Sinänsä varmaan ihan kiva palvelu mutta henkilöiden jotka eivät osaa itse laskea vuokratuottoa/oman pääoman tuottoa kannattaa mielestäni pysyä pois vuokrausbusineksestä.
Jos tuohon annetaan jotain arviovuokraa niin sehän on sitten ihan siitä kiinni mitä jokainen sinne ilmoittaa. Lisäksi jos ei huomioida alueellisia eroja niin saadaanhan varmasti jostain muuttotappiokunnasta vähän eri lukemia vuokratuotolle kuin PKS.
Varmasti ihan kiva suuntaa antava palvelu mutta monesti vaan mikrosijainti on tärkeä ja alueen tunteminen, taloyhtiön tutkiminen/PTS, taloyhtiön kokonaistila, remontit niiden tehdyt kuin tulevat/ tekemättömät yms…
Luvuilla saadaan asiat näyttämään tietyiltä mutta todellisuus saattaa sitten olla täysin eri.
Sinänsä varmaan ihan kiva palvelu mutta henkilöiden jotka eivät osaa itse laskea vuokratuottoa/oman pääoman tuottoa kannattaa mielestäni pysyä pois vuokrausbusineksestä.
→ Olen samaa mieltä, että nuo tunnusluvut olisi kyllä hyvä osata ennen asunnon ostoa jota aikoo käyttöö vuokraustoimintaan. Mutta samaan hengen vetoon sanottuna, niin ei ole myöskään mikään luonnon vakio etteikö niitä voisi oppia vaikka ei niitä aiemmin ymmärtänytkään. Palvelun idea on myös havahduttaa ihmiset miettimään noitakin tuottotekijöitä ja hoksahtumaan että “jahas, noikin on muuttujia kun mietin kohteen ostoa, pitää tutustua niihin tarkemmin.”
Jos tuohon annetaan jotain arviovuokraa niin sehän on sitten ihan siitä kiinni mitä jokainen sinne ilmoittaa.
→ Olet oikeassa. Mutta toisaalta taas se arvioluku antaa ennen kaikkea suuntaa-antavan luvun jonka jälkeen on sitten helppo tsekata vuokraussivustoilta, että onko se paikkaansa pitävä. Varsinkin sitten kun Jiildissä on alueellisesti paljon keskenään samankaltaisia asuntoja myynnissä joissa ilmoitettu nykyinen vuokra tai vuokra-arvio, niin kyllä siitä muodostuu parempi kuva alueen vuokrista ja vuokratuotoista versus se, että vuokria ei olisi ilmoitettu lainkaan.
Luvuilla saadaan asiat näyttämään tietyiltä mutta todellisuus saattaa sitten olla täysin eri.
→ Jep, missään nimessä tämä palvelu ei poista jatkoanalysoinnin merkitystä hyviä kohteita etsittäessä. Tarkoitus on antaa muutamia hyödyllisiä lisätyökaluja joilla voi tehdä alustavaa analysointia tehokkaammin.
Kiitos vastauksista. Mikäli päämääränne on yrittää helpottaa ns potentiaalisten ostettavien asuntojen skriinausta, niin keskittyisin myös remonttihostorian/tulevaisuuden hahmottamiseen.
Jokainen tietää miten raskasta ja hidasta tämä on portaalien kautta:
Niin vuokratuotto%:n ilmoittaminen saattaa kuulostaa myyjän korviin hyvältä markkinointikikalta, mutta kokenutta ostajaa ei kiinnostaa myyjän ilmoittama vuokrataso tai tietokoneen automaattisesti nenäliinamatikalla laskema vuokratuotto%.
Kyseessä on lähinnä markkinointikikka, joka saattaa tehota ihan aloitteleviin asuntosijoittajiin. Eli sijoitusasunnotcomin markkinointityökalu tuotuna kaikille sijoitusasuntojaan myyville. Sitten voi myydä korkean vuorkatuoton asunnon juuri ennen, kuin vuokratontin vuokrasopimus päivittyy tai taloyhtiön korjausvelka realisoituu. Itse tiedän muutaman henkilön, jotka ovat menneet perse edellä puuhun ostaessaan korkeaa vuokratuottoprosenttia ja lapioineet asuntosalkun täyteen paskaa, joten suhtaudun vuokratuotto%:ia mainostaviin helppoheikkeihin varauksella.
