Niin siis tuossa tuottolaskelmassa ei ole veroja vähennetty niin kuin ei pitäisikään. Laskurissa hankintahinnaksi tulisi laittaa se markkina-arvo joka kämpästä olisi realistisesti saatavissa kulujen jälkeen. Ei siis oma hankintahinta.
3 tykkäystä
Aika poikkeuksellisesti tuossa laskurissa euromääräisestä vuosittaisesta vuokratuotosta on vähennetty korot. Noh anyway, oletetaan asunnon markkinahinta 92keur, vuokra 690eur, hoitovastike 250eur. Näin saadaan tuotoksi about tuo 5,74%. Kuitenkin jos huomioidaan vaikka korjausvelan kertymää 3€/m2/kk(pitkällä aikavälillä optimistinen arvio), niin euromääräinen vuokratuotto tippuisi 2760 euroon, eli 3% vuokratuotto. Korjausvelan kertymisellä ei muutaman vuoden aikaperiodilla ole hirveesti väliä, mutta pitkässä holdissa on. Toki tuo 3eur/m2/kk on vain todella karkea yleistys ja todellisuudessa sillä on paljon väliä, että miten eri remontit ajoittuvat.
Korjausvelan lisäksi, suuressa asunnossa tyhjät kuukaudet maksavat enemmän, välityspalkkiot ovat suuremmat ja jos vaikka joskus tarvitsee taas tehdä pintaremppaa, niin kustannukset ovat eri tasoa vrt. yksiöön/pieneen kaksioon. Ts. kaikki kustannukset nousee melko lineaarisesti neliöiden mukaan, mutta neliökohtaiset vuokratulot sen sijaan laskee, kun asunnon koko kasvaa.
Vaikkei huomioisikaan asunnon kokoa, niin pelkästään tuo laskennallinen 5,75% vuokratuotto on ainakin mun kriteereillä todella matala tässä markkinassa, kun kyseessä ei ole mikään kasvukeskus. Porissa lienee about samanlainen demografia ja väestönkehitys. Siellä lähes 10% vuokratuotto on ihan tehtävissä myös hyvällä mikrosijainnilla.
Viimeisenä pointtina vielä se, että jos asunnon arvonlasku jatkuu, niin arvonlasku ei oo sulle vähennyskelpoista (oletan että oot asunu yhtäjaksoisesti sen 2 vuotta). Eli vaikka saisit vuokratuloa 5,75%, niin verojen jälkeen siitä jää sulle 4%. Sen sijaan esim 0,75% vuotuinen arvonlasku tulee sulle maksettavaksi sellaisenaan. Toki tässä voi tehdä jonkun veroveivauksen niin, että myyt asunnon ostohintaan tutullesi(ei vaimo), joka sitten muutaman vuoden päästä myy asunnon markkinahintaan suurella tappiolla ja saa verohyödyn. Vitsivitsi, saattaa olla veronkiertoa, en suosittele. 
Jos itse olisin tuossa sun tilanteessa, niin näillä tiedouilla pistäisin heti myyntiin enkä odottaisi minkään remonttien yli. Voihan kämpän laittaa vuokralle ja myydä myös samaa aikaa.
15 tykkäystä
Oletteko asuntosijoittajana kyselleet pankilta raporttia heille maksetuista kuluista (sijoitusasuntolainan “lappumaksut”, lainannostokulut, mahdolliseset panttaus yms. kulut), etenkin jos asuntoja on ostettu tai lainaa siirrelty edellisen vuoden aikana? Korothan heiltä saa sujuvasti mutta muista kuluista pitää itse huolehtia jotta ne saa vähennyksiin veroilmoituksessa?
En tiedä analysoitko asiaa välttämättä rehellisesti. Asunnot ovat siitä mielenkiintoinen sijoitus, että siihen juuri SAA sitä velkaa.
Yritäppä mennä pankkiin kyselemään pienellä marginaalilla sijoituslainaa osakerahastoon.
Taustalla on se oletus, että valtio sitten viimeistään pelastaa, jos asuntojen arvot laskee. Pankit myös on pitkälti toimineet sillä odotuksella, että jos asunnot tulevat alas vaikka 40%, niin siinä sitten menee koko pankki muutenkin.
Asunnot eivät ole välttämättä niin hyvä sijoitus, mutta kun niihin liittyy todella paljon kaikenlaista epäsuoraa upsidea tukien yms muodossa, niin niistä tulee mielenkiintoinen sijoitusmuoto.
