Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
2201

Susanna elää asuntosijoittajan painajaista (maksumuuri):

Susanna seuraili naisten vaurastumisryhmiä, joissa rummutettiin asuntosijoittamisen onnea ja autuutta.

Ensimmäinen asunto tuli hankittua vuonna 2014 nyt arvioituna järkyttävään ylihintaan.

Neljä vuotta myöhemmin kämppiä tuli hankittua kaksi lisää, ja vieläkään ei tajuttu mitä ollaan tekemässä. “Asukas kertoi, että hänen 2 vuoden asumisaikanaan asunto oli myyty useaan kertaan ja selvisi myös, että vastike oli laskettu keinotekoisen alas ja yhtiössä on remonttipommi tulossa. Ylihintaisia nekin. Tuli vauhtisokeus ja olen tajunnut, että välittäjä oli täysin myyjän asialla. Välittäjän kautta myyjältä tuli myös kutsu illalliselle.”

Tämän hetken tilanne on: “Omistan neljä asuntoa, joista olen maksanut 365 000 euroa. Velkaa on nyt jäljellä 200 000, ja asuntojen arvo on maksimissaan sama.”

Samaan aikaan omat hyviksi arvioidut tulot ovat notkahtaneet. Esim. viimeisin sijoitusasuntoon uusittu kodinkone tuli ostettua luotolla. Kämppien kassavirta on 700 euroa kuukaudessa negatiivinen, joka on nykyisessä taloudellisessa tilanteessa haastavaa.

Ja sitten vielä vähän sitä muiden syyttelyä, vaikka näennäisesti väitetäänkin ettei niin tehdä: “Terhi Majasalmenkin Totuus Taloudestasi -kirja alkoi sillä, että sen kuin ostat asuntoja, rahoitat niillä seuraavia ja niin edelleen. Sanotaan että asunnot maksavat itse itseään aina. Vaurastumista alleviivattiin kovasti. En tässä todellakaan syyttele mitään tahoja, itse pitäisi osata harkita, mutta tuo ajatus kyllä myytiin hölmöille hyvin läpi.”

Ellei esim. ihmisten omalla nimellään tekemistä someavautumisista olisi viime vuosien aikana tullut selväksi se, kuinka pihalla moni ns. asuntosijoittaja oikeasti on, kuvittelisin Iltalehden kirjoittavan noita artikkeleitaan päästään keksien.

32 tykkäystä
2202

Saatiinpa vihdoin näitäkin otsikoita

5 tykkäystä
2203

Olisi mielenkiintoista, ja oleellista, tietää missä asunnot sijaitsevat. Kerrottiinko sitä jutussa?

2204

Loma-asunnoista / sijoituskohteista kysymys. Millaisia kokemuksia muilla on, saako pankkilainaa paremmilla eduilla, jos lainan neuvottelee ns. loma-asuntolainana vs. sijoituslainana?
Tarkoitus hommata Ylläkseltä loma-asunto, josta tulisi ihan kivasti vuokratuottoakin.

Onko muuten palstalla muita Ylläksen (tai muutoin Lapin) lomamökkeihin sijoittaneita? Mitä välityskanavia kannattaisi käyttää? Nettimökki toimi ilmeisesti aiemmin hyvin, mutta uudistuksen jälkeen sen toimivuus on heikentynyt…?

1 tykkäys
2205

Ei ollut mainittu, mutta kämppien hinta-arvio ei nyt viittaa mihinkään kuumimpiin kasvukaupunkeihin. Rahansa toki saa varmasti poltettua ihan millä tahansa sijainnilla, jos on ihan kuutamolla perusasioista ja esim. käsite korjausvelka välähtää ensimmäisen kerran mieleen siinä vaiheessa, kun sen kauniisti tapetoidun asunnon taloyhtiön kokoukseen tulee kutsu päättämään LVIS-projektin käynnistämisestä.

7 tykkäystä
2206

Mielestäni tämä oli ilahduttavan rehellinen tarina asuntosijoittamisen nurjasta puolesta. Poikkeaa suuresti viime vuosina nähdyistä ”työtön siivooja osti 20 sijoituskämppää” -jutuista.