Imo vuokratuotto% on vähän kuin osakesijoittamisen p/e luku. Helppo, aloittelijaystävällinen, suuntaa-antava luku, jolla ei tee yhtään mitään, jossei ole syvempää ymmärrystä kohteesta. Mikäli taas ymmärtää kohteen ja tuntee alueen vuokramarkkinan paremmin, vuokratuotto% on aika nopeasti arvioitavissa ihan pelkästään jo kun näkee hinnan ja hoitovastikkeen.
Ainakaan itselleni ei ole ikinä tuottanut ongelmia hahmottaa potentiaalista vuokratasoa. Hieman kun seuraa vuokra-ilmoituksia niin voi saada jonkinlaisen kuvan. Vuokrataso ja laskennallinen vuokratuotto% on ihan niitä helpoimman pään juttuja, jotka pystyy hoitamaan ihan nenäliinamatikalla. Jossei tätä työtä ole valmis tekemään, niin tuskin kyseinen sijoittaja jaksaa perehtyä taloyhtiöönkään sen paremmin ja silloin asuntosijoittaminen ei ole sopiva sijoitusmuoto.
Mikä aidosti tuottaa vaikeuksia on toteutuvien kulujen arviointi, eli miten arvioida toteutunut vuokratuotto%, jossa pelkän hoitovastikkeen sijaan on arvioitu kaikki merkittävät kustannukset pitkällä aikavälillä. Esim taloyhtiön korjausvelan arviointi, kuukausittaisen korjausvelan kertyminen, asunnon ylläpidon kustannukset yms yms. Lisäksi pitkän aikavälin vuokrattavuuden ja vuokratason arviointi voi vaatii tarkempaa analyysiä. Jos näihin arvioihin saisi nopean ja luotettavan vastauksen, niin lisäarvo myös kokeneemmalle ostajalle olisi taattu.
Kuten täällä on pariin otteeseen todettu, airbnb touhu on lähempänä liiketoimintaa, jossa oma tekeminen määrittelee onnistumisen. Henkilölle joka ei ole lyhytaikaisvuokrausta harrastanut, toi saattaa kuulostaa oudolta, mutta käytännössä ero on huomattava ja ihan eri mittakaavassa kuin pitkäaikaisvuokrauksessa. Tähän ‘‘omaan tekemiseen’’ kuuluu esim asiakaspalvelun kehittäminen, kalenterin hallinta, hinnoittelu, viihtyisyyteen panostaminen, työskentely yhteistyökumppanien kanssa jne. Kuulostaa simppeliltä, mutta todellisuudessa vaattii paljon aikaa ja vaivaa.
Oman tekemisen lisäksi asunnon kunto vaikuttaa täysin eri tavalla airbnb:ssä kuin pitkäaikaisvuokrauksessa. Jos verrataan 120k eur hintaista, täysin remontoitua asuntoa, hieman kulahtaneeseen 100k eur asuntoon, absoluuttiset tulot remontoidulla asunnolla voivat helposti olla jopa 100% suuremmat. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa ero ei ole yhtä radikaali. Eli esim:
Kun asunnon kunto ja oma tekeminen määrittelevät tulot airbnb:ssä, niin alueen tilastollisilla keskiarvoilla ei ole juurikaan väliä ja odotettu ‘‘airbnb tuotto%’’ sisältää niin suuren virhemarginaalin, että kyseisellä luvulla ei tee oikein mitään.
Ulkoisesti toi palvelu näyttää kyllä ihan freshiltä. Suurena haasteena varmaankin tulee olemaan aseman vakiinnuttaminen markkinoilla, kuten kaikilla muillakin uusilla platformeilla. Kävijämäärät ja tehdyt kaupat korreloi aika suoraan lisäarvon kanssa. Itse en olisi heti alussa valmis maksamaan 67eur/kohde, jos platformin käyttäjiä on vain kourallinen. Toki jos kyseinen palvelu alkaisi vetää toden teolla, niin voisin itsekin pistää ko palveluun kohteita myyntiin. Ehkä siis kannattaisi alussa panostaa lähinnä käyttäjämäärän kasvattamiseen ennen palvelun monetisointia?
