Tuossa vähän luettavaa, 10 vuoden sisään varmaankin kalliita putkiremppoja tulossa, niin kiva neuvotella lainat noihin… ja kuinka moni irtisanoo vuokrasopimuksen putkiremontin vuoksi… kassavirtalaskelmat varmaan mietitty jo huonossakin skenaariossa. Sen verran riskiä kuitenkin, että huhhuh…
1 tykkäys
Tuossa jutussa on muuten avattu aika hyvä peruste kokonaisen taloyhtiön ostamiselle:
Ajatus kokonaisen kerrostaloyhtiön ostamisesta alkoi kypsyä, kun Parviaiset huomasivat asuntosijoittajina, että taloyhtiön remonteista voi olla vaikea päästä sopuun muiden osakkaiden kanssa. Taloyhtiön kehittäminen voi olla silloin hidasta.
”Kun olemme kokonaisissa kiinteistöissä kuskin paikalla, pääsemme tekemään tekemään kehitystoimet, joita taloyhtiö mielestämme kaipaa”, Naapurikotien toimitusjohtajana toimiva Jesse Parviainen sanoo.
Vähentää aika lailla riskiä se, että itsellä on taloyhtiössä määräysvalta. Rahoitusriski on toki edelleen olemassa.
2 tykkäystä
On taas sellaista huttua juttu, että toimittaja olisi voinut käyttää sen kaksi minuuttia googlettamiseen laillani. Kokonainen taloyhtiö on kyllä tullut ostettua, mutta koska osaa kämpistä yritetään jo myydä eteenpäin, ovat tavoitteet selvästikin jotain muuta kuin mitä artikkelista voisi päätellä:
Ps. Näyttäisi taloyhtiön yhtiölainalla olevan vaatimaton 2,7 %:n marginaali 
24 tykkäystä
Hienoa kaivelua! Tätä juuri foorumi tarjoaa hyvin. Parviälyä ja päästään juttujen taakse syvemmin 
Tuon linkkaamani perusteella uskoin yhtiön haluavan olla pitkä-aikainen omistaja nauttien kassavirtaa vuokratuoton perusteella, mutta näköjään harrastavatkin myös paljon flippaamista, joka toki järkevääkin, mutta vuokralainen voi yllättyä kun mainostetaan kasvollista ja tuttuja ihmisiä vuokran-antajina… oma moraali ei ehkä ihan taipuisi ristiriitaista infoa antamaan… esim. vuokrankorotuspolitiikka voi muuttua paljonkin uuden omistajan myötä…
5 tykkäystä
Sinällään kai riittää kun omistaa riittävän ison osan yhtiön osakkeista jotta voi sanella päätökset yhtiökokouksessa, ainakin jos ei ole mitään äänileikkuria käytössä.
Miten muuten vuokrasopimukselle käy jos kohteen omistaja vaihtuu? Eihän vuokrasopimus automaattisesti pääty omistajanvaihdokseen, mutta voiko vanha omistaja vielä viime töikseen irtisanoa vuokrasopparin asukkaan kanssa? Tai jos uusi omistaja haluaa irtisanoa sopimuksen niin millä ehdoilla se tapahtuu?
Tämä pariskunta oli muuten juuri Harri Hurun “Ostan Asuntoja” podcastissä haastateltvana, suosittelen kuuntelemaan jos kiinnostaa heidän tarinansa. Kuuntelun perusteella, ihan asiallista toimintaa heillä tuntuu olevan ja homma tuntuu myös olevan hanskassa.
2 tykkäystä
34 vuotta vanhaan yhtiöön ei välttämättä ihan vielä 10 vuoden sisään tule putkiremppaa. Kuopion markkinaa yhtään tuntematta, vuokrailmoitusten markkinointiajat eivät ainakaan ole olleet kovin pitkiä, jos katsoo oikotien tilastoja ko. talosta. https://asunnot.oikotie.fi/talo/riekonkuja-2-kuopio/295862 Eli ihan hyvin näyttävät menevän vuokralle.
Mitä tuohon Hurun podcastiin tulee, niin siellä lähes jokainen vieras kuulostaa fiksulta, koska Huru ei haasta niiden juttuja yhtään. Vähän mennyt maku siihen, jos vieras hehkuttaa reilusti yli 20% vuokratuottoa syrjäseudun asunnossa, jossa on juuri realisoitumassa about 4x asunnon hankintahinnan suuruinen remonttivelka ja kukaan ei nosta kissaa pöydälle. 
