Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
2499

Kai ymmärrät, että Tampereella tuollaiset 550 euron uudiskohteiden pikkukaksiot menevät heti, ja niitä ei todellakaan riitä kaikille halukkaille. Linkittämäsi kohde ei ole edes ara-kohteista mikään tyypillinen esimerkki, vaan huomiota herättävän edullinen kohde uudehkosta talosta puhuttaessa. Tuokin asunto vapautuu vasta kesäkuun alusta, ja hakijoita siihen riittää varmasti ruuhkaksi asti.

Vuokraovesta löytyy muuten kokonaiset 14 vuokrakaksiota Tampereelta, joiden vuokra on alle 600 euroa. Jos hintarajaksi asettaa 650 euroa, kohteita löytyy noin 30 enemmän. Noista heti vapaita on tietenkin vain osa.

Esimerkkisi kohde on toiseksi halvin Vuokraovesta löytyvä tamperelaiskaksio. Se halvin löytyy Lamminpäästä yli 60 vuotta vanhan talon alimmasta kerroksesta.

Jos asumiseen riittää yksiö, niin silloin on järkevää hankkia yksiö. Jos haluaa asua kävelymatkan päässä keskustan palveluista, silloin on järkevää hankkia asunto kävelymatkan päästä keskustasta. Linkitit edellä esimerkin yksiöstä, jossa hintapyyntö on yli 200t euroa ja hoitovastike reilu 160 euroa. Koska kyseessä on uudiskohde rakentajan määrittelemine hoitovastikkeineen, voidaan hyvinkin olettaa että vastiketaso tarkistetaan kohta noin 200 euroon. Vuokran ja vastikkeen eroksi jää siis 550 euroa / kk. Toisin sanoen tuossa puhutaan noin 3 %:n vuokratuoton kohteesta.

Jos tosiaan vaihtoehtona on tuollaisen asunnon ostaminen tai vuokraaminen, voi se vuokraaminen olla oikein hyvä vaihtoehto, vaikka vuokra tulisikin maksaa ilman tukia. Ja jos aikomuksena on asua asunnossa vain muutamia vuosia, on se vuokrausvaihtoehto melko selkeästi houkutteleva vaihtoehto.

Sijoittajana olen huomannut olleeni liiankin huolissani asuntojen vuokrattavuudesta Tampereella. Hyvän hinta-laatusuhteen kohteille on kyllä kysyntää, eikä se lähivuosina tule ainakaan heikkenemään. Velastani valtaosa on henkilökohtaista pankkilainaa, joka on korkosuojattu 2030-luvun puoliväliin saakka. Niin se on monella muullakin asuntosijoittajalla, jos sitä velkaa mainittavasti ylipäätään on jäljellä.

Totta kai kaikessa sijoittamisessa voi tavoitella kovempaa tuottoa maksimaalisella riskillä. Niin myös asuntosijoittamisessa. Silloin vastatuuli tuntuu raskaalta, ja voi jopa ajaa jotkut ylitsepääsemättömiin ongelmiin. Mutta eivät nuo tapaukset edusta mitään asuntosijoittajien tyypillistä esimerkkiä, vaan ovat pieni osa siitä kokonaisuudesta.

9 tykkäystä
2500

Update:

Nyt on tämä suunnitelma toteutettu ja ensimmäinen vuokrasopimus allekirjoitettu. Tästä se lähtee ja oppimatka vuokranantajana toimimiseen alkaa. Vielä pitäisi maalisuti kesyttää toukokuussa, että kelpaa asukkaiden muuttaa mestoille.

Kiitos vielä aiemmin vinkkejä antaneille ja jatkossakin varmasti voin näkemystä täältä ammentaa.

7 tykkäystä
2501

Oletko ihan tosissasi että Tampereen ytimestä uusi ja moderni yksiö on 350 euron luukku? Väittäisin että tuon vuokra on tuplat tuosta.

5 tykkäystä
2502

Joku pihtiputaalta huutelee että mitä järkeä maksaa semmoista törkyhintaa kuin 700€ yksiöstä. Jos nyt googlaa suurimmat kaupungit suomesta ja katsoo monenko niiden keskustassa maksaa yksiö lähelle tuota 700€ niin tajuaa yhtälön…

Jos nyt tajuaa edes että mikä on normaali vastike näissä kohteissa niin ymmärtää myös sen mikä “oikea” vuokratasokin on.