Pääpointti artikkelissa on, että asuntojen hinta voi myös laskea. Tässä tapauksessa neljän sijoitusasunnon arvo on pudonnut 365 000 eurosta 200 000 euroon ilmeisesti vuosien 2014/2018 - 2023 välillä.

Lisäksi kun somessa sun muualla on kehotettu vaan vivuttamalla hankkimaan lisää ja lisää kämppiä, niin se on kostautunut monella. Samalla jutussa myönnetään oma ahneus, heikot lähtötiedot ja vauhtisokeus.

14 tykkäystä
2207

Sinänsä joo rehellinen, mutta haastateltava ei ollut ehkä rehellinen itselleen. Mun mielestä hän meni tilanteessa siihen “kaikkien muiden syy”-kortin taakse. Oli huijarimyyjiä, ketkuvälittäjiä ja sijoituksia hehkuttavia bloggareita. Terhi Majasalmikin mainittiin jutussa nimeltä, vaikka minun muistini mukaan Terhi on ollut niitä harvoja tolkun naisia nimenomaan asuntosijoittamisessa ja puhunut välillä myös riskeistä. Se oli vähän harmi, koska Majasalmelle ei annettu ilmeisesti edes mahdollisuutta puolustautua tai kertoa omaa näkemystään. On varmaan mukava törmätä omaan nimeen jossain maksumuurin jutussa vähän sivuheittona.

Susanna toivoo, että sijoittamisen nurjista puolista alettaisiin puhua nykyistä enemmän. Hän ei syytä tilanteestaan muita, mutta huomauttaa että monissa ulostuloissa sanoma on yksinomaan positiivinen.

– Terhi Majasalmenkin Totuus Taloudestasi -kirja alkoi sillä, että sen kuin ostat asuntoja, rahoitat niillä seuraavia ja niin edelleen. Sanotaan että asunnot maksavat itse itseään aina. Vaurastumista alleviivattiin kovasti. En tässä todellakaan syyttele mitään tahoja, itse pitäisi osata harkita, mutta tuo ajatus kyllä myytiin hölmöille hyvin läpi.

Jos ymmärsin jutun oikein, niin tämä asuntosijoittaja oli kuullut omalta vuokralaiseltaan (jutussa käytettiin termiä asukas), että vuokraisäntä on muuttunut useaan kertaan kahden vuoden aikana ja vuokralainen oli selittänyt tälle alimitoitetusta vastikkeesta :smiley: Vuokranantajan vaihtumisen totta kai vuokralainen näkee, mutta mistä vuokralainen pystyy seuraamaan jotain taloyhtiön taloudellista tilannetta? Siis sen verran hyvin, että osaa lonkata sanoa vastikkeen olevan alakanttiin. Tai ainahan oma-aloitteisuus on mahdollista ja ymmärrys asuntosijoittamisesta, mutta vähän erikoiselta kuulostaa tilanne, että vuokralainen olisi selittänyt asuntosijoittajalle, että olet ostanut huonon kohteen. Tai sit mä vaan ymmärsin sen jutun väärin.

– Asukas kertoi, että hänen 2 vuoden asumisaikanaan asunto oli myyty useaan kertaan ja selvisi myös, että vastike oli laskettu keinotekoisen alas ja yhtiössä on remonttipommi tulossa. Ylihintaisia nekin. Tuli vauhtisokeus ja olen tajunnut, että välittäjä oli täysin myyjän asialla. Välittäjän kautta myyjältä tuli myös kutsu illalliselle.

Sekin oli jutussa vähän heikosti kirjoitettu, että ihan viime metreillä vasta kerrottiin päähenkilön mielenterveydellisistä ongelmista. Hänellä oli muistaakseni kaksisuuntainen mielialahäiriö, jonka seurauksena hän teki maniassa heikosti suunniteltuja ja impulsiivisia päätöksiä. Sitä ennen on kuitenkin moneen kertaan jankattu Susannan toimesta, että “miksei kukaan puhunut riskeistä???”. Vaikka olisi puhuttu, hän olisi luultavasti tarttunut tarjouksiin silti. Valitettavasti näin toki.

