Toivottavasti menee raastupaan asti tämä pelleily
On jo menossa, tuossa Kauppalehden jutussa on mainittu kaksi erillistä asunnon/asuntoja ostanutta tahoa, jotka ovat viemässä T2H:n käräjille. Ja ihan aiheesta mielestäni. Eihän rakennusliike voi näin toimia, että oman mielivaltaisen, ja hyvin kyseenalaisen sopimustulkintansa perusteella jättää asiakkaan rahoja palauttamatta kymmeniä tuhansia euroja. Ainakin maallikon silmin vähintään hyvin kyseenalaista, jopa rikollista toimia näin.
Se joka vielä uskaltaa uudiskohteita nykymarkkinassa ostaa on rohkea yksilö… Itselläni ei ole ainakaan enää mitään luottamusta koko RS-järjestelmään.
14 tykkäystä
Lukiko kukaan tuota sopimusehtoa? T2H:n menettely mielestäni on kyllä ihan sopimuksen mukainen. Tässä tilanteessa he pystyvät näyttämään, että aiheutunut vahinkoa on olennaisesti tuota 2% “sakkoa” suurempi, eli ovat oikeutettuja saamaan korvausta kaikesta vahingosta, ml. asuntojen hintojen laskusta aiheutuneesta vahingosta.
Minun mielestäni kyse ei ole mistään mielivaltaisesta tulkinnasta, vaan siitä, että tehtyjä sopimuksia tulee noudattaa. Ja jos ei noudata, kantaa riskin aiheutuvista vahingoista. Eihän osakkeitakaan voi ostaa ja todeta viikon päästä, että en minä näitä haluakaan ostaa ja vaatia maksamaansa hintaa takaisin, jos osakkeen arvo on laskenut 20 %.
Edit. ainoa mahdollisuus taitaa käräjillä olla vedota “kohtuullisuuteen”. Sijoitusasuntojen kohdalla senkin kynnys on todennäköisesti korkeampi kuin oman asunnon kohdalla.
4 tykkäystä
Tässä tapauksessa luin jutun nimenomaan niin, että T2H ei ole pystynyt näyttämään mitään konkreettisia kuluja, vaan ovat vain ympäripyöreästi vedonneet erilaisiin kuluihin:
Sijoittajien mukaan he eivät ole saaneet tyydyttäviä todisteita korvausten koosta eikä rakennuttaja ole palauttanut heidän asunnoista jo maksamiaan rahoja.
Jutussa haastateltu Talonrakennusteollisuus ry:n asiamies myös toteaa, että kauppahinnan omavaltavinen pidättäminen ei ole hyvän tavan mukaista toimintaa T2H:lta:
hyvän tavan mukaista olisi, että rakennuttaja ottaisi rahoista kahden prosentin korvaukset ja palaisi myöhemmin asiaan lopullisten korvausten osalta.
”En lähtisi kikkailemaan kauppahinnan palauttamiseen liittyvillä pidätysoikeuksilla”, Terho toteaa.
Nythän tilanne on tosiaan se, että rakentaja on pidättänyt luokkaa 10 % kauppahinnasta ikäänkuin “varmuuden vuoksi”.
Selitys T2H:n toiminnalle saattaa valitettavasti löytyä yhtiön omavaraisuusasteesta, joka on 10/2022 tilinpäätöksessä ollut enää 7 %. Voi siis olla että T2H:lla ei ole yksinkertaisesti varoja maksaa etukäteen maksettuja kauppasummia takaisin sijoittajille. Pahimmassa tapauksessa kaupan purkaneet ostajat pääsevät vaatimaan saataviaan jatkossa T2H:n konkurssipesältä…
8 tykkäystä
Yhdyn tuohon @Tuul1puku näkemykseen. Eikös tuosta selviäisi sillä, että tuo sijoittaja myy itse ostamansa asunnon eteenpäin parhaaseen saamaansa hintaan.
Jos lukee “asuntojen arvostustaso” -ketjua niin 10% hinnanlaskun näyttäminen ei liene vaikeaa. Toki mitä kukin pitää “tyydyttävänä” näyttönä on hyvin subjektiivista - ja varmaan turvallista sanoa, että kynnys “tyydyttävälle” nousee reippaasti, jos on itse maksupuolella.