Jos itse pitäisi valita vaikka asuvansa hervannassa (sorry hervanta🙂) jossain 450€ luukussa jossa tarvitsee olla auto vai maksaa 700€ uudesta yksiössä tre keskustassa niin maksaisin sen 250€ lisää sijainnista ja niin maksaisi moni muukin.

Aika moni arvottaa esim. Työpaikan sijaintia, palvelujen sijaintia siten että siitä on valmis maksamaan muutaman satasen extraa. Monelle se että pääsee töistä suoraan harrastuksiin, kauppoihin, kulttuurin pariin on syy maksaa enemmän. Joillekkin se aikakin on rahaa. Usko tai älä että on ihmisiä/työläisiä jotka asuvat yksiössä, joiden nettoansiot on esim 3000-5000€. Luuletko että tuolloin muutaman satasen erotus on se merkitsevä tekijä vai se sijainti missä henkilö haluaa asua.

4 tykkäystä
2503

Näin on. Tampereen keskustassa halpa yksiö maksaa sen 600 € / kk. Tuon Sorinsillan esimerkin kohdalla 700 € / kk lienee sellainen vuokrapyynti, että kysyntää riittäisi varmasti jo ihan mukavasti. Noin 750 € / kk lienisi tuon kohteen kohdalla sellainen tavanomainen vuokrapyynti.

3 tykkäystä
2504

Kyllä… Itse vaikutan pks niin vuokramarkkina on tutumpaa täältä mutta sijainti maksaa aina ja siitä ollaan myös valmiita maksamaan. Täällä niitä lähemmäs 1000€ yksiöitäkin löytyy riittämiin.

1 tykkäys
2505

Suomen koko asuntovuokramarkkinan koko on noin 7,5 mrd, josta Kelan maksamat yleinen asumistuki, eläkkeen saajan asumistuki ja toimentulotuen asumisosa muodostavat n. 2,5 mrd euroa eli valtio maksaa kolmasosan kaikista vuokrista. Jokainen voi itse päättää onko tällainen tilanne hyvä vai huono. Poliittista riskiä asuntosijoittaminen sisältää tätä kautta runsaasti.
Hallituksen tavoitteena on nyt leikata asumistukia yhteensä 350 miljoonaa, joka vastaa vajaan 5 prosentin osuutta koko vuokramarkkinoista ja on pois kysynnästä.

13 tykkäystä
2506

Vähemmälle huomiolle on jäänyt, vaikka tunteikkaista puheenvuoroista voisi toisinajatella, että asunnot ovat Suomessa halpoja. Kyllä, luitte oikein, halpoja! Asuntojen hinnat suhteessa ansioihin ovat mörnineet käsikädessä vuosikymmeniä ja viime vuosien 10-20% dippi on parantanut tilannetta entisestään.

Lisäksi eurooppalaisessa vertailussa edustamme aivan häntäpäätä asuntojen hintojen suhteessa ansiotasoon.

3 tykkäystä
2507

Mainitsemassasi vastakkainasettelutilanteessa hervannan eduksi kääntyisi mielestäni TKL (ratikka+bussit) vuosikortti (reilu 400€), jos auton käyttötarve olisi ainoastaan se että käy keskustassa töissä. Matka-aika auto vs. julkinen suunnilleen sama ja ei tarvitsisi pysäköintiäkään keskustan päässä miettiä.

Toim. Huom. Olen asunut hervannassa muutaman vuoden, joten bias siihen suuntaan.

6 tykkäystä
2508

Osa tuosta säästöstä kohdistuu omistusasumisen asumistukeen ja osaa säästöistä paikataan toimeentulotuella. Leikkaus toki on kertatoteutuksena silti massiivinen.

Mihin se kysyntä asumistuen leikkausten myötä katoaa? Kysynnän painotus toki muuttunee osittain ja esim. osalla nuorista lapsuudenkodista omilleen muutto saattaa pitkittyä. Mutta tulevaisuudessakin jokainen ihminen tarvitsee katon päänsä päälle. Ja tiukan paikan tullen moni vaihtaa mieluummin supermarketin leipäjonoon kuin oman kodin roskalaatikkoon, jos nyt ihan äärimmäisiä esimerkkejä haetaan.

