Isännöitsijat ovat tosiaan poikkeus tähän, kaikilla muilla mitä nopeasti katsoin oli kirjattuna, että kaikkien hintojen päälle tulee vielä asiakirjakulut. Kuitenkaan halvasta hinnasta huolimatta vain 9 kohdetta oli Pamiksella, toisaalta taitaa olla vain lisäpalvelu.
1 tykkäys
Joo, pientä näyttää olevan toiminta. Yhdessä Pamiksen isännöimässä yhtiössä, jossa minulla on vuokraluukku, taloyhtiö omistaa viisi vuokrakämppää ja tuon kautta ne uudet vuokralaiset on aina haettu. Tahkolan kautta taas hoituu toisessa yhtiössä lähinnä liiketilojen vuokraukset. Se on tullut huomattua, että kun osakkaat laittavat kämppiä vuokralle, niin aika usein siihen isännöitsijätoimiston välityspalveluun tartutaan, ellei sitten vuokrata suoraan ilmaan välittäjää.
Ja nyt kun OP-bonuksia maksetaan 40 %:ia perusmäärä enemmän ja pankkipalvelumaksuja ei omistaja-asiakkailta peritä, moni pankin asiakas taitaa käyttää sen vuokrauspalvelua ihan jo siksi, että ne muutaman vuoden voimassa olevat bonukset saa johonkin tuhlattua.
Lisäys: Ja kyllä näitä tällaisia hinnoitteluja näyttää isännöintitoimistojen ulkopuoleltakin löytyvän, että välityspalkkio on alvin kera kuukauden vuokra, ja se sisältää jo asiakirjakulut: Palvelut | Valkeakosken Asunnonvälitys Oy Ei kuulosta kummoiseltakaan bisnekseltä.
Tarjosin kolmiota tuoreesta talosta HSL:n C-alueelta juna-aseman läheltä vuokralle viime syksynä. Laitoin ilmoituksen Etuoveen, Oikotielle sekä useisiin Facebook-ryhmiin. Eniten yhteydenottoja tuli Facebookista, monilla oli kova halu vuokrata, mutta jutut eivät useimmilla täsmänneet luottotietoihin tai tuli vastaan muuta epäilyksiä herättävää. Etuovessa ei ollut actionia juuri lainkaan. Oikotieltä tuli vähän yhteydenottoja, mutta molemmat kärkihakijakunnat tulivat sieltä. Näistä valitsin toisen, ja hyvin on heidän kanssaan mennyt toistaiseksi.
2 tykkäystä
En ole kyllä ikinä tarjonnut isännöitsijäntodistusta vuokrasopimuksen liitteeksi. Jonkusen kymmentä vuokrausta takana. Velvoittaako huoneistovuokralaki tai muu hyvä tapa nykyään sellaiseen? Kauppatilanteessa luonnollista, mutta että vuokrauksessa…
Teenköhän tämänkin asian jotenkin väärin?
11 tykkäystä
Välittäjällä on lakisääteinen oikeus saada isännöijäntodistus.
Käsittääkseni isännöijäntodistusta käytetään täyttämään tämä pykälä:
Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu taikka mikä rajoittaa vuokranantajan oikeutta antaa huoneisto vuokralle.
Tuon täyttämiseen varmaan riittää suullinen ilmoitus mutta luottamusta voi rakentaa molemmin puolin - vuokralaiselta luottotiedot ja ehkä muutakin ja vuokranantajalta todiste vuokrausoikeudesta. Vuokralainen näkee todistuksesta myös, onko vuokranantajalla maksurästejä taloyhtiötä kohtaan - nehän vaarantavat vuokralaisen asumisoikeuden vaikka haltuunottoaikainen sopimus pitääkin tehdä ensisijaisesti asunnossa jo olevan vuokralaisen kanssa.
4 tykkäystä
Pääomavastikkeen kertatuloutus?
