Asuntosijoittaminen

Mielenkiintoinen nosto! Yritin itsekin hieman lueskella asiasta, mutta yllättävän tiukassa on lähteet, missä tätä asiaa olisi käsitelty (saati käsitelty selkeästi).
Tämän lisäksi kysyin vielä omalta isännöitsijältäni heidän käsitystään tilanteesta ja sitä onko heiltä pyydetty asuntosijoittajien toimesta laskelmia rahastoidun pääomavastikkeen määrästä ja jakautumisesta lainaosuuteen ja korkoon. Saamani vastauksen perusteella heillä ei ollut mitään käsitystä, mistä puhun vaan vastasivat vain suoraan kertomalla miten pääomavastikkeita on taloyhtiön kirjanpidossa käsitelty…

No, en tästä lannistunut vaan kysyin tilanteesta töissä verotuksen asiantuntijalta (olkoonkin yritysverotukseen erikoistunut, mutta omistaa kuulemma kyllä itsekin muutaman sijoitusasunnon) ja hänen käsitys oli ns. että tässä kyseisessä tilanteessa asuntosijoittaja häviää rahastoidun pääomavastikkeen sisältämän koron osuuden kokonaisuudessaan. Hänen oma suoraviivainen toimintamallinsa oli toki jättää yhtiökokous päätökset lukematta ja vähentää kaikki vastikkeet lajista riippumatta suoraan saaduista vuokratuloista, joten tässä sanonta suutarin lapsen kengättömyydestä on melko osuva.

Verottajan sivuilta tämän asian kaivelu on mielestäni aina yhtä jännittävää, koska vähän riippuen sivusta, asia esitetään hieman eri sanamuodoin tai eri näkökulmasta:

Esim Vähennykset - vero.fi: Jos pääomavastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Sen sijaan saat lisätä rahastoidun pääomavastikkeen asunnon ostohintaan ja vähentää ne molemmat myyntihinnasta, kun myyt asunnon ja lasket luovutusvoittoa.
Tämän osion perusteella voisin itse argumentoida voivani vähentää sijoitusasunnon myyntitilanteessa kaikki maksamani rahastoidut pääomavastikkeet vain myyntihinnasta. Käytännössä siis laskemalla vain suoraan yhteen kaikkien niiden tilikausien pääomavastikkeet, jolloin ne on rahastoitu, ja lyömällä kokonaissumman hankintahinnan päälle vähentämään toivottavasti muodostuvaa myyntivoittoa.

Näiden erilaisten tekstien valossa (KILA:n lausunto ja yllä oleva Verottajan teksti) asuntosijoittajalla on mahdollisuus lisätä maksamansa rahastoidut pääomavastikkeet lyhennyksineen+korkoineen sijoitusasunnon hankintahintaan suoraan tai vastaavasti vähentää rahastoidun pääomavastikkeen korko-osuus ja lisätä puhdas lainanlyhennysosuus hankintahintaan. Toki tuon rahastoidun pääomavastikkeen lainan ja koron määrän selvittäminen on hieman työläämpää kuin lätkäistä koko summa hankintahintaan, mutta samalla toki kannattavampaa olettaen asunnon myyntitilanteessa sovellettevan hankintameno-olettamaan tai jos asunnon saa myydä verottomasti.

Ota tästä nyt sitten selvää, mikä on ok ja mikä ei… Tarpeeksi monta tuntia kun on tämän kysymyksen kanssa paininut, niin veroasiantuntija-kollegani toimintamalli on ainakin ajankäytölisesti tehokkaampi tapa menetellä…

1 tykkäys

Taloyhtiön ei ole mitään järkeä lähteä rahastoimaan koko perittävää pääomavastiketta, vaan ainoastaan lainanlyhennysten osalta, koska muulta osin tuo rahastointi ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Jos tuollainen rahastointipäätös on tehty, niin kannattaa olla yhteyksissä isännöitsijään ja mainita ettei tuossa ole mitään järkeä. Isännöitsijät eivät useinkaan ole tarpeeksi hyvin perillä kirjanpidosta/verotuksesta, joten saattavat tietämättömyyttään “ohjata” järjettömiin päätöksiin. Vanhoissa taloyhtiöissä, joissa rakennusten poistamaton hankintameno (kirjanpitoarvo) on varsin pieni ja yhtiö päättää esimerkiksi lunastaa tonttinsa, niin tällöin saattaa helposti tulla tilanne, jolloin rahoitusvastikkeet on käytännössä pakko rahastoida, koska poistoja ei pystytä kirjaamaan tarpeeksi. (maa-alueista ei voi kirjata poistoja).

IS:n uutisen (19.9.23) yhdessä kuvassa näkyy Kissankello-valaisin, josta oli juuri hiljattain IS:ssä juttua, että se on nykyään haluttua retroa.

Itsekin olen miettinyt, että onkohan verottajalla olemassa taulukko, josta näkisi miten pääomavastiketta on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Nimittäin itseltäni on verottaja pyytänyt pari kertaa lisätietoja ja silloin olen lähettänyt verottajalle vuokrasopparit, jotka kyseistä vuotta ovat koskeneet ja sitten Suomen vuokranantajien vuokranseuranta exceli-taulukon + perustelun, että asunto ollut putkiremontissa.

Näissä tapauksissa mistä lisätieto haluttiin oli tullut tappiota vuokrauksesta putkiremontin takia ja remontista tullut pääomavastike tuloutettu. Mutta verottaja ei kysynyt mitään lisätietoa tuloutuksen todentamiseksi.