Henkilökohtaisesti tämä asuntosijoittamisen tukeminen on aika absurdia, mutta onhan se vähän hassua jättää rahaa pöydälle.
Ainoa rajoittava tekijä on se, että asuntosijoittaminen vaatii aikaa. Edellä joku mainitsi Asoy hallitukseen pääsyn hyvänä, mutta itse näen sen vain ärsyttävänä ajanhukkana. Oman työni kautta kannattaisi lähinnä käyttää vapaa-aika konsultointiin, jos haluais vapaa-ajasta tehdä tuottavaa, jolloin indeksit ja osakkeet ovat paljon järkevämpi sijoitusmuoto.
1 tykkäys
Jos on yksi sijoitusasunto niin on vaikea puhua hajauttamisesta. Sama riskitaso kuin että poimisi salkkuun yhden osakkeen.
Asuntosijoittamiseen on tullut sellainen ajatusvääristymä että velkavipu on turvallisempi koska asuntojen hinnat ”harvoin putoavat”. Tätä vääristymää vahvistaa se että pankista saa lainaa helpommin ja halvemmalla asuntosijoittamiseen kuin osakesijoittamiseen.
Mutta nyt on ehkä paljastunut kaikille että asuntojen hinnat voivat myös mennä alas, jopa Helsingissä. Ja vuokratkin voivat pudota. Sijoitusasunnon riskiä lisää se että se voi jäädä tyhjäksi jolloin kulut juoksee, mutta tuloja ei ole.
Ja kyllä, asuntosijoittaminen on ollut yleensä ihan hyvin tuottava sijoitusmuoto, mutta se ei ole tae tulevaisuuden tuotoista. Suurta harkintaa suosittelen jos velkavivulla hankkii näennäisen halpoja asuntoja.
5 tykkäystä
Tein vuokratoimeksiannon eilen. Katsotaan jos pistää sitten myyntiin samalla. Haluan toisaalta katsoa tuon julkisivuremontin kortin, enkä usko saavani sitä ennen kohtuullista hintaa. Lisäksi Rauma panostaa tuohon rannan alueseen ja kokoajan tulee uutta palvelua lähelle. Myös junan henkilöliikennettä kaavaillaan palautettavaksi kaupunkiin. 5 prosentin vuosituotto on ihan ok minulle tähän tilanteeseen.
5 tykkäystä
Mites näette tilanteen, jossa nostaisin osakkeista tuon 80k ja maksaisin vuokrakämpän lainan kokonaan pois, tai vaikkapa puolet siitä? Tämäkin on tietenkin valinnainen sijoituspäätös ja osakemarkkina saattaa jopa nousta lähiaikoina. Mutta hienoa jos joku viitsii tuollaisella idealla pallotella plussia, miinuksia ja jakaa ne kanssani
…lähinnä hyvänä paikkana yhtiön tilanteen seuraamiseen, en mitenkään yleisesti kehunut että as oy hallitusnakki on autuaaksi tekevä asia. Jos koko viestiä ei pysty lukemaan niin pointtina oli vääntää rautalangasta että asunto–osakkeen omistus ei ole sama asia kuin pörssiosakkeen omistus, näissä on huomattavia eroja.
Selkeästi näitä tykätään kuitenkin rinnastaa toisiinsa (en ole eri mieltä hajauttamisen puuttumisesta tässä tilanteessa mutta väite että riskitaso olisi sama ihmetyttää):
Eihän tuohon ole mitään oikeaa vastausta, koska jokainen tekee omien mieltymysten mukaan, ja millaisin valinnoin saa parhaiten yönsä nukuttua. Mutta jos sun kämppälainan kokonaiskorko on oletettavasti reilu 3 % ja sijoituskämpässä saat vähentää korot verotuksessa, itse en tuollaista siirtoa tekisi. Kohtuullisen turvallisia osakepoimintoja voi tehdä paljon suuremmalla tuotto-odotuksella. Mutta korostan, nämä ovat jokaisen omia valintoja, mihin ei kukaan ulkopuolinen voi antaa oikeaa vastausta.
13 tykkäystä
Ajatuksenani oli että kun kaikki pääoma on laitettu yhteen kohteeseen, oli se sitten yksittäinen osake tai asunto-osake on sama: sijoitus voi olla tuottoisa tai tappiollinen.
Jos ostaa kaksi asuntoa samasta tai samanlaisesta kaupungista on hajautustaso samaa luokkaa kuin olisi ostanut pörssistä kahta Hesulin konepajayhtiötä.
