Jos taloyhtiö rahastoi pääomavastikkeet, voiko koron osuuden pääomavastikkeesta silti vähentää vuokratuotosta? Vai rahastoidaanko koko vastike myös koron osalta taseelle?
Taloyhtiö sijaitsee Savonrannassa, joka oli aikaisemmin oma kuntansa ennenkuin se liitettiin Savonlinnaan 2009. Kuntaliitoksen aikaan asukasluku oli 1155 ja veikkaan että alue on siitä huomattavasti tyhjentynyt.
Nykyiset asukkaat ovat todennäköisesti paikallisia vanhuksia ja vuokrasopimukset loppuvat luonnollisen poistuman myötä. On epätodennäköistä että joku tuonne enää haluaisi muuttaa. Savonlinnaan matkaa 55 kilometriä ja sekin on tyhjenevä paikka josta kyllä löytää vuokra-asunnon kohtuuhintaan. Tuurilla ja hintaa polkemalla voi ehkä yksittäisen vuokralaisen löytää, mutta se ei riitä.
Voihan sitä toki haaveilla jostain airbnb/lomahommasta, mutta vaikka Savonrannan kylä on Saimaan rannalla niin siellä ei ole mitään erikoista nähtävää. Liian syrjässä kaikesta.
Eli kohteen arvo on vahvasti negatiivinen.
11 tykkäystä
Ja vähän samaa sarjaa on saman pariskunnan kohde Otanmäessä. Otanmäki oli osa Vuolijokea, joka liitettiin Kajaaniin 2007. Otanmäen asukasluku 626 (v. 2018) ja matkaa Kajaanin keskustaan yli 40 kilometriä.
Eikä noissakaan kohteissa mitään sijoituscaseina, kyllähän noistakin voi raapia tuottoa kasaan jos tietää mitä tekee. Rintasten tapauksessa ihmetyttää vain se, että eri medioissa julkaistuissa haastetteluissa kerrotaan hyvin erilaista sijoitusstrategiaa, mitä kohteisiin liittyvistä mielikuvista voisi uskoa. Esimerkiksi Duunitorin haastattelussa vuonna 2023 kerrottiin seuraavaa: “Rintasilla on selvä taktiikka sijoitusasuntojen ostossa. He ostavat yleensä mieluiten yksiöitä keskisuurista opiskelijakaupungeista mieluiten vuokralaisen kanssa.” Onko Kajaani tai Savonlinna sitten keskisuuri opiskelijakaupunki, saati niiden syrjäiset sivukylät.
Ja vähän yleisemmin pohdiskellen, onko kukaan (tunnettu?) asuntosijoittaja Suomessa suoranaisesti menestynyt vuokraamalla näitä halvempia murjuja? Jethro Rostedilla oli jossain vaiheessa suuri uho nimenomaan sijoitusasuntojen määrässä, mutta Jetin kupla ehtikin puhjeta hyvin pian sen jälkeen. Cheekillä oli myös kovia puheita asuntomogulin urasta, mutta siitä on oltu viime vuodet hiljaa.
25 tykkäystä
Harkitsen mökkini vuokraamista. Oulusta 55 km, vm 2008, Oulujoen rannassa, sähköt. Mökki 75 neliötä ja erillinen rantasauna sekä palju. Huussi ja lapsille Portapot. Juomavesi tuotava.
Onko kokemuksia, paljonko olisi realistinen tuotto-odotus vuodessa? Olisi tarkoitus aloittaa työkavereiden perheille vuokrauksella, mikäli alan koko touhuun. Olen ilmaiseksi mökkiä lainannut ja kävijät iha tykänneet ( tietysti kun ilmaseks saa olla).
Iso plussa kai ettei ole lähinaapureita näköetäisyydellä. Ja hyvät siistit uudehkot paikat. Aurinkoinen lämmin tontti eikä punkkeja! Petipaikkoja: yläkerta 3 parisänkyä, alakerta 2 erillistä sänkyä ja saunakammariinkin joku.
Hommaa voisi viedä eri suuntiin:
-Polttari/morsiussauna johon yhdistäisi kyydityksen museoautolla. Huono puoli: pitävät meteliä ja ryyppäävät.
- Autoton vanhempi ikäluokka kaupungissa. He ehkä kaipaisi kyyditystä marketin kautta mökille. Vai liekö miten paljo heitä? Joku iloinen leskirouva?
