Olen itsekkin hämmästellyt Nettimökin surkeutta tänä vuonna. Neljä vuotta ollut käytössä ja tärkein kanava varausten suhteen. Keväällä tulleen sivusto uudistuksen jälkeen on ollut todella hiljaista ja varausten määrä on romahtanut
1 tykkäys
Itse vuokraan Levin keskustassa asuntoa Airbnb:n kautta. Varauksista noin puolet tulee Suomesta ja puolet ulkomailta. Avainpalvelu, loppusiivous ja liinavaatepalvelu minulla on Levin lomamökkien huoltopalvelun kautta. Varausaste marraskuusta huhtikuuhun on noin 70-80% kuukaudessa. Toukokuusta lokakuuhun todella vaikea saada yhtäkään vuokralaista.
13 tykkäystä
Haluatko avata millaisiin tuottoihin olet Levin mökillä vuositasolla päässyt?
3 tykkäystä
Vaihtelee todella paljon (olihan tässä koronavuodetkin välissä). Mutta sanotaan näin että koronavuosia lukuunottamatta kysyntä on kasvanut vuodesta toiseen. Sijoitetun pääoman tuotto on ollut kaikkea väliltä 0-15% vuodessa. Tosin käytän asuntoa myös itse lomailuun jonkin verran, joka tietysti pienentää tuottoa.
7 tykkäystä
Hain juuri takaa sitä, että toisessa lehtijutussa kerrotaan yleishyödyllisten kohteiden vuokrien nousseen paikoin jo yleisen asuntomarkkinan kanssa samalle tasolle.
Nuo yksityiset markkinaehtoisesti toimivat yritykset ovat vielä oma lukunsa. Niilläkin on kova paine nostaa vuokria, onhan yrityksen toiminnan tarkoitus tuottaa voittoa osakkeenomistajilleen.
Olen samaa mieltä siitä, että markkinan asettuminen uuteen normaaliin voi viedä useamman vuoden. Ennen pitkää nousseet kustannukset kuitenkin valuvat vuokriin. Muutoin asuntosijoittamisen yhtälö on pysyvästi rikki.
1 tykkäys
Ehdottomasti näin. Nuokin firmat joutuvat kuitenkin toimimaan avoimilla markinoilla. Jos vanha vuokra on 600 euroa, joudut alentamaan pyyntiä asukaiden saamiseksi 550 euroon ja tarjoamaan uusille asukkaille vielä ilmaista asumisaikaa päälle, niin kova kynnys on nostaa sitä vanhan asukkaan vuokraa 650 euroon. Siinä tilanteessa kun moni äänestää jaloillaan ja muuttaa siihen 550 euron asuntoon.
Lopputuloksesta ja aikataulusta ollaan samaa mieltä. Kustannusten nousun sijasta kasvukeskusten hinta-ajuri tulee kuitenkin mielestäni olemaan kysynnän ja tarjonnan välinen suhde. Vastaavasti monissa muuttotappiokunnissa tilanne on haastavampi.
2 tykkäystä
Miksi päädyit Airbnbhen? Oletko muita myyntikanavia kokeillut, esim onko Bookingista millaisia kokemuksia?
Entä Lomarengas tai paikalliset välityspalvelut, kuten Levin matkailun portaali?
3 tykkäystä
Minua alkaa aina välillä ahdistamaan nykyinen asuntotilanne. Asun siis hieman yli vuoden vanhassa uudiskohteessa hyvällä sijainnilla tampereella, ja talonyhtiössä on 45 asuntoa, joista arviolta 75% on yksityissijoittajien. Yhtiössä on tällä hetkellä käsitykseni mukaan vain yksi asunto ilman asukasta ja tämäkin vain hiljattainen tapaus. Valtaosa kaikista yhtiössä olevista asunnoista on lainoitettu yhtiölainalla, mutta itse olen ostanut asuntoni pankkilainalla.
