi maksetuista vanhemmista sijoitusasunnoista antavat myöden harkitsen vakavasti seuraavan asunnon ostamista Helsingin, Tampereen tai Turun kantakaupungista laadukkaasta ja remontoidusta (tai uudehkosta) yhtiöstä. Onhan arvostus suhteessa vuokraan noissa todella korkea, mutta toisaalta näinhän on esim. Helsingin pörssin tähtiosakkeissa, kuten Qt, Revenio yms…

Oleellisin kysymys tässä tietenkin on, että voiko hintojen nousu jatkua kasvukolmiossa edelleen, vai alkaako se jo taittumaan. Tätähän on vaikea ennustaa, mutta näinhän se on kasvuosakkeissakin :slight_smile: Mutta toisaalta se tuo tähän hommaan sen riskin, joka tuo mukanaan pitkällä aikavälilllä myös mahdollisesti “arvokohteita” paremman kokonaistuoton…

3 tykkäystä
477

Olikos tällaisessa järjestelyssä, että asuu itse 2+ vuotta, joitakin etuja?

Onko muuten kotitalousvähennyksessä joitakin rajoituksia, jos kyseessä on kakkosasunto?

1 tykkäys
478

Jos asuu 2v itse, niin ei tarvitse maksaa arvonnoususta veroa, jos on siis joskus myymässä. Tämä on aika merkittävä juttu, koska asunto on aika Ytimestä, joten arvonnousua voinee tulla paljonkin vähintään nimellisarvossa, vaikkei reaaliarvo niin paljoa muuttuisikaan.

2 tykkäystä
479

Hyvä kirjoitus Maurilta. Luulen, että aika monella iskee realiteetit vasten kasvoja alussa ja on vain helpompi ostaa se yksikköhinnalta edullinen asunto.

Useampi kokeneempi asuntosijoittaja on eri lähteissä sanonut, että riittävän ajoissa olisi hyvä lähteä panostamaan “kasvu” strategian asuntoihin. Tämä varmasti juurikin siksi, että vakuudet eivät ole täynnä muuttotappiopaikkakuntien “tupakantumppi” asuntoja.

4 tykkäystä
480

Nostetaan vielä huomioksi myös yksi arjen työtä helpottava asia:

On aivan eri asia hallinnoida viittä 150 000 euroan asuntoa kuin viittätoista 50 000 euron asuntoa. Tuossa kun alkaa laskea käytettyä aikaa, vaivaa ja rahaa asuntojen remontointiin, taloyhtiötouhuihin, vuokrauksiin jne. liittyen, niin ne hieman arvokkaammat asunnot alkavat näyttää entistäkin houkuttelevammilta.

Tuo keskivertoasuntosijoittajien skene tuntuu nauttivan ensisijaisesti SVA:n, Hurun/Ostan asuntoja -sivuston, Asuntosalkunrakentajan, Sijoitusasunnot.comin, Asuntopehtoorin jne, sisällöistä, enkä ole kertaakaan törmännyt näissä piireissä entisen Inderes-analyytikko Jesse Kinnusen mainioihin blogikirjoituksiin tai Inderesin ainoaan asuntosijoituspodiin. Mielestäni Jessellä on aika loistava tapa katsoa asuntosijoitustoimintaa “osakesijoittajamaisesti” ja erottaa oikeasti merkitykselliset asiat pitkän horisontin vaurastumisessa.

Esimerkiksi tämä kirjoitus avaa jossain määrin samaa asiaa, jota tuossa aiemmassa postissani koitin havainnollistaa:

6 tykkäystä
481

Löytyisikö teiltä suoraan jotain vekkulia linkkiä kannattavuus / tuottolaskelmaan? Vaikka 100 k€ tölli. Mikä pitää olla vuokran, vastikkeen ja neliöiden määrä break even tilanteessa? Mitä muuta huomioit?

2 tykkäystä
482

Tässä linkki oikein hyvään vuokratuottolaskuriin. Sillä voi helposti arvioda kohteen tuoton ja kassavirran. Olen käyttänyt paljon kun vertailen kohteita. Kolme kämpää on tullut hankittua.

5 tykkäystä
483

Asuntokauppaan ja oman asunnon luovutusvoiton verovapauteen liittyen KHO:lta tuore ennakkoratkaisu KHO 75:2021
=> Äänestys 4-1

Tilanne:

  • A ja hänen puolisonsa ovat käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan 28.1.2019 alkaen.
  • A suunnittelee asunnon lyhytaikaista vertaisvuokraamista X-palvelun kautta ennen 28.1.2021. A:n tarkoituksena on vertaisvuokrata asunto loma-aikanaan enintään kahden viikon ajaksi.
  • Vertaisvuokrauksen kohteena on kalustettu asunto kokonaisuudessaan siten, että A:n asunnossa oleva irtaimisto joitakin henkilökohtaisia tavaroita lukuun ottamatta jää vertaisvuokralaisen käyttöön.

