Nuista voisi löytyä näkökulmaa.
Episode 323 - Renting Versus Buying a Home in Canada 2005-2024 — Rational Reminder
Episode 325 - Addressing 200+ Comments on Renting vs. Owning a Home — Rational Reminder
RR podcastit toki kanukki näkökulmasta, mutta ihan hyvää yleispätevää pohdintaa nuissa muistaakseni oli.
Edit. Tuossa vielä Harri Hurun turinat.
Joo voin todeta, että asun vuokralla vapaaehtoisesti 
. Tai no, tarkalleen ottaen asumisoikeusasunnossa, mutta miellän tämän vuokralla asumiseksi jos verrokkina on oma asunto. Eron myötä muutin ensin vuokralle ja siinä oli aikaa miettiä asumiskuvioita ja kaikkea muutakin. Vajaa vuosi sitten päädyin siihen, että muinoin oman kämpän myynnistä jäänyt < 30 k riitti sopivasti aso-maksuun asuntoon, joka on pojan eskarin ja alakoulun vieressä. Tämän tasoisia vuokrakämppiä ei näillä seuduilla olisikaan. Eikä kyllä oikein vastaavia omistusasuntojakaan. Aika paljon elämän päätöksiä kaiken kaikkiaan ohjaa pojan tarpeet ja kuviot.
En ole koskaan hingunnut sitoa varallisuutta seiniin ja ajatus on vaan vahvistunut. Toki tuo vajaa 30k on tähän asuntoon sijoitettu, mutta en siihen käytännössä mitään riskiä laske. (En usko rakennuskustannusindeksin menevän niin alas seuraavina vuosina että harmittaisi). Myöskään tämän myynnistä ei tarvitse koskaan huolehtia. Sehän on vaan sellainen panttimaksu.
En sinällään karta velkaa, mutta kieltämättä tämä tilanne tuntuu mukavan vapaalta, kun asumiskustannukset ovat pienehköt ja sijoittamiseen pystyy (pystyisi jos ei myös hurvittelisi) laittamaan keskimäärin 2k kuukaudessa. Ei paluu omistusasumiseen ole silti poissuljettu, ja olen asuntotarjontaa passiivisesti kuikuillutkin, sillä antaisin kyllä arvoa omakotitalon eduille, mutta mitään polttavaa hinkua siihen ei ole. Tällä seudulla, jossa asun, ei asuntojen hinnoille ole odotettavissa mitään nousukiitoa, vaan asuntojen arvojen lasku voi olla jopa ongelma esim. taloyhtiöille. En ole laskelmia tehnyt, mutta voi olla että tämä asumismuoto on myös kannattavimmasta päästä, jos vaihtoehtona olisi vaikkapa ostaa asunto jossa arvokäyrä on alaspäin.
Ainakin Helsingin arvoalueilla on tällä hetkellä se tilanne, että jos verrataan kylmästi ceteris paribus kahta samanlaista asuntoa: Myyntihinta n. 700 000 - 1 000 000€. Toinen maksetaan 30v laina-ajalla sekä minimirahoitusosuudella otettavalla velalla+ vastikkeella ja toinen kuukausivuokrana, niin jälkimmäinen on tällä(kin) korkotasolla huomattavasti edullisempaa per. kk. Ts. vuokraamalla pääsee halvemmalla hienoon asuntoon hienolle paikalle pienellä riskillä.
Vuokraamalla sitten taas eliminoi itseltään asumisen kautta säästämisen ja mahdollisen arvonnousun ajan kuluessa. Itse olen tämän ratkaissut toistaiseksi niin, että asun vuokralla ja omistan samaan aikaan muutaman halvahkon sijoitusasunnon, joten jonkinlaista “asuntosäästämistä” on myös samaan aikaan meneillään.
En tiedä mikä tässä on oikea tai väärä tapa, mutta tällä mennään toistaiseksi.
Näissä 700k€-1000k€ asunnoissa tuotot noin 3% tasolla HKI arvoalueilla, niin kyllä se vuokraaminen on taloudellisesti järkevämpää juuri tällä hetkellä.