Kauhuskenaariot aina välillä hiipivät mieleen, mutta onko täällä näkemystä, että onko turha pelko, vai tarvisiko asiaa oikein syvemmin tarkastella. Oman analyysin mukaan yhtiöllä kaikki ok, kunhan asunnot pysyvät ainakin suurimmilta osin asuttuina, mutta näettekö tässä kuinka relevanttia riskiä tilanteen eskaloitumiselle suuren sijoittajaosuuden takia? Olen hallituksen puheenjohtaja, ja tätä kautta pystyn vaikuttamaan jonkin verran yhtiön tilanteeseen ja reagoimaan mahdollisiin viivästyksiin nopeastikin, mutta ei tästä ole apua, jos omistajia rupeaa lahoamaan dominoiden lailla.
6 tykkäystä
Kommentoin itse tuota pidempää aikaväliä, näin (As Oy) hallituksen jäsenen näkökulmasta. Lainan saanti tulee olemaan hankalaa sitten kun tullaan siihen ikään yhtiössä että korjauksia varten on otettava lainaa, mutta tämä on edessä siellä >20 vuoden päästä isommin. Kuitenkin huomioitava asia yhtiöissä missä on suuri osa osakkeista asuntosijoittajien käsissä. Pankit lainoittavat huonommin ehdoin, jos edes lainoittavat, tämäntapaisia yhtiöitä.
Kuitenkin on tärkeätä valvoa yhtiön rahavirtoja, eli että vastikkeet maksetaan ajallaan yhtiölle. Näistä voi nopeasti muodostua lumipallomaista efektiä jos tilanne lähtee kääntymään, mutta en tästä nyt suurempaa riskiä tekisi tässäkään tilanteessa. Kuitenkin tämä on sellainen asia mistä on hyvä pitää kiinni, ja olla valmis reagoimaan tarvittaessa viime kädessä ottamalla asunto-osakkeet (asunto) haltuun.
6 tykkäystä
Jos asunto on tampereella hyvällä sijainnilla niin se on ehkä tärkein riskiä pienentävä tekijä. Sellaiset asunnot lähtökohtaisesti pitäisi mennä kaupaksi lainaosuuden hinnalla. Poikkeuksena tilanne jossa monta +5 asuntoa olisi yhden sijoittajan omistuksessa ja tämä menisi katki niin että vastikkeita olisi jäänyt jo maksamatta jonkin verran.
Pitäisin tätä kuitenkin aika pienenä riskinä ja nämä realisoitunevat todennäköisimmin huonoilla reuna-alueilla keskikokoisissa kaupungeissa. Tällaisiakaan ei ole vielä uutisiin osunut niin uskoisin että taloyhtiösi on ihan turvassa. 
Hyvä tietenkin aktiivisesti seurata tilannetta kuten sanoit tekeväsi. Olisin itse huolissani vasta jos uutisiin alkaa tippua useita taloyhtiökonkursseja uusista taloista keskikokoisissa kaupungeissa tai vantaan reuna-alueilla. Sitten seuraavassa aallossa voisi olla parempia sijainteja ykköskaupungeista. Mutta toki tässä jokerina se että mikä on hyvä sijainti
3 tykkäystä
Saan Airbnb:n kautta buukattua kauden täyteen, niin ei ole ollut tarvetta käyttää mitään muuta alustaa lisäksi. Kysyntää on siis ihan riittävästi Airbnb:n kautta sekä ulkomailta että Suomesta. Booking.com on varmasti myös ihan toimiva ja samankaltainen alusta.
Lomarengas ja Nettimökki ovat siitä huonoja että niillä ei tavoita ulkomaalaisia. Levillä enemmistö turisteista tulee ulkomailta ja ulkomaalaisten turistien määrä suhteessa kotimaisiin turisteihin kasvaa vuosi vuodelta.
9 tykkäystä
Minulla osasyynä pelkkien kotimaisten välityskanavien käytölle on kieli- ja kulttuuriongelmat, ts. pelkään, että ulkomaalaisten kanssa tulee ongelmia mm. kulttuurieroista johtuen. Minulla on aika mallikkaat ohjeet vuokralaisille, eikä kotimaisten kanssa ole ollut mitään ongelmia (paitsi kerran joku pölli useamman vessapaperirullan ja muutaman pesuainepurkin…), mutta oletettavasti kommunikaatiota pitäisi lisätä paljon, jos vuokraaja on ulkomainen. Ja sitten tullaan kielinongelmiin, koska monilla englannin taito heikko - myös joillakin englantilaisilla. Bookingissa on vain rajallinen tila ohjeistukselle, ja ilmeisesti näin on myös Airbnbssä. Tosin Nettimökkikin meni pilaamaan oman sivustonsa, kun vuokralaiselle annettavien ohjeiden merkkimäärä rajattiin ihan mitättömäksi, mistä syystä monet luultavasti alkavat lähettää suoraan viestejä vuokralaiselle, eli seuraa turhaa lisätyötä.