Kuittaukset ja pidätykset sopimusrikkomustilanteissa on täysin normaalia. Olisi osaamattomuutta, jos niin ei tehtäisi. Pidän tästä näkökulmasta Juha Terhon puheita “kikkailusta” vähän outoina.
Tämähän se olisi varmasti se paras ratkaisu normaali markkinassa. Nyt kuitenkin jos/kun asunto-osakkeen arvo on pudonnut merkittävästi, ei sijoittajalla ole halua tällaiseen menettelyyn.
Hankala tilanne tuo lienee ja eiköhän T2H ole omalta osaltaan lakiasiat ihan asiallisesti varmistanut. Eli lienee melko tuskainen vääntö tästä asiasta edessä sitten oikeusasteissa.
Katselin oman edellisen ostotarjoukseni, ja siellä asia käsiteltiin näin “Vakiokorvauksen enimmäismäärää koskeva rajoitus koskee vain kuluttajan asemassaolevaa tarjouksen tekijää tai hyväksyjää. Vakiokorvauksen määrä on korvauksen yläraja, joten osapuolilla ei ole oikeutta saada korvausta todellisesta vahingosta, vaikka se olisi vakiokorvausta suurempi.”. Olisipas tässäkin voinut olla melkoinen vääntö jos olisin sijoittajana asuntoni hankkinut ja kaupat perunut.
Pitkästä aikaa löytyi potentiaalinen kohde Oulusta.
Olin yhteydessä välittäjään keskellä yötä viestitse nähtyäni kohteen ilmoituksen, aamulla kyselin jo perään ja klo 10 oli yli 10 yhteydenottoa.
Näyttöjä kolmena päivänä, useita tarjouksia, joista omanikin yli pyynnin.
Juuri tuli välittäjältä puhelu, jossa kertoi, että joku tarjoajista tarjonnut “huomattavasti enemmän” ja myyjä oli hyväksynyt tarjouksen.
Leuka rintaan ja kohti seuraavaa potentiaalista kohdetta.
3 tykkäystä
Paas jakaen minkälainen kohde oli kyseessä?
1 tykkäys
90100 postinumeroalueelta eli keskustan ruutukaavasta pieni kaksio tutusta taloyhtiöstä, jonka remonttihistorian tunsin varsin hyvin. Yhtiöllä oma tontti.
Asunto oli ollut toimistokäytössä, suihku oli vessaksi rempattu ja keittiö oli toimistoon sopiva.
Olisi vaatinut vähän remppaa ja hinta oli sitten sen mukainen.
1 tykkäys
Lukiko kukaan tuota sopimusehtoa? T2H:n menettely mielestäni on kyllä ihan sopimuksen mukainen. Tässä tilanteessa he pystyvät näyttämään, että aiheutunut vahinkoa on olennaisesti tuota 2% “sakkoa” suurempi, eli ovat oikeutettuja saamaan korvausta kaikesta vahingosta, ml. asuntojen hintojen laskusta aiheutuneesta vahingosta.
Tämä menee juurikin näin. Asuntokaupan peruuttaminen on sopimusrikkomuksen kaltainen tilanne, ja myyjällä on oikeus korvaukseen aiheutuneesta vahingosta. Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n mukaan osapuolet voivat sopia sopimussakosta, joka määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta.
Mielestäni tuo tulkinta, jossa ostaja joutuu maksamaan sakon + kulut, on hieman kyseenalainen. Silloinhan ostajan maksama korvaus ei määräydykään kaavamaisesti ennalta sovitun prosenttiosuuden mukaisesti. Tällainen sopimuslauseke on kuitenkin alalla yleisesti käytössä, ja mm. kuluttajariitalautakunta on pitänyt sitä lainmukaisena.
3 tykkäystä
Olipas pettymys taloyhtiön tilanne kuitenkin. Kosteat tilat ovat selkeästi käyttöikänsä päässä mutta yhtiöllä ei ole halua/mahdollisuutta korjata niitä kaikkia. Vain pahimpia saneerattaisiin ja muut jäisivät aikapommeiksi odottamaan. Jäi vielä tuntuma, että osin muutamien osakkaiden vuoksi, jotka ovat remontoineet kylpyhuoneensa. Tämä on aina huolestuttava piirre, kun yhtiön etu jää takasijalle.