Vaihtoehtona tuon 700€k-1000k€ saa hajautettua useampaan 5-6% tuottavaan kohteeseen ok sijainnilla.
Kassavirta/vuokratuotto mielessä tuosta yhtälöstä tulee parempi kun asuu vuokralla matalan tuottovaateen kohteessa ja ostaa samalla rahalla isomman tuottoprosentin kohteita vuokrauskäyttöön.
Riskiprofiili ja työmäärä vaan aika erilainen ja toki asumiskokemus. Omistusasujana saa toisaalta verohyöydyn arvonnoususta pidempään asuessa ja ainakin aiemmin nousu on ollut kovinta juuri niillä kalleimmilla/halutuimmilla postinumeroalueilla.
Vertailu on mielekästä vain jos saman asunnon voi vapaasti joko ostaa tai vuokrata. Todellisuudessa tuossa 700-1000keur hintaluokassa vuokra-asunnon löytäminen on huomattavasti vaikeampaa kuin ostaminen. Esimerkiksi hyvämaineisilla pientaloalueilla ei käytännössä ole vuokra-asuntoja tarjolla, joten vertailu toteutuu vain mikäli on valmis tinkimään huomattavasti vuokra-asunnon kriteereistä (sijainti, sisätilat).
Jos taas kelpaa vuokra-asunto väljemmillä kriteereillä, työsuhdeasuminen on usein hyvä vaihtoehto - varsinkin, jos sen voi toteuttaa oman yrityksen tiimoilta minimiansiotuloilla, jolloin verotusarvo ei nosta verorasitusta ja se on myös hyvä tapa polttaa kassaa ”verovapaiden” osinkojen ohella (tähän käy työsuhdeauto oman ostamisen sijaan).
Vertailu on mielekästä vain jos saman asunnon voi vapaasti joko ostaa tai vuokrata. Todellisuudessa tuossa 700-1000keur hintaluokassa vuokra-asunnon löytäminen on huomattavasti vaikeampaa kuin ostaminen. Esimerkiksi hyvämaineisilla pientaloalueilla ei käytännössä ole vuokra-asuntoja tarjolla, joten vertailu toteutuu vain mikäli on valmis tinkimään huomattavasti vuokra-asunnon kriteereistä (sijainti, sisätilat).
Joo, tässä on pointti. Itse omassa päässäni arvoalueella käsitän vain oikeastaan Etelä-Helsingin, en näitä erilaisia kaupunginosien omakotitaloalueita, jotka tosiaan ovat aivan erilainen maailmansa. Etelä-Stadissa kyllä vuokratarjonta on kattavaa - ja rahalle saa hyvää vastinetta sekä valinnanvaraa.
Vaihtelee täysin kaupungin/asuinalueen jne. mukaan. Itselläni tilanne oli täysin päinvastoin eikä vastaavia ostettavia vaihtoehtoja ollut lainkaan.
Tässä olisi arvokohde, jossa saa itse päättää vuokraako vai ostaako. Velaton hinta kolme milliä ja vastikekaan ei ole paha, alle 800€ kuussa. Tietysti tuon voi ostaa myös taloyhtiölainalla varustettuna, myyntihinta silloin vain 1,4m€. Vastike silloin kyllä pomppaa ikävästi yli 7300€ kuussa, mutta onneksi lyhennysvapaata on vielä nelisen vuotta jäljellä. Vuokrattuna tästä joutuisi pulittamaan 6500€ kuussa, mutta halvalla ei saa hyvää.
Kyllähän tästäkin joku taitava excelin käyttäjä leipoo tuottoisan sijoituskohteen, eli ostaa pois ja laittaa itse vuokralle. Ei muuta kuin tarjousta sisään!
Kyllä tällaisia kalliimman hintaluokan vuokra-asuntoja on tarjolla, mutta ne useimmiten löytävät asukkaansa muuta kautta kuin oikotien ilmoitukset. Samoin suuri osa kalliimman hintaluokan asunnoista vaihtaa omistajaa ilman julkisia myynti-ilmoituksia. Rahvas katselee sitten kohteensa etuovesta, oikotieltä, etc.
