Sain juuri huhtikuussa vapautettua vanhasta asunnosta vakuutta uuteen lainaan siten, että ei tarvinnut omaa pääomaa ollenkaan itse käyttää. Tai siis varainsiirtoverot meni omasta pussista toki. Tällä hetkellä pankit määrittää vakuusarvot varmasti aika tiukalla seulalla. Oma kohde oli onneksi sellainen, että 80 pinnan vakuusarvo meni läpi ja sen verran kauan sitteen ostettu kohde, että arvonnousuakin nähtiin kohteessa pelkän lyhentyneen lainapääoman sijasta. 70 pinnan vakuusarvolla olisi joutunut jo aika paljon kyllä käyttää omaa rahaa eli tuolla oli iso merkitys puskureiden säilymiseen. Pankkina toimi Danske.
Juu, en epäile etteikö tuo saman pankin sisällä onnistuisi.
Oliko vanha asunto ns. oma asunto? Mites tuo sitten vaikutti vanhan ja uuden lainan ehtoihin?
Oli oma asunto, joka jätettiin vuokralle. Vanha laina jäi voimaan vanhoilla ehdoilla eli korkosuojaus säilyi ja marginaalit yms. Toki uusi laina sitten tuli voimaan täysin uusilla ehdoilla.
Hallituksen eilen julkaiseman sopeutuspaketin myötä opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiristä takaisin asumislisään (paluu vanhaan). Samalla asumistuen määrä pienenee huomattavasti.
Käytännössä tämä tarkoittaa opiskelijoiden etsivän jatkossa yhä halvempia kämppiä. Soluasuminen tehnee paluun.
Asuntosijoittajille tämä merkitsee vuokralaiskysynnän vähenemistä varsinkin arvokkaampien yksiöiden osalta. Opiskelijat tuskin enää jatkossa asuvat esimerkiksi uudiskohteissa.
25 tykkäystä
Opiskelijatkaan eivät ole yksi yhtenäinen ryhmä, vaikka osan kohdalla tilanne varmasti menee juuri noin. Itsellä esim. on vuokralaisina ollut töitä tekeviä opiskelijoita. Monet heistä ovat halukkaita panostamaan itse tienaamiaan rahojaan mukavampaan asumiseen. Ja olivat jo silloin, kun opiskelijat aiemmin olivat asumistuen ulkopuolella.
Soluasumisen suhteen kannattaa muistaa, että sillä puolella tarjonta on heikentynyt melkoisesti, eikä vapailla markkinoillakaan ole suurempia asuntoja kauhean paljon kasvukeskuksissa tarjolla.
Toki varmasti kimppa-asuminen lisääntyy ja vanhempien luota muutto pidentyy, mutta se koskee vain osaa opiskelijoista.
5 tykkäystä
Käytännössä tämä tarkoittaa opiskelijoiden etsivän jatkossa yhä halvempia kämppiä. Soluasuminen tehnee paluun.
Tekeekö? Tai siis voiko tehdä paluuta?
Oma sijoitusasuntokohteeni sijaitsee Jyväskylässä, johon on rakennettu viimeisen 10 vuoden aikana paljon opiskelija-asuntoja, jotka ovat olleet pääasiassa pelkkiä yksiöitä. Etenkin keskustan alueelle nousseissa kohteissa ei tietääkseni ole lainkaan soluasuntoja. Samoin vähän keskustan sykkeen ulkopuolella sijaitsevissa remontoiduissa kohteissa ymmärtääkseni moni solukämppä muunnettiin viime vuosina rempan myötä yksiöksi. Eli onko opiskelijakaupungeissa yksinkertaisesti soluasuntoja, joihin tehdä paluuta?
Jännä nähdä miten tuo muokkaa asuntomarkkinoita. Ketkä ovat suurimpia voittajia ja ketkä häviäjiä? Vain harva asuntosijoittaja taitaa soluasuntoja omistaa. Eiköhän myös yksityisessä omistuksessa ne harvatkin solut ole pyritty muuttamaan mahdollisuuksien mukaan yksiöiksi. Oma kohteeni on 1960-luvun kaksio, jossa on ajalle tyypillisesti erillinen keittiö, makuuhuone ja olohuone, jolloin se sopii joten kuten myös kimppa-asunnoksi, jossa toinen saa huoneekseen makuuhuoneen ja toinen olohuoneen, vessa/kylppäri ja keittiö jäävät sitten “yhteiseksi omaisuudeksi”. En nyt ehkä voittajaksi julistautuisi tässä, mutta kenties suurimman häviäjän tittelit välttäisin. Monessa uudiskohdekaksiossa kun olohuone ja keittiö on epämääräinen yhteinen tila ja makuuhuonekin on sen verran ahdas, että sinne ei sängyn lisäksi mahdu enää esimerkiksi minkäänlaista kirjoituspöytää. Pariskunnallehan tuo toimii, mutta kämppiksille jo huomattavasti heikommin.
