Jos olet käyttänyt ostettua lisävakuutta (esim. Garantia) vakuusvajeen kattamiseksi pankkilainassa, niin tällainen lisävakuus lakkaa ehtojen mukaan pätemästä jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu sijoitusasunnoksi. Eli tässä tapauksessa pitää käydä keskustelut pankin kanssa miten asia järjestetään. Pankki saattaa myös vaatia korkeampaa marginaalia tai muita muutoksia lainalle kun käyttötarkoitus muuttuu, mutta tämä riippuu ihan pankista. Verottajan suuntaan lainan käyttötarkoitus muuttuu tulonhankkimislainaksi, tämän voit ilmoittaa verottajalle itse veroilmoituksen tarkistamisen yhteydessä.
2 tykkäystä
Kiitoksia tiedoista.
Ei ole käytetty lisävakuutta, joten sen osalta homma taitaa olla selvä. Mites @Rantzu99 uuden lainan kanssa, pitikö olla siitäkin 10% käsirahaa perinteiseen tyyliin?
Koska otin lainan toisesta pankista, niin piti saada se 30% vakuuksia kasaan ilman edellistä asuntoa.
Kuulostaa aika huomattavalta osuudelta… Toki tämän numeraalinen määrä riippuu asunnon arvosta, mutta itselle seuraavaa potentiaalista omistusasuntoa katseltaessa tuo tuntuu kyllä melkoiselta kipuamiselta.
Tuosta on jo melkein 10v aikaa, joten vakuuksia ei välttämättä vaadita nyt samaa vertaa. Varmaan, jos pyydät uuden asuntolainan nykypankistasi, niin vanha asunto voi jäädä vakuudeksi uutta varten. Tällöin voivat kyllä myös puuttua siihen vanhaan lainaan kun saavat tietää asunnon käyttötarkoituksen muutoksesta, mutta tästä minulla ei ole kokemusta. Ottamalla uuden lainan ja noilla 30% käteisellä varmistin myös voivani aika vapaasti kilpailuttaa uuden lainan.
1 tykkäys
Kiitoksia, tässä pohdittavaa riittävästi tähän hätään. Sitten kun asia alkaa olemaan ajankohtainen, niin otan pankkiin yhteyttä. Päivittelen vaikka tänne tilanteen etenemisestä.
Itsellä myös kokemusta kyseisestä järjestelystä. Itse jouduin tosiaan muuttamaan ASP-lainan sijoituslainaksi, jolloin ehdot kyllä heikkenivät hieman. Tuossa yhteydessä pankki myös pyysi isännöitsijäntodistuksen ja arvioi sijoitusasunnon arvon uudestaan, eli pieniä sivukuluja myös aiheutuu. Uusi asuntolaina sitten neuvoteltiin uusilla ehdoilla.
Vähän pankista riippuen, mutta yleisesti ottaen noin 70% asuntojen arvosta käy vakuudeksi, eli jollain muulla tavalla tarvitsee vakuuttaa loput 30% molempien asuntojen arvosta. Tosiaan, jos olet maksanut tarpeeksi sitä ensimmäistä asuntoa, niin siitä saatu vakuus voi riittää molempien asuntojen lainojen vakuudeksi.
Tämän lisäksi todennäköisesti joudut panttaamaan molemmat asunnot molempien lainojen vakuuksiksi, koska enimmäisluototussuhde on 85%, eli molempien lainojen täysimääräinen määrä ei saa olla yli 85% pantatun sijoitusasunnon arvosta. Tämä ei kuitenkaan vaikuta normaalitilanteessa oikeastaan mihinkään, mutta itse toista asuntoa myydessä tästä aiheutui ylimääräisiä kuluja, kun pantteja piti vapauttaa.
Mäkin voisin tarinoida tuosta ASP-lainan muuttamisesta sijoituasuntolainaksi, koska se jumppa tuli tehtyä viime kesänä. ASP-lainalla rahoitettua asuntoahan saa vuokrata vain kahden vuoden ajan ja perustellusta syystä, joka oli omalta osaltani muutto (vaimon) töiden perässä toiseen kaupunkiin. Kahden vuoden tullessa täyteen piti sitten muuttaa tuo ASP-laina “tavalliseksi sijoitusasuntolainaksi”.
Se on jäänyt mulle vähän avoimeksi, että mitä realistisia vaihtoehtoja tuossa olisi. Vuokralaistahan ei voi potkia asunnosta noin vain ulos, eli oma muuttaminen takaisin asuntoon ei aina ole vaihtoehto. Samoin asunnon myyminen voi kestää. Minulla on pieni epäilys, että Valtiokonttori ei katsoisi hyvällä, jos laitan asunnon keinotekoisesti myyntiin kovahkolla hintalapulla, ja vuokralainen jatkaa asumista tavalliseen tapaan. Tai mitä kävisi, jos pankki ei yksinkertaisesti suostu muuttamaan lainaa sijoitusasuntolainaksi, vaikkapa puuttuvien vakuuksien takia.
