Mielestäni toi on aika pieni korotus tuottovaatimukseen, sillä riskittömän koron nousun lisäksi myös luotto ikuiseen arvonnousuun on käytännössä tuhoutunut.
2 tykkäystä
Vähän myöhässä mukaan keskusteluun mutta käsittääkseni se isoin syy myyjälle laittaa asuntonsa huutokauppaan on juuri se, että noin kaikilla ostajilla on hakukriteereissä joku maksimihinta ja kun lähtöhinta ruuvataan todellista myyntihintaa alemmas niin asunto saadaan kilahtelemaan monien sellaisten hakutuloksiin, joilta se jäisi muuten näkemättä. Sitten toivotaan että joku näistä ihastuisi asuntoon ja olisi kuitenkin valmis ylittämään alkuperäisen budjettinsa.
Ostajana näistä huutokaupoista ei kannata paljon välittää siinä mielessä että tarjoaa ihan sen mitä asunnosta normaalissakin kaupassa tarjoaisi. Ja olen minä joutunut ainakin huutokauppamaisiin tilanteisiin ihan ”normaaleissakin” asuntokaupoissa kun olen tehnyt tarjouksen ja sitten myyjä on kohta ilmoittanut että hän on saanut paremman että jos haluat asunnon niin pitäisi tehdä uusi korkeampi tarjous. Näitä on siis tapahtunut valituissa kohteissa vaikka omakin tarjoukseni on ollut voimassa vain <24h eli joskus myyjä huudattaa tarjoajia ihan normikaupassakin jos on useampia kiinnostuneita.
3 tykkäystä
Laitetaan nyt vielä loppukaneetit tarjouskilpakeskusteluun liittyen tänne, kun näytöllä tuli käytyä ja sitä kautta ensimmäinen kontakti tarjouskauppaan tuli nähtyä - joskin tällä kertaa vain rannalta käsin.
Vähän sekavaksihan se konsepti lopulta jäi. Vaikka välittäjälle tuli jo yhteydenoton alussa sanottua, että tarjouskauppa on meille täysin vieras ja uusi juttu, niin käytännön asioita ei käyty oikeastaan yhtään läpi. Meillä oli alkuperäinen suunnitelma sellainen, että käydään ensiksi yhdessä näytössä, ja jos asunto yhtään kiinnostaa, niin sitten otetaan toinen vähän tarkempi näyttö, johon tulisi vielä mukaan rakennusalan kaverini.
Hommahan kariutui sitten siihen, että melkein heti näytön alkajaisiksi välittäjä totesi meille, että tähän iltaan klo 18 asti on aikaa jättää tarjouksia. Kello lähenteli tuolloin noin puolta päivää, eli ei siinä jäänyt kuin kuutisen tuntia aikaa lähteä mukaan kilpailuun. Jos tuon olisi tiennyt ennalta, niin olisi voinut vähän tehdä suunnitelmiakin sen mukaan, mutta nyt kun asunto ei ollut must have -osastoa, niin oli helppo olla tekemättä tarjousta.
Toinen mikä vähän hämmentänyt asia liittyi tuohon ehdollisten tarjousten ja “ehdottomien” tarjousten väliseen kuiluun. En tiedä bluffasiko välittäjä, mutta hänen mukaansa paras (ehdollinen) tarjous oli ehdollinen vain siitä syystä, että ostaja oli halunnut teettää asunnolle kuntotarkastuksen. Jota kuitenkin välittäjä suositteli/vaati joka tapauksessa kaupan ehdoksi. Eli siis minun järkeni mukaan kaikki kohteen tarjoukset olisivat silloin ehdollisia. Josta taas tullaan siihen, että järjestelmän mukaan suorat tarjoukset (rahat on jo näpissä ja tehdään kauppa heti) sekä mutkan sisältävät tarjoukset (“ostan kohteen jos saan vanhan asunnon myytyä ja/tai pankista lainalupauksen”) ovat ikään kuin tasavertaisia, vaikka jokainen myyjä paiskaa sata kertaa sadasta kättä mieluummin varman ostajan kanssa. Toisin sanoen minunkin olisi pitänyt lähteä tarjoamaan porukan suurinta summaa, vaikka aiempien keskustelujen pohjalta muut kiinnostuneet olisivat olleet kiinni vanhoissa asunnoissaan ja pankkineuvotteluissa.