8 tykkäystä
Viimeisen 10v aikana on tullut aika paljon toimijoita, ketkä pilkkoo isoja 3-4h asuntoja pienemmiksi 1-2h. Varsinkin soluasuntoja saa halvalla muutettua niin sanoisin, että kyllä trendi vain on ettei soluihin ole paluuta. Kimpassa asuminen tulee pysymään, mutta on hieman eri asia.
Monet kaupungit ja julkisen puolen toimijat ovat myyneet ja myyvät vieläkin paljon vanhoja kohteita, joihin on tulossa remontteija. Jyväskylään on tälläkin hetkellä tulossa varmaankin 300 Koasin asuntoa ja muutama vuotta niitä tuli ihan järkyttävä määrä lyhyeen aikaan. ARA rahalla saa edullisia asuntoja ilman soluja. Toki isoimmissa kaupungeissa tuetuissa ja vapaan rahan asunnoissa gappi ei taida olla uudiskohteissa niin iso, mutta pienemmillä paikoilla se on.
Sanoisin, että jos joku trendi tulee niin uusien vapaarahoitteisten vuokratalojen määrät tulevat hetkellisesti hiipumaan. Rahastoilla ja muilla ostajilla rahat on muutenkin semi lopuillaan ettei kohteita saada ostettua ja aloitettua.
1 tykkäys
Tässä on sellainen kulma, että tällä korkotasolla näin ei oikein enää ole. ARA kohteissa on tietysti se juttu, että ne lähtökohtaisesti pyritään tekemään todella halvalla, mutta sekään ei pelasta koska koko touhu perustuu todella korkeaan velkavipuun.
Ja koska korkokulut menevät lakisääteisesti ara-kohteiden vuokrapyynteihin, niin ara-kohteiden vuokratasot ovat todella vahvasti lähestyneet vapaarahoitteisia kohteita.
Esimerkiksi Tampereella ollaan jo todella lähellä.
Tämä asumistukien muutos on kyllä varsin mielenkiintoinen tilanne ja minustakin on varsin jännä seurailla, miten markkina tästä tokenee. Voisinpa melkein väittää, että suomen rakentamisala on aika hitonmoisessa kyykyssä ja pitkään.
Asuntosijoittajien kysyntä uudiskohteista ei ole hetkeen tokenemassa ja talous on yleisesti sen näköistä, että uudiskohteisiin niillä hinnoilla, mitä niiden rakentaminen maksaa ei oikein oman kodin ostajillakaan ole varaa.
1 tykkäys
Tässä on Miika Vuorensolan mielenkiintoinen kolumni asuntosijoittamisen tulevaisuudesta. 
Lopuksi paneelikeskustelussa pohdittiin, että miltä asuntosijoittamisen tulevaisuus näyttää?
Panelistit olivat pitkälti samaa mieltä, että hyvältä. Kassavirrat velkavivutetuissa kohteissa ovat miinuksella mutta periaatteessa sama tilannehan on kasvurahastoihin kuukausisijoittavalla. Rahaa menee joka kuukausi eikä sitä tule takaisin vasta kuin myyntihetkellä.
6 tykkäystä
Toisessa vaihtoehdossa lyjennetään otettua velkaa (+maksetaan hoitokuluja) ja toisessa sijoitetaan uutta rahaa. Toisessa vaihtoehdossa kuukausierä on monilla muuttunut pakosta merkittävästi suuremmaksi ja toisessa sitä voi hienosäätää vaikka joka kuukausi omaan talouteen sopivaksi. En tunnista edes periaatteessa samaa tilannetta.