2 tykkäystä
2509

Ei ehkä kysynnästä, mutta ostovoimasta se on joka tapauksessa pois. Toki se voi korvautua ja varmaan osittain korvautuukin toisesta lähteestä. Omistusasumisen osuus asumistuista on ollut vain noin 30 miljoonaa euroa.

2 tykkäystä
2510

Viestin pointti olikin että mikä tuon yksiön vuokra voisi olla tilanteessa, jossa vuokralaisille ei asumistukea tai toimeentulotukea asumiseen myönnettäisi. Varmasti tuon tasoiseen ydinkeskustan luukkuun löytyisi työssäkäyväkin maksamaan isoakin vuokraa mutta epäilen ettei suurimpaan osaan yksiöistä. Tilastotietoa yksiöissä asuvien tuloista ja elämäntilanteesta olisi mielenkiintoista lukea jos joltain löytyy. Montako prosenttia näistä on työssäkäyviä maksukykyisiä laatuvuokralaisia eikä opiskelijoita/osa-aikatyöllistettyjä/eläkkeensaajia/työttömiä joiden elintasoa me muut avokätisesti jeesaamme ja ylläpidämme nykyistä vuokratasoa.

Faktahan on että ensimmäiset asumistuen leikkaukset onkin jo ajettu läpi ja taloustilanne huomioiden en näe tilanteen ainakaan paranevan eli luultavasti lisää on tulossa. Järkevä asuntosijoittaja tiedostaa myös tämän poliittisen riskin laskelmissaan ja ymmärtää, ettei tuo rahasampo kestä satavarmasti hamaan tulevaisuuteen. Elintasossa meillä on kautta linjan sen verran perusteetonta läskiä, että muutos on vääjäämätön.

Eläkkeidenkin todennäköiset leikkaukset ajavat osan porukkaa halvempiin asuntoihin.

3 tykkäystä
2511

Kyllä. Mutta siitä leikataan nyt kerralla 100 %. Eli silloin sen osuus koko leikkauspotista on liki kymmenyksen. Ja se on taas yhtenä lisänä muiden asioiden joukossa omiaan lisäämään pienituloisten ihmisten halukkuutta asua ennemmin vuokralla kuin omassa asunnossa.

2 tykkäystä
2512

Miksi uusi yksiö tornitalosta aivan keskustasta pitäisi olla työttömien/opiskelijoiden saatavilla? Vaikka Suomessa ei jaettaisi penniäkään tukea asumiseen tuon kämpän vuokra ei olisi 350e/kk.

14 tykkäystä
2513

Ei takerruta nyt yhteen asuntoon. @Sepittaja1 pointti on nähdäkseni kokoajan ollut, että mitä Suomen vuokramarkkinoiden hinnoittelulle isossa kuvassa tapahtuisi, jos valtio ei enää jatkossa subventoisi vuokra-asumista yhtä suuresti kuin nykyään, jos ollenkaan.

Itse taivun ajattelemaan @Sepittaja1 kanssa samoin ja uskon, että tässä skenaariossa Suomen vuokramarkkinoiden vuokrissa olisi painetta alaspäin, koska niin monen potentiaalisen vuokralaisen ostovoima supistuisi. Tällöin vuokranantajat joutuisivat pohtimaan, laskeakko vuokratasoa vai pitääkö kämppää tyhjillään, jos ei ole valmis tiputtamaan pyyntiään.

6 tykkäystä
2514

Ei pitäisikään olla tuon tornitalon luukku saatavilla kaikille. Ja liputan täysin sen puolesta että kaikki saavat käyttää asumiseen juuri sen verran omia rahojaan kuin haluavat.
Tuo kyseinen kohde oli minun puolesta huono esimerkki ja otin ensimmäisen Tampereen yksiön, joka oikotien hausta tuli vastaan.

Tosiaan kokonaiskuvan hahmottamiseen auttaisi tietää moniko yksiöissä ja isommissakin kämpissä asuvista maksaa vuokransa itse ilman noita tukia. Oma hypoteesi on että yksiöissä kuitenkin aika moni vuokralainen on jonkinlaisen tuen piirissä, mutta jos tästä tilastoja löytyy, niin seison mielelläni korjattuna :+1: tuohan on nimittäin ihan merkittävä tieto asuntosijoittajan riskin arviointiin nyt kun julkisia menoja aletaan karsimaan.

Ja sanottakoon että olen täysin yksityisen asuntosijoittamisen puolella, mutta monella negatiivinen suhtautuminen aiheeseen tulee verorahoista maksettavien asumisen etuuksien takia.