Jos olisi ollut pientä röyhkeää pelimiestä, niin olisin toki voinut lähteä tekemään minikorotuksia sisältäviä ehdollisia tarjouksia. Esimerkiksi vaikkapa 100 euron korotus jonkinlaisen hassun ehdon kera (joka ei velvoita minua ostamaan) olisi pitänyt minut kiinni kilpailussa ja antanut lisäaikaa, mutta en halunnut lähteä renkaanpotkintalinjalle.
En tiedä ihan tarkkaan miten siinä tarjouskisassa lopulta kävi. Sovittuna kellonlyömänä tarjouskaupassa tapahtui jotain, kun annetut tarjoukset katosivat ja järjestelmä ilmoitti, ettei sisässä ole voimassa olevia tarjouksia. Me kuvittelimme ensin, että myyjä hylkäsi johtavan tarjouksen, mutta tuntia myöhemmin kadonneet tarjoukset palasivat, mutta yhä olisi saanut jättää uusiakin sisään. Kohde oli netissä avoimena vielä pari päivää, kunnes se katosi kokonaan Etuovesta. Tässä kohtaahan ei kerrota onko kohde poistunut myyjän omasta toiveesta, vai kaupoista johtuen.
Ihan hyvän nousun kohde kyllä sai tarjouskaupassa. Lähtöhinnasta suurimpaan julkiseen tarjoukseen hinta nousi 15 % verran. Ainoastaan kaksi käyttäjää siellä lopulta kohteesta huusi, mutta kilpailua nähtiin, kun molemmat korottelivat tarjouksiaan useamman kerran.
Ei tässä kannata hirveästi kohteen perään itkeä. Jatkan joustavaa vuokra-asumista ja kyttäilen hyviä kauppoja.
19 tykkäystä
Tuo taitaa olla aika yleinen lopputulema tarjouskaupoissa hyvässä markkinassa tai halutussa kohteessa. Välittäjä voi sopia myyjän kanssa, että esim. 330k olisi pyyntihinta, mutta laitetaan tarjouskauppaan 295k ja toivotaan, että hinta nousee yli 330:n. Monta fiksua tarjouskauppakohdetta tuli bongattua 2021, mutta tänä vuonna systeemi ei kannata kuin kaikkein halutuimmissa kohteissa.
Ostajana katsoisin rauhassa ensimmäiset pari viikkoa tarjouskaupassa, sillä sen ajan myyjä varmasti odottaa niitä 10% yli lähtöhinnan tarjouksia ja vasta sen jälkeen alkaa alhaisemmat kiinnostamaan.
1 tykkäys
Sijoitustiedossa kirjoitus korkojen vaikutuksesta asuntomarkkinoihin.
Tämä kohta on kyllä todella huonosti kirjoitettu:
"
Oman kodin ostajalle velkarahan kallistuminen näkyy suoraan ostohaluissa. Viime aikoina on raportoitu lukuja, että uusien kotien myynti on vähentynyt 60-80 %.
Jos ajatellaan pariskuntaa, jolla on yhteensä 5000 euron nettotulot ja tästä he voivat käyttää asumiseen pankin suositteleman 40 % eli 2000 €.
Oletetaan vielä, että he etsivät 50 neliön kaksioita, jonka hoitovastike on noin 250 €/kk. Näin ollen lainanhoitoon jää rahaa 1750 €.
Puoli vuotta sitten 0,5 % marginaalilla he olisivat 1750 eurolla voineet hoitaa noin 400 000 euron lainaa 20 vuoden maksuajalla.
Nyt kun heidän kokonaiskorko on 3,3 %, voivat he hoitaa reilua 300 000 euron lainaa.
