Hieman kyllä kimurantti tilanne kun kohde tuottaa noin reipasta tappiota kuukaudesta toiseen. 4/18 huoneistoa vuokralla 17300€/v eli yhden kämpän vuokra 360€/kk. Absoluuttiset eurot kun on noin pientä per asunto, niin aika hankala noita huonokuntoisia asuntoja on remontoidakaan, että saisi paremmin vuokralle. Vuokravälittäjäkin saattaa ottaa kahden kuukauden vuokraa vastaavan palkkion aina jokaisesta vuokrauksesta. Korjausvelka kasvaa kun vanha talo ja mitään ei ole tehty.
Paikallinen moniosaajapuuhamies tuon voisi eurolla ostaa itselleen täyspäiväiseksi työmaaksi. Hoitamalla talkkarin hommat, isännöinnit ja rempat ja vuokrauksen itse, tosta vois jotain euroja jäädä taskuun. Mutta sijoituskohteeksi toi ei kyllä kelpaa kenellekään.
Kohde varmaan ollut paikallisen puuhamiehen omistuksessa aiemmin mikä selittäisi noin reipasta nousua hoitovastikkeessa.
Saavat kyllä iloita jos tuosta pääsevät eroon, mutta ongelmat tuskin heidän kohdalla kuitenkaan loppuvat siihen. Hankintahetken vapaa vakuusarvo 108k€ on luultavimmin käytetty toisten kohteiden hankintaan eli jos kauppahinta jää alle käytetyn vakuusarvon (tulee jäämään), niin silloin heidän täytyy maksaa tuo erotus pankille myynnin yhteydessä…
Oli pankin ristiriitaisessa ohjeistuksessa, ensin sanottiin että ongelmaa ei ole mutta myöhemmin todettiin että ei onnistu. Kannatti varata aika keskustelulle eikä luottaa sokeasti ensimmäiseen vastaukseen. Todennäköisesti vaihdan toiseen pankkiin, mutta syyt ovat mm. marginaalissa ja tarjotussa laina-ajassa eikä tässä takausasiassa.
Jutussa mainittu asuintalovarauksen hyödyntäminen tuloksen järjestelyssä. “Asuintalovaraus tarkoittaa taloyhtiön varautumista tuleviin menoihin ja niiden kulukirjausta kirjanpidossa.”
Kiinnostaisi kuulla kommentteja kuinka yhtiökokouksissa ja isännöintitoimistoissa on asuintalovarauksiin suhtauduttu. Omasta kokemuksesta isännöitsijöillä on hyvin vaihtelevia mielipiteitä: jotkut yrittävät välttään viimeisen astiin ja toiset eivät täysin edes ymmärrä varauksen merkitystä, vaan komppaavat vain kirjanpitäjän ehdotusta tilinpäätökseen.
Ongelmahan ovat vanhat taloyhtiöt, joissa rakennuksista tehtävät poistot eivät enää yksistään riitä tuloksen nollaamiseen tuloutettujen pääomavastikkeiden kanssa. Jos asuintalovarausta käytettäisiin kuten Verottaja on ajatellut, täytyisi tuo varausta vastaava summa löytyä myös taloyhtiön tililtä. Tällä rahalla varaus olisi myös tarkoitus aikanaan purkaa remonttien yhteydessä. Jos tulevat remontit rahoitetaan esimerkiksi uudella pääomavastikkeella, ei asuintalovarauksen purkaminen tule onnistumaan.
Varaus täytyy purkaa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa mutta mikään ei estä tekemästä samalla tilikaudella yhtä suurta uutta varausta, jolla saadaan taas uusi kymmenen vuotta aikaa. Ongelmaksi tulee esimerkiksi tilanne, jossa vanha varaus puretaan ja yhdessä uuden varauksen sekä pääomavastikkeiden tuloutuksen kanssa mennään yli maksimivarauksen (68 e/m^2), jolloin loppuosasta maksetaan verot.
Mielellään kuulisi minkälaisia ajatuksia muilla on asiasta ja miten asiaa on käsitelty muissa taloyhtiöissä.
