Tai siis hyväksyivät, tuskin enää. Ja muutenkin oli aika puhdas sijoitusasuntobuumin ajan kuvaus, lähdettiin ostamaan paljon halpoja asuntoja (tyyliin 35keur/kpl) nollakorolla tietämättä mitään aiheesta: esim. jo tehdyn kattoremontin yhtiölainan jyvitys asunnolle ostotarjouksen jälkeen tuli yllätyksenä🤦
4 tykkäystä
10 päivää kaupoista ja nyt on vuokraus sovittuna, joten tyhjät kuukaudet välttyvät.
Vuokratuotto 3,6% joka on mielestäni ok uudehkolle Hki prime-alueella.
Jos pitkän aikavälin arvonnousu olisi 2%, kokonaistuotto 5,6% joka menettelee. Vipu on iso, joten tämä on myös tavallaan korkobetsi laskun puolesta. Yhtiölainaa on sopivasti.
10 tykkäystä
Ja sieltä se eteni, kaupat on sovittu!
Kohde on n. 2 kilometrin päässä Oulun keskustan maamerkistä, Rotuaarin pallosta.
Tuottoprosentiksi varallisuusveron kanssa laskien 7,74%, kun 3,6% tinkasin pyynnistä pois. Tämä siis nykyisellä vuokralaisella. Jonkun kympin saattaisi vuokraa pystyä nostamaan vuokralaisen vaihtuessa, mutta helppous kiinnostaa enemmän.
Oma tontti tuo pelivaroja, kun 1960-luvulla rakennettu talo tulee joskus tiensä päähän. Naapuritontille viime vuosina tehdyn kaavan mukaisesti laskettuna pelkän tontin arvo on kauppahinnasta n. 60%.
Remppoja on kuitenkin tehty ihan mukavasti ja oikeastaan ainoa isompi hanke tulevaisuudessa on piharemontti. Taloyhtiöllä on myös ylijäämää aiemmilta vuosilta huolimatta varsin edullisesta vastikkeesta.
Nettokassavirta on alusta asti plussalla. Oman pääoman tuotto kuulostaa näissä aina hauskalta, 36%.
Nyt sitten Nordean kanssa ynnäämään, että onko 0,6% marginaali ja 300€ järjestelypalkkio hyvä vai vieläkö vähän siloiteltaisiin pintaa.
Tyytyväinen olo, kun useampi kohde viimeisen parin vuoden aikana on lipsunut ohi käsien viime hetken tarjousten takia.
17 tykkäystä
Pitkän ajan arvonnousuja miettiessä pitäisi kyllä sitten huomioida myös syntyvä korjausvelka, sekä tietenkin jotenkin jyvittäen budjetoida myös kämpän kulumista.
4 tykkäystä
Olen toiminut asuntosijoittamisessa 100:10:1 periaatteella. 100 asuntonäyttöä, 10 tarjousta, 1 kauppa. Tarjoukset olen tehnyt pääsääntöisesti 5-20% alle pyynnin, mutta pari kertaa olen “hävinnyt” asuntokaupan tarjoamalla pyydetyn summan. Näin kävi varsinkin hulluina vuosina 2021-2022, jolloin asunnoista (halutuimmat kohteet) maksettiin järjestäen yli pyynnin ja asuntoja liikkui myös hiljaisen myynnin kautta paljon.
No, noista vuosista onkin rallateltu nyt, kohteesta riippuen, 10-30% alaspäin eli aika paljon oli jälkikäteen tarkasteltuna ilmaa hinnoissa. Eikös jokaisen exceliin pitänyt olla nykyinen korkotaso budjetoitu, ja ylikin. 
En yritä ennustaa, milloin markkinan käänne tapahtuu, mutta innostuin taas buukkaamaan näyttöjä ensi viikolle. Tästä se ralli taas lähtee. Nyt ei tosin taida olla aikaa käydä näytöillä kovin tiuhaan.
2 tykkäystä
Itse en ole tainnut koskaan käydä asuntonäytöllä, joka ei olisi johtanut tarjouksen jättämiseen. Toisaalta, aika pienellä prosentilla olen käynyt katsomassa kämpät, joista olen pyytänyt välittäjiltä paperit nähtäviksi. Paperit + myyntikuvat + asuinalueeseen tutustuminen antaa lähtökohtaisesti kämpistä sen olennaisimman tiedon.
Niin ja niistä tarjouksista. Ainoa, johon en ole saanut minkäänlaista vastatarjousta oli kohde, josta tarjosin yli pyyntihinnan. Eikä kyse ollut mistään tarjouskauppa-kohteesta. Se oli sitä kesää 2009, jolloin asuntokauppa lähti hetkessä lentoon ja tyhjät asuntonäytöt vaihtuivat näyttöjen ruuhkiksi.
1 tykkäys
Mitä tietoa käyt näytöillä keräämässä? Omaan makuun myyntikuvat ovat nykyään sen verran hyviä että 1 tarjous suhteessa 10 näyttöön kuulostaa matalalta. Toki jos asuinalue ei ole tuttu, niin ympäristöön tutustuminen on tärkeää ja mielekästäkin.
