Katsoin pikaisesti Tampereen 2022-2024 asuntokannan yksiöt läpi. Tarjontaa on 167 kpl. Noiden mainitun kolmen kohteen lisäksi löysin 11 asuntoa (Koivistonkylä, Lamminpää, Tamperella, Kaleva, Kansi), joiden kohdalla asunto lienee kaupan kahta kautta. Mikään ei ole kaupan kolmea kautta, joskin saman yhtiön eri asunnoilla voi toki olla toinen välittäjä.
Tampereen esimerkin perusteella yksiöiden ilmoituksia on noin 8 % enemmän kuin myytäviä asuntoja. Myönnetään, että tuo oli yllättävän suuri luku itselleni.
Mutta jos myynti-ilmoituksia on 1140 kpl, voidaan niitä asuntojakin olettaa olevan kaupan pikemminkin 1000 kpl kuin vaikka sen 500 kpl.
Itse käytän pääasiassa Oikotietä, kun siellä on suurimpien kaupunkien kohteet listoilla, Etuovessa on sitten suhteessa enemmän Muun Suomen kohteita. Juuri nyt rv. max 2024 omistusuudisyksiöt Etuovi 925 vs Oikotie 880.
Ja tosiaankin tarvittaisiin filtteri erottamaan valmiit, rv. 2024 pitää sisällään myös loppuvuoden aikana valmistuvat.
Lokakuuta kun eletään, loppuvuoden aikana valmistuvat kohteet ei tilannetta paljon muuta. Mutta yhden merkittävämmän tekijän löysin vielä tarkemmin kohteita katsomalla. Siellä vuoden 2024 rakennusvuoden asuntokannassa on yllättävän paljon luukkuja, jotka valmistuvat vasta ensi vuonna. Äärimmäisenä esimerkkinä osui vastaan kohde, jossa arvioitu valmistuminen on 12/25.
Jos tuo kuvastaa koko maan tilannetta, niin sitten ollaan kieltämättä tilanteessa jossa se n. 1000 kpl luku sisältää merkittävän määrän vasta vuonna 2025 valmistuvaa asuntokantaa.
Kaiken kaikkiaan noista vuosien 2022-2024 kohdehausta reilu kolmannes osuu vuoden 2024 (eli tosiasiallisesti myös osaan 2025) kohteisiin.
Itse myös huomannut rakennusvuodessa olevan heittoa. Asuntoja myös myydään koko ajan ja ilmot poistuvat jollain viiveellä, esim. nippukaupat instikoille voivat sisältää kymmeniä asuntoja.
Ja tosiaankin haen uudiskohteita hakuehdolla ”Vain uudiskohteet”. Osa rv 2022-2024 kohteista kun on jo toisella kierroksella.
Mutta käytetään sitten tuota Oikotien lukua 880 tai arvioidaan tupla-ilmot, väärät rakennusvuodet ja myydyt, jolla päästään omaan arvioon 500, niin joka tapauksessa gryndereillä ei ole suurta ongelmaa juuri yksiöiden kanssa.
Remonttivapaiden uudempien sijoituskämppien etsijöille oli hyödyllinen artikkeli päivän Aamulehdessä: Nykyään paljon käytetty rakennusmenetelmä, ohutrappaus suoraan eristeen päälle, tulee jutun mukaan johtamaan ongelmiin jopa alle 10 vuotta vanhoissa rakennuksissa.
Googlella löytyi vapaasti luettava artikkeli samasta aiheesta Eristeohutrappausten vauriokohteita on yli sata | Rakennuslehti
Ei olisi itselle tullut mieleen, että tällaiseenkin pitää asuntoja etsiessä perehtyä
Kaikki sijoitusasuntoon liittyvät kulut on vähennettävissä, osa vuokratulosta samana vuonna ja osa vasta myydessä. Marginaalin muutoskulu menee vuokratulosta.
Tiilijulkisivu on sijoittajan paras ystävä näyttää yleisesti siltä että tulevaisuuden remontteja systemaattisesti hinnoitellaan alakanttiin kun vertaa korjausvelkaisten ja korjausvelattomien asuntojen hintoja julkisessa markkinassa.
“Hekan keskivuokra on ensi vuonna 5,2 prosenttia korkeampi kuin tänä vuonna.”
“Suomen suurimman vuokranantajan Hekan mukaan vuokrankorotukset ovat alhaisimmillaan 0,5 prosenttia ja korkeimmillaan 9,5 prosenttia. Enemmistö korotuksista on 2 prosentin ja 6 prosentin välillä, kertoo Heka.”
Äkkiseltään kuulostaa suurelta korotukselta, mutta samalla täytyy muistaa että edellisiä vuokrankorotuksia lievennettiin helsinkiläisten veronmaksajien kustannuksella. Vuosi sittenhän Hekan korotuspaineet oli keskimäärin 12 %, mutta korotusten keskiarvo laski 8,4 %:iin kaupungin tuen vuoksi.