"Niin vuokratuotto%:n ilmoittaminen saattaa kuulostaa myyjän korviin hyvältä markkinointikikalta, mutta kokenutta ostajaa ei kiinnostaa myyjän ilmoittama vuokrataso tai tietokoneen automaattisesti nenäliinamatikalla laskema vuokratuotto%.
Palvelu ei ole suunnattu pelkästään kokeneille ostajille, joilla on hyvä perstuntuma siitä, mitä maksaa ja mitä vuokraa voi saada vanhasta kohteesta Hakunilassa, uudesta kohteesta Varkaudessa, 1980-yksiöstä Lahdessa, uudesta kolmiosta Rovaniemeltä jne jne. Myöskään suurimmilla osalla ihmisistä ei ole aikaa perehtyä jokaisen kaupungin jokaiseen mikromarkkinaan vaan tästä syystä homma jää yleensä vuosiksi vaiheeseen ja rahat makaamaan tilille. Tästä syystä itse ajattelen, että varsinkin sitten kun Jiildi on siinä pisteessä missä siellä on iso määrä vuokrattuja asuntoja myynnissä ympäri Suomen, niin ostaja voi saada keskiarvo peli kuvaa siitä, millaisia kohteita missäkin päin on.
Eihän vuokratuotto% tietenkään ole ainoa mittari jonka pohjalta kannattaa ostopäätös tehdä, mutta se antaa osviittaa siitä minkäluontainen case voisi olla tarjolla. Ja tässä ennen kaikkea korostaen sitä, että normaalilla suomalaisilla ihmisellä kenellä on säästössä 30,000€ sijoitusasuntoa varten ei ole yleensä kattavaa kuvaa ylipäätään tuottotasoista, että mitä mistäkin voisi saada. Tässä koitetaan helpottaa ensiaskeleen ottamista, jotta myös tarkempi jatkoperehtyminen tapahtuisi herkemmin.
“Ainakaan itselleni ei ole ikinä tuottanut ongelmia hahmottaa potentiaalista vuokratasoa. Hieman kun seuraa vuokra-ilmoituksia niin voi saada jonkinlaisen kuvan.”
Tottakai nuo voi katsella vuokrapalstoilta itsekin. Itse koen, että on helpottava tekijä jos palvelussa on laaja määrä myynnissä olevia kohteita joista on ilmoitettu nykyinen vuokra eli vuokra millä juuri kyseinen kohde on tällä hetkellä vuokralla. Palvelumme ilmoittaa kohdesivullla “Nykyinen vuokra” jos kohde on vuokrattu ja “Vuokra-arvio” jos kohde ei ole vuokralla ja vuokra on myyjän asettama arvio.
“Mikä aidosti tuottaa vaikeuksia on toteutuvien kulujen arviointi, eli miten arvioida toteutunut vuokratuotto%, jossa pelkän hoitovastikkeen sijaan on arvioitu kaikki merkittävät kustannukset pitkällä aikavälillä. Esim taloyhtiön korjausvelan arviointi, kuukausittaisen korjausvelan kertyminen, asunnon ylläpidon kustannukset yms yms. Lisäksi pitkän aikavälin vuokrattavuuden ja vuokratason arviointi voi vaatii tarkempaa analyysiä. Jos näihin arvioihin saisi nopean ja luotettavan vastauksen, niin lisäarvo myös kokeneemmalle ostajalle olisi taattu.”
Oot oikeassa, että noiden tekijöiden mukaan tuonti lisäisi entisestään lisäarvoa kokeneemmille asuntosijoittajille.
"Oman tekemisen lisäksi asunnon kunto vaikuttaa täysin eri tavalla airbnb:ssä kuin pitkäaikaisvuokrauksessa. Jos verrataan 120k eur hintaista, täysin remontoitua asuntoa, hieman kulahtaneeseen 100k eur asuntoon, absoluuttiset tulot remontoidulla asunnolla voivat helposti olla jopa 100% suuremmat. Pitkäaikaisessa vuokrauksessa ero ei ole yhtä radikaali. Eli esim:
Itse koen, että tuossa sun mainitsemassa esimerkkitapauksessa postinumero alueen keskiarvo Airbnb-tulon esittäminen (1,500€/kk) tuo lisäarvoa, koska silloin voi hahloa alueellisia keskiarvoja, että miten missäkin päin Airbnb:n kautta asunnot menevät vuokralle ja minkäluontaista on hintataso ja sitten voi itse tehdä päätelmiä siitä millaisessa kunnossa myynnissä oleva asunto on keskiarvoon nähden. Tässä on ennenkaikkea tarkoitus tuoda suuntaa antava luku, jonka jälkeen potentiaalisella ostajalla on astetta kivempi skriinailla kohteita ja mahdollisuuksia sekä tehdä jatkoanalyysia.