6 tykkäystä
Minulle näytöillä käyminen on ollut vähän kuin “harrastus” ja lähes jokaisella näytöllä on oppinut jotain uutta, kun on kysellyt tyhmiä. Nykyään toki vähemmän kuin alussa. Toisinaan olen poikennut ex-tempore näytöllä, kun ulkona on ollut välittäjän kyltti. Sanonut kyllä sitten suoraan, että näin kyltin ja tulin poikkeamaan. Muutaman kerran välittäjä on ajeluttanut minua ympäri kaupunkia ja on käyty kaikki hänen kohteensa läpi.
@paspartuu Dokumenteista harvoin selviää kaikki. Kyselen näytöillä aina tietyt vakiokysymykset, kuten miten paljon asunto lämpenee kesällä, onko ilmalämpöpumpun asentaminen mahdollista, kuulostelen kuinka paljon naapureiden tai teiden meteli kuuluu, millainen asuinalue ja naapurusto on jne. Koputtelen kylpyhuoneen laatat ja tsekkaan pesukoneliitännän tai mahdollisuuden asentaa kone toisaalle.
Toki taloyhtiön kunto on huomattavasti olennaisempaa kuin asunnon kunto, mutta itse en hae remppakohteita, enkä pääsääntöisesti uudiskohteitakaan. Eräälläkin näytöllä selvisi, että taloyhtiössä oli tehty jatkuvaa vakavaa ilkivaltaa (tuliterässä hississä oli kauheat avaimella vedetyt skraadut ja kysyin asiasta), toisella että 10 metrin päähän myytävän asunnon ikkunasta oli rakentumassa uusi kerrostalo, yhdessä taloyhtiössä oli kaksi osakasta keskellä yhtiön haltuunottoprosessia, ja yhteen yhtiöön oli pesiytynyt huumekauppaa sekä toiseen vakavia järjestyshäiriöitä. Että kaikenlaista on tullut vastaan. 
Eivät nämä kaikki olisi papereista selvinneet, vaan asioita on paljastunut usein sattumalta.
Se on muuten hauska näytöillä, että aika pian pystyy jaottelemaan ihmiset 1) tekee varmasti tarjouksen, 2) epäröi ja saattaa tehdä tarjouksen ja 3) ei ole tekemässä tarjousta porukoihin. Joskus joku on jopa koettanut udella minun mielipidettäni asunnosta ja joskus joku luulee, että olen hänen kilpailijansa vaikka en ole aikeissa jättää edes tarjousta. Kerran teki mieli sanoa, että ihan 
asunto kyseessä sijoitusmielessä, mutta en viitsinyt pilata välittäjän kauppaa.
16 tykkäystä
Näin on. Toki tuo arvonnousun haarukointi on muutenkin arpapeliä.
Alle 10v vanhassa ei ihan heti isompia korjauksia mutta tietysti 15v+ aikajänteellä alkaa jo vähitellen tulla.
Minulla oli tosiaan 6v päivittäinen hakuvahti, paperit pyysin 20+ asunnosta välittäjältä, näytöllä kävin n.5 asunnosta. Tämän ostin näkemättä. 
(En asu Hki).
2 tykkäystä
Laitanpa tänne kun tuli AMK-Tradenomityö vastaan jos jotain kiinnostaa.
Olin kylläkin ihan yleissivistyksen vuoksi tsekkaamassa onko olemassa jotain malleja, joissa asunnon elinkaarta on yleistetty remontointitarpeita silmällä pitäen.
Tuli lähinnä mieleen että selvähän on että uusi asunto ei periaatteessa syö rempparahaa. Eikä uuden karhea. Eikä lähes uudenkarhea. Mutta jollain aikavälillä asioita vaan tulee ja tulee, ja asuntosijoittajan olisi hyvä tuntea geneerinen malli jota sitten peilata kohteeseen jota ostamassa.
10 vuotta: kodinkoneet, sisämaalaus
20 vuotta: ulkoseinien maalaus? Ikkunaremppa?
30 vuotta: katto? Lämminvesivaraaja?
40 vuotta: putket?
Yo esimerkit vain havainnolistamaan.
Eli jos jollain tietoa mallista arvostuksineen niin olisi mukava selailla !
Kannattavan asuntosijoituskohteen löytäminen haastavassa markkinatilanteessa
Instikoilla on rutiinisalkunhallintaa myydä uudiskohteet 20-30 vuoden päästä ennen remonttirumban alkamista.
Eri aikakausienkin talojen elinkaarilaskelmat on helppo oppia ja tehdyt remontit kertoo loput. Yleensä taloyhtiöt viivyttelee remontteja. Peruskorjausten hintataso on sitten vähän hankalampi arvioida, itse lasken ne aina yläkanttiin ostohintaa haarukoidessa. Ja inflaatio/rakennuskustannusten nousukin tulee huomioida, siksi moni pitkäjänteinen suosii uudiskohteita.
