Tässä on nyt harkinnassa sellainen move, että jos nykyinen asunto ei mene kaupaksi tällä hetkellä, niin laittaisikin sen vuokralle, eli alkaisin asuntosijoittajaksi. Olen vain tähän asti vältellyt asiaan paneutumista aika lailla, kun asia oli jo ikään kuin ”päätetty”, joten hirveän vahvalla pohjalla ei olla, mutta joitain ajatuksia on aina ollut.
Miten varmistetaan yhtälön toimivuus? Lainaahan on jo makseltu, eikä niitä rahoja enää ole, on vain jonkun arvoinen asunto ja joku jäljellä oleva lainamäärä. Pitäisikö näitä kahta lukua nyt ensiksi vertailla, kun miettii mikä on markkinahinta ja kuinka paljon siitä maksaa (=jäljellä oleva laina)? Vuokratuotonkin voinee määritellä monella tavalla, riippuen mitä lukuja vertaa? Sitten tietenkin kassavirta-asiat. Monesti puhutaan että kassavirta pitäisi olla positiivinen, mutta en näe huonoksi jos vaikka itsekin sitä lainaa joutuisi vähän lyhentelemään… Ja oliko niin että sijoituslainoissa pankki voi milloin vain muuttaa yksipuolisesti vakuusarvoja, toisin kuin normilainassa?
Tärkeintä on turvata velanhoitokyky. Jokaisen asunnon positiivinen kassavirta on tietenkin hyvä peruslähtökohta, jos kohde sijaitsee vaikka jossain muuttotappiokunnassa, jossa sen arvo vääjäämättä laskee hetki hetkeltä ja asunnon myyminenkin on maailman kahdeksas ihme. Mutta ne jotka hokevat positiivisen kassavirran välttämättömyytä kasvukeskuksissa jonain perusedellytyksinä, eivät kyllä välttämättä edusta mitään talousosaamisen suurinta eliittiä.
Ei ole. Lainaehtojen muutosoikeudet liittyvät velallisen rooliin, eli onko yksityishenkilö vai yritys. Viimeksi mainitun kohdallahan (huom! pätee myös taloyhtiölainoihin) pankki voi esim. tarkistaa marginaalia, mutta yksityishenkilön kohdalla se ei onnistu.
Sellainen huomio vielä, että jos laitat vanhan kotisi vuokralle, niin ei sinun toki tarvitse pankin kanssa alkaa muuttamaan vanhaa lainaa miksikään sijoitusasunnon lainaksi.
Varmaan voi kysyä. Oletettavasti vanha pankki ei sitten ala tuputtaa uusia ehtoja vanhalle lainalle… Mutta että toisen pankin kanssa käyttää tuota vapaata vakuutta? Miksi ylipäätään kukaan ottaa ns. sijoituslainaa?
Minun tuttavani muutti ainakin vain verottajalle tuon tiedon että on tulonhankkimislainaa.
Luulisi kyllä että pankkikin sen tietää kun asuu eri omistusasunnossa nykyään ja kirjat siellä. Pankkia ei ole kiinnostanut tämä vekslaus ja lainanehdot pysyivät samana. Varmaan pankeilla iso kiusaus näinä aikoina saada tuohon muutosta kyllä…
ARA-asuntoihin jatkossa tulorajat 3500€/kk ja pariskunnille 6000€/kk.
Täälläkin liputettiin ARA-toimijoiden puolesta asumistuen sijasta. Asumistuen saanti loppuu n. 2000€/kk kohdalla, mutta onneksi ARA-kämpän voi saada vielä 3,5k/kk tuloilla .
Toivottavasti saadaan jatkossakin kanavoitua verorahat ARA-tuotantoon, jossa mediaanituloinen määritellään “köyhäksi”.
Itse näen ihan positiivisena, että ARA-taloissa ja asuntoyhtiöissä on myös keskiluokkaisia ihmisiä. ARA-kohteita tulisi rakentaa myös ihan jokaiselle asuinalueelle.
On olemassa vahvahkoa tutkimusnäyttöä, että yhteiskunnallisia hyötyjä saavutetaan tai ainakin haittoja torjutaan, kun ihmisiä ei turhaan asuteta eri kaupunginosiin esim. tulotason tai opintotaustan (usein myös tulotasoon vaikuttava tekijä) perusteella.
Yksi vaihtoehto olisi toki tehdä yhteishankkeita, kuten vaikka Alankomaissa on käsittääkseni tehty eli esim. osa kerroksista olisi ARA-asuntoja ja osa olisi kovan rahan asuntoja.
Asukaskunnan koostumuksen monipuolisuus toteutuu tehokkaimmin vapaarahoitteisissa vuokrakämpissä. Hankala ymmärtää, miksi yhteiskunnan tukemia kämppiä tulisi rakentaa keskiluokan hyödyksi.
Liioin en ymmärrä, miksi kalliille asuinalueille tulisi saada yhteiskunnan tuella rakennettuja halpoja kämppiä. Suomi on halpojen ja kalliiden asuinalueiden suhteen siitä mielenkiintoinen, että monissa kaupungeissa moiset kaupunginosat voivat sijaita vierekkäin ja halvoilla asuinalueillakin väestöstä usein merkittävä osa on keskiluokkaisia omistusasukkaita.