– Lisäksi on tottakai omaa tyhmyyttä, että on onnistunut löytämään markkinoilta ne järjettömän ylihinnoitellut kohteet, joihin kukaan muu tuskin olisi sortunut. Siinä vaikuttaakin se terveydellinen seikka, eli kaksisuuntainen mielialahäiriö. Siinä maniassa kun päätöksiä tekee, on järki jossain eikä olla köyhiä eikä kipeitä.

Edit: löysin jutun, lisätty kohdat joihin viittaan viestissäni.

17 tykkäystä
2208

Nyt pitkästä aikaa olen katsellut uutta kohdetta sijoitukseen. Tampereelta ja tulevan ratikan laajennuksen liepeiltä. Kyseessä on 90- luvun huoneisto, joka on melko peruskuntoinen. Taloyhtiö vaikuttaa olevan ok kunnossa ja pitävän huolta rakennuksista. Ideana on, jos kauppoihin pääsen laittaa vuokralle tuossa kunnossa kohtuu hintaan. Kun vuokralainen nostaa kytkintä teen huoneistoon remontin, jolloin se on vähennyskelpoinen. Tämän jälkeen laitan markkinahintaisen vuokran, kun ratikkakin siinä liikehtii. Alkuun tuotto% jää jopa alle neljän, myöhemmin nousee sitten jo paremmaksi.

3 tykkäystä
2209

Lieventävä seikka on kuitenkin se, että kritiikki ei kohdistunut niinkään henkilöön vaan hänen kirjansa opetukseen. Opetus tosin on täysin oikea. Mutta eiköhän jokseenkin jokaisen sijoitusopin voi ryssiä sen huonolla soveltamisella.

Minä en lue tuota lausetta niin, että sen taloyhtiön kuntoa koskevan infon olisi tarvinnut tulla vuokralaiselta. Mutta joo, yllättävän monelle on asuntoa ostaessa riittänyt se, että siinä viisivuotissuunnitelmassa ei ole suuria remontteja luvassa. Ja silloin ei paljoa mieltä paina, että 50 vuoden ikään ehtineessä talossa on kaikki suuret remontit tekemättä.

Kun katsoo näitä viime vuosina julkisuuteen nousseita “lähihoitajasta taloudellisesti riippumattomaksi asuntosijoittajaksi” -tapauksia, niin heidän touhunsa näyttää pikemminkin verkostomarkkinoinnilta tai lahkolaisuudelta kuin vakavasti otettavalta sijoittajakoulutukselta. Jos sitä ilosanomaa yrität kyseenalaistaa, niin vastaanotto on todennäköisesti yhtä nuiva kuin jos menet sille vanhalle koulukaverillesi kertomaan, että et lähde mukaan hänen tarjoamaansa verkostomarkkinointi-kuvioon ja tuossa “vuodessa miljonääriksi” -visiossa on muuten muutamia heikkoja kohtia.

7 tykkäystä
2210

Tuossa miten vähennetään merkitsee se onko perusparannusta vai vuosikorjausta. Toinen vähennetään vuokratuotosta ja toinen vuosittaisina poistoina tai hankintamenoina myynnin yhteydessä.

1 tykkäys
2211

Tämän vuoksi vuokraan ensin asunnon joksikin aikaa, jotta voin tehdä (pinta)remontin ja vähentää vuosikorjauskuluina sen kustannukset. Tykkään enemmän verohyödyistä nyt, kuin sitten joskus

2 tykkäystä
2212

Näissä on tietysti vielä sekin, että esimerkiksi tunnin kestävän haastattelun aikana haastateltava voi höpötellä kaikenlaista ja toimittaja sitten ottaa raflaavimmat asiat sitaateiksi.

Yksi tuttu yritti jälkikäteen korjata/täsmentää antamiaan sitaatteja, mutta toimittaja julkaisi ne sellaisenaan. Iltalehti kyseessä.