Ahkeraa asuntonäytöillä käyntiä. Käyn aika paljon harvemmin näytöillä ja näistä tarjouksen teen varmaan 50%.
Jos asunto sijaitsee entuudestaan tutulla alueella, niin en ole kokenut saavani näytöistä ihan hirveästi lisäarvoa. Mielummin olen tehnyt tarjouksen suoraan näkemättä asuntoa lyhyellä voimassaoloajalla. Ainakin yrittänyt. Kaikkien välittäjien kanssa ei tällainen onnistu.
Sitten jos tulee hyvän oloinen asunto vastaan vähän vieraammalta alueelta, niin käyn aina näytöllä. Nämä on yleensä myös niitä kertoja kun tarjous saattaa jäädä tekemättä.
2 tykkäystä
Itsekin käytännössä käyn näytöllä vasta kun olen jättämässä tarjousta.
Aina jotain kannattaa tarjota, huonokin asunto on hyvä jos hinta jää riittävän alas. Paitsi jos alue on surkea, silloin en edes mene katsomaan.
3 tykkäystä
Tässähän onkin vain ja ainoastaan kyse siitä, että molemmat ovat valmistumassa lääkäreiksi. Pidetään asiakkaina hinnalla millä hyvänsä, kiertäen jopa konsernitason ohjeistuksia. Pakko olla kyseessä OP, Nordealla tuo ei olisi onnistunut niin mitenkään. Toki asunnot halpoja eli pankin riski/tulevaisuuden asiakashyödyt varmastikin balanssissa.
Ihan loogista. Miten ne voisivatkaan nousta, kun ovat jo valmiiksi niin ylhäällä.
Asuntojen hintoja ei toki maiden välillä pysty järkevästi vertailemaan, mutta asumismenojen suhdetta tuloihin kyllä.
Ja kun Suomessa ollaan jo kipurajoilla niin mitenkäpä ne hinnatkaan nousisivat.
3 tykkäystä
Suomi kärkipäässä hajautetusta asutuksesta, keskihinta luonnollisestikin matala.
2 tykkäystä
Also, se kuvattu sijoitusuran alku sijoittui buumin viime hetkille. Ei anna mikään pankki enää hövelisti lainaa, osa ei suostu lainoittamaan esim. flippauksia (bulletteja) lainkaan.
Uusi asuntorahasto perustettu
Melko kova tuottotavoite 20% IRR. Vaatii kovaa nousua vuokrissa&hinnoissa.
” Kasvukeskusten suuri ja kasvava asuntotarve ja uudisrakentamisen pysähtyminen luovat mielestämme vahvan pohjan asuntojen arvonkehitykselle lähivuosina. Suomen asuntomarkkinat ovat olleet viimeksi yhtä pysähdyksissä noin 30 vuotta sitten ja asuntoaloitukset ovat historiallisen alhaisilla tasoilla. Vaikka toipuminen alkaisi vielä vuoden 2024 aikana, niin kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaa voi olla vaikeaa enää estää, sillä uudisrakentaminen on hidasta.
Arviomme mukaan pääkaupunkiseudulla ja Tampereella tulee mahdollisesti olemaan merkittävä pula asunnoista vuoteen 2027 mennessä. Tämä johtuu kyseisten alueiden kasvavasta väestöstä ja lisääntyvästä kysynnästä yhdistettynä uusdisrakentamisen seisahtumiseen, jonka uskomme johtavan niukkuuteen asuntotarjonnassa. Tätä ainutlaatuista mahdollisuutta Ethos Residential Opportunities I Ky -rahasto pyrkii hyödyntämään ostamalla laadukkaita ja hyvällä sijainnilla olevia koteja nykyhetken ostajan markkinasta.
Nykyinen erikoistilanne luo mielestämme suuria mahdollisuuksia sijoittajille, jotka haluavat hyödyntää asuntomarkkinan epätasapainoa. Uskomme vahvasti, että mahdollisuus parhaille tuotoille luodaan tekemällä päättäväisiä toimia vastavirtaan, synkimpinä aikoina. ”
Muutamia uusia aloituksia on jo nähty, mutta käytännössä ei vielä mitään. Mitä pidempään toipumisessa kestää, niin sitä todennäköisemmin jonkinlaista niukkuutta tullaan näkemään, joka tulee nostamaan asuntojen vuokria ja hintoja jossain määrin.
10 tykkäystä
Firma perustettu 2022, 2023 luvut: liikevaihto 224keur, tappio 58keur. Mutta toki homma rokkaa, jos vaan saa rahastoon sijoittajia, jotka maksaa palkkiot - 18 milliä jo kasassa. Näyttää olevan suhteet kunnossa kun saa ilmaista mainostilaa Hesarista👌
Se vaan, että aika moni muukin havittelee niitä ”laadukkaita ja hyvällä sijainnilla olevia koteja nykyhetken ostajan markkinasta”. Toki sitten kun hinnat alkaa raketoimaan, niin tuototkin nykyostohinnoille on hyviä.
2 tykkäystä