Minun osaltani kaikki tapahtui kuitenkin aika näppärästi. Olin ehtinyt lyhentää lähes 30% alkuperäisestä asuntolainastani, joten vakuuksien riittävyydestä ei edes juteltu. Pankki pysyi samana, joten ei tarvittu myöskään mitään issareita tai muita todistuksia tai papereita. Emme tainneet edes soittaa tai tehdä asiasta tapaamista, vaan parit verkkoviestit riittivät asian hoitamiseen.
Kuluja minulle muodostui kuitenkin jonkin verran. Uuden lainan toimitusmaksu oli 300 euroa. Marginaali kasvoi 0,65 prosenttiin, kun aiemmin se oli 0,5 prosenttia. Ja vähän kustannusta syntyi siitä, että viitekoron tarkistus osui tavallista aiemmin, nyt kun korot ovat olleet nousussa.
Muuten urakassa ei ollut kummallisuuksia. Vähän tuli hassuja rivejä pankin tilitapahtumiin, kun laina maksettiin kertaalleen pois ja otettiin uusi laina samalla summalla.
4 tykkäystä
Oma käsitykseni on, että asia käsiteltäisiin asenteella “oma mokasi”. Eli jos ASP-korkotuettu asunto on vuokrakäytössä yli sen 2 vuotta (tai vuokrattu ei-hyväksyttävästä syystä lyhyemmän aikaa) eikä sitä myydä eikä oteta takaisin omaan käyttöön, riippumatta siitä onko siihen realistista vaihtoehtoa, niin tästä voidaan antaa sanktiot. Valtiokonttori kuvaa sanktioita näin:
Jos Valtiokonttori toteaa, että lainavaroja ei ole käytetty lain mukaisiin tarkoituksiin, Valtiokonttori lakkauttaa korkotuen ja harkintansa mukaan voi periä takaisin maksetun korkotuen enintään viisinkertaisena. Mikäli katsotaan, että lainavarojen käyttö on ollut lain mukaista, ASP-korkotukilainan korkotukeen ei tule muutoksia.
Korkotuen lakkauttaminen oikeuttaa myös lainan myöntäneen rahalaitoksen irtisanomaan lainan osaksi tai kokonaan heti takaisin maksettavaksi, mikäli rahalaitos oman harkintansa perusteella katsoo tämän olevan perusteltua. Tieto korkotuen lakkauttamista koskevasta päätöksestä toimitetaan tiedoksi myös lainan myöntäneelle rahalaitokselle.
Eli pahimmassa tapauksessa asunto menee pankille ja jo maksetut korkotuet peritään takaisin jopa viisinkertaisina.
Valtiokonttorilla lienee asiassa harkintavaltaa, mutta siihen armoon ei kannattane luottaa.
Ei siis kannata järjestää tilannetta sellaiseksi, että joutuu sanktioiden alle. ASP-lainoitetussa kohteessa siis joko määräaikainen vuokrasopimus tai toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen vireille ajoissa, jos asiaa ei saa muuten hoidettua. Ja kannattaa huomioida, että alle 2 vuoden vuokraus ei ole sallittua kaikissa tilanteissa (vaaditaan erityisiä syitä, joista esimerkkinä on mainittu väliaikaiseksi tarkoitettu paikkakunnalta pois muuttaminen työn tai opiskelun vuoksi)
(Mainittakoon, että pelkkä valtiontakaus ei aseta rajoitusta vuokraukselle, kunhan asunto on alun perin aidosti ostettu omaan käyttöön. Sama koskee ASP-lainaa, jonka korkotukiaika on päättynyt.)
2 tykkäystä
Olen muuttanut kaksi asuntolainaa sijoitusasuntolainoiksi, pankkina Nordea.
Homma on ollut erittäin simppeli. On ruvettu katsomaan uutta asuntoa, haettu lainalupaus sillä tiedolla, että vanha asunto jää vuokralle.
Pankki on sitten kertonut, että paljonko tarvitaan käteistä, että tämä toimii.
Ensimmäiseen (toiseen) 126t€ hankintaan tarvittiin 19t€ käteistä ja tähän jälkimmäiseen 227t€ hankintaan tarvittiin 27t€ käteistä.
Molempiin asuntoihin löytyi vuokralainen samantien ja lainat muuttuivat entisin ehdoin (toki ASP-korkotuet yms. poistuen) sijoituslainoiksi.
Toisen lainan pankki oli jotenkin onnistunut jättämään vanhalle lainamallille joksikin aikaa ja tämä piti veroilmoitusta tehdessä muuttaa “uudestaan” sijoituslainaksi. Tällöin pankki tuli vastaan ja korvasi mulle vaivannäöstä sekä omasta virheestään rahallisella korvauksella.