Avaatko vähän ajatusta tän taustalla?
Nyt toi logiikka kuulostaa siltä että jos Heka ei olisi rakentanut niin paljon kuin on rakentanut, sen ei olisi tarvinnut korottaa vuokria? Ehkei Heka sentään yksinään inflaatiota buustaa… Ja Hekahan on nyt pikemminkin rakentanut edulliseen aikaan.
Niin, jos Heka olisi jättänyt uusia kohteita rakentamatta vaikka vuodesta 2015 alkaen, jolloin sijoitusbuumi alkoi, sillä ei olisi niin valtavaa velkalastia, jonka korot nostavat vuokria - yleisen inflaation vaikutushan on pienentynyt roimasti.
Samalla olisi myös vuokratarjonnassa tasapaino ja rakennusalalla töitä.
Mutta ahneuksissaan Heka painoi kaasua pohjaan ja nyt sitten remontitkin on seis, mikä ei lisäne houkuttavuutta alivuokrista huolimatta.
On vähän tulkinnanvaraista, onko Heka rakentanut viime vuosina paljon vai vähän. Sen rakennuskannasta kuitenkin reippaasti yli 80 % on viime vuosituhannella valmistunutta. Määrällisesti eniten sillä on 1980-luvun rakennuskantaa (26 %), seuraavaksi eniten 1990-luvun rakennuskantaa (23 %) ja seuraavien vuosikymmenten osuus on murto-osan noista luvuista. Vuosien 2010-2019 tuotato muodostaa 7 % ja vuosien 2020-2023 tuotanto 2 % Hekan rakennuskannasta.
Hekan tiedotteen mukaan “Korotuksen jälkeen Hekan asuntojen keskivuokra on noin 35 prosenttia alhaisempi kuin Tilastokeskuksen mukainen markkinavuokrien keskivuokra Helsingissä tällä hetkellä”. Joten ainakaan tuon väittämän valossa Heka ei ole siinä omassa tehtävässään epäonnistunut, eikä asukkailla pitäisi olla vuokrankorotusten jälkeenkään kauheasti syytä purnaamiseen.
Ymmärtääkseni Heka ei tee investointipäätöksiä omista lähtökohdistaan, vaan Helsingin kaupunginvaltuusto ja muut poliittiset elimet asettavat tavoitteet ja linjaukset, jotka ohjaavat Hekan asuntotuotantoa ja peruskorjauksia.
Vuokrien nostoa on perusteltu yleisellä kustannusten nousulla ja korkojen nousulla. Näistä ainakin korkojen nousun aiheuttamaa rahoituskustannusten kasvua olisi varmaan voinut Heka itse paremmalla riskienhallinnalla hillitä. Eli tuolta osin olisi peiliin katsomisen paikka.
Vaikka itse asuntovelallisena olenkin korkosuojannut niin oman kotini kuin sijoituskämppieni lainat, tavallaan ymmärrän Hekan linjausta. Suuren osan vuosista korkosuojaus on tietenkin ollut melko kallista, ja vaikka se vuosina 2020-2021 oli äärimmäisen edullista, olisi siitäkin varmasti riittänyt valittajia, koska se lyhyellä aikajaksolla olisi nostanut vuokria suhteessa vaihtuvakorkoisiin lainoihin. Ja yritysten korkosuojauksethan ovat yleensä melko lyhytkestoisia kuluttajien kämppälainojen rinnalla.
Sen sijaan jos peruskorjausten kanssa viivytellään pitkään, kuulostaa se vastuuttomalta toiminnalta. Sillä pidetään keinotekoisesti vuokratasoa liian alhaalla tulevaisuuden vuokralaisten asumiskulujen ja asumislaadun kustannuksella.
Minulla on jostain tullut sellainen käsitys että vanhojen talojen aravalainoja lyhennettiin todella hitaasti ja talot ehtivät peruskorjausikään kun alkuperäistä aravalainaa oli vielä lyhentämättä. Eli tälläkin tavalla pystyttiin pitämään keinotekoisen edullista vuokratasoa. Hekalla taisi tulla maksun aika nyt ja veronmaksajia huudellaan apuun.
Inflaatio on ollut melkoista koronan jälkeen että pelkästään ei voi voi vanhoja päättäjiä syyttää. Toki systeemihän on tähän asti toiminut kuten poliitikot ovat tahtoneet eli vuokrat ovat olleet edullisia, mutta kaikki kauniit haaveet eivät ole ikuisia kun realismi iskee vastaan.
