Pankit ovat tiukentaneet luotonantoaan kovasti varsinkin yrityksille. Itsellä uusi yritys ja olen hieman tiedustellut rahoitusta halpoihin (40-60k€) flippikohteisiin.
Todella kankeaa on ollut ja vaatimuksena on ollut esim. 40% oma pääoma lainaan, joka ei sisällä ulkopuolista rahoitusta.
Voiko pankki tosiaan vaatia että tuo oman pääoman osuus täytyisi löytyä täysin itseltä eikä näin yksityistä rahoitusta voisi käyttää?
Ainakin liikkeelle pääseminen tuohon liiketoimintaan noilla spekseillä on vaikeaa, koska maksettavana on vielä remppakustannukset, sekä muut juoksevat kulut asunnon pitoaikana.
Ei yllätä. Asunnot liikkuvat niin heikosti tällä hetkellä, että pankit näkevät paljon riskejä tällaisessa liiketoiminnassa. Oletko lisävakuuksia (jos sellaisia on) yrittänyt tarjota?
Pidän tuota 40% omarahoitusosuutta jopa hieman alhaisena uudelle yritykselle ilman vakuuksia. Yleisesti uudelle yritykselle lainan saanti ilman vakuuksia/henkilötakausta on todella vaikeaa. Yleisesti yritysten lainat vaativat vakuuksia ja/tai ovat huomattavan lyhyellä(3-10v) maksuajalla sekä marginaali suurempi.
Eikä siitä voi oikein pankkeja syyttää. Jos mietit itse omalta kohdalta paljonko olisit valmis lainaamaan viikko sitten perustetulle Repen rempat Oy:lle rahaa vanhan kerrostaloasunnon ostoon ja remonttiin tavoitteena myydä asunto remontin jälkeen voitolla. Rahan lainaaminen kyseisillä tiedoilla ei kuulosta kovin houkuttelevalta.
On kyllä mielenkiintoinen tilanne asuntomarkkinoilla. Aikalailla kautta linjan isoilla asunnon omistajilla käyttöasteet laskusuunnassa. Kojamo ja Sato kaukana aiempien vuosien huipputasoista mikä väkisin näkyy kassavirroissa samalla kuin investointeja himmaillaan. Asumisoikeus tarjoajista Asuntosäätiöllä ja TA:lla myös käyttöasteet laskusuunnassa ja niiden kehitys tulee kaikella todennäköisyydellä jatkumaan yllättävänkin heikkona tänä vuonna. Toki tähän iso yleisö saa vahvistusta viiveellä, kun kuluvan vuoden vuosikertomukset pullautetaan ulos.
Kun isojen toimijoiden käyttöasteet laskee ja asuntokauppa on aneemista, niin mihin asukkaat sitten muuttavat? Asutaanko ahtaammin? Muutetaanko halvempien asumiskustannusten perässä alueille, missä näillä isoilla toimijoilla ei ole niin paljoa asuntokantaa mikä näkyy heidän käyttöasteissaan? Varsinkin ASO toimijoiden käyttöasteiden lasku on toisaalta ymmärrettävää, koska hintakilpailukyky on viime vuosina heikentynyt ja rakennuskustannusindeksin noustua nyt vaihtamalla saa ihan sievoisen tuoton asumisoikeusmaksulle. Lisäksi osittain käyttöasteen laskua voi selittää, että näillä toimijoilla on vielä uudistuotanto varsin vireää ja jos uudiskohteiden menekki on huono, niin se laskee omalta osaltaan käyttöasteita. Toisaalta taas hämmentävää, koska isojen toimijoiden ASO asunnot ovat painottuneet isommin isompiin perheasuntoihin ja kasvukeskuksiin, joten opiskelijat yms mahdolliset kimppakämppäilijät eivät vaikuta heidän käyttöasteisiinsa kovin paljoa.
Liekö ilmiössä kyse vain ylituotannosta asuntomarkkinoilla? Nythän uudistuotanto ja aloitukset ovat kyykänneet isossa kuvassa todella syvälle, joten jos kyse ylituotannosta niin tätä vauhtia aika korjaa tämän asian enemmin tai myöhemmin, jos vain asunnontarjoajien kassat kestävät hetkellisen heikkouden.
Ylen lyhyessä jutussa käydään läpi eri osapuolten näkökulmasta foorumillakin käsiteltyä tekstiä liittyen taloyhtiölainan riskeihin.
YIT:n haastateltu sanoo näin:
– Joku joka sellaista ei ole aiemmin ajatellut, voi kokea sen negatiivisena asiana. Mutta luulen, että suurin osa asunnonostajista on tietoisia siitä, mitä kaikkea asunnon ostamiseen liittyy.