Asuntosijoittaminen on vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Kahden vuoden vuokrasuhteen päätös tapahtui 28.4. vuokralaiselta tulleella ilmoituksella, että vuokrasuhde loppuu toukokuun loppuun.
Pahimmoilleen aivan naapurista samanlainen kämppä vuokralle tarjottavana juuri samaan aikaan ja vieläpä merkittävästi halvemmalla hinnalla ilmeisesti tyhjän kuukauden pelossa.
Ei auta, pakko silti kokeilla…
Ilmoitus arkistosta Qasan / Oikotien puolelle ja kuusi kiinnostunutta ensimmäisen 24 tunnin aikana.
Juuri äsken kirjoitettiin sopparit alle. Löytyi heti nimittäin heti ensinäytöltä mukavan oloinen vuokralainen, joka oli juuri saanut oman asuntonsa myytyä ja halusi siirtyä vuokralle asumaan.
Reilu viisi vuotta vuokranantajana takana ja kolmella asunnolla yhteensä yksi tyhjä kuukausi, joka haluttiin remontteja varten ottaakin sinne. Toistaiseksi varsin hyvin sujunut nämä vaihdot, mutta seuraavia lienee tulossa nurkan takana.
Jos taloyhtiö rahastoi pääomavastikkeet, voiko koron osuuden pääomavastikkeesta silti vähentää vuokratuotosta? Vai rahastoidaanko koko vastike myös koron osalta taseelle?
Taloyhtiö sijaitsee Savonrannassa, joka oli aikaisemmin oma kuntansa ennenkuin se liitettiin Savonlinnaan 2009. Kuntaliitoksen aikaan asukasluku oli 1155 ja veikkaan että alue on siitä huomattavasti tyhjentynyt.
Nykyiset asukkaat ovat todennäköisesti paikallisia vanhuksia ja vuokrasopimukset loppuvat luonnollisen poistuman myötä. On epätodennäköistä että joku tuonne enää haluaisi muuttaa. Savonlinnaan matkaa 55 kilometriä ja sekin on tyhjenevä paikka josta kyllä löytää vuokra-asunnon kohtuuhintaan. Tuurilla ja hintaa polkemalla voi ehkä yksittäisen vuokralaisen löytää, mutta se ei riitä.
Voihan sitä toki haaveilla jostain airbnb/lomahommasta, mutta vaikka Savonrannan kylä on Saimaan rannalla niin siellä ei ole mitään erikoista nähtävää. Liian syrjässä kaikesta.
Ja vähän samaa sarjaa on saman pariskunnan kohde Otanmäessä. Otanmäki oli osa Vuolijokea, joka liitettiin Kajaaniin 2007. Otanmäen asukasluku 626 (v. 2018) ja matkaa Kajaanin keskustaan yli 40 kilometriä.
Eikä noissakaan kohteissa mitään sijoituscaseina, kyllähän noistakin voi raapia tuottoa kasaan jos tietää mitä tekee. Rintasten tapauksessa ihmetyttää vain se, että eri medioissa julkaistuissa haastetteluissa kerrotaan hyvin erilaista sijoitusstrategiaa, mitä kohteisiin liittyvistä mielikuvista voisi uskoa. Esimerkiksi Duunitorin haastattelussa vuonna 2023 kerrottiin seuraavaa: “Rintasilla on selvä taktiikka sijoitusasuntojen ostossa. He ostavat yleensä mieluiten yksiöitä keskisuurista opiskelijakaupungeista mieluiten vuokralaisen kanssa.” Onko Kajaani tai Savonlinna sitten keskisuuri opiskelijakaupunki, saati niiden syrjäiset sivukylät.
Ja vähän yleisemmin pohdiskellen, onko kukaan (tunnettu?) asuntosijoittaja Suomessa suoranaisesti menestynyt vuokraamalla näitä halvempia murjuja? Jethro Rostedilla oli jossain vaiheessa suuri uho nimenomaan sijoitusasuntojen määrässä, mutta Jetin kupla ehtikin puhjeta hyvin pian sen jälkeen. Cheekillä oli myös kovia puheita asuntomogulin urasta, mutta siitä on oltu viime vuodet hiljaa.