Riskitaso oli kyllä huono termi koska toki voidaan arvioida etukäteen tuoton/tappion todennäköisyyttä. Mutta tässähän se tulevaisuuden ennustamisen vaikeus on, eihän kukaan lähtökohtaisesti tee sijoitusta jonka arvioi olevan odotusarvoisesti tappiollinen.
Mielestäni moni asuntosijoittaja ottaa hemmetin kovaa riskiä velkavivun kanssa verrattuna odotettavissa olevaan tuottoprosenttiin - eikä edes tiedosta riskiä. Etenkin kun sijoitusasunnon kanssa voi tulla yllätyksiä: kallis yllätysremppa ja lisää rahoitusvastiketta tai että vuokralaista ei löydy. Pörssiosakkeeseen ei ole pakko syöttää lisää rahaa vaikka yritys joutuisi vaikeuksiin. Taloyhtiön osakkaan vastikemaksuvastuu on paljon suurempi riski.
6 tykkäystä
Verottajalle riittää, että vaihdat lainan aina veroilmoituksessa tulonhankkimislainaksi. Lainan ”virallisella” nimellä ei ole mitään merkitystä vaan sen käyttötarkoituksella.
Pankki saattaa yrittää vimpauttaa lainan jossain kohtaa korkeamman marginaalin sijoituslainaksi, mutta siitä kannattaa yrittää selvitä puhumalla. En itse ole koskaan joutunut vaihtamaan.
Myöhemmin laittamassasi tuotto-/kassavirtalaskelmassa taitaa olla jokin virhe, sillä on kuukausittainen veron osuus n. 20€. Koska laina on omasi, voit vähentää vuokrasta vain hoitovastikkeen ja lainan korot. Tästä jää laskelmassa jäljelle n. 200€. Siitä menee sitten 30/34% veroja, eli kuukausittaiset verot ovatkin 60-70€. Tämä huonontaa kassavirtaa.
6 tykkäystä
Minusta tässä on @Kettu12 käynyt ihan tyypillisesti asunnon arvonkehityksen suhteen, mikä on arkipäivää valtaosalla omistusasujista. Asunto on kestokulutushyödyke, jonka arvo laskee tyypillisesti ajan kuluessa. Kertomasi mukaan olet päivittänyt asuntoasi kiitettävästi, mutta kyseessä on kuitenkin vanha talo ja asuntosi sijainti hissittömän kerrostalon 3. kerroksessa laskee hintaa reippaasti.
Tulevan julkisivuremontin hinta-arviota et kertonut, mutta arviolta tuo voi olla hyvinkin vähintään 25t€ asuntosi osalta. Näiden remonttien kustannuksia harvoin saa siirrettyä täysimääräisesti remontin jälkeisiin hintoihin. Vuokrakäytössä tuo kustannus rahoitustavasta riippumatta taas painaa tuotot kestämättömän alhaiselle tasolle, kun vuokralainen tuskin on kiinnostunut tuon remontin kuluja maksamaan.
Itse laittaisin asunnon lihoiksi ja jatkaisin eteenpäin. Olet kuitenkin hyötynyt omistusaikanasi asunnosta ja kodistasi, sille ei voi taloudellista arvoa täsmällisesti laskea.
15 tykkäystä
No juu hyviä pointteja, mutta voisitko vielä tarkentaa?
“asuntosi sijainti hissittömän kerrostalon 3. kerroksessa laskee hintaa reippaasti.” laskee siis mistä lähtöarvosta? Hissittömyys on ollut myös ostohinnassa eri markkinassa kylläkin ainakin minun nähdäkseni.
Toinen juttu: Jos ajatellaan, että kämpän arvo olisi vaikka 100k, ja raskas julkisivuremppa on 30k, ja ostaja on valmiina maksamaan asunnosta 70k niin tuossa on nyt 30k miinusta. Jos maksan rempan itse ja asunto on sen jälkeen vaikkapa 80k niin miinusta 20k.
Kyllä tossa jälkimmäisessä tapauksessa miinusta tulee 50k (30+20)
8 tykkäystä
totta 
Hivenen väsyneenä…kai se sitten perkele on laitettava myyntiin. Tärkeä työmatka Saksaan ja muuttopuuhat päällekkäin. Stressin tynkää havaittavissa
5 tykkäystä
Niin… Näissä pitää huomioida se että mikä julkisivun kustannus on verratuna mahdolliseen arvonnnousuun… Jos sen rahoittaa itse niin kalliiksi tulee mutta rahoitusvastikkeeseen kun se on leivottu sisään niin vuokralainen tuon maksaa ajansaatossa pois verotehokkaasti…
En edelleenkään muuta kantaani siitä että tuon asunnon pitkäaikainen vuokraaminen on järkevää.