Ei se positiivinen kassavirta itsellekään mikään tärkeä juttu ole. Mutta moni on laskenut paljon sen varaan ja riskienhallinta on ihan hakoteillä. Ongelma korostuu taloyhtiölainallisissa uudiskohteissa sekä syrjäseutujen “alle markkinahintaan” ostetuissa murjuissa.
12 tykkäystä
Joo tämä on kyllä totta osittain. Riippuu sijainnista/kaupungista aika merkittävästi kuinka lähellä ollaan markkinavuokria. Ara-kohteita on erilaisia myös laina-ajasta riippuen. Pääosin sijoittajien tuottamaa 10v araa ei oikein saa tehtyä etteikö vuokrat olisi suht lähellä markkinavuokria, mutta ne onkin jo melkein sijoitusasuntoja. Pidemmissä 25-50v ara-taloissahan alussa lyhennysten osuus on ymmärtääkseni ihan olematon, joten vuokra pysyy maltillisena. Kukaan muu kuin kaupungit tai samankaltaiset toimijat ei oikein tee 50v araa.
Institutionaalisten sijoittajien näkökulmasta Excel on rikki eli kannattavuusyhtälö ei vain toimi. Se alkaa toimina sitten kun korot tai hoitokulut laskevat, tai vuokrat nousevat. Näistä hoitokulujen laskuun en usko, mutta korot saattavat laskea ja vuokrat varmasti nousevat. Vuokrien nousu riippuu täysin kysynnästä ja tarjonnasta. Mitä vähemmän tarjontaa ja mitä enemmän kysyntää, sitä enemmän vuokrat nousevat.
Jutussa myönnetään varsin suoraan, että nykyisellä korko-, vastike- ja vuokratasolla asuntosijoittaminen on kannattamatonta touhua.
Tämä nostattaa sikäli kulmakarvoja, että nythän korkotaso on periaatteessa ”normaali”. Nollakorkoaika oli täysin poikkeuksellista aikaa historiallisesti tarkasteltuna.
Pohdin tässä sitä, että asuntosijoittaminen ylipäätään lienee suurimmalle osalle kannattamatonta touhua. Kärjistäen tuottoa tulee muutama satanen kuussa ja sitten tulee jokin kymppitonnien remontti, joka syö vuosikymmenten tuoton (verovähennys toki). Tai joudut myymään asunnon kymppitonneja alle ostohinnan ja tuotot valuvat kankkulan kaivoon siinä.
Siinä ainakin on vinha perä, että asuntosijoittamisessa suurin tuotto tehdään asuntoa ostaessa. Kun ostaa useita kymppitonneja alle markkinahinnan, niin asuntoa ”kestää” remontoida kymppitonneilla. 2021-2022 huipulla asunnon ostaneiden tuotot on syöty vuosikymmenten aiaksi.
10 tykkäystä
Oli samalla tullut Asuntopehtoorilta uutiskirje, jossa Vuorensola hehkuttaa Espanjaa.
Tuossa vähän lisäinfoa
En kyllä oikein osaa sanoa tuohon juuta enkä jaata lähtiskö itse mukaan jos olis mahdollista. Mutta hauska artikkeli oli kyllä.
Sinänsä mielenkiintoinen ja innovatiivinen firma tuo Asuntopehtoori kyllä että eihän se hullumpi idea kai olis perustaa oma ketju sille, ties vaikka saatais Vuorensolakin itse aktivoitumaan täällä. Olihan hänellä joskus pörssilistautuminenkin heitettynä somessa ilmoille.
9 tykkäystä
Tampereelle povataan asuntopulaa:
Nyt tosin ei puhuta enää mistään vuosista 2024 tai 2025, vaan “lähivuosista”. Se toki kuulostaa ihan uskottavalta skenaariolta, jos maalitolppaa siirretään vuosikymmenen lopulle.
8 tykkäystä
Olen tässä jo hetken aikaa laskenut että poikeuksetta ja riippumatta toimistosta on välitysliikkeillä joko äärimmäisen hyvät välityspalkkiot tai sitten todella korkeat kulut. Laskin että Turun alueella (missä itse vaikutan), palkkio on asuntopehtooria lukuunottamatta kuukauden vuokra ja päälle vielä ALV.