Jäädään seurailemaan jos tulisi asunto vastaan paremmasta yhtiöstä.
3 tykkäystä
Moro, onkohan näkemystä onko tarjous kohdillaan…
Pankki tarjoaa 0.7% marginaalia 6kk Euriborin päälle 2v vanhaan sijoitusasuntoon. 100k omaa rahaa, 160k lainaa. Asunto alle 2v 3h,s rivari. Vuokralainen ns satavarma, sukulainen maksaa 90%:sta markkinavuokraa.
Ihan normaali tarjous. Yleensä pankille se on se ja sama kuka sinulla on vuokralla siinä, kaverille ja sukulaisille vuokraaminen ei minun mielestä ole kamalasti pienempi riski kuin vieraalle, varsinkin kun maksaa pienempää vuokraa. Vähän sama kuin lainaisit kaverille rahaa- ehkä lievempänä. Jos pankkisi on Op niin saat tuosta marginaalista boonuksia mitkä pitää muistaa ottaa vertailussa huomioon.
Eikö pankki halunnut rahoittaa enempää?
3 tykkäystä
Aamulehden kyselyn mukaan roimia jopa kaksinumeroisia korotuksia tulossa vuokriin Pirkanmaalla. Taustalla on nousseiden korkokulujen siirto vuokriin. Kiinteäkorkoisissa kohteissakin nähdään useiden prosenttien korotuksia nousseiden yleiskustannusten takia.
Asuntosijoittamisen kannalta tämä tarkoittaa sitä, että myös yksityisillä on varaa siirtää kohonneita kustannuksia vuokriin. Maksumuuri.
MONI asuntoyhtiö korottaa vuokriaan vuonna 2024. Aamulehti kysyi, millaisia korotuksia pirkanmaalaisille on tulossa.
Saimme kyselyyn 50 vastausta Tampereelta, Nokialta, Pirkkalasta, Lempäälästä, Ylöjärveltä ja Akaasta. Muutaman vastaajan kuukausivuokra on nousemassa jopa yli 14 prosenttia.
4 tykkäystä
Heka päätti aiemmin korottaa vuokria 1.1.2024 keskimäärin 12 % (vaihteluväli 7 - 15 %). Helsingin kaupungin myöntämän tuen myötä korotus on keskimäärin “vain” 8,4 %.
Huomionarvoista, että moni taho joka korottaa vuokria vain 5-6 % teki vastaavan korotuksen myös tämän vuoden alussa.
Heka ilmoitti lokakuussa, että asuntojen vuokrat nousevat vuodenvaihteessa keskimäärin 12 prosenttia asukasta kohden. Nousun vaihteluväli eri asukkailla oli noin 7–15 prosenttia. Syynä Hekan mukaan on euriboriin sidotulla lainarahalla rahoitettu toiminta ja lainakorkojen ja kustannusten nousu. Hekalla on lainaa noin kolme miljardia euroa.
Korotukset saivat laajaa vastustusta. Helsingin kaupunki kritisoi Hekaa huonosta varautumisesta korkojen normalisoitumiseen.
Helsingin kaupunginhallitus päätti marraskuussa Hekan tukemisesta 17 miljoonalla eurolla, jotta vuokrankorotukset olisivat maltillisempia.
Heka lupasi käyttää koko pääomitussumman suoraan vuokranalennuksiin jo vuodenvaihteesta lähtien. Keskimäärin 12 prosentin korotukset saatiin pudotettua keskimäärin 8,4 prosenttiin.
3 tykkäystä
Sitä se mielestäni ei tarkoita. Ns. yleishyödyllisten vuokranantajien vuokrat on pääsääntöisesti selvästi markkinavuokria edullisempia ja ne nousevat kulujen mukana. Markkinavuokrissa taas kysynnän ja tarjonnan suhde on kaiken keskiössä. Tietenkin on niin, että mitä pienempi ns. yleishyödyllisten vuokranantajien ja markkinaehtoisten toimijoiden välinen vuokratason ero on, sitä vahvemmaksi markkinaehtoisesti toimivien vuokranantajien asuntojen kysyntä muodostuu, mikä tukee vuokratasoa.