- On pari moottorikelkkaa ja vene. Talvikäyttö onnistuu hyvin, tie aurataan. Lähistöllä maatila, vois ehkä sopia pikkumaksusta maatilaesittelyn ( jos siitä ny joku sitte maksais mitään)
- Kesäkahvila ei varmaan oikein pelittäisi, ohi menee suosittu moottoripyöräilyreittikin mut ei nykyajan ihmiset stoppaa rändömisti kovin helpolla. Muhoksen Montassa on motoristisauna- touhuja jo ennestään.
-M. Jos vuokrausta ulkoistaisi 14 v tyttärelle, siinäpä voisi olla hyvää harjoitusta tulevaisuutta varten.
Vastaan nyt itselleni, kun tuli tätä selvitettyä. Eli vaikka taloyhtiö rahastoisi pääomavastikkeet, niin korkojen osuuden rahastoidusta pääomavastikkeesta saa verotuksessa vähentää vuokratuotosta.
Lähteenä verottajan ohjeistus:
Lainanlyhennysten rahastointi
Asunto-osakeyhtiö voi rahastoida vain yhtiön rakennusaikaisten lainojen lyhennyksiä tai sellaisten lainojen lyhennyksiä, joilla on rahoitettu aktivoitavia käyttöomaisuushankintoja tai muita aktivoitavia menoja.
…
Yhtiön lainojen korkojen maksamista varten kerättyjä pääomavastikkeita ei voi rahastoida (KILA:n lausunto 2002/1680), joten korkomenojen kattamiseksi kerättävät vastikkeet sekä osakkaiden lainaosuussuorituksiin sisältyvät korko-osuudet ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.
TLDR: Rahastoitava osuus on siis vain lainanlyhennyksen osuus ja korot tuloutetaan aina, jolloin ne ovat myös vähennyskelpoisia vuosittain vuokranantajat verotuksessa. Korkojen osuudesta pitää ilmeisesti pyytää vain vuosittainen erittely isännöitsijältä.
5 tykkäystä
Duunitorin - ja paljolti kyllä muunkin talousjournalismin - suuri ongelma on se, että toimittaja kirjoittaa vain sen tarinan, minkä haastateltava kertoo, ja edes ilmeisimpiä ristiriitaisuuksia ei kyseenalaisteta lisäkysymysten merkeissä.
Toinen ongelma on tietenkin sitten se, että haastateltavat ovat ilmeisen tiukassa ja sitten meille nousee “sijoitusguruiksi” tuollaisia julkisuuskipeitä jäppisiä, jotka eivät tajua sijoittamisesta yhtään mitään.
Duunitoriin liittyen muuten vähän huvitti, että siihen aikaan kun itse olin vielä Facebookissa ja sen yhden kerran kun ko. aviisin julkaisun kommenttiosioon kommentoin jotain, niin jo tuli vauhdilla yksityisviestiä, että haluanko tulla heidän haastateltavaksi. No en halunnut. Eikä kommenteissa ollut mitään sellaista, minkä tulisi herättää mitään suurempaa mielenkiintoa. Mutta siis tuolta pohjalta niitä haastateltavia etsitään.
Mutta noinhan se menee valtamedioillakin. Muutama vuosi sitten varmaan kaikki keskeiset mediatalot kirjoitteli esim. siivoojasta, joka on niin hyväsydäminen ihminen, että pelkästä kiltteydestä vuokraa asuntoja vain luottotiedottomille ihmisille: Luottotiedoton siivooja ryhtyi asuntosijoittajaksi – vuokraa 11 asuntoaan vain luottotiedottomille | Yle
Ja totta kai kommenttiosiot täyttyi ylistyksestä, kuinka tämän pahan kapitalismin keskellä voi joku sijoittaja olla noin hyväsydäminen. Yksikään media ei tainnut miettiä sitä, olisiko yhteenkään kohteista ollut edes mahdollista saada paremman maksuhistorian omaavia vuokralaisia. Ja oliko juuri tässä keississä vielä niin, että sitten vuokrasoppareihin haettiin kuitenkin jotain vuokralaisten luottokelpoisten sukulaisten henkilötakauksia.
En tiedä Harri Hurun todellisen menestyksen määrästä, mutta olettaisin että hänen kohdallaan hommat toimii. Toki Hurun salkusta osa on kasvavien kaupunkien kämppiä, mutta käsittääkseni siellä on myös vahvasti edustettuna Kokemäen ja Huittisten kaltaiset helmet. Mutta Huruhan on korostanut, että tuollaiset alueet vaatii erityisen hyvää paikallistuntemusta. Eikä vain alueen tuntemusta, vaan ihan talokohtaista tietämystä. Itse en ihan heti lähtisi hänen sijoitusstrategiaansa peesaamaan, mutta on siinä selvästi enemmän ajatusta mukana kuin näiden muutamien muiden esimerkkien kohdalla.