Omistan sijoitusasunnon, jossa on yhtiövelkaa ja maksan sitä pääomavastikkeen muodossa takaisin. Yhtiö tulouttaa vastikkeen.
Jos maksan yhtiölainan kerralla pois ja yhtiö pystyy sen tulouttamaan (keksii kuluja rinnalle tarpeeksi), niin voin vähentää tämä kerralla verotuksessa? Verottajan ohje antaisi näin ymmärtää:
Tämä olisi tietenkin hieno juttu. Lisäksi pääomatuloja löytyy sen verran, että verotettava tulo kyseisessä tulolajissa menisi lähelle nollaa.
Kysymykseksi jää, miksi kaikki eivät tee näin? Mielummin raha nyt kuin 10v aikana.
Missaanko tässä jonkun näkökulman?
1 tykkäys
Nyt myönnän heti että en aivan varma ole, mutta jos taloyhtiö saa tuloutettua vastiketta kerralla isoja määriä, lankeaa sille melkoisia veroseuraamuksia ja näin ollen myös sinulle.
Joku asiaa enemmän tunteva voi korjata.
Näin toki, jos ei ole kulupuolta, jolla saadaan tulos nollaan. Käytännössä taloyhtiö voi ymmärtääkseni mm. lisäämällä poistoja saada tuloksen nollaksi. Tai sitten x määrän tulouttaa ja loput rahastoida. Varmasti on niin, että jos kaikki maksavat vuonna x lainat pois, niin homma ei toimi. Isossa yhtiössä muutamat lainasuoritukset mahtunee.
1 tykkäys
Ei ole kyllä itsekään issaria tarvittu koskaan vuokratessa, ei silloin kun itse vuokraan eikä silloin kun olen käyttänyt välittäjää. Onko jossain päin Suomea todella tapana puljata issarien kanssa asunnon vuokrauksen yhteydessä?
4 tykkäystä
Yhtiöt eivät taida pystyä säätämään näitä pääomalainan isoja kertalyhennyksiä kirjanpidossa eli keksimään kuluja vuosittain yksittäisten osakkaiden päähänpistojen mukaisesti. Yksi kokonaan maksettu laina saattaa vastata taloyhtiön koko vuoden budjettia. Tästä syystä lähes kerta kerrasta tuloutetaan vain kuukausittain lyhennettävä vastike.
Ehkä näin se menee. Katsoin kyseisen taloyhtiön pääomavastikekertymää ja se oli vuositasolla 277000€. Oma lainasuoritus olisi noin 30000e luokkaa, joten iso summa se ei ole, mutta toki jos moni maksaa lainansa, niin hieman eri juttu.
2 tykkäystä
Poistojen lisäksi myös asuintalovarauksilla voidaan kikkailla tulos nolliin. Asuintalovarausta voi tehdä vuosittain 68 eur/m2 asuinrakennuksen osuudesta ja se on käytettävä seuraavan 10 vuoden aikana. Eli esim suht pienessä 3000m2 talossa asuintalovarausta voi tehdä vuodessa 204 000 eur.
2 tykkäystä
Ei ole kyllä yksikään vuokralainen issarin perään kysellyt.
Ja jos sitten joku väen vängällä haluaisi ylimääräisen +100€:n kulun aiheuttaa, niin miksi juuri hänelle vuokraisin?
Vuokranvälitys yleensäkin on bisnes siinä kuin muutkin ja se miten sen hoidat ratkaisee kannattavuuden.
Kannattaa muistaa, että asiakkaitasi ovat asuntosijoittajat ja miettiä, että mikä olisi juuri se sinun kulmasi, jolla pärjäät kilpailussa.
Jos haluat käyttää titteliä Laillistettu Vuokran Välittäjä, LVV, niin joudut suorittamaan tentin:
Optimihan olisi tehdä tuota sivubisneksenä oman Oy:n kautta juuri sen verran, että ALV-velvollisuuden alaraja ei ihan tule täyteen ja sijoittaa yrityksen sisällä voitot.