Harkitsen mökkini vuokraamista. Oulusta 55 km, vm 2008, Oulujoen rannassa, sähköt. Mökki 75 neliötä ja erillinen rantasauna sekä palju. Huussi ja lapsille Portapot. Juomavesi tuotava.
Onko kokemuksia, paljonko olisi realistinen tuotto-odotus vuodessa? Olisi tarkoitus aloittaa työkavereiden perheille vuokrauksella, mikäli alan koko touhuun. Olen ilmaiseksi mökkiä lainannut ja kävijät iha tykänneet ( tietysti kun ilmaseks saa olla).
Iso plussa kai ettei ole lähinaapureita näköetäisyydellä. Ja hyvät siistit uudehkot paikat. Aurinkoinen lämmin tontti eikä punkkeja! Petipaikkoja: yläkerta 3 parisänkyä, alakerta 2 erillistä sänkyä ja saunakammariinkin joku.
Hommaa voisi viedä eri suuntiin:
-Polttari/morsiussauna johon yhdistäisi kyydityksen museoautolla. Huono puoli: pitävät meteliä ja ryyppäävät.
Autoton vanhempi ikäluokka kaupungissa. He ehkä kaipaisi kyyditystä marketin kautta mökille. Vai liekö miten paljo heitä? Joku iloinen leskirouva?
On pari moottorikelkkaa ja vene. Talvikäyttö onnistuu hyvin, tie aurataan. Lähistöllä maatila, vois ehkä sopia pikkumaksusta maatilaesittelyn ( jos siitä ny joku sitte maksais mitään)
Kesäkahvila ei varmaan oikein pelittäisi, ohi menee suosittu moottoripyöräilyreittikin mut ei nykyajan ihmiset stoppaa rändömisti kovin helpolla. Muhoksen Montassa on motoristisauna- touhuja jo ennestään.
-M. Jos vuokrausta ulkoistaisi 14 v tyttärelle, siinäpä voisi olla hyvää harjoitusta tulevaisuutta varten.
Vastaan nyt itselleni, kun tuli tätä selvitettyä. Eli vaikka taloyhtiö rahastoisi pääomavastikkeet, niin korkojen osuuden rahastoidusta pääomavastikkeesta saa verotuksessa vähentää vuokratuotosta.
Asunto-osakeyhtiö voi rahastoida vain yhtiön rakennusaikaisten lainojen lyhennyksiä tai sellaisten lainojen lyhennyksiä, joilla on rahoitettu aktivoitavia käyttöomaisuushankintoja tai muita aktivoitavia menoja.
…
Yhtiön lainojen korkojen maksamista varten kerättyjä pääomavastikkeita ei voi rahastoida (KILA:n lausunto 2002/1680), joten korkomenojen kattamiseksi kerättävät vastikkeet sekä osakkaiden lainaosuussuorituksiin sisältyvät korko-osuudet ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.
TLDR: Rahastoitava osuus on siis vain lainanlyhennyksen osuus ja korot tuloutetaan aina, jolloin ne ovat myös vähennyskelpoisia vuosittain vuokranantajat verotuksessa. Korkojen osuudesta pitää ilmeisesti pyytää vain vuosittainen erittely isännöitsijältä.
Duunitorin - ja paljolti kyllä muunkin talousjournalismin - suuri ongelma on se, että toimittaja kirjoittaa vain sen tarinan, minkä haastateltava kertoo, ja edes ilmeisimpiä ristiriitaisuuksia ei kyseenalaisteta lisäkysymysten merkeissä.
Toinen ongelma on tietenkin sitten se, että haastateltavat ovat ilmeisen tiukassa ja sitten meille nousee “sijoitusguruiksi” tuollaisia julkisuuskipeitä jäppisiä, jotka eivät tajua sijoittamisesta yhtään mitään.
Duunitoriin liittyen muuten vähän huvitti, että siihen aikaan kun itse olin vielä Facebookissa ja sen yhden kerran kun ko. aviisin julkaisun kommenttiosioon kommentoin jotain, niin jo tuli vauhdilla yksityisviestiä, että haluanko tulla heidän haastateltavaksi. No en halunnut. Eikä kommenteissa ollut mitään sellaista, minkä tulisi herättää mitään suurempaa mielenkiintoa. Mutta siis tuolta pohjalta niitä haastateltavia etsitään.