Voidaanko A:n katsoa käyttäneen asuntoaan omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuoden ajan omana tai perheensä vakituisena asuntona tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla, jos hän ennen 28.1.2021 vertaisvuokraa asuntoa kerran enintään 2 viikon ajan.

=> Kun verovelvollinen vuokraamalla luovuttaa asuntonaan käyttämänsä huoneiston hallinnan, hän ryhtyy käyttämään huoneistoa tulonhankkimistoiminnassaan. Asuntoa ei tänä aikana käytetä tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla verovelvollisen vakituisena asuntona, joten säännöksessä tarkoitettu kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika katkeaa.
=> Asiaa ei ole arvioitava toisin pelkästään vuokrauksen lyhyen keston perusteella.

“Uutena ennakkoratkaisuna lausutaan, että asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden osuuden myynnistä muodostuva luovutusvoitto ei ole tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti verovapaata tuloa eikä luovutustappio tuloverolain 50 §:n 2 momentin nojalla vähennyskelvoton, jos A vertaisvuokraa kyseisen asunnon hakemuksessa kuvatulla tavalla ennen 28.1.2021.”

2 tykkäystä
484

Asunnot | Hallitus rajoittamassa suomalaisten asuntolainoja – kokeile HS:n laskurilla, kuinka paljon voisit saada lainaa:

Mitä ajatuksia herättää asuntosijoittajissa?
Tarkoittaako tämä käytännössä sitä, että jos nuori aikuinen päättää ensimmäiseksi hankkia omistusasunnon, hän ei todennäköisesti saa lainaa vuosiin, jos hän haluaisikin hankkia rinnalle sijoitusasunnon?

1 tykkäys
485

Jutusta ei käy ilmi, mutta olettaisin, että tämä koskee vain asuntolainoja omaan asuntoon, koska muutenhan tämä tekisi käytännössä “laittomaksi” jokaisen vähänkään laajemmassa mittakaavassa asutosijoittamista harjoittavan yksityishenkilön toiminnan. Sijoitusasuntolainoihin puuttumisessa ei mielestäni olisi edes mitään järkeä, sillä eihän niitä omilla palkkatuloilla lyhennellä vaan vuokralaisen maksamalla vuokralla.

Ja siis ylipäätään vastustan koko ajatusta rajoittaa lainoja, eiköhän se pankki osaa arvioida lainaajan maksukyvyn lainaa myöntäessään (tai jos ei osaa tätä omaa ydinliiketoimintaansa niin aika kehno on pankki). Käytännössä nämä lainakatot tulisi muutenkin rajoittamaan vain PK-seutua, jossa ei pitäisi olla mitään ongelmaa realisoida asuntoa jos sen lainoja ei pysty maksamaan. Vaikuttaa vain keinotekoiselta keskusjohtoiselta yritykseltä hillitä asuntojen hintojen nousua PK-seudulla.

8 tykkäystä
486

Kyllä se tarkoittaa nimen omaan asuntosijoittajia, tosin myös oman asunnon ostajia. Tämä siksi, koska uudisasuntoja myyvät rakennusfirmat suoraan ja näissä kohteissa ei ole minkäänlaista maksukyvyn arviointia kunhan maksaa käsirahan (20-30% hinnasta).

1 tykkäys
487

Sehän nyt olisi ihan järjetöntä. Voisit siis olla asuntosijoittaja, jolla on kassavirtapositiiviset 10 asuntoa ja asut vielä itse vuokralla, mutta et voisi ostaa itsellesi asuntoa, koska “lainakattosi” on mennyt yli ja ainoa tapa ostaa oma asunto olisi tyyliin myydä ensin noista 10stä asunnosta 9. Tai vaikka omistaisitkin jo oman asuntosi niin olisit “loukussa” siinä, koska et voisi ostaa enää toista asuntoa mihin muuttaisit.

Tai vaikka et omistaisi kuin yhden oman asuntosi isolla lainalla ja haluaisit vaihtaa sen toiseen niin et voisi ostaa uutta ennen kuin vanha olisi myyty kun “lainakattosi” ei riittäisi kahteen samanaikaiseen edes hetkelisesti päällekkäiseen asuntolainaan.

Toivottavasti tällainen hullutus ei ikinä mene läpi…

15 tykkäystä
488

Jep käytännössä tarkoittaisi että suurin osa joutuisi muuttamaan vuokralle siksi aikaa kun rakennuttaa omakotitaloa. Siinä menee helposti vuosi - pari väliaikaisen lainan kanssa. Mutta, ei yllätä taas tämäkään idea.

Mitä jos tuota yrittäisi kääntää mieluummin positiivisen kautta. Mikäli omaan käyttöön tarkoitetun asunnon velkaisuus alittaa valtion määrittelemän rajan, saa jotain etuuksia kuten tuntuvasti paremmat korkovähähennykset verotukseen. Aina täällä pitää mennä kaikessa keppi edellä.

2 tykkäystä