Onko täällä tietoa, onko merkitystä vuokratuloista tehtäviin verovähennyksiin, sillä onko esim. remontteihin käytettävät materiaalit hankittu Suomesta vai ulkomailta? Eli jos hankin vaikka uuden keittiön Ruotsin Ikeasta niin kelpaako se samalla tavalla vähennyksiin kuin Suomesta ostettu?
1 tykkäys
Kelpaa ne ihan samalla tavalla ostomaasta riippumatta…
3 tykkäystä
Ei välttämättä. Yleensä tarkoitetaan vain vapautuneiden vakuuksien käyttämistä uuden rahoituksen hankkimiseen eli uudelleenrahoitus.
3 tykkäystä
Jokohan 1 vuotinen SWAP painuu ensi viikolla alle 2 %:n. Muutaman vuoden kurjuuden jälkeen alkaa asunnot jauhamaan taas todella hyvää kassavirtaa ainakin omassa salkussa. Parin miljoonan velkalastilla eurokorkojen reilu tippuminen tekee nannaa 
13 tykkäystä
Terve! Onko kellään antaa hyviä neuvoja miten saada taloyhtiön remontti, niin että saisi vähentää rahoitusvastiketta suoraan. Elikkäs tuloutettua remontti, eikä rahastoitua kirjanpidossa?
Jos jollain on hyviä argumentteja takataskussa, tai kokemusta miten ei asuntosijoittajat saataisiin innostumaan ajatuksesta?
Törmäsin taannoin tällaiseen sivuun, jossa argumentteja aiheesta:
(Kirjoittajan voi ilmeisesti myös palkata laukomaan näitä argumenttejaan yhtiökokoukseen. Ei kokemusta tästä, ja ei tuntuisi minusta oikein luontevaltakaan.)
Itse lähtisin pohjustamaan päätöstä ottamalla rakentavat puhelinkeskustelut isännöitsijän ja ehkä hallituksen pj:n kanssa. Nämä hyvissä ajoin ennen kokousta. Hyvä isännöitsijä voi sitten hoitaa argumentoinnin kokousväen suuntaan.
4 tykkäystä
Nyt testataan miten palstalta tuttujen Rintasten 145k€ vakuusarvio Savonrannan rivitalokiinteistöstä pitää paikkansa. Tuo taloyhtiö meni tosiaan aikanaan huutokaupasta heille 24k€ ja nyt tarjouskauppa alkamaan 25k€.
4/18 asunnoista vuokrattuna, ei tehty mitään korjauksia 4v aikana. Ilmoituksesta: vuokratuotto nyt 17329€/vuosi, kulut 2024 olleet 3335€/kk, 40k€/v.
Käteen ei siis jäänytkään maagista kassavirtakohdetta vaan korjausvelkainen tyhjä rivarikiinteistö, joka tekee vuodessa tappiota ostohinnan verran. Mutta, onhan se siistiä kun on 100 asuntoa😎
36 tykkäystä
Hmm, onkohan ilmoituksesta unohtunut pilkku 3335€/kk => 333.5€/kk? Vaikea nähdä että neljän rivarin kulut voisi noin korkeat olla.
Edit. Niitä olikin 18 huoneisto se selittänee 
1 tykkäys
- Ostohetkellä: 9/18 vuokrattu, bruttovuokrat 3500 eur/kk, kulut 1500 eur/kk
- Tällä hetkellä: 4/18 vuokrattu, bruttovuokrat 1445 eur/kk, kulut 3335 eur/kk
Aika reippaasti kulut nousseet muutaman vuoden aikana. Itselle ei tuu mieleen muuta selittävää tekijää yleisen kustannustason nousun lisäksi kuin se, että sähkölämmitteisessä talossa tyhjäksi jääneissä asunnoissa täytyy ylläpitää peruslämpöä omaan piikkiin. Eli käytännössä vuokrausasteen pieneneminen ei pelkästään syö tuloja vaan myös kasvattaa kuluja. Voi myös olla, että aiempi myyjä on koijannut ja vetänyt kulut kestämättömän matalaksi ennen myyntiä ja Rintaset ovat sitten joutuneet ulkoistamaan kaikki aiemman omistajan tekemät ilmaiset talkootyöt.
14 asuntoa tyhjänä, mutta yhtään vuokrailmoitusta ei löydy eikä ole löytynyt aiemminkaan oikotieltä tai vuokraovesta. Mikä homma? 
8 tykkäystä
Tuohan on kaukolämmöllä lämpeävä kohde (jonka senkin hintamuutokset eivät välttämättä ole ihan pieniä jossain 70-luvun energiasyöpössä). Eikös noilla sankareilla ollut joku tuollainen keissi, että ne osti kohteen, eivätkä ymmärtäneet vanhan omistajan hoitaneen itse ne duunit, joita varten nyt tarvittiinkin kiinteistöhuoltoyhtiön palveluita. Ei tainnut olla tuo kyseinen kohde, mutta kertoo kyllä kuinka kuutamolla ollaan ostoksia tehdessä oltu.
5 tykkäystä
Tsekkasin talosivuilta. Siellä 3 tulosta näyttää sähkölämmitystä ja 1 näyttää kevyttä polttoöljyä. 
Taisi olla se Porin satavuotias puutalokompleksi.