Verottaja hyväksyi lainan sijoittajalainaksi, kun sen sellaisena ilmoitin ja pankki vahvisti asian & oman virheensä.
2 tykkäystä
Kiitos. Erinomainen viesti. Todennäköisesti juuri näin kuten kuvasit, eli ASP-lainan ottaneen vastuulla on järjestää asiat siten, että kahden vuoden määräajan täyttyessä hän on kykenevä tekemään jonkinlaisen peliliikkeen. Sehän on sinänsä täysin totta, että asian ei pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä.
Noista sanktioista kuitenkin sen verran, että takaisinperintähän koskee vain korkotukea. Eikös korkotuki ole siis sitä rahaa, mitä Valtiokonttori maksaa, jos asuntolainojen korot nousevat tietyn pisteen yli? En muista sitä tiettyä pistettä ulkoa, mutta se oli kuitenkin sen verran korkealla, että korkeintaan vasta viime aikoina joku on siihen täkyyn saattanut päästä käsiksi, jos edes nytkään.
Eli realistisimmat rangaistukset viime vuosina töhöilleille asuntosijoittajille lienevät lainan irtisanominen ja asunnon meneminen pankille, johon siihenkään ei varmasti mennä, jos maksukyky riittää uuden lainan järjestämiseen. Siitäkin huolimatta ASP-lainalla rahoitettua asuntoa sijoituskäytössä pitävän on syytä tuntea riskit tarkoin.
2 tykkäystä
Niinpä. Hyvähän se olisi jos sinne saataisiin joku maininta myös mahdollisista korjausveloista kun niistä yhtiövelkojen vastuista on disclaimer jo sinne lisätty.
Omaa asuntoa ostavilla saattaa erityisesti jäädä huomiotta. Aika monesti lukenut juttuja että ei olla ymmärretty kuinka kalliita remontit ovat.
Välittäjän tehtävähän olisi ajaa molempien etuja, mutta harvoin se toteutuu. Amerikassahan on systeemi että molemmilla on välittäjä, myös ostajalla. Silloin on pelikenttä paljon tasapuolisempi. Toki siinäkin sitten omat kompastuskivensä.
Hyvin yleinen toimintatapa on että jos ostaja ei kysy niin ei mainita ja voidaan vedota että papereissa lukee. Periaatteessahan on välittäjän vastuulla mikäli ostaja ei täysin ymmärrä mitä on ostamassa ja mihin on “lähtemässä”. Harvoin vain näkee että heitä saadaan vastuuseen oikein mistään.
Oikeuskuluja ei myöskään monesti tule laskeneeksi mihinkään laskelmiin. Sijoittaja kun on esim. kuluttajariita-avun ulkopuolella ja oikeuskäsittelyt ja asianajajat pitää kustantaa itse jos jotain tulee. Ja vakuutuksissa on maksimi korvaussumma paljon matalampi mitä käsittelyt todellisuudessa usein maksavat.
Pakko viilata pilkkua, mutta ei se asunto “mene” pankille, vaan pantti realisoidaan, mikäli tilanne siihen johtaa. Loput kauppahinnasta tilitetään sitten velalliselle, kun velat on maksettu.
Samaa mieltä. Ihan kokemuksesta voin sanoa että itseä hirvittäisi jos minulla olisi nykyiset resurssit ja sama ymmärrys ja tiedot mitä aloitellessa. Itse tein paljon ja kalliita virheitä. Jos resursseja olisi ollut moninkertaisesti, varmasti olisi virheiden suuruusluokkakin ollut moninkertainen.
Tuo ympäripyöreä puhe omasta mielestäni kielii siitä että asiat ei ihan niin ole menneet mitä ovat antaneet ymmärtää. Varmasti jokainen pystyy samaistumaan että on vaikeaa myöntää julkisesti omat virheet ja tehdä tarvittavat korjausliikkeet. Aikamoista juoksuhiekkaa voi olla luvassa hyvinkin pitkään.
Toivotaan että ei tosiaan tule mitään vuosikymmenien oppirahamaksuja. Jokainen sijoittaja tietää kuinka kovaa karvastelee ihan muutamankin tonnin turska, puhumattakaan että joutuisi jotain suuria velkoja makselemaan vuosia ilman että siitä jää omaan taskuun pennin jeniä.
1 tykkäys
Olet oikeassa tuosta, että kannattaako yhtiöön työntää kovin paljoa rahaa.
Tässä juurikin käy niin että asunnon arvo tulee vielä laskemaan ennen lainan loppua huomattavasti. Uskoisin, että kun laina loppuu 14 vuoden päästä, asunnon myyntiarvo on alle 20 000 euroa. Tämä taloyhtiö on onneksi lähiön parhaassa kohtaa lähinnä keskustaa/kauppoja ja sattuu tuurillaan olemaan alueen parhaita. Mutta kun ison lähiön yksiöiden arvo kauttaaltaan laskee, niin se vetää kaikki yksiöt mukanaan.