Homma alkaa olla paketissa, budjetissa pysyttiin ja kokonaiskustannus 21 000 €. Muutama lisähomma teetettiin ja siitä hintaa vähän lisää. Lopulta kävi niin, että remonttifirma teki monessa kohtaa lisää töitä veloittamatta siitä ollenkaan. Aikataulussa pysyttiin vähän nihkeästi, mutta olen lopulta sangen tyytyväinen ja voin yritystä suositella.
Oletteko harkinneet uudiskohteisiin sijoittamista tässä markkinatilanteessa? Nyt on viimeaikoina tipahdellut sähköpostiin “pöydänalta” myytyjä uudiskohteita, joita myydään melko hurjilla alennuksilla. Viimeisin näyttäisi olevan Jyväskylän Kalevankatu 8 kohteen yksiöt, joita tuli nippu myytiin 30-35k€ alennuksella - velattomat hinnat n. 125k€. Ensimmäinen erä taidettiin varata melko heti, mutta kannattaisikohan näille avata silmiä jatkossa?
Onko täällä kukaan ostanut pakkohuutokaupoista asunto(j)a?
Itse jonkin aikaa noita kattellut ja mielestäni ihan hyviä “tarjouksia” tullut vastaan. En ole kuitenkaan uskaltanut vielä tarjota, koska muutamat asiat mietityttänyt:
-Miten lainan haku toimii tällaisissa tapauksissa? Ei tänä päivänä pysty/ehdi toimia siten, että varaa lainaneuvottelun siinä vaiheessa kun sopiva kohde olisi huudettavana. Mitä jos varaan jo hyvissä ajoin kuinka hyvin lainaa olis saatavilla, jos kohteesta ei mitään tietoa?
-Minkälaisia mörskiä nuo todellisuudessa ovat, eli ovatko usein paskoneet ihan rakenteita myöten kämppiä/taloja? Jos omistaja kuulee, että talo pakkolunastetaan, niin houkutus vesivahinkojen ym. kiusantekoon lienee melko iso?
-Mitä kaikkea taloyhtiön taloustilanteesta olisi hyvä selvittää?
Olen ostanut, ostin 02/2023 rivarin päätykaksion pakkohuutokaupasta, 60k€ vs toteutuneet myyntihinnat 85k€.
Lainan hakeminen: Hain lainatarjouksen asunnolle etukäteen, kerroin pankille hinnan mihin tulen asunnosta korkeintaan tarjoamaan ja lainatarjous mitoitettiin tämän mukaan. Heti tarjouksen hyväksymisen jälkeen maksetaan käsiraha 20%, joten tämän voi saada hyvinkin maksettua vielä omilla rahoilla, mutta jos lainaa ei herukaan pankilta ja rahoitus jää saamatta niin onnea voudin kanssa käsirahasta kinasteluun. Eli aina rahoitus kuntoon ennen tarjousta.
Yksi syy miksi ulosotettujen asuntojen hinnat jäävät alhaisiksi on juurikin se, että siitä ei voi tehdä tarjousta ilman valmista rahoitusta, joka karsii merkittävän määrän muuten varmasti kiinnostuneista ostajista. Olisin itsekin huutanut paria kohdetta selkeästi ylöspäin, jos olisi rahoitus haettuna valmiiksi, mutta eipä ollut.
Asuntojen kunto: Asuntojen ollessa kyseessä, pakkohuutokauppaan päätyessään asunto on jo yleensä taloyhtiön haltuunottama ja omistaja harvemmin asuu enää asunnossa. Poikkeuksiakin toki on, mutta yleensä vastikkeet on jätetty rästiin ennen ulosottoon joutumista. Omassa tapauksessa asunto oli ollut jo 2v vuokralla taloyhtiön toimesta ja sain kaupanpäälle hyvät vuokralaiset.
Kuntoon liittyen, yleensä ulosottolaitos teettää kosteuskartoitukset ja ns. etsii vikoja kuviin yms, toisin kuin perus asuntokaupassa välittäjät. Kerros- ja rivariasuntoja mitä olen seurannut tutuilla alueilla niin ilmoituksessa on aika todella hyvin tuotu esiin ongelmakohdat, joka osaltaan varmasti säikäyttää osan kiinnostuneista.
Kiinteistöpuolella periaatteessa ihan herran haltuun asuuko myyjä paikalla ja mitä siellä tekee ennen omistuksen vaihtumista.
Oman kokemuksen mukaan meni ostoprosessi kyllä todella kivuttomasti lopulta, voin suositella varsinkin jos ostettava kohde tutusta taloyhtiöstä tai muuten jonkinlaista kotipaikkaetua/tietoa kohteeseen liittyen
näyttää yleisesti siltä että tulevaisuuden remontteja systemaattisesti hinnoitellaan alakanttiin kun vertaa korjausvelkaisten ja korjausvelattomien asuntojen hintoja julkisessa markkinassa.