“Ulkoisesti toi palvelu näyttää kyllä ihan freshiltä. Suurena haasteena varmaankin tulee olemaan aseman vakiinnuttaminen markkinoilla, kuten kaikilla muillakin uusilla platformeilla. Kävijämäärät ja tehdyt kaupat korreloi aika suoraan lisäarvon kanssa. Itse en olisi heti alussa valmis maksamaan 67eur/kohde, jos platformin käyttäjiä on vain kourallinen. Toki jos kyseinen palvelu alkaisi vetää toden teolla, niin voisin itsekin pistää ko palveluun kohteita myyntiin. Ehkä siis kannattaisi alussa panostaa lähinnä käyttäjämäärän kasvattamiseen ennen palvelun monetisointia?”
Kiitoksia, kovasti ollaan koitettu tuota ulkoasua miettiä niin, että olisi selkeä käyttäjälle
Meillä on tavoite saada alustalle niin paljon kävijöitä heti alkuun, että voidaan tuoda kohteen myyjille vähintään tuon 67€:n arvosta lisäarvoa kohteen myyntiin. Toki startup kun ollaan, niin kovasti pitää tehdä duunia ja kehittää juttuja, että saadaan vakiinnutettua paikka palvelulle
Jos sulla on kohteita portfoliossa joista haluat päästä eroon, niin tiistai iltaan saakka on mahdollista laittaa niitä ilmaiseksi myyntiin osoitteessa https://test.jiildi.com/ (demojiildaaja, alphademolokakuu).
Juuri tällaisesta datasta olisi aitoa hyötyä. Arvioitu asuntoon kohdistuva korjausvelka kokonaislukuna esitettynä ja jaettuna taloyhtiön ja asunnon korjausvelkaan. Tiedossa on, että remontointikustannukset voivat vaihdella jopa 30-40% paikkakunnasta riippuen.
Lisäksi moni aloitteleva sijoittaja ei tiedä edes suuruusluokkaa, paljonko maksaa keittiö- tai kylpyhuoneremontti. Taloyhtiön putki- ja julkisivuremonteista puhumattakaan. Jokaisen asuntoa ostavan toki pitäisi nämä tietää, mutta varmasti vähemmistö tietää.
Lisäksi edelleen vaikeaksi tekee remppahinnoittelusta tietäjillekin termistöt kunnossapitotarveselvityksissä. Esim linjasaneerauksella voidaan tarkoittaa perinteistä viemäri/käyttövesi + sähkö + iv + kylppärit tai esim pelkästään käyttövesi…
Täällä oli hyviä huomioita. Tuosta samaa mieltä että parempi olisi ehkä lähteä kasvattamaan kävijämäärää ensin. Myös tuo 67€/kohde tuntuu aika suolaiselta jos vertaan että Oikotielle saa samaan hintaan (Suomen Vuokranantaja jäsenenä) ilmoituksen ja siellä on miljoona kävijää viikossa.
Ehkä niin päin olisi parempi että ilmoittaminen ilmaista ja laitat nuo suodatustyökalut ym. prosenttijutut jonkun pienen maksun taakse, vaikka 4,90/kk ym. Tilaajille olisi hakuvahti käytössä että kun tietyillä spekseillä tulee myyntiin kohde niin sähköpostiin tipahtaa ilmoitus. Esim. putki, ikkuna ja julkkariremontoitu yli 5% tuotolla alueelta X.
Ilmoitukseen laittaisin ruksattavat boksit tehdyille remonteille, eli jos on putket tehty niin “check”, ikkunat “check”, julkkari “check”, ym. sitten niiden perusteella voi suodattaa kohteita.