2 tykkäystä
Uskaltaisin myös väittää, että tämä välittäjän tekemä arvio ei vaikuta hirveen puolueettomalta enkä usko, että kaikki pankit tätä hyväksyisivät (tai sitten välittäjä on täysin pihalla asiassa). Nykyään osa pankeista ei esimerkiksi hyväksy välittäjien laatimia arvionäkemyksiä vaan tulee olla aina arviokirja (jotta siellä on oikeasti konkreettisesti avattu esim vertailukauppoja ja nämä voidaan tarkistaa jälkikäteen). Tämän lisäksi arviokirja lähetetään vielä erikseen pankissa hyväksyttäväksi. Johtuu vuoden vaihteessa tulleesta uudistuksesta vakuuksien hallintaan, jonka pitäisi käsittääkseni koskea kaikkia pankkeja.
4 tykkäystä
Ainakin kaikki heidän kaikki omistamat taloyhtiöt ja oma koti on vivutettu samaan tapaan, eli vakuusarvot ovat täysin poskettomia ja niillä on saatu sitten hankittua aina seuraava kohde. Siksi salkku kasvoikin niin nopeasti.
Homma hoidettiin siten, että käytettiin tuttua, hyvää välittäjää (Susanna Arnall) ja pankkina oli OmaSP, jossa ei varmasti paljoa perään kyselty. Nordea kieltäytyi lähtemästä tätä himmeliä rahoittamaan, mutta yllättäen OmaSP “ymmärsi heidän strategian”.
27 tykkäystä
Kysymystä ja mahdollisesti omia kokemuksia eräästä asuntosijoituksen ongelmasta. Eli 2,5 vuotta vanha sijoitusasunto jossa havaittu viemäristä aiheutunut kosteusvaurio. Vaurio ilmeisesti vain yhden asunnon alueella, mutta ollessaan rakenteissa koskee myös taloyhtiötä. Kyseisen asunnon omistaa osakeyhtiö.
Terveen järjen mukaan rakennuttajalla on vastuu näin suuresta vahingosta joka on johtunut asennusvirheestä, mutta voiko rakennuttajalla olla porsaanreikä livetä vastuustaan? Olisiko asiaan parasta ottaa heti lakimies omaa etua valvomaan.
Onko tässäkohtaa rakennuttajalla vastuu korvata menetettyä vuokratuottoa?
Kiitän jo valmiiksi kanssa kärsijöitä ja toivon vastauksien perustuvan joko kokemuksiin tai vahvaan tietoon.
En tiedä onko kyse mistään porsaanreiästä, sillä rakentajan vastuu rajautuu lähtökohtaisesti kahteen vuoteen. Siitä ylöspäin mentäessä sitten tulisi toteennäyttää, että ongelma johtuu rakentajan huolimattomuudesta.
Mahdoton sanoa, mutta itse ajattelisin että ensiksi yhteydenotto rakennusliikkeeseen ja sen kartoittaminen, saadaanko korjaavat toimenpiteet tehtyä sopuisasti. Jos menee riitelyksi, niin sittenhän se lakimies tulee ajankohtaiseksi.
Miksi olisi? Sitä varten on vuokranantajan vakuutukset.
2 tykkäystä
Palaan tähän lyhyesti, kysyin pankin aspasta mobiiliviestillä kommenttia ja heidän mukaansa asunto jossa on heidän oma luottotakauksensa on OK laittaa vuokralle. Varasin sitten ajan keskustelulle virkailijan kanssa, hän totesikin että EI onnistu pankin sisäisten sääntöjen vuoksi, vaikka sopimuksessa tätä ei rajoitettu. Sen sijaan ulkopuolinen takaus on mahdollinen. Neuvottelut jatkuvat…
2 tykkäystä
Pankki ei varmaan voi kieltää laittaa asuntoa vuokralle, mutta sen sijaan voi kyllä kieltäytyä antamasta uutta lainaa toisen asunnon hankkimiseen, jos vanhaan lainaan ei tehdä muutoksia. Yksi ratkaisu tähän on hakea uusi laina toisesta pankista.
3 tykkäystä
Eihän tässä ole mitään epäselvyyttä. Laina on nostettu oman, vakituiseen asumiseen tulevan asunnon hankintaa varten ja nyt tämän asunnon käyttötarkoitus muuttuu sijoitusasunnoksi joten pankilla on oikeus muuttaa lainan ehtoja sitä vastaamaan. Eli asuntolaina muuttuu sijoitusasuntolainaksi. Lähtökohtaisesti pankki ei varmaan antaisi tuollaista omaa luottotakaustaan sijoitusasuntoon, joten tästä syystä tämä ei onnistu ennen kuin tuo vakuusvaje on täytetty.
1 tykkäys
Useita asuntolainoja on tässä vuosien varrella muutettu Nordeassa asuntolainasta sijoitusasuntolainaksi eikä ehtoihin ole koskettu, tapana kun on ollut että omassa “uudessa” asunnossa on tullut se pari vuotta asuttua ja pistettyä se vuokralle ja seuraavaa “alle”…
Ja jos se pankkisi myöntää uuden asuntolainan, ei vanhaan asuntolainaan tarvitse koskea, käyttötarkoituksen vain muistaa muuttaa veroilmoituksessa vähennyskelpoiseksi… Ts. liika kysely vaan aiheuttaa ongelmatilanteita… Jossain vaiheessa minulla oli Nordeasta kaksi normaalia ausuntolainaa + sijoistusasuntolainoja päällekkäin…
13 tykkäystä
Lainan ehdoista se on kiinni eikä ”tarkoituksesta”. Asunto se on edelleen vuokrattunakin.
1 tykkäys