15 tykkäystä
Tää on kyllä klassikko.
Tldr; Sai kahdessa avioerossa osituksesta pienen pesämunan → osti kaksi halpaa asuntoa. → remontoi ainakin toisen asunnon isänsä kanssa → tuli yllättäviä laskuja ja asuntojen remonttia → luottotiedot meni → uusi parisuhde → muutti miehen taloon → ostivat uuden miehen kanssa lisää kämppiä luottotiedottomille.
Vähän haiskahtaa siltä, että tämä sankari hanskaa lähinnä hyvesignaloinnin ja moraaliposeerauksen jalon taidon samalla, kun isäukko remontoi ja exät&nyxät rahoittavat harrastusta. 
Muutenkin tuntuu siltä, että vähän pärstäkertoimen mukaan yleisö määrittelee, että onko jaloa vai ei vuokrata henkilöille joiden vuokran maksaa kela tai sossu. Eli onko kyseessä enkeli, joka ei tuomitse heikompia, vaiko tukisysteemiä hyväskikäyttävä kapitalistisika.
7 tykkäystä
Monesta keskisuuresta opiskelijakaupungista tulee vielä opiskelijatonkaupunki 20 vuoden sisään.
13 yliopistoa
13 tykkäystä
Jatkeena tähän kotimatka-slumlord keskusteluun olisi mielenkiintoista tietää miten kävi tämän lähihoitajan talouden loppujen lopulta. Hänelläkin taisi olla 6 asuntoa neljästätoista tyhjänä ja meni yksi uudiskohde sakkomaksuille kun ei ollutkaan maksuvalmiutta.
Alla Ostan asuntoja jaksot:
2 tykkäystä
3 tykkäystä
Taitaa olla Lakean omistamia yhtiöitä kaikki. Korpi Capitalin piti ostaa Lakea jo yli vuosi sitten, mutta ei taida olla rahaa?
5 tykkäystä
Eikä yksikään ihan pieneltä paikkakunnalta vaan näyttäisi että ns. kavukeskuksiin painottuu.
Juuri selvittelin samaa, Lakea noissa takana, eiköhän sille tule konkurssihakemus myös. Eikö tämä ole kuntien omistama? Saas nähä kuittaavatko verorahoilla
1 tykkäys
Mitähän näille sopimuksille tapahtuu, joillakin voi olla isotkin rahat kiinni näissä:
Yhdessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn kanssa Lakea on kehittänyt Omaksi-rahoitusmallin, jossa asunnon saa vähitellen omaksi vuokraa maksamalla. Asukas maksaa Lakealle kuukausittaista vuokraa, joka sisältää yhtiön hoitokulut, lainanlyhennyksen ja lainanhoitokulut. Kun on asunut vuokralla esimerkiksi 20 vuotta, asunnon hinnasta on maksettu 70 prosenttia. Sopimuskauden lopussa voi maksaa loput 30 prosenttia, ja asunto siirtyy asujan omistukseen.
1 tykkäys
“Toisaalta mieskin sanoi, että on oikein kiva päästä välillä vähän nikkaroimaan.” 
Vaikkei Kaukajärvi mikään Tampereen halutuin sijainti ole, niin tuo lienee ainoa ko. sijoittajan asunto, johon olisi luullut ihan kohtuullisen helposti löytyvän asiallisen vuokralaisen asiallisella vuokratasolla. Mutta ei. “Näin, että kyseessä on omalaatuinen kaveri. Mutta omalaatuinen olen itsekin.”
4 tykkäystä
Mielenkiintoinen nosto! Yritin itsekin hieman lueskella asiasta, mutta yllättävän tiukassa on lähteet, missä tätä asiaa olisi käsitelty (saati käsitelty selkeästi).
Tämän lisäksi kysyin vielä omalta isännöitsijältäni heidän käsitystään tilanteesta ja sitä onko heiltä pyydetty asuntosijoittajien toimesta laskelmia rahastoidun pääomavastikkeen määrästä ja jakautumisesta lainaosuuteen ja korkoon. Saamani vastauksen perusteella heillä ei ollut mitään käsitystä, mistä puhun vaan vastasivat vain suoraan kertomalla miten pääomavastikkeita on taloyhtiön kirjanpidossa käsitelty…
No, en tästä lannistunut vaan kysyin tilanteesta töissä verotuksen asiantuntijalta (olkoonkin yritysverotukseen erikoistunut, mutta omistaa kuulemma kyllä itsekin muutaman sijoitusasunnon) ja hänen käsitys oli ns. että tässä kyseisessä tilanteessa asuntosijoittaja häviää rahastoidun pääomavastikkeen sisältämän koron osuuden kokonaisuudessaan. Hänen oma suoraviivainen toimintamallinsa oli toki jättää yhtiökokous päätökset lukematta ja vähentää kaikki vastikkeet lajista riippumatta suoraan saaduista vuokratuloista, joten tässä sanonta suutarin lapsen kengättömyydestä on melko osuva.