Tuohon julkkariin todennäköisesti otetaan 10-20vuoden laina. Siitä tulee arviolta kustannuksia kk reilusta satasesta, kahteen sataan.
Vuokra-vastike-lainankorot-rahoitusvastike… Tuosta ei kovin paljoa voittoa, tehdä mutta ei makseta verojakaan. Lainaa joutuu maksamaan jonkin verran omasta pussista.
Se onko tämä kannattavaa vai ei riippuu paljon siitä taantuuko paikkakunta vai ei… Itse postasin pari juttua siitä että hankkeiden myötä paikkakunta voi saada reilusti lisää ihmisiä tulevaisuudessa.
Raumalle ollaan suunnittelemassa todella isoja hankkeita vety/datakeskus/satama/norks e-fuel yms… Puhutaan miljardien hankkeista. Itse katsoisin tämän kortin loppuun asti. Toivottavasti näitä hankkeita ei pilata valtion toimesta…
4 tykkäystä
Halvempi vuokravälittäjä, jolle annoin toimeksiannon hinnoitteli nyt vuokra 750e/kk. Kiitos Tunturisusi eriävästä mielipiteestä.
Edit. 5 hakemusta asuntoon ekalla viikolla. Vuokra nyt 750e/kk ja vuoden soppari vähintään. Toistaiseksi näyttää hyvältä!
1 tykkäys
En tiedä kuulostaako tyhmältä mutta kysyn silti. Olen välillä miettinyt näitä asuntosijoittaja “vaikuttajia” ja velkavivulla uusien kohteiden ostamista tiuhaan tahtiin. Konsepti on tuttu eikä siinä mitään mutta se mikä mietityttää on kassavirta. Nämä puhuvat uudelleenrahoittamisesta mutta onko jutun juoni siis se että kun sanotaan että sinulla on vaikka 2 asuntoa ja näihin kohdistuvaa velkaa jota maksat kuukausittain pois ja vuoden parin päästä ostat kolmannen ja uudelleenrahoitat samalla. Tarkoittaako tässä casessa uudelleenrahoitus myös sitä että se vanha laina myös uudelleenrahoitetaan niin että laina-aika resetoidaan taas “alkuun” eli sanotaan vaikka 25 vuodelle. Jos näin on niin tajuan sitten logiikan. Muulloin pitäisi pystyä ostamaan kassavirtapositiivisia kohteita mikä ei ainakaan Helsinginssä ole realismia missä toimin ellet laita isoa käsirahaa ja en usko että nämä vaikuttajat siihen pystyisivät niin tiuhaan tahtiin mitä se rahaa vaatisi esim palkasta säästäen. Ja vielä toinen kysymys tähän uudelleenrahoitukseen, mikäli onnistuu niin onko tiedossa jotain pankkia mikä tällaista suostuu tekemään?
3 tykkäystä
Tarkoittaa. Opon tuoton maksimoimiseksi optimaalisinta on pitää velkavipu vakiona ja helpoiten se tapahtuisi pitkillä bullet lainoilla joita ei koskaan lyhennettäisi, vaan vanha laina korvattaisiin aina uudella. Pitkä laina-aika ja tiheästi toistuva uudelleenrahoitus on aika lähelle sama asia.
Mitä näihin sijoittamisen somevaikuttajiin tulee, niin monelle niistä se some on työtä, jolla ne isot rahat tehdään. Eli pääasiallinen tulonlähde on mainostulot, kaupalliset yhteistyöt ja vaikkapa jotkut seuraajille myytävät kurssit. Sijoittaminen on siinä yhtälössä lähinnä kontsaa eli vaikka tekisi paskoja sijoituksia, niin kontentin arvo paikkaa virheet. Tärkeintä on vaan luoda mahdollisimman viihdyttävää kontsaa ja sen takia sijoitetaan lähes kaikenlaisiin sijoituskohteisiin (asunnot, airbnb, osakkeet, rahastot, kryptot jne.) ja sijoitussuunnitelma vaihtuu aina trendien mukaan. Harva jaksaisi seurata esimerkiksi oikeasti pitkäjänteistä etf sijoittajaa.
28 tykkäystä
Okei kiitos paljon vastauksesta, uskomatonta että kohta kahdeksan vuotta vuokranantajana toiminut ja en tätä ole tajunnut aikaisemmin. 
3 tykkäystä