Mielenkiintoista, kerros lisää näistä ”salaisista markkinoista”. Koska Oikotieltä löytyy yli 10 miljoonan euron julkisia myyntikohteita, joita ”rahvas katselee”. Eli ”suuri osa” vieläkin kalliimmista asunnoista myydään tässä mustassa pörssissä ja varmaan niistä löytyy myös varainsiirtoveroilmoituksetkin?
Ajattelin ns. “hiljaisen asuntokaupan” olevan sinulle tuttua kauraa, kun aihealuetta koskevan viestitulvan mukaan olet alan asiantuntija. Kyseessä ei ole mikään musta pörssi ja varainsiirtoveroilmoituksetkin tehtäneen jos kauppa syntyy. Tässä aiheesta lisää:
Mikä on hiljainen kohde?
Hiljaiset kohteet ovat asuntoja, jotka eivät ole julkisessa myynnissä.
Kohteet erottuvat muusta asuntokaupasta siten, että asunnot ja kiinteistöt eivät tule näkyviin julkisille markkinoille, kuten verkon asuntokaupan portaaleihin tai välitysliikkeiden sivuille välttämättä lainkaan. Hiljaisilla asuntomarkkinoilla voit toimia sekä myyjän että ostajan asemassa, joten voit löytää laajasta valikoimastamme toiveidesi mukaisen kodin tai voit vaivattomasti tarjota omia kohteitasi myyntiin kauttamme.
Hiljaisilla markkinoilla myyjät ja ostajat kohtaavat verkostojemme avulla. Hiljaisessa asuntokaupassa osto tai myynti etenee turvallisesti välittäjiemme kautta ja saat kaiken hyödyn ammattilaisten kontakteista.
Yhteistyömme eri instituutioiden, säätiöiden, rakennusliikkeiden, eläkeyhtiöiden ja kiinteistösijoittajien kanssa takaa sen, että saamme säännöllisesti tietoon kohteita, jotka ovat hiljaisessa myynnissä.
Tässä aihetta koskeva tuorehko uutinenkin:
Helsingissä tuli myyntiin asunto, jollaista harvoin näkee – Hintapyyntö loksauttaa leuat
Eiranrannassa myydään lähes 9 miljoonan euron uudehkoa kerrostalohuoneistoa. Välittäjän mukaan on harvinaista, että näin kallis kohde on julkisessa myynnissä.
Kohdetta välittää kiinteistönvälittäjä Manna Satuli Strand Propertiesilta, joka on erikoistunut arvoasuntojen välittämiseen pääkaupunkiseudulla. Hänen mukaansa on poikkeuksellista, että näin kallis kohde on julkisessa myynnissä.
Satuli kertoo, että hänellä on ollut ja on tälläkin hetkellä muitakin saman hintaluokan kohteita myytävänä, mutta niitä ei ole markkinoitu julkisesti. Tällä hetkellä Etuovi.com-palvelussa on 11 Suomessa sijaitsevaa asuntoa, joiden hintapyyntö on yli viisi miljoonaa euroa. Eiranrannan asunto on kolmanneksi kallein.
– Olen tyytyväinen, että on muitakin tämän hintaluokan kohteita julkisessa myynnissä. Ehkä tämä Suomessakin muuttuu, että kohteet uskalletaan laittaa julkiseen myyntiin, Satuli sanoo.
Kaikkein arvokkaimpien asuntojen myyjät usein arvostavat yksityisyyttä eivätkä halua julkisuutta, hän perustelee hiljaista myyntiä.
Onko täällä jollain kokemusta/tietoa velattoman asuntosalkun myymisestä velaksi omalle sijoitusyhtiölle (nollakorko ja takaisinmaksulle ei mitään vaatimuksia)? Saako tällaiselle yhtiölle jotenkin lainaa pankista vai katsooko pankit automaattisesti, että käytössä on jo 100% vipu → Ei toivoakaan lainasta.