Eli ilmoitukset olisi kaikille näkyvissä mutta jos haluaa tarkemmat suodatus-työkalut ja vuokra-arviot näkyville niin se maksaisi muutaman euron per kk ja samaan sisältyisi ilmoitus kun sopiva kohde tulee myyntiin.
Tuolla systeemillä saisit aika äkkiä selville että onko noille asioille kysyntää. Sitä epäilen että nollasta lähtevälle sivustolle kovin moni olisi valmis maksamaan ilmoittamisesta. Se ilmoitusten määrä on kuitenkin se juttu.
Alussa varmaan olisin välittäjiin yhteydessä ja sitten välittäjä saisi vuokra-arviota vastaan pientä lisänäkyvyyttä myynti-ilmoitukselleen sivustollanne. Tämä mielestäni toisi aidoisti sitä lisäarvoa ja olisi nopeasti skaalattavissa niin että ilmoituksia olisi “tarpeeksi” että tuo automatisoitu sijoituskohteiden haun maksullisuus olisi perusteltavissa.
Jos sijoittajat kokisi että palvelusta olisi oikeasti iso apu kohteiden kaivamisessa, siihenhän se isoin aika menee, niin varmasti siitä jonkun pienen kuukausimaksun olisi valmis maksamaankin. Tarpeeksi pieni että palvelun voi jättää taustalle pyörimään ja sen saa verovähennyksiin.
Mielenkiintoinen idea kyllä. Markkinat ovat kyllä hyvin keskittyneet tällä hetkellä ja vaatii kyllä suurta panostusta, että tähän markkinaan pääsee murtautumaan. Markkinointi nyt alkuun on keskeistä, kun aika korkeaksi on hinnoiteltu mukaan tulo ilmoittajana. Yritin etsiä mainostusta Googlella, kun en ole muualla tähän törmännyt, esimerkiksi Hurun kanavissa. En löytänyt mistään kuitenkaan mainoksia. Tietenkin voi olla, että etsin vääristä kanavista. Ehkä Fb ja Ig olisivat voineet eri tuloksia antaa. Mahdollisesti myös saatu ostettua joillekin sähköpostilistoille suoraan yhteistyötä. Toivotan onnea projektiin ja toivottavasti kassa kestää alun pitkänkin ja kalliin tehomarkkinointijakson!
Hyviä kehitysehdotuksia on tullut pitkä liuta - kiitoksia niistä! Otetaan mietintämyssyyn tulevan varalle.
Saatiin https://www.jiildi.com/ tänään lanseerattua ja ihan mukava määrä jo kohteita kertynyt myyntiin.
Vaikka asuntosijoittamisen kanssa tullut jonkun verran vuosien varrella touhuttua, niin itseä ainakin yllätti Jiildiä selaillessa miten hyviä tuottoja toimitiloista voi saada. Esim tuossa 2015 Lohjan keskustaan valmistunut liiketila, valmiiksi vuokrattuna 13,3% vuokratuotolla. Se on näinäkin korko-aikoina mun mielestä ihan asiallinen tuotto, kun kyseessä kohde mikä suht uusi ja ihan järkevän kokoisesta kaupungista Uudeltamaalta.
Mietin vain, että jos tämä idea vaikuttaa ottavan ns. Tuulta purjeisiin, niin näen riskinä sen, että oikotie/etuovi sivustoille lisättäisiin vastaava sijoitustoiminnalle suunnattu osio myyntikohteiden tietoihin samankaltaisilla laskuritoiminnoilla ja muuttujilla
Eihän sitä käy kiistäminen, että onhan tuo riski. Toisaalta sitten taas kun meidän palvelun keskeinen juttu on se, että vuokratieto (nykyinen tai kohteen myyjän asettama arvio) on pakollinen tieto, niin ainakaan Oikotien/Etuoven/Toimitilat.fi:n perus palveluun tuo sijoituksellisuus/pakotettu vuokratieto ei mun mielestä sovi niin hyvin. Varsinkin Oikotie ja Etuovi kun ratkovat tosi hyvin sitä niiden perus biz-casea, eli kun joku on myymässä oman kodin jollekin joka on ostamassa sitä omaksi kodikseen. Toisaalta sitten taas voisivathan ne toki perustaa sijoituskohteille oman osionsa, mutta siinä taas markkina-aseman tuoma kilpailuetu ei ole enää niin iso assetti vaikka toki etu onkin.
