Jetillä ja Rintasilla on myös yksi yhdistävä tekijä: molemmilla omistuksia Savonlinnassa ja vaikuttaa, että sijoituspäätökset perustuvat toiveisiin ja unelmiin enemmän kuin raakoihin tuottolaskelmiin.
Jeti osti jostain ihme syystä purkukuntoisen tyhjän kauppakeskuksen, jonka omistussuhteista tuli riitoja ja lopulta pesi kädet kokonaan ja nyt kaatui kaupungin hoidettavaksi. Todellinen sekoilutapaus.
Rintaset taas hankkivat Savonrannalta (huom. ei Savonlinna vaan 1500 asukkaan kirkonkylä) ulosotosta kokonaisen rivarikiinteistön. Seurasin tätä huutokauppaa aikanaan ja ihmettelin, kuka tuon haluaa ostaa. Haluan nyt korostaa, että hankittu näkemättä ja tutustumatta kiinteistö, jossa vuokrausaste oli Hesarin haastattelun aikaan n. 50% keskeltä mörönpersettä, johon verrattuna vaikka Juva, Varkaus, Heinävesi tai Parikkala vaikuttaa hyvältä sijainnilta. Tämänkin vuokrausta hoitanut heillä Asuntopehtoori, joko vuokravälityksellä tai jopa huolenpitosopparilla ja vetää tietysti osansa välistä. Jokainen saa itse päättää, onko tuon arvo yli 5x hankintahinta ja miten terveellistä on perustaa vakuudet jatkolainoitusta varten tällaiseen pommiin.
Eipä tässä kummempaa, jatketaan tehotiimin seuraamista ja odotetaan seuraavia peliliikkeitä. Hankala silti nähdä, miksi ihminen haluaa sitoa itsensä tällaiseen himmeliin.
Näinhän se taitaa olla. Ja varmaan kysymyksetkin valikoitu etukäteen niin että saadaan haastateltava hyvään valoon. Aika turhaa kontenttia jos vaan ‘mainostetaan’ tai ylläpidetään jotain mielikuvaa.
Saattaahan se olla että heillekin on asuntoja alunperin markkinoitu tienä varmaan rikastumiseen. Sitten homma keskittynyt jossain kohtaa enemmän siihen huomionhakemiseen kuin itse asuntosijoittamiseen eikä ole sitten opiskeltu rauhassa askel askeleelta vuosien saatossa vaan lähdetty heti tuhatsata lasissa äkkirikastumaan.
Asuntosijoittaminen on kuitenkin todella haastava laji jossa pätee ihan samat sijoittamisen lainalaisuudet kuin osakkeissakin että sulla pitää olla jokin edge. Oli se sitten remonttitaito, timanttinen aluetuntemus tai muu. Millään spagettia seiniin räiskimisellä ei taatusti menesty kuin aivan järjettömällä tuurilla.
Sanopas muuta. Ehkä Jetillä oli käsitys että suurella riskillä mennään, mutta taitaa olla tyyppinä sellainen että tekee silti. Sijoittamisessa myös hyvin yleistä että kun tulee onnistumisia niin se itsevarmuus kasvaa epäsuhdassa tietojen ja taitojen kanssa. Myös suuret tulot sumentaa arviointikykyä. Ehkä hänen tapauksessaan myös se räpsähti lapasille että lähti aloille ja bisneksiin mistä ei tiennyt juuri yhtään mitään.
Tätä juuri ihmettelen kun ei ne pankissa ole tyhmiä ja hyväuskoisia. Pankin näkökulmasta tuollaisen kohteen vakuusarvo on varmaan aika lähellä nollaa vaikka olisi kiinteistövälittäjän arvio esittää.