Kasvukeskuksissa meillä on edelleenkin ylitarjontaa vuokra-asunnoista. Toki alueeet ja asuntokoot eivät ole veljeksiä keskenään. Olen tässä ketjussa ihan esimerkin omaisesti maininnut muutamaan kertaan tämän tamperelaisen reilu 200 asunnon vuokrakohteen:
Osa asunnoista valmistui viime keväänä ja loput loppukesästä. Edelleenkin noin 10 % asuntokannasta odottaa ensiasukastaan. Perinteinen “asu kaksi viikkoa ilmaiseksi” -kampanja on tälläkin hetkellä päällä, jossa ei ole mitään ihmeellistä, mutta huomiota herättävämpää on se, että yksittäisten asuntojen kohdalla myös vuokrapyyntejä on alennettu, jotta vapaiden asuntojen määrää on saatu hieman sulatettua.
Ihan mielenkiintoista on katsoa, mihin esim. Juli Livingin ja Joo-kotien kaltaisten toimijoiden vuokrataso kehittyy lähitulevaisuudessa. Selvää kuitenkin on, että se yhtälö ei toimi, että vanhojen asuntojen vuokratasoa yritetään samaan aikaan nostaa reippaammin kun samoista taloista yritetään saada kämppiä vuokralle alennetuilla vuokrapyynneille.
Matalasuhdanne ei tietenkään jatku ikuisesti. Mutta itse olisin kohtuullisen varovainen sen suhteen, että kasvukeskusten kämppien markkinavuokrissa nähtäisiin mitään suurta loikkaa ainakaan vuonna 2024.
4 tykkäystä
On kokemusta ja vapaa-ajan asuntolainan saa paremmilla ehdoilla kuin sijoituslainan. OP ja ilmeisesti muutkin pankit antaa vakuusarvoksi 60%.
Vuokraukseen keinoja on monia, nettimökki, airbnb ja toki vuokrauksen ulkoistus. Isosti, jos tekee, niin laittaa kaikkiin kanaviin myyntiin, kuten hotels.com ja booking.com. luonnollisesti channel managerin tarvitsee, että ei ole kohta kalenteri ihan solmussa tuplabuukkauksista. Siivous ja lakanat on myös yksi hoidettava asia.
Enemmän vaivaa, mutta myös enemmän tuottoa. Olennaista on myös miettiä miten saisi vuokralle off-seasonilla.
2 tykkäystä
Kiitos kommentistasi. Minulla on ensimmäisessä sijoitusmökissä ollut pelkästään Tori ja Nettimökki käytössä, ja jälkimmäinen ollut todella heikko, sen sijaan Torin kautta ja erilaisissa some-ryhmissä kommentoimalla olen saanut mökin tuottamaan oikein hyvin, nettotuottokin lähellä 10%.
Uusikin kohde tuli ostettua muutama päivä sitten, ja siihen ajattelin kokeilla Torin lisäksi Bookingia. Mutta Nettimökin surkeus kyllä ihmetyttää, mitä sille on tapahtunut? Vielä viime talvena se oli varsin hyvä myyntikanava, nyt tuntuu, että näyttöjä on paljon mutta asiakkaita ei tule.
Onko sinulla vuokraajat missä määrin koti- ja ulkomaisia? Bookingin välityspalkkio on niin iso, että sinne pitäisi laittaa selvästi kalliimmat hinnat tai ottaa ns omaksi tappioksi. Miten sinä olet menetellyt hinnoittelun suhteen eri myyntikanavissa?
1 tykkäys
Pääasiassa vuokraan airbnb:n kautta ulkolaisille vieraille. Perstuntumalla 70% tulee Suomen ulkopuolelta. Hinnoittelu ei ole ollut kovinkaan optimoitua. Aiemmin käytin erillistä hinnoittelukonetta/algoritmia, mutta nykyään Airbnb:n smart pricing hoitaa sen. Joskus vähän hienosäädän hintoja kysynnän mukaan. Airbnb vie 15% tuotoista, joka on toki paljon. Hinnat on sitten vastaavasti kovemmat. Tästä johtuen suurin osa vuokraajista lieneekin ulkomailta.
1 tykkäys