Ja totta kai kommenttiosiot täyttyi ylistyksestä, kuinka tämän pahan kapitalismin keskellä voi joku sijoittaja olla noin hyväsydäminen. Yksikään media ei tainnut miettiä sitä, olisiko yhteenkään kohteista ollut edes mahdollista saada paremman maksuhistorian omaavia vuokralaisia. Ja oliko juuri tässä keississä vielä niin, että sitten vuokrasoppareihin haettiin kuitenkin jotain vuokralaisten luottokelpoisten sukulaisten henkilötakauksia.
En tiedä Harri Hurun todellisen menestyksen määrästä, mutta olettaisin että hänen kohdallaan hommat toimii. Toki Hurun salkusta osa on kasvavien kaupunkien kämppiä, mutta käsittääkseni siellä on myös vahvasti edustettuna Kokemäen ja Huittisten kaltaiset helmet. Mutta Huruhan on korostanut, että tuollaiset alueet vaatii erityisen hyvää paikallistuntemusta. Eikä vain alueen tuntemusta, vaan ihan talokohtaista tietämystä. Itse en ihan heti lähtisi hänen sijoitusstrategiaansa peesaamaan, mutta on siinä selvästi enemmän ajatusta mukana kuin näiden muutamien muiden esimerkkien kohdalla.
Tldr; Sai kahdessa avioerossa osituksesta pienen pesämunan → osti kaksi halpaa asuntoa. → remontoi ainakin toisen asunnon isänsä kanssa → tuli yllättäviä laskuja ja asuntojen remonttia → luottotiedot meni → uusi parisuhde → muutti miehen taloon → ostivat uuden miehen kanssa lisää kämppiä luottotiedottomille.
Vähän haiskahtaa siltä, että tämä sankari hanskaa lähinnä hyvesignaloinnin ja moraaliposeerauksen jalon taidon samalla, kun isäukko remontoi ja exät&nyxät rahoittavat harrastusta.
Muutenkin tuntuu siltä, että vähän pärstäkertoimen mukaan yleisö määrittelee, että onko jaloa vai ei vuokrata henkilöille joiden vuokran maksaa kela tai sossu. Eli onko kyseessä enkeli, joka ei tuomitse heikompia, vaiko tukisysteemiä hyväskikäyttävä kapitalistisika.
Jatkeena tähän kotimatka-slumlord keskusteluun olisi mielenkiintoista tietää miten kävi tämän lähihoitajan talouden loppujen lopulta. Hänelläkin taisi olla 6 asuntoa neljästätoista tyhjänä ja meni yksi uudiskohde sakkomaksuille kun ei ollutkaan maksuvalmiutta.
Juuri selvittelin samaa, Lakea noissa takana, eiköhän sille tule konkurssihakemus myös. Eikö tämä ole kuntien omistama? Saas nähä kuittaavatko verorahoilla
Mitähän näille sopimuksille tapahtuu, joillakin voi olla isotkin rahat kiinni näissä:
Yhdessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn kanssa Lakea on kehittänyt Omaksi-rahoitusmallin, jossa asunnon saa vähitellen omaksi vuokraa maksamalla. Asukas maksaa Lakealle kuukausittaista vuokraa, joka sisältää yhtiön hoitokulut, lainanlyhennyksen ja lainanhoitokulut. Kun on asunut vuokralla esimerkiksi 20 vuotta, asunnon hinnasta on maksettu 70 prosenttia. Sopimuskauden lopussa voi maksaa loput 30 prosenttia, ja asunto siirtyy asujan omistukseen.
“Toisaalta mieskin sanoi, että on oikein kiva päästä välillä vähän nikkaroimaan.”
Vaikkei Kaukajärvi mikään Tampereen halutuin sijainti ole, niin tuo lienee ainoa ko. sijoittajan asunto, johon olisi luullut ihan kohtuullisen helposti löytyvän asiallisen vuokralaisen asiallisella vuokratasolla. Mutta ei. “Näin, että kyseessä on omalaatuinen kaveri. Mutta omalaatuinen olen itsekin.”
13 yliopistoa 