Keskivuokran yksiöissä pyöriessä tuossa noin 500-600 euron välissä, eli välityspalkkion asettuassa noin 620-750 euron väliin alkaa vaan miettimään piäisiko tässä itse alkaa hommaa tekemään, edes osa-aikaisen. Laskin että oikotie + vuokraovi maksaa kohteelta noin yhteensä noin 50€. Suurin osa välittäjistä kuvaa kohteensa itse puhelimella ja pakollisten asiakirjojen sähköisiin allekirjoituksiin sekä luottotietojen tarkastamiseen menee noin 15€.
Eli kulut ovat kiinteästi noin 70€, alv 0%, niin eikä meneekö todella niihin kiinteisiin kuluihin niin paljon. Ehkä pitäisi palata välittäjäksi, ja nyt vähän viisaampana toimisi isäntänä ei vain renkinä. Vai onko se niin että tuttua välittäjää ei halua vaihtaa, vaikka saman palvelun saisi halvemmalla? Sanotaanko hintaan 0.6 * kk + alv, olisiko silti liian suuri kynnys vaihtaa välittäjää?
No ensinnäkin olet laskenut jo nuo peruskulut ihan reippaasti alakanttiin. Isännöitsijätodistus jo heti suunnilleen tuplaa nuo laskemasi markkinointi- ja asiakirjakulut.
Jos alkaisit välittämään vuokraluukkuja alimmillaan sillä 300 eurolla (0,6 x 500) ja maksat siitä päältä vaikka maltilliselta kuulostavat 150 euron kulut, eipä siinä kummoisillekaan tuntipalkoille pääse. Semminkin, jos puhutaan kohteesta, joka ei sillä ensinäytöllä liikahda. Ja se jäljelle jäävä 150 euroa ei tietenkään olisi palkkasi, vaan siitä maksetaan päältä kaikki yrityksen muut kulut eläkemaksuista alkaen. Ja se alvin osuushan siihen päälle on vain läpikulkuerä, jota ei sisällytetä tulolaskelmiin.
8 tykkäystä
Avopuolison kanssa on käytetty vuokrailmoituksiin ainoastaan komboa Oikotie+Facebook ryhmät. Pari kuukautta sitten kun viimeksi etsimme uutta vuokralaista, Facebook osoittautui täysin ylivertaiseksi. Sitä kautta tuli kymmenkunta yhteydenottoa, joista useampi oli todella hyviä kandidaatteja. Oikotien kautta tuli vain 1-2 yhteydenottoa. Vuokrasimme asunnon lopulta ulkomaalaiselle, joka otti Facessa yhteyttä. Ensi kerralla saatamme mennä täysin Facen varassa.
5 tykkäystä
Isännöitsijän todistus tosin menee vuokranantajan maksettavaksi, joten en kokenut ottaa sitä miellekkääksi tässä huomioon.
Voit toki kertoa, että mitkä muut kulut meni huti. Tietenkin ne kohteet mitkä menee vasta toisella tai viidennellä yrittämällä laskee tuntipalkkaa mutta, siitäkin on paljon kiinni kun kontaktoi hakijaa. Kyllä sen saa todella usein tiedusteltua, että onko kyseessä renkaiden potkija vai ei.
Mistä ryhmistä tulee hyviä kandidaatteja? Oma kokemus on, että faceryhmistä tulee vain luottotiedottomia, ja muutenkin tyyppejä, jotka vaikuttavat siltä, että äiti on pakottanut hakemaan omaa asuntoa.
3 tykkäystä
Menee tai ei mene. Ainakin Kiinteistö-Tahkolalla se on sisältynyt välityspalkkioon. OP:llä taas oli muistaakseni välityspalkkion päälle tulevat kiinteät 100 euron (tms) kulut, mikä piti pulittaa rahana, kun itse välityspalkkion sai kuitattua OP-bonuksilla.
Lisäksi monet isännöintitoimistot myyvät nykyään vuokrauspalveluita ja osa edullisemmin isännöimiensä yhtiöiden osakkaille. Esim. tamperelaisen Pamiksen sivuilla hinnoittelu on ilmoitettu näin “Vuokrauspalvelumme on edullisesti hinnoiteltu osakkaille. Yhden kuukauden vuokra 70 % + alv (esim. vuokra 600 euroa kk = palkkio 520,80 euroa, sis. alv)”. Voi myös olla, että viittaamani Tahkolan kohdalla isännöintitodistuksen hinnoittelemattomuuteen vaikutti se, että kyse oli yhtiön isännöimästä kohteesta. Ei jaksa muistaa yksityiskohtia.