Eli toisinsanoen, heidän pitää ostaa 100 000 euroa halvempi asunto."
Pankithan tekivät ja tekevät stressitestin lainanhakijoille n. 6% korolla, eikö? Se ei ole muuttunut mihinkään, vaikka korot nousseet.
Eli noin periaatteessa lainaa saa yhtä paljon kuin ennenkin. Käytännössä lainanhakijat ovat varmasti muuttuneet varovaisemmiksi eli eivät halua niin paljon lainaa, vaikka saisivat.
10 tykkäystä
On se sen verran muuttunut, että ihmisten pakolliset elinkustannukset ovat nousseet merkittävästi, eivätkä palkat ole seuranneet perässä. Vaikkapa 200t lainasta selviämisen edellytykset vaativat siis selvästi suurempia tuloja kuin vuosi sitten, kun aletaan laskemaan niitä pakollisia kuluja ja niiden jälkeen edellytyksiä selvitä siitä 6 %:n korkotason lainasta.
Toinen asia on se, että pankit ovat varmasti alkaneet miettimään tuota maksukykyä nousevien korkojen aikakaudella aivan eri tavalla kuin vielä vaikka vuosi sitten.
Vielä tuosta sitaatistasi sen verran, että siinä nimenomaan puhutaan lainanhoitomenoista pankkien suositusten puitteissa (" he voivat käyttää asumiseen pankin suositteleman 40 % eli 2000 €"), eikä siitä paljonko lainaa on mahdollista saada sen 6 %:n korkotason stressitestauksen puitteissa.
1 tykkäys
Tuossa Vuorensolan kirjoituksessa annetaan rivien välistä ymmärtää, että pankit tai liioin lainanhakijat eivät tehneet stressitestejään vaan mitoittivat lainansa täyteen käyttäen 0,5% marginaalia (ja 40% nettotuloista).
Näinhän asia ei ikinä ole ollut suurimmalla osalla asuntovelallisista. Laina on esim. laskettu lähtöarvoilla 6% kokonaiskorko ja 40% nettotuloista. Ja koska korot ovat olleet negatiivisia, todellisuudessa lainanhoitokulut ovat jääneet esim 35%:iin nettotuloista.
1 tykkäys
Se stressitesti on ollut ja on edelleen mahdollista tehdä matalammalla korolla kuin 6 % jos se on arvioinnissa mukana olevien luottojen (ml. haettava laina) maksimikorko. Näin korkoputki, korkokatto ja kiinteä korko mahdollistavat suuremman lainanäärän kuin 6 % stressitesti antaa ymmärtää.
En tiedä kuinka iso osa korkosuojaksista on otettu tässä tarkoituksessa, mutta uskon että se ei ole aivan mitätön määrä. Oma lainani on kiinteäkorkoinen samasta syystä.
Korkotason noustessa tämä osa markkinasta ainakin menettää luotonsaantikykyään. Korkosuojan takia ei vaikuta nykyisiin lainoihin mutta vähentää mahdollisuutta uusiin tässä segmentissä.
1 tykkäys
Niin ja tämä skenaariohan tarkoittaa että korot jäävät pysyvästi korkealle jos maksukyky rapautuu. Tuskin on kovinkaan monta henkilöä jotka näkevät että korkotaso on esim yli 3 % kolmen vuoden päästä… Voi olla mutta todennäköistä on että ei ole.
Jos asunnonostoa harkitsee niin se on yleensä pitkä projekti niiden lyhennysten kanssa. On varmasti hyvä varautua siihen että korko saattaa olla vaikka 5%, mutta se saattaa olla vaikka 0%.
Mielestäni maksukykyisyys (velan koko) kannattaa aina mitoittaa sen huonoimman skenaarion mukaan. Jos korko sitten onkin vaikka alle 2% niin se on kotiinpäin.
Korkojen jääminen pidemmäksi aikaa johonkin 5% tuntumaan tulisi kyllä vaikuttamaan asuntojen hintaan voimakkaasti. Itse en usko että korot ovat montaa vuotta edes tällä tasolla, mutta nähtäväksi jää.