Sehän oli lainoitettu ‘‘välittäjän arviolla’’. Vähän ihmettelen kyllä tuota, että pankki lähtee mukaan rahoittamaan hatusta temmatuilla arvioilla, kun kyseessä on huutokauppakohde. Huutokaupan toteutunut hinta on yleensä paljon lähempänä markkina-arvoa ja välittäjän arviolla voi pyyhkiä ahteria
Ja tällä samalla kaavallahan tuo velkahimmeli on rakennettu: välittäjän arvio - kauppahinta = tyhjästä temmattu vakuusarvo → äärettömästi lisää lainaa. Tässä casessa sijoittajan toimet on selitettävissä vasta-alkajan vauhtisokeudella ja dunning krugerilla, mutta pankin toiminta hämmentää. Veikkaan, että kun Antti tekee todella kovaa liksaa lääkärin hommilla, niin maksuvalmiutta löytyy paperilla hyvin. Kun kuukausitulot ovat kahdillaan, niin on helppo hyväksyä ‘‘luovat’’ ratkaisut kattamaan vakuusvajetta. Eli en usko, että pankissa ovat hyväuskoisia, vaan lähinnä ahneita. Rintasten asiakkuuden kokoluokka on varmaan kymmenkertainen tavalliseen tallaajaan verrattuna.
Alkuun pelkästään kuuntelin tota podcastia, mutta loppua kohden katoin samalla videota haastateltavasta. Videolta tosta haastattelusta sai enemmän irti siinä mielessä että kaikista eleistä ja vastauksista paistoi hyvin läpi se, että puhuttiin todella ympäripyöreitä… tästä herrasta tuli tänään muuten toinen podi Sijoitusovi podcastiin, jossa päästään syvemmälle sijoitusstrategian ytimeen. Strategia on ostaa mahdollisimman halvalla 5000€-10000€ arvoisia kämppiä kovalla kassavirralla. Kysyttäessä mitä tekisivät toisin, niin eivät käyttäisi velkavipua yhtä reippaasti, vaan ostaisivat käteisellä. Pihvi tässä taitaa olla se, että kun ostaa käteisellä/matalalla vivulla max halvan kiinteistön, niin sen voi ajaa loppuun minimikorjauksilla ja nauttia matkalla kassavirrasta ja hankkiutua lopulta eroon eurolla. Vähän vaan myöhästä nyt, kun niskassa on miljoonien lainat. Eroon pääsee, mutta lainat jää. Podcastin mukaan lainaa on 5m€ ja asuntojen arvo 6-7m€. Todellisuudessa tuskin jäisi mitään käteen jos huutokauppaisivat salkkunsa. Sinällään ihan mielenkiintosta settiä, tästä inspiroituneena tekis mieli ostaa perustettavan yhtiön lukuun huutokaupasta tollanen Savonrantalainen 20 kämpän rivarikohde käteisellä jossa olis viel elinkaarta jäljellä ilman isompia pommeja.
Saattaa olla, että olen Viivi Rintasen puheista ymmärtänyt väärin, mutta ainakin jossain haastatteluissa antoi ymmärtää, että pankkihenkilö olisi joku vanha tuttu. Korostan kuitenkin, että tämä voi olla vain minun väärinymmärrykseni myös.
Niin no jutut ovat muuttuneet vähän väliä. Kun asuntomarkkina jäähtyi korkojen noustessa, niin Viivi puhuin miten nyt on hyvä hetki iskeä kiinni ja he itse kartoittavat aktiivisesti uusia ostokohteita. Nyt sitten Antti sanoi, että he ovat tietoisesti jääneet seuraamaan sivusta miten nykyinen salkku kelluu ja uusia ostoksia ei ole juurikaan tehty.
Kiinteistä koroista: kun tuossa Antin jaksossa kysyttiin, että onko lainat kiinteitä, niin Antti sanoi, että aikalailla kaikki firman asunnot on kiinteässä, paitsi ainoastaan uusikaupungin kohde ja oma koti on muuttuvassa korossa. ‘‘Bulkki firman asunnoista on kiinteässä korossa ja toimii hyvin’’. Tästä jäi ainakin itselleni kuva, että vain murto-osa olisi muuttuvakorkoisia.
Jos kuitenkin katsotaan kokonaisuutta, niin noiden oman kodin laina oli about 1,5M ja Ukin(24 asuntoa) kohteen laina about 1,1M. Tähän päälle sitten taloyhtiölainat on todennäköisesti myös muuttuvakorkoisia. En kuitenkaan usko, että tämä pariskunta sisällyttää taloyhtiölainoja kokonaislainamäärään.