Millaisia sinun kokemukset ovat olleet, onko ollut ongelmia ulkomaalaisten kanssa?
3 tykkäystä
Tuttu jolla on useampi vuokramökki Saimaalla on todennut, että suosii nimenomaan ulkomaalaisia. Hänellä käy paljon Saksalaisia.
He tulevat kokemusten perässä viettämään rentoa mökkielämää, kun suomalaisissa on paljon rällästäviä kaveriporukoita.
9 tykkäystä
Koska sijaintiriski voitaneen sulkea tuossa tapauksessa laskuista, näkisin suurimpana riskinä hallintoriskin. Tarkoitan siis sitä, että taloyhtiö ei toimi kyllin aktiivisesti ja osakkaiden etua valvoen maksuhäiriöiden kohdalla. Mutta koska olet hallituksen pj ja kiinnostunut asiasta, tuokaan riski ei taida toteutua.
Jos ajatellaan, että meillä on vaikka piensijoittaja, joka omistaa kymmenestä eri uudiskohteesta yksittäisiä asuntoja ja hän ajautuu maksuvaikeuksiin, hän tuskin alkaa laiminlyömään kaikkia maksujaan. Kun rästejä sitten alkaa hiljalleen kertymään, lienee selvää että niitä kasaantuu herkimmin sellaisille taloyhtiöille, jotka ovat joustavampia tai huolettomampia maksuviiveiden suhteen. Vastaavasti taas taloyhtiöt, jotka vaativat aktiivisesti omiaan, nousevat saatavineen laskunmaksupinon päälimmäisiksi.
Jos puhutaan nyt nähtyjen korkojen nousun ja vuokramarkkinoiden kysynnän tuomista haasteista, niin mielestäni huonoimmassa skenaariossa tyyliin muutama prosentti sijoittajista joutuu liriin. Jos talosta yksittäisiä asuntoja omistaa vaikka 30 eri sijoittajaa, olisi kyllä erikoisen huonoa tuuria ja käänteinen lottovoitto, jos tamperelaisessa uudiskohteessa vaikkapa kolmannes heistä joutuisi maksukyvyttömyyteen.
9 tykkäystä
Kiitokset jäsenille mielen rauhoittamisesta, ja uskon valamisesta Eiköhän tästä kuivin jaloin selvitä, kun pysytään vaan kärppänä tilanteen tasalla.
Hyvät uudet vuodet kaikille!
18 tykkäystä
Varmasti tällaisia on, ja siksi olen omat loma-asuntoni hankkinut paikoista, joissa ns ryypiskelykulttuuri on vähäistä. Tuorein hankinta Ylläkseltä on malliesimerkki, siellä ei juuri ryyppyseurueita näe, ne suuntaavat naapuriin eli Leville 
Lisäksi, kotimaisilla myyntikanavilla (esim Tori, Oikotie, Nettimökki) voi itse hallinnoida kenelle vuokraa. Eli jos tulee mielikuva, että vuokraaja on riski, voi vuokraamisesta kieltäytyä. Uuden vuoden osalta meinasi näin käydä, kun kymmenpäinen nuorisoporukka halusi vuokrata mökkiäni, ja meinasin ensin kieltäytyä, mutta kun jututin vuokraajaa tarkemmin, kävi ilmi, että he ovat uskovaisia, eli todennäköisyys känniääliöintiin on varsin pieni
Ulkomaiset myyntikanavat kuten Booking ja Airbnb eivät tätä mahdollista, koska vuokraaja ei edes saa tietää, kuka se vuokraava henkilö on.