Jos taas haluat tuosta ihan oikean työuran itsellesi, niin tarina on täysin eri; saat varautua täyteen verokiilaan ja nykyisin poskettomiin YEL-maksuihin.
2 tykkäystä
Tämä yhtiölainan kerralla pois maksaminen on ehdottomasti se verotehokkain tapa. Jos otat henkilökohtaista lainaa ja maksat sen sillä pois, niin sen henkilökohtaisen lainan korkokulutkin ovat tulonhankkimiskuluina vähennettävissä.
Jos isännöitsijä ei ole kujalla, tai jaksat vääntää hänelle tarpeeksi rautalangasta, niin isomman remontin yhteydessä samalla tilikaudella tapahtuvan kertaosuus suorituksen tulouttaminen on yksinkertaista. Siinä ihan kaikki voittavat.
Jos se kulu taas on aiheutunut taloyhtiölle menneisyydessä, aktivoitu jo taseeseen ja sinä jälkeenpäin haluaisit kertaosuus suorituksesi tuloutettavaksi, niin homma on hankalampi. Poistoilla on lakisääteinen yläraja ja asuintalovarauksen tekeminen yksittäisen osakkaan tarpeeseen voisi olla vastakkainen osakkaiden tasapuolisen kohtelun suhteen. Sen vuoksi siis harvinaisempaa.
1 tykkäys
Osaisitko kertoa tarkemmin minkälaisilla ehdoilla noita 25v ara kohteita rahoitetaan? Onko niihin tarkoituksella otettu annuiteettilainoja, jotta saadaan korkojen osuus maksimoitua ja sitä myöta korkotuki? Vai eroavatko lainojen ehdot muilta osin kassavirtaa parantavasti? Velkavipu on tietysti normi uudiskohdetta kovempi.
Oma näkemykseni vuokratasojen lähentymisistä käytännössa siis perustuu ihan Tampereen alueen vuokrailmoitusten seuraamiseen.
Pakko laittaa tännekin, kun tuli niin lämmin ja pörroinen olo tätä Treco:n blogipostausta lukiessa. Ensinnäkin strategisen analyysin nelikenttien ihmettelystä tulee aina nuoruus mieleen ja lisäksi kun tämän sisäistää, niin aika hyvin jo pystyy hahmottamaan nykyisen tilanteen ja ne suunnat, mistä tämä tilanne ajan kanssa tasapainottuu.
ChatGTP osasi muuten avata noiden kaavojen merkityksen aika näppärästi:
- Top Left - Asset Market (Valuation)
- P = R/i: This equation signifies that the price (P) of property assets is determined by the rent (R) they generate, divided by the interest rate (i), reflecting how valuation is influenced by rental income and the cost of capital.
- Top Right - Space Market (Rent Determination)
- D = S: This shows the equilibrium where demand (D) for space equals the supply (S), critical for determining rental prices.
- Bottom Left - Asset Market (Construction)
- C = F(P): Indicates that the level of construction (C) is a function (F) of price (P). Higher prices can justify the initiation of new construction projects.
- Bottom Right - Space Market (Supply of Space)
- S = C/dr: Here, supply (S) is shown as a function of construction (C) adjusted by the depreciation rate (dr), illustrating how new constructions add to the total stock of space.
Dynamics Explained:
From Space Market to Asset Market (Valuation):
- The dynamics between the Space Market (Rent Determination) and the Asset Market (Valuation) highlight how the rental price per square meter (𝑅R) directly impacts the valuation of real estate assets (𝑃P). This relationship is defined by the formula 𝑃=𝑅/𝑖P=R/i, indicating that the asset price is calculated based on the rent adjusted for the capitalization rate (where 𝑖i represents the inverse of the capitalization rate or the interest rate). Essentially, as rents increase (indicating higher demand or lower supply in the space market), the value of real estate assets rises, assuming a constant rate.