Käytännössä siis 5M lainasta 2,6M on muuttuvakorkoista, eli puolet. Normaalisti jos asuntosijoittajalta kysyisi, että miten suuri osa lainoista on kiinteitä, niin vastaus olisi ‘‘x prosenttia kokonaislainamäärästä’’, eikä niin, että ‘‘kaikki muut paitsi yksi kohde’’. Toki tilanne kuulostaa paremmalta, kun sanoo että yli 100 asunnon salkusta vain oma koti ja yksi sijoituskohde ovat muuttuvassa korossa.
Aika ristiriitaista juttua. Viittaa Robert Kiyosakin tapaan tehdä liiketoimintaa eli ostaa velalla asuntoja. Kertoo tehneensä tätä ja ostanut 90% velalla asuntoja. Asuntosalkku toimii sanojen mukaan ihan hyvin tässäkin markkinassa. Lopussa kuitenkin miettii, että jos aloittaisi alusta ostais kaikki ilman velkaa.
En itsekään ymmärrä Rintasen ideaa siitä, että ostamalla korjausvelkaa voisi tulla taloudellisesti riippumattomaksi. En myöskään ymmärrä miten Rintasten salkku ei tuota juuri lainkaan kassavirtaa (mainitsee Sijoitusoven podin lopussa), olikohan lainat vain 10 vuodelle sitten. Itselläni on 70- / 80-luvun asuntoja yliopistokaupungissa (osa huonommassa lähiössä ja osa ns. paremmissa) ja kaikista tulee verojen jälkeen 50 - 150 euroa kassavirtaa (kiinteät lainat kuten Rintasilla, asunnot ostettu vuosina 2017 - 2022).
Oma kokemus on, että alkuun ei tule ostettua niitä parhaita asuntoja kun tuijottaa liikaa Exceliä. Hinta saattaa olla hyvä, mutta pitkässä juoksussa huono vuokrattavuus käy raskaaksi, varsinkin kun tekee suunnilleen ihan kaiken itse. Yhtään ei ole tarvinnut myydä, mutta remontoida siistiksi on pakko, jotta välttää ne kaikista huonoimmat hakijat. Joten kannatan yleisesti esitettyä ajatusta, että koko ajan kannattaisi siirtyä parempiin kohteisiin. Jenkkipodeissa hyvin yleisesti tunnutaan ostavan ensiksi C-classia ja siirrytään pikkuhiljaa A-/B-class puolelle.
Esimerkkinä vielä, että luulin tehneeni 2017 ihan huippukaupat kun ostin yksiön huonommasta lähiöstä hintaan 38 000 euroa, pyyntihinta oli 56 000 (kuvittelin että saan halvalla kun pyynti oli niin korkea). Taloyhtiö on omalla tontilla ja käyttövedet on tehty.
Asunto oli vuokrattu todella alhaiseen vuokraan 350 euroa, nostin vuokran 450 euroon mikä oli kohtuullinen asunnon kunnon huomioiden. Remontoin asunnon ensimmäisen vuokralaisen jälkeen ja tähän kului rahaa noin 5000€. Remontin jälkeen asunnosta on tullut vuokraa 530 euroa kuukaudessa siitä eteenpäin, vastike on tässä 130 euroa. Kassavirtaa tulee kuukaudessa suunnilleen 150 euroa verojen jälkeen (luvuissa voi olla heittoja kun ulkomuistista tulee).
Maksoin asunnosta 30% käsirahaa. Laina on lyhentynyt suunnilleen 8000€ ja jos sen nyt myisi tässä markkinassa siitä saisi ehkä 30 000 € (realistisesti) - 35 000€ (max).
