Terve! Onko kellään antaa hyviä neuvoja miten saada taloyhtiön remontti, niin että saisi vähentää rahoitusvastiketta suoraan. Elikkäs tuloutettua remontti, eikä rahastoitua kirjanpidossa?
Jos jollain on hyviä argumentteja takataskussa, tai kokemusta miten ei asuntosijoittajat saataisiin innostumaan ajatuksesta?
Törmäsin taannoin tällaiseen sivuun, jossa argumentteja aiheesta:
(Kirjoittajan voi ilmeisesti myös palkata laukomaan näitä argumenttejaan yhtiökokoukseen. Ei kokemusta tästä, ja ei tuntuisi minusta oikein luontevaltakaan.)
Itse lähtisin pohjustamaan päätöstä ottamalla rakentavat puhelinkeskustelut isännöitsijän ja ehkä hallituksen pj:n kanssa. Nämä hyvissä ajoin ennen kokousta. Hyvä isännöitsijä voi sitten hoitaa argumentoinnin kokousväen suuntaan.
4 tykkäystä
Nyt testataan miten palstalta tuttujen Rintasten 145k€ vakuusarvio Savonrannan rivitalokiinteistöstä pitää paikkansa. Tuo taloyhtiö meni tosiaan aikanaan huutokaupasta heille 24k€ ja nyt tarjouskauppa alkamaan 25k€.
4/18 asunnoista vuokrattuna, ei tehty mitään korjauksia 4v aikana. Ilmoituksesta: vuokratuotto nyt 17329€/vuosi, kulut 2024 olleet 3335€/kk, 40k€/v.
Käteen ei siis jäänytkään maagista kassavirtakohdetta vaan korjausvelkainen tyhjä rivarikiinteistö, joka tekee vuodessa tappiota ostohinnan verran. Mutta, onhan se siistiä kun on 100 asuntoa😎
37 tykkäystä
Hmm, onkohan ilmoituksesta unohtunut pilkku 3335€/kk => 333.5€/kk? Vaikea nähdä että neljän rivarin kulut voisi noin korkeat olla.
Edit. Niitä olikin 18 huoneisto se selittänee 
1 tykkäys
- Ostohetkellä: 9/18 vuokrattu, bruttovuokrat 3500 eur/kk, kulut 1500 eur/kk
- Tällä hetkellä: 4/18 vuokrattu, bruttovuokrat 1445 eur/kk, kulut 3335 eur/kk
Aika reippaasti kulut nousseet muutaman vuoden aikana. Itselle ei tuu mieleen muuta selittävää tekijää yleisen kustannustason nousun lisäksi kuin se, että sähkölämmitteisessä talossa tyhjäksi jääneissä asunnoissa täytyy ylläpitää peruslämpöä omaan piikkiin. Eli käytännössä vuokrausasteen pieneneminen ei pelkästään syö tuloja vaan myös kasvattaa kuluja. Voi myös olla, että aiempi myyjä on koijannut ja vetänyt kulut kestämättömän matalaksi ennen myyntiä ja Rintaset ovat sitten joutuneet ulkoistamaan kaikki aiemman omistajan tekemät ilmaiset talkootyöt.
14 asuntoa tyhjänä, mutta yhtään vuokrailmoitusta ei löydy eikä ole löytynyt aiemminkaan oikotieltä tai vuokraovesta. Mikä homma? 
8 tykkäystä
Tuohan on kaukolämmöllä lämpeävä kohde (jonka senkin hintamuutokset eivät välttämättä ole ihan pieniä jossain 70-luvun energiasyöpössä). Eikös noilla sankareilla ollut joku tuollainen keissi, että ne osti kohteen, eivätkä ymmärtäneet vanhan omistajan hoitaneen itse ne duunit, joita varten nyt tarvittiinkin kiinteistöhuoltoyhtiön palveluita. Ei tainnut olla tuo kyseinen kohde, mutta kertoo kyllä kuinka kuutamolla ollaan ostoksia tehdessä oltu.
5 tykkäystä
Tsekkasin talosivuilta. Siellä 3 tulosta näyttää sähkölämmitystä ja 1 näyttää kevyttä polttoöljyä. 
Taisi olla se Porin satavuotias puutalokompleksi.
2 tykkäystä
Uskaltaisin myös väittää, että tämä välittäjän tekemä arvio ei vaikuta hirveen puolueettomalta enkä usko, että kaikki pankit tätä hyväksyisivät (tai sitten välittäjä on täysin pihalla asiassa). Nykyään osa pankeista ei esimerkiksi hyväksy välittäjien laatimia arvionäkemyksiä vaan tulee olla aina arviokirja (jotta siellä on oikeasti konkreettisesti avattu esim vertailukauppoja ja nämä voidaan tarkistaa jälkikäteen). Tämän lisäksi arviokirja lähetetään vielä erikseen pankissa hyväksyttäväksi. Johtuu vuoden vaihteessa tulleesta uudistuksesta vakuuksien hallintaan, jonka pitäisi käsittääkseni koskea kaikkia pankkeja.