9 tykkäystä
Olen asunut Kuopiossa muutaman vuoden ja omistan 3 sijoitusasuntoa viereiseltä postinumeroalueella (70840), eli hyvinkin tuttua seutua. Tältä pohjalta kommentoisin, että Naapurikotien myymät asunnot ovat varmaan monelle ihan mielenkiintoisia sijoituskohteita kunhan tietää mihin on ryhtymässä ja tiedostaa tulevat remontit.
Petosen alue ei ihan kuulu niihin houkuttelevimpiin ja alueelta on moni muukin asuntojobbari myynyt paljon (ilmeisesti kaupungilta ostettuja) kohteita eteenpäin sijoittajille viime vuosien aikana. Alueella on paljon sosiaalista asuntotuotantoa johon tämäkin kohde mitä ilmeisemmin ennen kuulunut. Toisaalta näinhän se alue hiljalleen kohenee kun asuntoja siirtyy hiljalleen yksityiseen omistukseen. Petosen postinumeroalueelle (70820) on myös noussut uudistuotantoa viime vuosina varsin paljon.
Asunnoissa näkyy olevan vielä alkuperäiset kylppärit ja keittiöt eli käyttöikä lopussa jo molemmissa. Hinnoittelu kuitenkin sen verran edullinen että tekee sijoituksesta ihan kohtuullisen tämäkin huomioiden. Etenkin sellaisille jotka haluavat päästä halvalla sijoitusasuntoon kiinni.
Taloyhtiön keskittynyt omistus on riskitekijä sellaiselle joka asunnon tuosta ostaa. Ei niinkään sen takia että “pääomistaja” olisi mitenkään huono, vaan enemminkin siksi että keskittynyt omistus nostaa taloyhtiön lainakuluja ja ylipäänsä vaikeuttaa lainan saantia tuleviin remontteihin. Nykyisen taloyhtiölainan marginaali tosiaan todella korkea, mutta kenenkään ei ole pakko käyttää taloyhtiölainaa.
8 tykkäystä
:
”Ostamme vanhoja kiinteistöjä, teemme niissä kehitystoimia ja muokkaamme niistä kivoja koteja. Myymme sitten osan joko muille asuntosijoittajille tai vuokralaisille, jotka voivat ostaa kodin omakseen.”
Etkö lukenut loppuun asti?
Oikeassa olet, huonosti luettu artikkelin loppu.
Artikkelin ensimmäinen lause alkaa “Kuopiolaiset asuntosijoittajat vuokraavat kokonaista kerrostaloyhtiötä”. Tuo ei pidä paikkaansa. Osa asunnoista on jo myyty ripeästi hankinnan jälkeen eteenpäin. Ja mielestäni varsin vaatimattomien kehitystoimien jälkeen, kun lähtökohtana on n. 35 vuotta vanha peruskorjaamaton ja osittain ongelmallisella vuokralaiskannalla varustettu talo.
Ja noin muuten, eihän tuossa strategiassa mitään vikaa ole, jos jälkimarkkinat vaan toimivat. Itse en kyllä haluaisi ostaa sijoituskämppää talosta, jossa yksi omistaja määrää mitä tehdään. Ja toisaalta, jos yhtiöjärjestys on nykyaikainen äänileikkureineen, niin silloinhan heillä ei enää edes ole sitä peräänkuuluttamaansa päätösvaltaa.
8 tykkäystä
Tiivistettynä bisnes on siis ainakin osittain flippausta. Ostetaan kaupungin vanhoja vuokrakerrostaloja, tehdään kevyt pintaremontti hyödyntäen mittakaavaetua, ja myydään asunnot eteenpäin sijoittajille. Tähän kerrostaloon oli toki tehty myös julkisivu tai se oli tulossa taloyhtiöön ostettaessa. Julkisivuremontin hankesuunnitteluun menee yleensä vuosia, josta voi päätellä remontin todennäköisesti olleen tulossa.
Sijoittajan toteuttaessa taloyhtiön remontteja intressinä taitaa olla lähinnä tehdä mahdollisimman halvalla, kun ei ole osakkaita vaatimassa ja vahtimassa.