Välittäjän arvio 2018 oli 50 000, mutta se ei enää ole lainkaan paikkansa pitävä (eikä ehkä ollut silloinkaan)
Karkeasti jos siis laskee rahavirtoja:
8000 arvonlasku
5000 remontti (joo toki voinut vähentää mutta karkeasti)
10 000 kassavirta
8000 lainan lyhentyminen
= + 5000€
Ainoa järkevä tapa siis on koittaa pitää asunto ikuisesti ja pitää tuo kassavirta. Hinta varmaan laskee tuolla alueella edelleen. Mutta teoreettinen +5000€ kuuden vuoden työstä ei ole kyllä kummoinen tulos ja kun remonttiin meni 2 kuukautta illat ja viikonloput.
Vakuusvaje on yksi asia, mutta uskoisin näissä tapauksissa sen näennäisen maksuvalmiuden olevan suurempi tekijä. Asuntojen hankinta syrjäkunnista on mahdollista toteuttaa varsin kassavirtapositiivisena. Hankintahintojen ollessa alhaalla ja vuokrien kuitenkin siellä asumisentuki minimissä tuon liiketoiminnan saa paperilla näyttämään erittäinkin hyvältä. Ongelmat tulevat sitten siinä kun se joku Loimaan kämppä pitäisikin saada uudelleen vuokrattua tai mahdollisesti jopa myytyä.
Ymmärtääkseni tähän efektiin nämä tarinat usein perustuvat. Ei sijoitusmarkkinat niin helpot olisi, että täältä varsinaisia ilmaisia lounaita saisi pienellä riskillä. Oma sijoitusasunto ei nyt näillä koroilla ja niiden annuiteettivaikutuksella pääse kassavirtapositiiviseksi todennäköisesti enää koko omistusaikana. Positiivisena puolena sitten se, että noin viikossa saan tuosta halutessani markkinahinnan tililleni ja toisaalta Helsingin keskustassa myös jonkinlainen arvonnousu on mahdollista.
Toki riski on aina helpompi ottaa, kun sen realisoitumisen kustannukset voi kuitata omista ansiotuloista.
Tuota pariskuntaa ihmetellessä kannattaa muistaa se fakta että he pystyvät vuokralääkäreinä tekemään kumpikin semmoiset 200ke vuosi bruttona rahaa jos tarve vaatii. Antti taitaa jo tuon tehdäkin.
Tuo kuvio olisi vähän eri riskeillä jos kyseessä olisi joku kliseinen insinööri-sairaanhoitaja pariskunta.
Juuti tuota ihmettelenkin. En kyllä itse iki päivänä noilla tuloilla lähtisi toteuttamaan tuollaista strategiaa kuin “pommikämppiä” muuttotappio paikkakunnilta.
Miettikää, jos Etuovessa lukisi seuraava disclaimer: “Taloyhtiön peruskorjaukset ovat pääosin tekemättä. Asuntoon kohdistuu arviolta 100 000 euron korjausvelka, mistä akuuttia korjausvelkaa ovat putket ja julkisivu arviolta yhteensä 60 000 euroa. Tämän lisäksi asunto on kunnoltaan välttävä ja siihen kohdistuu arviolta 30 000 euron remonttivelka. Alueen vuokralaiskysyntä on heikkoa ja tulee arvioiden mukaan hiipumaan entisestään muuttotappion myötä tulevina vuosina”.
Aika moni varmaan alkaisi tuossa kohtaa miettiä, onko kyseessä sittenkään enää “huippusijoitus 10 % vuokratuotolla”. Paperilla sijoituksen saa näyttämään erinomaiselta, kun valikoi, mitä asioita ottaa huomioon.
Tässä casessa lääkärin tulotaso voi olla jopa haitaksi. Kun koulun penkiltä on suoraan lähdetty tekemään todella isoa liksaa, niin se on mahdollistanut myös kovan vivuttamisen. Oppirahojen maksaminen tulee aika kalliiksi, jos heti sijoitusuran alkumetreillä pääsee käsiksi isoon rahaan.