3 tykkäystä
Ei ole ollut itselläni ongelmia ulkomaalaisten vieraiden kanssa Levin vuokra-asunnossa. Airbnb:ssä saa päälle halutessaan automaattisen viestien kielen käännön ja vieraiden kanssa on helppo chättäillä Airbnb:ssa tämän takia millä kielellä tahansa. Olen kirjoittanut Airbnb ilmoitukseeni ohjekirjan, jossa kaikki asunnon tiedot, neuvot kodinkoneiden käyttämiseen ym. (Ohjekirjan pituutta ei ole rajoitettu).
1 tykkäys
Jaetaan nyt tänne, kun juttu kolahti allekirjoittaneeseen. Kolhon seutuvilla tulee mökkeiltyä kesäisin, eli alue on joten kuten tuttu.
Hesari kirjoittaa syrjäseutujen kiinteistöongelmista ja taloyhtiöiden konkursseista. Kolhossa on mennyt kaksi taloyhtiötä konkurssiin ja sitä myötä 49 asuntoa jää tyhjilleen vailla tietoa tulevaisuudesta. Ihan hyvä juttu muuten, mutta otsikko on aika yliampuva. Siitä saa kuvan, että Ukrainan sota olisi yksin vienyt taloyhtiöt ongelmiin, mutta kyllä ne ongelmat on jalostuneet jo vuosikymmeniä sitten.
Kolhollahan on yllättävän merkittävä historia monessakin mielessä. Siellä on ollut Suomen ensimmäinen lentokenttä ja rautatiet ovat tuoneet joskus muinoin kylään paljonkin teollisuutta metsäteollisuus etunenässä. Sittemmin tehtaat ovat hiljentyneet ja sitä kautta koko kylä. Nykyään Kolhossa ei ole “mitään”, ja lähimmät palvelut löytyvät Mäntästä tai Keuruulta noin 20 km päästä.
Uutisen keskiössä olevat asunnot liittyvät nekin edellä kuvattuun historiaan, sillä taloyhtiö muodostui jostain vanhoista työmiehille suunnatuista parakeista. Asunnot olivat käytännössä rivareita ilman takapihaa. Google Mapsista saa vähän osviittaa siltä, miltä pihassa on näyttänyt vuonna 2009. Tuo 15 vuoden takainen näkymä ei herätä hirveästi muuttohaluja, saati mitä se nyt sitten olisi.
Kolho ja muu lähialue on muuttotappioaluetta kuihtuvine palveluineen ja työmahdollisuuksineen. Parakeillekaan ei ole ollut alkuperäistä käyttöä, koska ei siellä enää ole työmiehiä majoittunut. Jutun mukaan vuokralaisia on tosi vaikea saada ja osa asunnoista on ollut tyhjinä 2-10 vuotta. Ilmeisesti vuokralaisetkin ovat olleet levottomia, kun on jäänyt vuokrasaamisia ja joku asunto oli laitettu päreiksi, mutta rahapulan vuoksi sitä ei oltu lähdetty edes korjaamaan. Se jää jutussa vähän epäselväksi, että onko remonttien tekemiseen herätty vasta viime vuosina, mutta joka tapauksessa viimeisen parin vuoden aikana taloyhtiö ei ole saanut enää pankista lainaa kerääntyneen korjausvelan kuittaamiseksi, ja siitä aiheutui taloyhtiön konkurssi.
Oma mielipide jutun pohjalta on se, että eihän noilla lähtökohdilla kaava voi oikein mitenkään toimia. Tuolla seudulla ei maksa edes ok-kuntoiset omakotitalotkaan yhtään mitään, joten jos seudulla haluaa asua, niin miksi joku muuttaisi vanhaan huonokuntoiseen parakkiin? Jutun ja vanhojen kuvien pohjalta tulee mielikuva, että haluaisiko tuolla kukaan asua edes ilmaiseksi? Lisäksi tulee mietittyä myös sitä, että kuinkahan moni syrjäseutujen asuntosijoittaja tuijottaa sokeasti niitä 10-30% vuokratuottoja, joissa ei korjausvelkoihin ole laskettu mitään. Jutussa haastatellut kaverit eivät ilmeisesti olleet varsinaisia asuntosijoittajia, mutta toinen heistä kertoi ostaneensa kohteen jo vuonna 2007 ja se olleen huono kauppa. Konkurssin vaikutuksiksi haastateltava laskee 50 000 euroa.