5 tykkäystä
Riippuu tapauksesta. Jos tehdään flippausta niin tietysti se näin on että yritetään saada mahdollisimman hyvä tuotto remonttiin käytetyille rahoille. Melkein aina tämä tarkoittaa että ainakaan kylppäriä ei rempata. Ainakaan missään Kuopion lähiössä, Helsingin arvoalueella kylppäriremppa saattaa toimia vielä. Tässä Petosen kohteessa vaikuttaisi että on menty juuri halvimman mukaan, eli laitettu maalia pintaan, mutta kalliisiin kylppäriin ja keittiöön ei ole koskettu vaikka käyttöiät ovat jo näissä ihan lopussa ja skaalaedulla nämä saisi nimenomaan halvemmalla tehtyä. Käyttövesiputketkin alkavat kohta olla uusintaiässä. Ehkä heillä on ajatuksena tehdä näitä seuraavan 5v kuluessa.
Mikäli tähtäimessä on taas pidempi omistajuus niin mahdollisimman halvalla tekeminen ei yleensä ole sijoittajien intressissä, koska se tulee kalliimmaksi pitkällä aikavälillä ja heikentää vuokratuottoja.
1 tykkäys
Antti Rintasen uusin haastattelu. Vanhan toistoa, mutta kohdasta 1:12:40 eteenpäin “sijoitusvinkkejä” kassavirta sijoittajille.
1 tykkäys
Onhan tätä tosiaan jauhettu aika monesti. Videosta nyt ainakin konkreettisesti käy ilmi että sellainen perusasia kun korjausvelka ei ilmeisesti kaverilla ole tullut mieleenkään.
Täytyy toivoa että tämä nuoruuden innokkuus ja naiivius ei tule pahasti näpeille. On sitä itselläkin juniorina ollut vähän vastaavanlaisia “kuningasideoita”.
16 tykkäystä
Sen verran kauan pyörineet mediassa että eiköhän heillä ole jo sen myötä kaikki skenaariot kerrottu jos eivät itse ole niitä osanneet huomioida.
Mielestäni tuon pariskunnan julistuksissa on kyse jostain ihan muusta. Edellinen viestini liputettiin, jossa toin esille ihan tuoreita ja kiistattomia kupruja kuluttajien suuntaan, joten ei sitten eksytä aiheesta niitä käsittelemällä. Toteanpa silti, että näiden “sijoittajavaikuttajien” kohdalla olisi syytä katsoa sitä bisneskokonaisuutta, jolloin asiat hahmottuu ihan uudella tavalla.
Tai tyhjät kuukaudet. Porin kartanon asuntokannasta on nytkin 15 % tyhjillään. Jos sähkölämmitteisten kämppien vuokrapyynnöt on luokkaa 300 e / kk, jatkuvasti on asuntoja tyhjillään, kämpät vaihtaa vuokralaista tyyliin kerran vuodessa ja kaikessa käytetään vuokravälittäjää, voi positiivinen vuokratuotto olla aika tiukoilla. Etenkin, kun ne tyhjät kuukaudet osuu ikävästä talven lämmityskaudelle yli 100 vuotta vanhassa peruskorjaamattomassa talossa.
Mutta jos jotain positiivista halua asioissa nähdä, niin somen “opetuslapset” ei taida enää gurujensa oppeja noudattaa yhtä innokkaasti kuin vielä pari vuotta sitten. Ja toivottavasti pankit eivät ole enää yhtä innokkaasti rahoittamassa excel-miljonäärejä, jotka kuvittelevat ostavansa kenellekään kelpaamattoman talon reippaaseen alihintaan ja kasvattaneensa nettovarallisuuutta roimasti pelkästään sillä ostopäätöksellä.
7 tykkäystä
Varmaan jotain rahaa somellakin tekevät, mutta jos ovat täysipäiväisesti muissa töissä niin sivutoimena siitä taitaa olla hankalaa raapia kummempaa kasaan. Ehkä heillä on tavoitteena sitä sitten töiksensä tehdä.