Katsoin aikoinaan esim Hurun yhtiön omavaraisuusastetta ja muistaakseni finderin mukaan liikuttiin alle 10%:ssa, eli veikkaan vahvasti, että Hurukin myynyt omalle yhtiölleen velaksi. Huru ainakin sanoo käyttävänsä velkavipua, eli jotenkin tuo lienee mahdollista. 
Hankala kysymykseesi on annetuilla tiedoilla kovinkaan kattavaa vastausta antaa, enkä oikein edes ymmärtänyt viestistäsi miksi olisit tällaiseen järjestelyyn ryhtymässä? En pidä kuitenkaan lainansaantia tuollaiselle yritykselle täysin mahdottomana, mikäli velattomat asunnot on todellakin velattomia (ilman yhtiölainaa, panttaamattomia) ja niillä on jotain vakuusarvoa pankille. Tässä tilanteessa yhtiö joutuisi kuitenkin lainaa sijoitusasuntoihin hakiessaan panttaamaan omistamansa asunnot pankille ja lainasi yhtiölle olisi vakuudeton.
Finderin, Asiakastiedon, etc. ilmaisissa palveluissa olevista taloustiedoista ei voi kovinkaan paljon päätellä esim. mainitsemasi Hurun tapauksesta tai minkään muunkaan yrityksen taloustilanteesta… Terveeltä vaikuttava yritys voi olla korviaan myöten veloissa ja talousvaikeuksissa, kun taas 3% omavaraisuusasteella toimivan yrityksen taseessa voi olla omistajien pääomalainoja määrä, jolla omavaraisuus on vaikkapa 60% pääomalainat huomioiden. Yrityksen lainojen vakuutena voi olla myös muita vakuuksia vaikkapa lähipiiriyhtiöiltä tai omistajilta, mikä on mahdollistanut korkean velkavivun käytön.
Kannattaa ottaa asioista tarkasti selvää, ennenkuin alkaa mitään virityksiä rakentamaan. Tapauksessasi joutuu maksamaan varainsiirtoveroja ja mahdollisesti luovutusvoittoveroja, ihan ensimmäisinä asioina mitä mieleen tulee.
Henkilökohtaista kokemusta tuosta ei ole ja tarvitsisi kyllä enemmän kontekstia, että osaisi antaa järkevää neuvoa.
Onko tilanne se, että pankilta ei enää tipu hetu:lle lainaa, joten pitää saada firma kunnolla tulille, että kasvu taas onnistuu?
Vai onko vain tarkoitus päästä pääomatuloverosta yhteisöveron piiriin ja nostaa rahat ulos lainanlyhennyksinä?
Ensimmäinen asia olisi varmaan hyvin yksinkertaisesti olla yhteydessä henkilökohtaiseen pankkiyhteyshenkilöön ja kysyä häneltä, että mitä eroa pankin silmissä oy:rahoitettavyyden kannalta on apportilla, SVOP:illa ja henkilökohtaisella lainalla.Todennäköisesti apportti on selkein, mutta sen kanssa vuokratuottojen niistäminen hetu:lle menee verotuksen kautta…
Periaatteessahan kaupassa ei tarvitse varsinaisen rahan edes liikkua, se pitää vain dokumentoida hyvin. Hinnan pitää olla markkinahinta ja sekin kannattaa dokumentoida. Konsultoisin kirjanpitäjää käytännön asioiden kanssa.
Juu tarkoitus ei ollutkaan perustella, että miksi yhtiön perustaminen olisi fiksua, vaan ihan kysyä, että millainen on pankkien linjaus noin niinkuin yleisesti ottaen. Ja juuri tuota pohdin, että jos itse lainaa yhtiölle vakuudettomasti, niin syökö kyseinen laina silti vakuusarvoa pankin näkökulmasta. Mutulla heittäisin, että ei pitäisi vaikuttaa, mutta siksi ajattelin kysyä jos jollain on kokemusta 
Oy:n hyödyt ja haitat on käyty kirjanpitäjänkin kanssa läpi. Tiedän, että pankit on lähtökohtaisestikin melko nihkeitä yhtiön rahoittamisen kanssa. Jostain syystä aloin kuitenkin epäilemään tuota, että mahtaako yhtiön ja omistajan välisillä vakuudettomilla lainasuhteilla olla keskeistä merkitystä pankille. Tottakai kysyn vielä pankiltakin asiasta, mutta ajattelin nyt alkuun kysäistä foorumilta, jos kyseessä onkin täysin tuhoon tuomittu ajatus.