Jutun haastateltavan oli ehkä kuitenkin vähän tarpeetonta mainita yksittäistä ihmistä nimeltä. Ilmiötä on mahdollista käsitellä yleisellä tasolla myös.

Tarinan opetus on, että asunnon arvo voi laskea vaikka 30-50 %, jollei perehdy huolellisesti ensin kohteeseen ja alueen hintatasoon. Yksi mielestäni aliarvostettu ohjenuora on myös ihan yleinen maalaisjärki: onko järkevää maksaa uudisyksiöstä keskisuuressa kaupungissa 120 000€ ja tontti siihen päälle. Uskooko tuollaisen menevän koskaan kaupaksi vielä korkeammalla hinnalla.

1 tykkäys
2213

Ja toisinaan toimittaja saattaa tehdä ihan omia päätelmiään ja ei mitenkään tavatonta että artikkelit on täynnä asiavirheitä.

Sen voisin vielä lisätä tähän että sen lisäksi että julkisuuteen yleensä nousi/nousee vaan ne isot menestystarinat (tai asianosaisen itse väittämä menestys). Ja ihan omasta kokemuksesta voin senkin kertoa että erityisesti asuntosijoittajille on ominaista liioitella onnistumisia ja vähätellä (tai jättää kokonaan kertomatta) epäonnistumisia ja riskejä.

Myös asuntosijoittamisessa voit tehdä kaiken “oikein” ja silti hävitä rahaa. Se yleiskuva mikä harrastuksesta annetaan on juuri tuo että se olisi helppoa. Oma kokemus on että paljon todennäköisempää tuotto on osakeindeksissä. Asunnoissa on niin paljon itsestä riippumattomia muuttujia ja riskejä. Ainoa iso etu osakkeisiin nähden on tuo vivutus joka voi sitten tulla silmille jossain kohtaa.

Kiteytettynä homma perustuu kuitenkin joko siihen että saat kohteen ostettua poskettoman halvalla (todella harvinaista). Viittaan siis alueen yleiseen hintatasoon, en kaupungin laitamien kohteisiin. Tai sitten onnistut arvaamaan oikein jonkun alueen kehittymisen ja mahdollisesti saat nostettua asunnon arvoa remontoimalla kustannustehokkaasti.

Pelkkä vuokraaminen ei yleensä tuota inflaation, kulumisen ja korkokulujen jälkeen (alemmillakaan koroilla) oikein mitään, jollei kohde ole suhteessa “tosi halvalla” hankittu. Sekin on hyvä huomioida että kohteen oikean tuoton näet vasta kun olet myynyt. Siihen saakka kaikki tuotto on excelissä ja teoreettista leikkirahaa. Jo pelkkä välittäjän palkkio saattaa viedä vuoden vuokratuoton. Myös pieni “yleisilmeen kohotus” remontti voi maksaa parin vuoden vuokratuoton.

Buffett on joskus tuonut esille juuri tuon että hinnoitteluvirheet kiinteistömarkkinoilla ovat sen verran harvinaisia että mitään kunnollisia tuottoja sieltä on vaikea säännöllisesti saada. Teoriassahan menee niin että jos ainoastaan vuokraat, sinulle jää pitkällä aikavälillä velkasi inflaation syömä osa, joka toki voi olla huomattava. Eli kun maksat lainan “halvemmalla rahalla” takaisin mitä alunperin lainasit. Sinänsä vain hyvin riskialtista että mitä enemmän velkaa sen suurempi tuotto. Ilman velkaa ei tuottoa tule ollenkaan, ja rahat ovat inflaatiosuojattuna parkissa. Nyt poislukien siis alueet joiden arvo on noussut nopeasti. Mutta sekin on mielestäni aika spekulatiivista loppupeleissä.

10 tykkäystä
2214

Hyvä kirjoitus. Vaikka kaiken tekisi oikein, ei voi milloinkaan poistaa kaikkia asuntosijoittamisen riskejä ja mitä vähemmän kohteita sitä riskisempää touhu on. Esimerkkeinä hallitsemattomista riskeistä voi mainita vaikkapa vuokralaisen, joka tuhoaa kämpän tai jättää vaan vuokrat maksamatta; taikka sienet, jotka tekevät koko kerrostalosta asuinkelvottoman (Tampereen keskustassa yksi talo).