Miten minusta kuitenkin tuntuu, että isohko osa asunnon ostajista nimenomaan ei ymmärrä täysin kuinka taloyhtiölaina ja siihen liittyvät vastuut toimivat? Mutta varmasti “varoitustekstit” lisäävät ihmisten kiinnostusta järjestelyn käytänteisiin ja herättää kysymyksiä.
Hän kokee, että varoitusmerkintä voi jopa hätistellä osan asiakkaista heti kättelyssä pois.
Se on täsmälleen näin. Jos joku asian eka kerran tajuessaan peruuttaa sen takia ostoaikeensa niin sehän vaan tarkoittaa että kokee kuviossa liikaa riskejä.
Eikö maailmassa ole jo tarpeeksi ollut asuntokuplia ja henkilökohtaisia velkajärjestelyjä niin että jokainen pitäisi ihmisten riskitietoisuuden parantumista ainoastaan hyvänä asiana… (Toki asuntomyyjät on ”eri puolella” intressejä)
Pidän tuollaista varoitustekstiä pelkästään hyvänä asiana. Ihmisten pitää ymmärtää taloyhtiölainojen riskit, vaikka niiden realisoituminen erittäin epätodennäköistä onkin.
Olen joskus verrannut taloyhtiölainaa siihen, että perustaisit tuntemattomien ihmisten kanssa yrityksen, jossa vastaat henkilökohtaisesti (tai osakaskollektiivina) oman lainaosuutesi lisäksi myös kaikkien muiden osuuksista. Kuinka moni lähtisi tällaiseen osakeyhtiöön mukaan?
Olkoonkin, että osakkaiden maksukykyä on todennäköisesti jollain tasolla arvioitu etukäteen pankin toimesta ainakin hieman kalliimmissa kohteissa, joihin ei pääse muutamalla tonnilla kiinni.
Tuossa takavuosina oli ainakin teoriassa mahdollista että ostaja rahoitti omarahoitusosuuden isolla vakuudettomalla kulutusluotolla, jolloin pankkilainaa ja siihen liittyviä tarkastuksia ei käytetty. Ehkä tämä oli hieman teoreettinen koska ihan pienituloiset eivät saa isoa kulutusluottoa edes kovalla korolla. Toki hakemalla eri firmoista lainoja tuotakin pystyi kiertämään.
Nyt positiivinen luottorekisteri vähän hillitsee velanottoa tai pikemminkin lainan myöntämistä.
Pari remppaa tulee ajankohtaiseksi Espanjan torppaan. Ajattelin ensin tehdä nämä vasta hyvän ajan päästä, mutta otin kuitenkin tarjouksen nyt jo ja se osui hyvin budjettiin. Meillä on on ollut haaveena päällystää talon ympäri puoli kierrosta menevä autoramppi terassilla, joka jatkuu tällä hetkellä rampin ulkopuolella. Nyt se ulkopuoli on kapea ja tontti ei oikein pääse oikeuksiinsa. Kannesta tulee 250mm paksu teräsbetonirakenne joka laatoitetaan, samalla uusitaan kaiteet ja sadevesikourut. Kannen hinta on laatoitettuna kaiteineen 19 000 tuhatta + alv 21%. Mielestäni erittäin kohtuullinen yli 50m2:n kannesta. Ohessa pari kuvaa siitä mihin kansi on tulossa.
Kannen on tarkoitus alkaa ennen viimeistä ikkunaa ensimmäisessä kuvassa ja päättyä viimeisen ikkunan (vasemmalla) jälkeen toisessa kuvassa. Alle jää rampin kohdalla ovikorkeus ja siihen tulee portti, jotta siellä voi säilyttää grilliä, aurinkotuoleja ja terassikalusteita. Toinen remontti tulee alakertaan jossa jaetaan 60m2 yhtenäinen tila makuuhuoneeksi ja varastoksi. Muutaman sijoituksen joutuu nyt myymään, toinen vaihtoehto olisi ollut osingon nosto, haluan kuitenkin pitää käteistä tietyn määrän vapaana.
Miika Vuorensola kirjoitteli vähän asuntosijoittamisen perusteista.
Vähän niinkuin pörssiyhtiö maksaa osinkoa kerran vuoteen, maksaa asunto ”osinkoa” kerran kuukauteen. Tällä ”osingolla” eli vuokralla asuntosijoittaja kattaa kaikki toimintaan liittyvät kulut ja ylijäävä summa on hänen tuottoaan. Tietyssä mielessä näkymätöntä tuottoa tulee lainanlyhennysten kautta. Eli vaikka tilille kilahtaisi vain vähän rahaa, tai sieltä lähtee rahaa (kun vuokra ei riitä kattamaan kaikkia kuluja), lyhenee asuntoa varten otettu laina koko ajan ja aikanaan sinulla on velaton asunto, johon olet laittanut vain vähän omaa rahaa kiinni.