Summa summarum, kaikenluontaista kilpailua varmasti tulee, mutta kovasti yritetään tehdä palvelusta ostajaa ja myyjää niin paljon jeesaava, että voidaan perustella oma lisäarvomme markkinassa
Ihan mielenkiintoinen idea. Itse oon kyllä niin kyyninen(?) että en uskalla antaa hirveästi arvoa sille että huoneisto/liiketila on jo vuokrattu jollekin hintaan X. Olemassa oleva vuokrasopimus itsessään ei takaa kohteen pitkän ajan tuottoa. Liian helppo innostua hyvästä vuokratuotosta ja unohtaa tarkistaa muut yksityiskohdat.
Tuo Lohjan kohde näyttää kyllä pikaisesti katseltuna ihan hyvältä. Vuokratuotto on tosi hyvä, mulle tulee siitä se kysymys miksi joku luopuisi noin tuottavasti kohdesta, mutta onhan toki niitä ihan valideita syitä.
Jiildin perimmäinen ajatus on se, että vaikkapa nämä kaksi sijoituscasea on paljon helpompi spotata omalle vertailulistalle, kun perus tuottotekijät on laskettu valmiiksi.
Mutta siis itse palveluhan on kyllä ihan pätevän oloinen ja idea hyvä vaikka ei ehkä mun sijoittajaprofiiliin iskekään. Ja tosi hyvä tuo vuokratieto, Etuovea selatessa ärsyttää kun lukee että asunto vuokrattu, mutta ei kerrota millä summalla. Siitä tulee aina fiilis että vuokrataso on niin kehno että kehdata sitä ääneen sanoa.
Omaan silmään kyllä pistää se että tuolla on käytetty kahta ihan erilaista fonttia sekaisin ja niin että toinen on serif ja toinen sans-serif tyyppinen.
Yllä olevaan liittyen.
Katselin esim. JKL Lutakosta, ja 43 asunnon taloyhtiössä myynnissä olevan 38m2 yksiön pääomavastike 824 e. En toki tiedä millä mallilla kämppiä suuremmin osin omistetaan, mutta kovia velkaosuuksia useissa tuntuu olevan. Onko tässä vaarana, että edessä on oikein kunnon rytinä ja sitten saa halvalla? Onko ihmisillä mitä mietteitä?
Teksti on suoraan kilpailu- ja kuluttajaviraston sivulta. Siellä on esimerkki miten on hyvä ilmottaa yhtiölainan vastuista. Tällä tekstillä saa suojattua omaa selustaa, jos joku ei ymmärrä yhtiölainan toimintaperiaatetta.
Onhan tuosta taloyhtiölainojen aiheuttamasta riskistä puhuttu jo vuosia. Tilanne on siinä mielessä uusi että tässä tilanteessa ei aiemmin olla oltu, koska nuo lainat on keksitty vasta hiljattain ja nyt taidetaan olla ensimmäistä kertaa jossain määrin huonommassa taloustilanteessa näiden lainojen kanssa.
Kaikkihan tietysti ymmärtävät että yksikään merkittävä taho ei voi julkisesti sanoa että kohta rytisee, koska tämä aiheuttaisi sopulilauman panikoinnin ja silloin rytinä toteutuu varmasti isolla amplitudilla. Jokainen siis tekee sen oman DDn ja sen mukaan arvioi nyt tilannetta.
Jos korot pysyvät pitkään tuolla +3% tasolla, niin eiköhän tässä jotain myllerrystä ole tiedossa monellakin yhteiskunnan osa-alueella. Tällä hetkellä tuntuu että pidätellään hengitystä, joustetaan ja tehdään kompromisseja koska odotellaan korkotason laskevan ennemmin kuin myöhemmin. Itse pitäisin mielessä myös sen että harvemmin mennään 5v ajanjaksoakaan ilman uutta kriisiä eli siinä mielessä vaikka tästä selvittäisiin juuri ja juuri ilman pahempaa romahdusta, niin ollaanko keritty tarpeeksi varautua siihen seuraavaan mustaan joutsenen ilmaantumiseen?