No toivotaan, että homma sujuisi. Voihan se olla, että he osaavat kikkailla ns. pommisalkun kannattavaksi. Ainakin tässä on seuraajille mielenkiintoista kontenttia. Harmi vaan, että mitään kovin selkeää ulosantia sijoituksiin liitttyen noilta ei oo tullut, vaikka mainostavatkin ‘‘avointa rahapuhetta’’. Itseäni kiinnostaisi esim joku vuosiyhteenveto, jossa olisi eritelty koko salkun vuokrat, hoitovastikkeet, rahoitusvastikkeet ja muut kulut toteutuneina lukuina eikä excel lukuina. Jos salkussa on yli 100 kohdetta, niin esimerkiksi satunnaisista kuluista saa hyvän käsityksen jo vuoden otoksella.
No kaipa noillakin tuloilla saa asiansa ryssittyä, mutta nuo pystyvät tienaamaan kuitenkin yhteensä sen 200ke netto vuoteen vuokrafirmojen kautta. Suuremmatkin ansiot ovat mahdollisia. Tietysti arjen kulutkin lienevät aika kovat, mitä joskus tuolta toiselta palstalta näistä lueskelin.
En olisi pariskunnan bisneksistä kauhean huolissani, vaikka kaikki ei varmaan taiteen sääntöjen mukaan menekään. Suurin osa kämpistäkin tuottaa ilmeisen hyvin, vaikka siellä tyhjiä asuntoja olisikin seassa.
@ppmotor Samaa mieltä tuosta, en sotkeutuisi noihin syrjäkylien asuntoihin itsekään.
Jäin Sijoitusoven haastattelun perusteella sellaiseen käsitykseen, että pariskunnan 100 kohteen asuntosalkku on tällä hetkellä kassavirtanegatiivinen. Tämä on syy siihen, miksi ensin puhuivat, miten nyt on hyvä hetki ostaa lisää ja hetkeä myöhemmin kertoivat olevansa odottavalla kannalla.
On sinänsä perin erikoista onnistua saamaan salkku kassavirtanegatiiviseksi ”10 000€ asunnoilla”, jotka yleensä nimenomaan mahdollistavat positiivisen kassavirran ja niitä siitä syystä hankintaan. Mahdollista se kuitenkin on, jos kohteet ovat huonoja (tyhjät kuukaudet), niistä on paljastunut ”yllättävää” remontointitarvetta ja korkomenot ovat ampaisseet (kertoivat vain noin 50 % olevan kiinteäkorkoisia; laina-ajat vain 10 vuotta).
Eli yhteenvetona sulla on nyt asunto joka kustantanut remontteineen 43.000 ja vuokratulot vastikkeiden jälkeen 4.800 euroa vuodessa. Vuokratuotto siis hankintahinnalle noin 11 %. Jos taloyhtiö on ok kunnossa ja asuntokin nyt remontoituna sellainen että menee mukavasti vuokralle myös jatkossa niin ei tämä hirveän huonolta kuulosta. En tällaisesta sijoituksesta itseäni ruoskisi Vaikka asunnon arvo laskisi muutaman prosentin vuodessa tästä eteenpäin niin omalle pääomalle saatava tuotto on edelleen varsin muikea.
Tällaisissa “huonommissa lähiöissä” toki taloyhtiön kunto korostuu vielä entisestään, eli vuokratuotto on vain osa totuutta. Enenevissä määrin näkee tätä, että pitkällä aikavälillä taloa ei enää edes kannata isommin remontoida vaan ajetaan vain talo loppuun. Jos nykyisellä markkinahinnalla (30000) laskettuna asunnon vuokratuotto on jo 16 % niin haiskahtaisi jo vähän tällaiselta kohteelta.
Onko kellään kokemuksia oman käyttöasunnon muuttamisesta sijoitusasunnoksi? Kyseessä siis kerrostalo asunto, jossa ei ole käytetty talonyhtiön lainaa, eli pankkilainalla mennään. Käsittääkseni tuo pankkilaina asia saattaa mutkistaa asioita hieman, mutta onko kellään kokemuksia vastaavanlaisesta keikasta?
Itse olen muuttanut pari kertaa käyttöasunnon sijoitusasunnoksi. Vanha laina jäi pyörimään samoilla ehdoilla ja uutta asuntoa varten otin uuden lainan. Ei tuosta asuntolainasta pankki koskaan kysellyt.