Verottajan sivuilta tämän asian kaivelu on mielestäni aina yhtä jännittävää, koska vähän riippuen sivusta, asia esitetään hieman eri sanamuodoin tai eri näkökulmasta:
Esim Vähennykset - vero.fi: Jos pääomavastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Sen sijaan saat lisätä rahastoidun pääomavastikkeen asunnon ostohintaan ja vähentää ne molemmat myyntihinnasta, kun myyt asunnon ja lasket luovutusvoittoa.
Tämän osion perusteella voisin itse argumentoida voivani vähentää sijoitusasunnon myyntitilanteessa kaikki maksamani rahastoidut pääomavastikkeet vain myyntihinnasta. Käytännössä siis laskemalla vain suoraan yhteen kaikkien niiden tilikausien pääomavastikkeet, jolloin ne on rahastoitu, ja lyömällä kokonaissumman hankintahinnan päälle vähentämään toivottavasti muodostuvaa myyntivoittoa.
Näiden erilaisten tekstien valossa (KILA:n lausunto ja yllä oleva Verottajan teksti) asuntosijoittajalla on mahdollisuus lisätä maksamansa rahastoidut pääomavastikkeet lyhennyksineen+korkoineen sijoitusasunnon hankintahintaan suoraan tai vastaavasti vähentää rahastoidun pääomavastikkeen korko-osuus ja lisätä puhdas lainanlyhennysosuus hankintahintaan. Toki tuon rahastoidun pääomavastikkeen lainan ja koron määrän selvittäminen on hieman työläämpää kuin lätkäistä koko summa hankintahintaan, mutta samalla toki kannattavampaa olettaen asunnon myyntitilanteessa sovellettevan hankintameno-olettamaan tai jos asunnon saa myydä verottomasti.
Ota tästä nyt sitten selvää, mikä on ok ja mikä ei… Tarpeeksi monta tuntia kun on tämän kysymyksen kanssa paininut, niin veroasiantuntija-kollegani toimintamalli on ainakin ajankäytölisesti tehokkaampi tapa menetellä…
1 tykkäys
Taloyhtiön ei ole mitään järkeä lähteä rahastoimaan koko perittävää pääomavastiketta, vaan ainoastaan lainanlyhennysten osalta, koska muulta osin tuo rahastointi ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Jos tuollainen rahastointipäätös on tehty, niin kannattaa olla yhteyksissä isännöitsijään ja mainita ettei tuossa ole mitään järkeä. Isännöitsijät eivät useinkaan ole tarpeeksi hyvin perillä kirjanpidosta/verotuksesta, joten saattavat tietämättömyyttään “ohjata” järjettömiin päätöksiin. Vanhoissa taloyhtiöissä, joissa rakennusten poistamaton hankintameno (kirjanpitoarvo) on varsin pieni ja yhtiö päättää esimerkiksi lunastaa tonttinsa, niin tällöin saattaa helposti tulla tilanne, jolloin rahoitusvastikkeet on käytännössä pakko rahastoida, koska poistoja ei pystytä kirjaamaan tarpeeksi. (maa-alueista ei voi kirjata poistoja).
1 tykkäys
IS:n uutisen (19.9.23) yhdessä kuvassa näkyy Kissankello-valaisin, josta oli juuri hiljattain IS:ssä juttua, että se on nykyään haluttua retroa.
Itsekin olen miettinyt, että onkohan verottajalla olemassa taulukko, josta näkisi miten pääomavastiketta on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Nimittäin itseltäni on verottaja pyytänyt pari kertaa lisätietoja ja silloin olen lähettänyt verottajalle vuokrasopparit, jotka kyseistä vuotta ovat koskeneet ja sitten Suomen vuokranantajien vuokranseuranta exceli-taulukon + perustelun, että asunto ollut putkiremontissa.
Näissä tapauksissa mistä lisätieto haluttiin oli tullut tappiota vuokrauksesta putkiremontin takia ja remontista tullut pääomavastike tuloutettu. Mutta verottaja ei kysynyt mitään lisätietoa tuloutuksen todentamiseksi.