Jutun lopussa pohditaan mitä kiinteistöille käy konkurssin jälkeen. Haastateltava toivoisi, että paikalle saapuisi kaveri kera rahan ja innon. Vaikea kyllä nähdä, että solmu tuosta aukeaisi edes paksulla lompakolla tai suurella innolla.
12 tykkäystä
Lähivuosina uudessa taloyhtiössä on seuraavat konkurssiriskit:
-
Talossa paljastuu jokin sellainen vakava vika, joka tekee sen asuinkelvottomaksi mutta jota kiinteistön vakuutus ei korvaa eikä grynderillä ole rahkeita sitä korjata.
-
Riitävän iso osa osakkaista ei maksa vastikkeita eikä puutetta saada katettua riittävässä määrin perinnällä eikä asuntojen haltuunotolla. Tämä pakottaa yhtiön nostamaan vastikkeita, mikä lisää maksukyvyttömien osakkaiden määrää. Tilanne johtaa ennen pitkää yhtiön maksukyvyttömyyteen.
Riski 1 on hyvin epätodennäköinen mutta mahdollinen:
Tämän uutisen tapauksessa talon omisti iso, vakavarainen vuokranantaja, joten konkurssia ei tullut, mutta jos kyse olisi ollut yksityisestä asunto-osakeyhtiöstä? Huonosti olisi käynyt. Toki tässäkin talo ehti olla käytössä parikymmentä vuotta.
Riski 2 on sitä suurempi mitä isomman osan yhtiöstä yksi osakas omistaa. Jos jokainen osakas omistaa vain yhden asunnon, on yllä kuvattu noidankehä erittäin epätodennäköinen. Jos 45 asunnon yhtiöstä joku osakas omistaa vaikka 10 aauntoa, on tämän osakkaan maksukyky yhtiölle merkittävä riskitekijä.
Lisäksi riskin toteutuminen vaatii joko sen, että maksukyvyttömät asunnot ovat kassavirtanegatiivisia (jolloin haltuunotto hidastaa mutta ei pysäytä prosessia), tai yhtiön hallinnon saamattomuuden vastikeperinnässä (tilanteen annetaan pahentua).
Sijoittajapainotteisuus ei minusta sinänsä ole yhtiölle ongelma, vaan omistuksen keskittyminen. Sijoittajavaltaisuus saattaa lähinnä vaarantaa taloyhtiön maineen jolloin sen asunnot menevät huonommin kaupaksi ja vuokralle. Tämä on oma noidankehänsä, johon hallituksen on hyvä kiinnittää huomiota, asukkaiden viihtyvyyteen ja turvallisuuden tunteeseen kannattaa panostaa. Konkurssiriskiä se ei kuitenkaan merkittävästi lisää.
8 tykkäystä
Sähköpostiin kilahti vuokralaiselta kämpän irtisanomisilmoitus, joten aloin tavallistakin tarkemmin katselemaan missä Tampereen vuokramarkkinoilla mennään. Tällainen artikkeli oli mennyt itseltäni ohi:
Nyt pääsee konkreettisesti sitten näkemään vuokramarkkinoiden toimivuuden tässä hetkessä. Helmikuun alussa vapautuva kämppä on sellainen, että edelliset vuokralaiset ovat löytyneet siihen suunnilleen heti, kun ilmoitus on vuokrasivustoille ilmestynyt. Olisin todella yllättynyt, mikäli hommat hoituisi läheskään yhtä helposti nyt. Vuokratason kyllä pitäisi olla kohtuullinen, mutta pahoin pelkään että tässä ajassa monet etsii joko sitä pienenpää tai vanhempaa asuntoa edullisemman vuokran toivossa, tai sitten esim. asuntoyhtiöiden vuokravakuudettomuus houkuttelee tavallistakin enemmän, vaikka vuokrataso itsessään onkin niissä kämpissä korkeampi.
13 tykkäystä