From Asset Market to Construction:
- The quadrant labeled Asset Market: Construction (𝐶=𝐹(𝑃)C=F(P)) shows how the construction of new properties is influenced by property prices. As prices increase, it becomes economically viable to initiate new construction projects, as the potential return on investment increases. This is a function 𝐹F where construction volume (𝐶C) is dependent on the price level (𝑃P).
From Construction to Supply of Space:
- In the Space Market: Supply of Space quadrant, the supply of space (𝑆S) is shown to be dependent on the volume of construction (𝐶C) and the depreciation rate (𝑑𝑟dr), through the formula 𝑆=𝐶/𝑑𝑟S=C/dr. This reflects the idea that new construction adds to the total stock of available space, adjusted for any loss of existing stock due to aging and obsolescence.
Interaction and Feedback Loops:
- The model effectively illustrates feedback loops and dependencies. For instance, an increase in construction (𝐶C), spurred by higher real estate prices (𝑃P), leads to an increased supply of space (𝑆S), which might then influence rent (𝑅R) if the added supply outpaces demand. This, in turn, can affect property valuations (𝑃P), potentially leading to adjustments in future construction activities.
1 tykkäys
Onko palstalaisilla kokemuksia osakkeenomistajan ominaisuudessa siitä, kun taloyhtiöstä löytyy osakkeenomistaja jolla airbnb-touhu pyörii ja aiheuttaa lieveilmiöitä kuten alaulko-ovien summerien soittelua että päästään taloon sisälle, roskapussien jättämisiä käytävään, parvekkeella tupakointia vaikka kielletty taloyhtiön säännöissä, melua ja musansoittoa öisin jne jne…?
Jos kyllä, niin miten olette saaneet asiat asettumaan vai oletteko saaneet? Tähänhän ei mitään yksiselitteistä, helppoa lakia oikein nykyisellään ole, joskin mahdollisesti on jopa tämän hallituskauden aikana jo päivittymässä…
2 tykkäystä
Jos asuinhuoneistoa käytetään yksinomaan majoitustoimintaan (kriteereiksi kelpaa mm. jatkuvasti vaihtuvat lyhytaikaiset asukit tilanteessa, jossa asunto on kalustettu ja siellä ei ole kukaan kirjoilla) ja kuvailemasi häiriö on toistuvaa, niin siinähän on jo kaksi itsenäistä perustetta asunnon hallintaanottovaroiutukselle ja viime kädessä hallintaanotolle.
Esim. Tampereen kaupungin sivuilla on ihan hyvä tietopankki aiheen tiimoilta:
Kannattaa katsoa sen oman asunnon sijaintikunnan kotisivuilta, jos niistä löytyisi vastaavaa infoa kunnan linjauksista yms.
1 tykkäys
“Esitys antaisi mahdollisuuden kieltää kaikki pienimuotoinen lyhytvuokraustoiminta, ellei kyseessä ole omassa käytössä oleva asunto.”
Tämä on erittäin tervetullutta. Oman kodin hyödyntäminen lyhytvuokraukseen on erittäin ok toimintaa. Sen sijaan jos haluaa muissa huoneistoissa harjoittaa majoitustoimintaa, silloin pitää perustaa majatalo, eikä käyttää asuintaloja rakennusluvan vastaiseen ja usein muita asukkaita häiritsevään toimintaan.
25 tykkäystä
Joo, mutta tämä olisi kuntien päätösvallassa että miten asiaan suhtautuisivat. Itse enemmän odottelen sitä oikeusministeriössä valmisteilla olevaa lakiuudistusta joka toisi taloyhtiöille enemmän valtaa ja oikeuksia puuttua perseilyyn. Se tosin pitemmissä kantimissa kuin ympäristöministeriön lakiuudistus joka ehkä tulisi voimaan ”jo” 1.1.2026.
1 tykkäys