Toivottavasti. Tuossakaan podcastissa strategiaa ei haastettu eikä kyseenalaistettu mitenkään. Sekin näissä “sijoitus podcasteissa” ym. on ongelmana että sekä haastattelijalla että haastateltavalla on toisinaan erittäinkin heikot tiedot puhumistaan aiheista. Moni opetuslapsi saattaa kuitenkin lähteä toteuttamaan esimerkkiä…
Eihän tuo neljän prosentin korkokaan isolta vaikuta jos oikeasti kuvittelee tekevänsä 20 pinnaa tuottoa. Sikälikin todella hasardi esimerkki.
Kaveri toisteli sitäkin että ei ole väliä jos asunnosta ei saa mitään… Siinä tapauksessahan jos verotkin laskee yhtälöön niin aikaisintaan 7 vuoden päästä on omillaan ja sen jälkeen vasta tulee sitä varsinaista tuottoa. Ja usein kymmenen vuotta on pitkä aika remontoimattomassa yhtiössä. Tämä nyt ei matematiikan taitoiselle toki mikään yllätys. Itseä ihmetytti että vaikka vipu asioissa oltiin jo viisastuttu niin silti oli vielä suunnitelma ostaa lisää noita 10-15t€ kämppiä… En tiedä onko ihan showta, vahvistusharhaa vai eikö kukaan ole oikeasti kertonut tai eikö sitten vaan usko että niissä efektiivisesti ostaa velkaa itselleen, ei tuloa.
Onhan tuolla postituslistat täynnä noita “alle markkinahintaan kovalla tuotolla” kohteita. Kyllähän nekin tuntuu joku aina ostavan pois, eli ei nämä asiat ihan itsestäänselvyyksiä tunnu monelle olevan. Nuo ovat niitä nykypäivän golf ja lomaosakkeita joissa suurimman tilin tekee myyjä joka pääsee vastuistaan eroon.
17 tykkäystä
Voi olla kyse haastatelijan heikosta tietotaidosta tai sitten kyseessä on vaan ihan yleinen tapa mediaskenessä. Jos lähtee liikaa haastamaan, niin tulevaisuudessa voi olla vaikea saada vieraita, kun huomataan. että kyseessä ei olekaan mikään yes-man haastattelija . Huru ainakin joskus mainitsi, että haluaa pitää vieraiden osallistumiskynnyksen todella matalalla ja siksi ei lähde haastamaan heitä.
Lopputuloksena on sitten tällaiset podit. Tääkin pariskunta on ollut puhumassa monessa eri podcastissa ja on kirjoitettu lehtijuttuja jne, mutta aina kerrotaan samat jutut ja kukaan ei koskaan ole oikeasti kyseenalaistanut tätä strategiaa. Voihan se myös olla, että jos aletaan liikaa roastaamaan, niin vieras ei anna kommentteja.
Ja jotta viesti ei menisi ihan täysin ohi asuntosijoittamisesta, niin ilmeisesti noiden uusikaupungin 24 asuntoa on erillisellä yrityksellä AVR kodit oy. Tulos on ainakin toistaiseksi ollut punaisella ja todennäköisesti tänä vuonna vielä entistä enemmän, koska tuo reilu miljoonan laina on muuttuvakorkoinen ja isolla marginaalilla.
15 tykkäystä
Mulle herää tuossa kysymys että riittääkö rakennuksen vakuusarvo tuollaiseen lainaan? Ehkä riittää, mutta kuulostaa pankin puolestakin riskaabelilta. Regulaatio on nykyään tiukka.
Rintasen pariskunnan sijoitusstrategiassa on kyllä paljon erikoista ja hämmentävää, enkä viitsi kaikkea outoa lähteä tässä perkaamaan läpi. Menisi pian pelkäksi ränttäämiseksi.