4 tykkäystä
Ainakin kaikki heidän kaikki omistamat taloyhtiöt ja oma koti on vivutettu samaan tapaan, eli vakuusarvot ovat täysin poskettomia ja niillä on saatu sitten hankittua aina seuraava kohde. Siksi salkku kasvoikin niin nopeasti.
Homma hoidettiin siten, että käytettiin tuttua, hyvää välittäjää (Susanna Arnall) ja pankkina oli OmaSP, jossa ei varmasti paljoa perään kyselty. Nordea kieltäytyi lähtemästä tätä himmeliä rahoittamaan, mutta yllättäen OmaSP “ymmärsi heidän strategian”.
29 tykkäystä
Kysymystä ja mahdollisesti omia kokemuksia eräästä asuntosijoituksen ongelmasta. Eli 2,5 vuotta vanha sijoitusasunto jossa havaittu viemäristä aiheutunut kosteusvaurio. Vaurio ilmeisesti vain yhden asunnon alueella, mutta ollessaan rakenteissa koskee myös taloyhtiötä. Kyseisen asunnon omistaa osakeyhtiö.
Terveen järjen mukaan rakennuttajalla on vastuu näin suuresta vahingosta joka on johtunut asennusvirheestä, mutta voiko rakennuttajalla olla porsaanreikä livetä vastuustaan? Olisiko asiaan parasta ottaa heti lakimies omaa etua valvomaan.
Onko tässäkohtaa rakennuttajalla vastuu korvata menetettyä vuokratuottoa?
Kiitän jo valmiiksi kanssa kärsijöitä ja toivon vastauksien perustuvan joko kokemuksiin tai vahvaan tietoon.
En tiedä onko kyse mistään porsaanreiästä, sillä rakentajan vastuu rajautuu lähtökohtaisesti kahteen vuoteen. Siitä ylöspäin mentäessä sitten tulisi toteennäyttää, että ongelma johtuu rakentajan huolimattomuudesta.
Mahdoton sanoa, mutta itse ajattelisin että ensiksi yhteydenotto rakennusliikkeeseen ja sen kartoittaminen, saadaanko korjaavat toimenpiteet tehtyä sopuisasti. Jos menee riitelyksi, niin sittenhän se lakimies tulee ajankohtaiseksi.
Miksi olisi? Sitä varten on vuokranantajan vakuutukset.
2 tykkäystä
Palaan tähän lyhyesti, kysyin pankin aspasta mobiiliviestillä kommenttia ja heidän mukaansa asunto jossa on heidän oma luottotakauksensa on OK laittaa vuokralle. Varasin sitten ajan keskustelulle virkailijan kanssa, hän totesikin että EI onnistu pankin sisäisten sääntöjen vuoksi, vaikka sopimuksessa tätä ei rajoitettu. Sen sijaan ulkopuolinen takaus on mahdollinen. Neuvottelut jatkuvat…
2 tykkäystä
Pankki ei varmaan voi kieltää laittaa asuntoa vuokralle, mutta sen sijaan voi kyllä kieltäytyä antamasta uutta lainaa toisen asunnon hankkimiseen, jos vanhaan lainaan ei tehdä muutoksia. Yksi ratkaisu tähän on hakea uusi laina toisesta pankista.
3 tykkäystä
Eihän tässä ole mitään epäselvyyttä. Laina on nostettu oman, vakituiseen asumiseen tulevan asunnon hankintaa varten ja nyt tämän asunnon käyttötarkoitus muuttuu sijoitusasunnoksi joten pankilla on oikeus muuttaa lainan ehtoja sitä vastaamaan. Eli asuntolaina muuttuu sijoitusasuntolainaksi. Lähtökohtaisesti pankki ei varmaan antaisi tuollaista omaa luottotakaustaan sijoitusasuntoon, joten tästä syystä tämä ei onnistu ennen kuin tuo vakuusvaje on täytetty.
1 tykkäys
Useita asuntolainoja on tässä vuosien varrella muutettu Nordeassa asuntolainasta sijoitusasuntolainaksi eikä ehtoihin ole koskettu, tapana kun on ollut että omassa “uudessa” asunnossa on tullut se pari vuotta asuttua ja pistettyä se vuokralle ja seuraavaa “alle”…
Ja jos se pankkisi myöntää uuden asuntolainan, ei vanhaan asuntolainaan tarvitse koskea, käyttötarkoituksen vain muistaa muuttaa veroilmoituksessa vähennyskelpoiseksi… Ts. liika kysely vaan aiheuttaa ongelmatilanteita… Jossain vaiheessa minulla oli Nordeasta kaksi normaalia ausuntolainaa + sijoistusasuntolainoja päällekkäin…
13 tykkäystä
Lainan ehdoista se on kiinni eikä ”tarkoituksesta”. Asunto se on edelleen vuokrattunakin.