Asuntosijoittaja lähtee myös yleensä tuntemattomien ihmisten kanssa samaan taloyhtiöön mukaan, jota voi verrata firman perustamiseen tuntemattomien kanssa.

Periaatteessa portfolion kannattaisi olla mahdollisimman suuri ja koostua mahdollisimman erilaisista kohteista riskien hajauttamiseksi. Suurimmalla osalla asuntosijoittajista touhu on kuitenkin sitä 1-2 kohteella pelaamista, jolloin yksikin huti tuhoaa vuosikymmenen tuotot.

Asuntokaupan siirtyminen internetiin on myös ollut valtava loikka hinnoittelutehokkuudessa. Todella harvinaista on nähdä myynti-ilmoitus, jossa jokin kohde olisi räikeästi alihinnoiteltu. Kyllä välittäjät ovat aika hyvin kartalla hintatasosta.

Ei tässä voi oikein välttyä ajattelemasta, että historiallisesti 15 % tuottoa tuoneet REIT-rahastot ovat varsin houkuttava vaihtoehto asuntosijoittamiselle. Tästä huolimatta tekee mieli ostaa toinen sijoitusasunto, heh.

11 tykkäystä
2215

Vuokralainen on ollessaan tupakalla pihalla kuunnellut entisen tai nykyisen hallitusjäsenosakkaan vuodatusta miten huonosti talon asioita hoidetaan, kun hänen neuvojaan ei muut hallituksen jäsenet kuuntele oleenkaan.

1 tykkäys
2216

Voitko laittaa tarkennusta mitä markkinaa/ajankohtaa tarkoitat? Voisin lonkalta väittää että ainakaan globaalisti koko historian aikana tuo 15%/v ei pidä paikkaansa.

1 tykkäys
2217

Jenkeissä jääty tämän artikkelin mukaan vähän tuon alle, 10v periodilla annualisoitu tuotto ollut 12,9% ja 50v periodilla 11,9%. Usan koko REIT markkinan keskiarvo. Alaluokista sitten tietysti löytyy sekä rutkasti parempaa että myös heikompaa tuottoa.

2 tykkäystä
2218

Maniassa tehdään älyttömiä sijoituksia yleisesti. Tossa on selkeesti enemmän kyse maniasta kuin asuntusijoittamisen buumista. Tuohon aikaan sijoittamalla normaaliin tapaan olisi vielä ihan kuivilla. 2014-2020 asuntojen hintakehitys oli niin hyvä. Toimittajalta rimanalitus.

2219

No jaa. Meillä on suuri osa Suomesta sellaista aluetta, jossa se positiivinen hintakehitys ei ole käynnistynyt oikeastaan koskaan finanssikriisin alkamisen jälkeen. Lisäksi täytyy muistaa, että monissa hyvän hintakehityksen kasvukeskuksissakin joidenkin syrjäisempien lähiöiden hintakehitys on voinut olla todella aneemista.

Muuttoromahduskunnat ovat oma lukunsa, mutta pelkäänpä että moni on haksahtanut hiljaa taantuvien suurehkojen kaupunkien lähiöissä melkoisiin pommeihin. Otetaan esimerkiksi vaikka 10. suurin kaupunki Pori. En epäile lainkaan, etteikö tuosta hiipuvasta kaupungista voisi löytää hyviä sijoituskohteita, kun tietää mitä ostaa ja mistä ostaa. Mutta jos lähdet mistään tietämättä seikkailemaan lähiöihin, voi kyyti olla kylmää. Vaikkapa jossain Pihlavassa monissa taloissa ne kämppien hintapyynnöt ovat ihan heittämällä puolittuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana.

15 tykkäystä
2220

Ei kai tuo ole normaaliin tapaan sijoittamista jos lähtee seikkailemaan mihin tahansa lähiöön tuntematta aluetta?