Mutta siitä en malta olla kirjoittamatta, että kyseisen pariskunnan osalta näkee hyvin sen, miten pienestä taloudellinen riippumattomuus on loppujen lopuksi kiinni. Molemmilla on ikää alle 35v, perheessä on kaksi lääkäriä (nyt viimein toinenkin valmistui), joten tässä on lähtökohdiltaan suorastaan punainen matto nopeaan matkaan taloudelliseen riippumattomuuteen. Siitäkin huolimatta pariskunta on onnistunut ajautumaan erikoiseen rakoon, jossa taloudellisen vapauden sijasta harteille on lävähtänyt se kuuluisa taloudellinen riippuvuus
Olen joskus aiemminkin ihmetellyt sitä, että mikä pointti tuossa Rintasten jäätävässä velkahimmelissä on. Heillä on miljoonien edestä lainaa, joilla on ostettu kilokaupalla huonokuntoisia kiinteistöjä muuttotappiokunnista. Nyt Antti joutuu sitten painamaan selkä notkolla töitä aina keski-ikäiseksi asti kuitatakseen velat, jotta… heillä olisi helvetisti velattomia huonokuntoisia kiinteistöjä muuttotappiokunnissa. Eli siis tee paljon töitä ja päämääränä odottaa mustapekka. Tilannehan olisi aivan eri, jos siellä olisi salkku täynnä fiksuja asuntoja, pääkaupunkiseudulta ja Tampereelta.
Yllä kuvatun lisäksi Rintasissa pistää silmään kerskakulutus, johon muuten koko sijoitusstrategiakin perustuu (on siistiä päästä kehumaan, että salkusta löytyy yli 100 sijoitusasuntoa). Tuo on oikeastaan se syy, miksi heitä sivusilmällä joskus seuraan, on ainakin vähän erilaista menoa kuin noilla loputtomilla “syön pelkkää kaurapuuroa 40 vuotta ja sijoitan kaikki säästöt”-firettäjillä. Perheessä pitää olla kaikkea, maksoi mitä maksoi. Miljoonatalot, monta uutta autoa, kuusi lasta, useita lemmikkejä, satoja sijoitusasuntoja, kesämökkejä, ulkomaan matkoja, fine diningia jne jne jne… Enkä sano nyt sitäkään, että kaikkien taloudellista riippumattomuutta tavoittelevien pitää nuukailla ihan kaikessa, ei tietenkään. Mutta tältä kaksikolta vaikuttaa puuttuvan kokonaan se “tässä asiassa me nuukailemme”-osio, ja ajatusmalli on pikemminkin “kaikkea pitää olla”. Taloudelliseen riippumattomuuteen pääsee luonnollisesti helpoiten, kun omat kulutustottumukset ovat pienet. Noin ulkopuolisen silmiin tuo yhdistelmä (paljon velkaa, paljon kuluja, paljon työtä) näyttää jotenkin kestämättömältä, mutta voihan se toki olla, että multa jää joku oleellinen asia huomioimatta. Tarjoavatpahan ainakin omannäköistä sijoitussomea
Viimeksi kun kirjoitin tähän ketjuun Rintasista, tulin verranneeksi heitä Jethro Rostedtiin. Molempia yhdistää asuntosijoittaminen ja kohteiden lukumäärän ihannointi, mutta myös melko kallis ja kuluttava elämäntyyli. Jetin tilanteeseen on saatu hiljattain uutta päivitystä, eli konkurssiin menneen yhtiön omaisuutta myydään nyt huutokaupassa, ja Rostedt on onnistunut ajamaan itsensä todella ahtaaseen tilanteeseen.
Jetin asuntosijoitusfilosofiahan tuntui olevan se, että asuntoja kannattaa ostaa sieltä, missä ne ovat halpoja. En muista minkä Jethron raha-aiheisen elämäkerran luin muutama vuosi sitten (julkaistiin muistaakseni 2017, eli ennen kulissien kaatumista), ja siinä kirjassa Rostedt veti todella paljon mutkia suoriksi asuntosijoittamiseen liittyen. Viesti oli kutakuinkin se, että Turun keskustasta ei ole mitään järkeä ostaa asuntoja, koska ne ovat kalliita. Huonomaineiset lähiöt ovat parempia, koska halvempi hinta tarkoittaa aina parempaa tuottoa.
Jethro Rostedtin ongelmat tulivat kyllä minulle täysin puskista, vaikka kirjan luinkin ennen ikävää uutisointia. Miettii kuitenkin sitä, että Jeti oli julkisuudessa nimenomaan kiinteistöalan asiantuntijana, ja sitten hän uppoaa huonojen kiinteistöhankintojen myötä. Mistä päästäänkin siihen, että jos edes kiinteistöalaa tunteva ei osannut arvioida riskejä ja tuottoja oikein, niin miten hyvin päätyy sitten tilanteet, jossa osallisena ovat henkilöt, joiden suurin osaamisalue ei ole kiinteistöissä?
35 tykkäystä