Tässä enemmän yleisen tason pohdintaa asiasta muun foorumin iloksi:
Mitä olen tuttujen kokemuksia kuunnellut ja pankkien edustajia haastatellut, niin todella nihkeää on tässä markkinassa aloittavan asuntosijoitusfirman rahoittamisen kanssa.
Tuntuu, että se kriittisin asia on selkeästi kassavirta. Rahoituksen saatavuus on esimerkiksi täysin eri, jos kyseessä on ihan oikea Oy jolla on muutakin liiketoimintaa. Esimerkiksi pankinjohtaja mainitsi vaikka lääkärin joka tekee keikkahommia oy:sä kautta.
Toinen esimerkki rahoitettavuudesta oli se kun firmalla salkussa yhtiölainoitettuja uudiskohteita kasvukolmiosta. Todella nihkeää rahoitus tässä tilanteessa. Tähän verrattuna tilanne oli paljon helpompi edullisemman paikkakunnan reippaasti kassavirtapositiivisiin asuntoihin sijoittavalla tutun tutulla.
Henkilökohtaisesti Oy on jo ja pari kohdetta siellä, mutta strategia on vetää hetu:n nimiin saatava rahoitus tappiin, ennen kuin siirrytään oy:n nimiin sijoittamiseen.
Niin kauan kun stressitestistä pääsee läpi, niin hetulle saatava laina on ihan eri luokkaa ehtojensa puolesta:
BRRRR-strategian kanssa verosuunnittelu on sen verran tehokasta, että veroprosentti 30% → 20%:aan ei ole niin houkutteleva, kuin perinteisellä osta ja pidä sijoittajalla voisi olla.
Sitten kun pitää siiirtyä oy:n puolelle niin sinne luodaan sitten ihan oikeaa bisnestä ja kassavirtaa, että rahoitus onnistuu järkevästi.
Yksinhuoltajalta meni asunto alta, kun vuokranantaja halusi siitä Airbnb-kohteen | Lappi | Yle
Juttua airbnb:stä ja miten sillä on vuokria nostava vaikutus. Tyypillisten yliopiskokaupunkien lisäksi Kouvola ja Hämeenlinna nousee top5:een vuokrannousussa vuosina 2020-2024, mutta pääkaupunkiseutu ei.
Harrastuksen puitteissa tulee joitain kertoja vuodessa reissattua ja yövyttyä ihan pikkukaupungeissa / kylissä. On ollut hieman hämmentävää, kuinka niistäkin löytyy hyvää Airbnb tarjoamaa. Hinnat on luokkaa hotelli. Lisäarvona enemmän tilaa ja useimmiten sauna.
Kerran laskeskselimme tuppukylän majoituksessa, että 3-6 yötä kun vuokraa pääsee samaan kuin kuukausi vuokratessa. (Arviomme perustui täysin tuntemattoman seudun nopeaan oikotie hakuun)
Kun yritykseen sijoittaa omaa rahaa kannattaa tehdä se svop-lainana, sillä muuten pankki katsoo yrityksellä olevan lainaa sijoitetun rahan verran. Ainakin lainaa hakiessa merkitystä. Pitää kuitenkin tiedostaa, että konkurssitilanteessa svop-laina heikommassa asemassa ja maksetaan viimeisenä.
Jep, me tehtiin itse juurikin näin kun on tuore Oy ja pankilta tuli hyvin nihkeä vastaanotto lainan myöntämiseen asuntosijoittamiseen liittyen. Ja mikäli lainaa tulisi, niin taitaa ehdot olla myös tiukentuneet aika paljon. Ainakin meidän kohdalla.
Mutta toivottavasti taseessa oleva svoppi näyttäytyy paremmalta kuin suora laina, kun lainaa aikanaan lähdetään hakemaan.