1 tykkäys
Hieman kyllä kimurantti tilanne kun kohde tuottaa noin reipasta tappiota kuukaudesta toiseen. 4/18 huoneistoa vuokralla 17300€/v eli yhden kämpän vuokra 360€/kk. Absoluuttiset eurot kun on noin pientä per asunto, niin aika hankala noita huonokuntoisia asuntoja on remontoidakaan, että saisi paremmin vuokralle. Vuokravälittäjäkin saattaa ottaa kahden kuukauden vuokraa vastaavan palkkion aina jokaisesta vuokrauksesta. Korjausvelka kasvaa kun vanha talo ja mitään ei ole tehty.
Paikallinen moniosaajapuuhamies tuon voisi eurolla ostaa itselleen täyspäiväiseksi työmaaksi. Hoitamalla talkkarin hommat, isännöinnit ja rempat ja vuokrauksen itse, tosta vois jotain euroja jäädä taskuun. Mutta sijoituskohteeksi toi ei kyllä kelpaa kenellekään.
Kohde varmaan ollut paikallisen puuhamiehen omistuksessa aiemmin mikä selittäisi noin reipasta nousua hoitovastikkeessa.
Saavat kyllä iloita jos tuosta pääsevät eroon, mutta ongelmat tuskin heidän kohdalla kuitenkaan loppuvat siihen. Hankintahetken vapaa vakuusarvo 108k€ on luultavimmin käytetty toisten kohteiden hankintaan eli jos kauppahinta jää alle käytetyn vakuusarvon (tulee jäämään), niin silloin heidän täytyy maksaa tuo erotus pankille myynnin yhteydessä…
14 tykkäystä
Oli pankin ristiriitaisessa ohjeistuksessa, ensin sanottiin että ongelmaa ei ole mutta myöhemmin todettiin että ei onnistu. Kannatti varata aika keskustelulle eikä luottaa sokeasti ensimmäiseen vastaukseen. Todennäköisesti vaihdan toiseen pankkiin, mutta syyt ovat mm. marginaalissa ja tarjotussa laina-ajassa eikä tässä takausasiassa.
Jutussa mainittu asuintalovarauksen hyödyntäminen tuloksen järjestelyssä. “Asuintalovaraus tarkoittaa taloyhtiön varautumista tuleviin menoihin ja niiden kulukirjausta kirjanpidossa.”
Kiinnostaisi kuulla kommentteja kuinka yhtiökokouksissa ja isännöintitoimistoissa on asuintalovarauksiin suhtauduttu. Omasta kokemuksesta isännöitsijöillä on hyvin vaihtelevia mielipiteitä: jotkut yrittävät välttään viimeisen astiin ja toiset eivät täysin edes ymmärrä varauksen merkitystä, vaan komppaavat vain kirjanpitäjän ehdotusta tilinpäätökseen.
Ongelmahan ovat vanhat taloyhtiöt, joissa rakennuksista tehtävät poistot eivät enää yksistään riitä tuloksen nollaamiseen tuloutettujen pääomavastikkeiden kanssa. Jos asuintalovarausta käytettäisiin kuten Verottaja on ajatellut, täytyisi tuo varausta vastaava summa löytyä myös taloyhtiön tililtä. Tällä rahalla varaus olisi myös tarkoitus aikanaan purkaa remonttien yhteydessä. Jos tulevat remontit rahoitetaan esimerkiksi uudella pääomavastikkeella, ei asuintalovarauksen purkaminen tule onnistumaan.
Varaus täytyy purkaa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa mutta mikään ei estä tekemästä samalla tilikaudella yhtä suurta uutta varausta, jolla saadaan taas uusi kymmenen vuotta aikaa. Ongelmaksi tulee esimerkiksi tilanne, jossa vanha varaus puretaan ja yhdessä uuden varauksen sekä pääomavastikkeiden tuloutuksen kanssa mennään yli maksimivarauksen (68 e/m^2), jolloin loppuosasta maksetaan verot.
Mielellään kuulisi minkälaisia ajatuksia muilla on asiasta ja miten asiaa on käsitelty muissa taloyhtiöissä.
2 tykkäystä
Asuntosijoittaminen on vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Kahden vuoden vuokrasuhteen päätös tapahtui 28.4. vuokralaiselta tulleella ilmoituksella, että vuokrasuhde loppuu toukokuun loppuun.
Pahimmoilleen aivan naapurista samanlainen kämppä vuokralle tarjottavana juuri samaan aikaan ja vieläpä merkittävästi halvemmalla hinnalla ilmeisesti tyhjän kuukauden pelossa.
Ei auta, pakko silti kokeilla…
Ilmoitus arkistosta Qasan / Oikotien puolelle ja kuusi kiinnostunutta ensimmäisen 24 tunnin aikana.
Juuri äsken kirjoitettiin sopparit alle. Löytyi heti nimittäin heti ensinäytöltä mukavan oloinen vuokralainen, joka oli juuri saanut oman asuntonsa myytyä ja halusi siirtyä vuokralle asumaan.
Reilu viisi vuotta vuokranantajana takana ja kolmella asunnolla yhteensä yksi tyhjä kuukausi, joka haluttiin remontteja varten ottaakin sinne. Toistaiseksi varsin hyvin sujunut nämä vaihdot, mutta seuraavia lienee tulossa nurkan takana.
20 tykkäystä