Ulkomaankomennuksen ansiosta pääsen liittymään asuntosijoittajien hienoon joukkoon.
Suomen vuokranantajien jäsenyys taitaa mennä hankintaan ihan ensimmäisenä. En ole SoMeissa, joten mistä vuokralaisia löytää - tori.fi? Onko vuokralaisen hankintaan ja valintaan palstan asiantuntijoilla vinkkejä? Luottotietojen tarkistus ihan ehdoton toki.
Mihin muihin haasteisiin sitä tässä vuokranantajaksi ryhdyttäessä kannattaa varautua
Itse olen painottanut aina sitä, että vakuus tulee vuokralaisen omista varoista. En ole itsekään ollut somessa hyvään toviin, mutta silloin kun esim. vuokranantaja-palstaa seurasi ja katseli noita ongelmatapauksia, niin aika poikkeuksetta etenkin asunnon tahallisen vahingoittamisen kohdalla korostui se, että vakuuden oli maksanut Kela. Tai sitten vakuutta ei oltu vaadittu laisinkaan.
Hyvä päätös liittyä vuokranantajiin. Sieltä saa oppimiseen hyvää materiaalia. Ostan asuntoja podcastit kannattaa kuunnella se reilu 200 jaksoa. Suomenkielisiä kirjoja löytyy myös. Oppimista ei kannata vähätellä. Toki matkalla oppii kantapään kautta parhaiten.
Itsellä hyvät taustat omaavat asiakkaat on tullut Vuokraoven tai Oikotien kautta.
Uudehkon vuokratieto.fi palvelu olen ottanut vaihtoehtoiseksi vakuudeksi. Palvelu tarkistaa asiakkaan aidon tilikäytöksen, joten pidän sitä parempana mittarina kuin luottotietokyselyn. Luottotiedot puhdistuu nykyään nopeasti kunhan velat on hoidettu.
Kiitoksia kummallekin, erinomaisia pointteja. Kirjoitin vähän hölmösti tuon viestini, tarkoituksenani on siis laittaa nykyinen asuntoni vuokralle. En siis toistaiseksi omista tuon enempää kiinteistöjä
Suurimmaksi haasteeksi tunnistan tuon hyvän vuokralaisen löytämisen. Ymmärrän JuhaR täysin pointtisi tuosta vakuuden maksajasta.
Hinnoittelu on varmasti keskiössä nykyisessä markkinassa. Erityisesti pääkaupunkiseudulla on vuokralaisen markkinat. Hinnoitteluun apua sain itse vuokraovi palvelusta. Keräsin sieltä vertailukelpoisien kohteiden vuokrapyyntejä ja koitin tilastoida jonkin aikaa missä välissä on ruuhkaa ja missä olisi niin sanottu sweet spot. Ainakin itsellä tällainen tilastoharjoitus lisäsi luottamusta omaan vuokrapyyntiin.
Vuokraoven ja oikotien lisäksi kannattaa hyödyntää somen vuokrauspalstoja. Facessa kaupunginosaryhmiä tyyliin ”koti kampista”. Näistä monilla löytynyt vuokralaisia.
Sitten viimeisenä oma kokemus kolmion kanssa. Kolmessa viikossa ei paljoa kyselyitä tullut ja pli kyllä melko hiljaista. Mutta yksi perhe tuli kuitenkin kotiamme katsomaan. Tällä kertaa yksi riittti ja saimme mielestäni tosi kivanoloisen vuokralaisen ja sopimus on jo allekirjoitettu ja vakuus maksettu ajalla. Tarinan opetus itselle, että yksikin osuma saattaa joskus riittää.
Onko kellään (viimeaikaisia) kokemuksia esim. tuosta aiemman oman asunnon käyttämisestä uuden velan vakuutena? Onnistuuko esim. vapaan vakuuden hyödyntäminen edes silloin, jos uusi laina onkin eri pankista? Olisi kiva kuulla näistä käytännöistä ennen kuin lähtee pankeista kyselemään.
Aiemman oman asunnon käyttö uuden vakuutena onnistunee aika helposti jos laina on samasta pankista. Jos lainat ovat eri pankeissa, niin homma menee luultavimmin vaikeaksi.
Kyllä se onnistuu. Helpoiten toki niin, että uusi laina on samasta pankista, kun missä asunto-osake on pantattuna. Jos kyselet uutta lainaa eri pankista, etkä halua tuota vanhaa lainaa ja panttia siirtää, niin pankki tekee jälkipanttaussopimuksen sen pankin kanssa missä asunto-osake on pantattuna. Tästä aiheutuu lisäkuluja ja mahdollisesti huonompia ehtoja, kun ei ole ns. kokonaisasiakkuus.
Nykyisessä lainassa on aika hyvät ehdot, joten ollut ajatus että se kannattaa pitää sellaisenaan, koska paremmaksi tuskin paljoa muuttuisi ainakaan. Jos nyt ottaa lisäksi uuden tavallisen asuntolainan uuteen asuntoon samasta pankista tai vaihtoehtoisesti toisesta pankista ja siirtää tuon lisäksi vanhankin lainan uuteen pankkiin, niin eikö pankki ala yleensä näissä sitten pakottamaan toista lainaa ns. sijoituslainaksi (huonommilla ehdoilla)?
(Sarkastinen hymiö).