Yhtiössä on tehty isompia remontteja käyttövedet, parkkipaikat, ovet ja ikkunat. Viemäröinti on 45 vuotta vanha mutta onneksi muovia (kasettikylpyhuonerakenne). Mutta tulossa on edelleen 10 vuoden sisään julkisivuremontti (maalaus + parvekekorjauksia), ilmastointikoneremontti, hissiremontti. Näistä tulee varmasti asuntoon 10 000 euron kustannus. Eri asia on vielä, että saako taloyhtiö lainaa.
Karkeasti jos vain omaa käytettyä rahaa laskee niin lainan loputtua tilanne voisi olla (14 vuoden päästä):
- Alussa käytetty rahaa 11 400€
- Alussa remontti 5000 €
- maksettuna lisää yhtiöremontteja 10 000 € (hissit, julkisivu, ilmastointi)
- Asunnon uudelleen remontointi kerran 10 000 € (ei itse tehtynä)
= 36 400e
- Kassavirtaa 36 000 (12 kuukautta vuodessa, ei vuokrannousua)
= 36 000€
Lopussa jäljellä 20 000 euron asunto, jonka vuokrattavuus ei ole yhtä hyvä kuin monissa kohteissa, joissa arvo ei ole laskenut yhtä paljon. Laskelma on erittäin karkea, mutta lähinnä halusin tuoda ilmi, että kun arvo laskee niin hyväkin kassavirta uppoaa siihen nykyisillä arvojen laskuilla.
3 tykkäystä
T2H rakennus vaatii jopa 10 % korvauksia kauppojen purkamisesta sijoittajilta. Siinä ei kauppakirjaan kirjattu 2 % sopimussakko paljoa paina kun rakennusliike lähtee tekemään omaa tulkintaansa kauppakirjasta. Uskaltaisitko ostaa asunnon T2H:lta tämän perusteella? Itse en…
”Minulla on T2H:lla kiinni 54 000 euroa, jota he eivät suostu palauttamaan. Kauppakirjassa mainittu kaksi prosenttia on osaltani noin 14 000 euroa. Rahojen pidättäminen on mielestäni kaikkein absurdein asia”, Helsingistä asuntoja ostanut sijoittaja sanoo.
Linkki (maksumuurin takana): Asuntosijoittajat yrittivät perua uudiskohteiden kauppoja ja järkyttyivät: Rakennuttajalle maksettavat korvaukset uhkaavat moninkertaistua | Kauppalehti
3 tykkäystä
Itse olen päättänyt etten koskaan osta rakenteilla olevaa asuntoa, jotta vältän juuri kaikki tämänkaltaiset epävarmuudet asunnon valmistumisen osalta. Tämä pätee sekä oman että sijoitusasunnon hankintaan.
1 tykkäys
Pystytkö vielä avaamaan, että mihin vedoten T2H on pidättänyt tuon 10%?
T2H vaatii kahden prosentin päälle erikseen korvausta muun muassa asunnon uudelleenmyyntikuluista, hinnanerotuksesta ja maksamattomien kauppahintaerien aiheuttamista rahoituskuluista. Lisäksi yritys ilmoittaa, että se voi laskea asunnon hintaa, jos asunto ei mene noin kolmessa viikossa kaupaksi.
Eli rakennusliike vaatii kaupat peruneelta ostajalta korvausta mm. siitä, että asunnon markkinahinta on laskenut. Ja varmuuden vuoksi tietysti pidättävät rahat siihen asti että oikeus on ratkaissut pitääkö heidän tosiasiassa palauttaa rahat asiakkaalle vai ei. Ei hyvänen aika mitä touhua…
7 tykkäystä
Tässä on vielä vähän lisää taustaa tuosta kahdesta prosentista + sopimuksen purusta aiheutuneista kuluista.
Terho [Talonrakennusteollisuus ry:n asiamies, juristi Juha Terho] on istunut 26 vuotta kuluttajariitalautakunnassa, joka on käsitellyt myös RS-kauppoja. Miten lauseketta pitäisi tulkita?
Terhon mukaan ajatus on, että kaksi prosenttia kattaa todelliset vahingot, kuten hinnan alenemisen ja välittäjäpalkkiot. Sopimuksen purusta aiheutuneilla kuluilla tarkoitetaan yleensä vähäisiä hallinnollisia kuluja.
"Jos ei ole juristi eikä tunne tuota [kirjauksen alkuperäistä] ideaa, voi hyvin kuvitella, että kyseessä on kaksi prosenttia ja todelliset vahingot päälle”, Terho sanoo.