Esimerkkinä nyt vaikka vapaa-ajan mökkien vuokraukseen ei tietääkseni saa veronmaksajien tukia ja tällöin monella on neutraali tai positiivinen suhtautuminen tähän liiketoimintaan. Mutta entä jos bilettäjille ja perheille maksettaisiinkin julkisista varoista mökkitukea lomamatkan kustannusten alentamiseksi? Olisiko suhtautuminen tässä vaiheessa yhtä neutraalia niiden puolesta jotka mökkitukea joutuvat pakolla maksamaan.

Asumiseen tukia olisi hyvä muuttaa järkevämpään oikeasti turvaverkkomaiseen suuntaan yllättävien elämäntilanteiden varalle. Voitaisiin tukea jopa nykyistä enemmän vaikkapa loukkaantumisen tai töiden loppumisen tilanteessa esim. 3kk ajan mutta hulluutta on mielestäni pönkittää vuosikausia ihmisten elintasoa nykyisenkaltaisella tuella.

8 tykkäystä
2515

Tärkeä tilasto. Mittakaava tuissa verrattuna koko markkinan kokoon on pelottava! Leikkausten kohdistamisesta olisi mielenkiintoista kuulla tarkemminkin. Itse pääsin klikkailemalla omassa esimerkissä noin 330 euron asumistuesta /kk noin 150 euroon.

2 tykkäystä
2516

Vuokra-asujana olen havainnut, että alimmat vuokrat vastaavat lähes kuin luonnonlaki lähelle asumistuen enimmäismäärää. Mikä käy järkeen, sillä siihen saakka tukea saavalle suurimman osan vuokrasta maksaa kela, mutta sen jälkeen 100% vuokrasta on maksettava itse. Rautalangasta: jos saan asumistukea 550e saakka 70%, on vähemmän merkitystä nostaa vuokra 450->550(erotus omasta pussista 30e) kuin 550->650 (erotus 100e).

Oma päätelmä on, että asumistuki muodostaa markkinalle hintalattian, jonka jälkeen hintakilpailu todella alkaa. Selvästi asumistuen alle tippuvista asunnoista ei todellisuudessa vuokralaiset juurikaan kilpaile. Kalliiden keskustakämppien kohdalla asumistuen vaikutuksen taas uskon olevan pienempi, sillä suurinosa tukien saajista on hinnalla kilpailtu jo selvästi ulos. Asumistuen laskusta kärsisi siis eniten ne sijoittajat, joilla on jo valmiiksi halvoilta alueilta asuntoja.

25 tykkäystä
2517

Ei vuokranantajan tarvitse tyytyä noihin vaihtoehtoihin. Sen kämpän kun voi myös aina myydä pois. Toisaalta, jos vuokratuotto laskee kasvukeskuksissa poikkeuksellisen matalalle, on siitä tietenkin seurauksena se, että sijoittajien kiinnostus noita kohteita kohtaan on vaisua. Ja siitä taas seuraa se, että vuokra-asunnoista syntyy pulaa takavuosikymmenten malliin. Ja mitäs se taas tekeekään vuokratasolle?

Riippuu ihan siitä, mitä tarkoitetaan halvoilla alueilla. Hyvien palveluiden ja liikenneyhteyksien lähiöissä vuokralaiskysynnän voi odottaa jopa kasvavan entisestään näiden muutosten myötä.

2 tykkäystä
2518

Päätelmä voi hyvin osua oikeaan. Arvelen karkeasti yleistäen, että leikkaukset asumistukeen nostavat
a) erittäin edullisten; ja
b) erittäin laadukkaiden (sijainti, kunto) yksiöiden kysyntää suurissa kaupungeissa.

Ensimmäisiä etsivät he, joiden asumistukea leikkuri leikkaa ja on tarve vaihtaa halvempaan (uusi hintalattia). Jälkimmäisten kysyntä puolestaan nousee, kun maksukykyisillä töissäkäyvillä vuokralaisilla on entistä enemmän valinnanvaraa ja he voivat valita aiempaa tasokkaamman kämpän (samaan rahaan).

Väliinputoajiksi (ja suurimmiksi kärsijöiksi) jäävät ne, jotka ovat asumistuen saajille liian kalliita ja samaan aikaan töissäkäyville liian tasottomia kämppiä.

6 tykkäystä