Jos korot jatkaa nousuaan ja pysyy useamman vuoden siellä niin se tulee kyllä romauttamaan kasvukeskustenkin hintoja. Ostajat tulevat varovaiseksi ja myynti/ostomarkkina palautuu vasta kun talousnäkymät, rahoitusnäkymät, asuntojen arvonkehitys alkavat näyttää suotuisilta.
Tilanne olisi eri jos palkkakehitys seuraisi inflaatiota mutta tällä hetkellä näyttää että mennään jollain 2-5% korotuksilla.
4 tykkäystä
Harmi jos ei ole monta henkilöä. Paluu johonki 3%aan olisi jonkilainen paluu markkinatalouteen ja paluu normaaleihin korkoihin 20+ vuoden kommunismin jälkeen. Kuvastaa ihmisten täydellinen todellisuudentajun puute että pitävät 3% epänormaalina
Voisitko avata mistä vedät todennäköisyydet?
21 tykkäystä
En ole mikään korkomarkkinoiden asiantuntija ja en osaa sanoa mitä korot ovat viiden tai kymmenen vuoden päästä, mutta mielestäni tuokin argumentti että korot ”normalisoituvat” jonnekin paljon korkeammalla on aika hatusta heitetty.
Mikä on se fundamentaalinen ero vaikka vuoden 2020 ja 2030 välillä miksi vuonna 2030 korkojen pitäisi olla jotenkin massiivisesti korkeammalla tasolla?
Ja miten ihmeessä nollakorot ovat liittyneet kommunismiin? Todellisuudessa nollakorot ovat hyödyttäneet eniten valmiiksi varakkaita, joilla on ollut kyky saada suuria määriä edullista lainaa investoitavaksi.
2 tykkäystä
Vedetään nyt vaikka hatusta että nyt ollaan eurossa eikä markoissa… Valtion velkataakat on monessa euroopan maassa sitä tasoa sekä työllisyys että en usko että palataan johonkin +5% korkoihin kuin korkeintaan hetkellisesti… Sen jälkeen lasketellaan inflaation perässä sinne parin prosentin kantturoihin. Tuossa artikkelissa esim. Jotain pointteja asiaan.
2 tykkäystä
Kyllä 5% on ihan mahdollinen euroaikanakin ja vielä vuonna 2008 oltiin niillä paikkeilla. Itse asiassa muistan oikein hyvin vuonna 2010 asunnon ostaessani ajatelleeni, ettei silloisella n. 3% tasolla(tai vähän alle) tulla pysymään, vaan nousee kyllä normaalimmaksi. Mutta niin vain kävi, että korot laskivat lähes rajatta. Ei siihen aikaan myöskään ollut mitään yleistä ajatusta siitä, että korot pysyisivät kovin pitkään alle 3% tasolla.
Siitä olen kuitenkin samaa mieltä, että nykyisessä tilanteessa koronnosto ei auta. Iso osa ainakin Euroopassa nykyinflaatiosta tulee energian hinnasta, joka sitten taas vaikuttaa välillisesti ruokaan ja ihan kaikkeen mitä tuohon inflaatiolaskentaan on leivottu.
Toisaalta inflaatio on tietoisesti kohkattu ylöspäin jo vuosikausia siinä onnistumatta. Ehkä painetta tähän on siis kasaantunut jo muutenkin. Kun nyt sitten onnistutaan ottamaan 5 vuoden normaalit inflaatiot kerralla niin tämähän on juuri se mitä on haluttu. Jos meillä olisi ollut 5 vuotta 2% per vuosi niin se olisi yli 10% joka tapauksessa. Nyt se vain tapahtui kerralla.
8 tykkäystä
En ole sanonut että ei ole mahdollinen… Sanoin että tuo korkotaso ei tuolla pysy kauaa… Piikata voi. Lueppa viestini uudelleen.
1 tykkäys
Asia ei ole näin mustavalkoinen. Tämän hetkinen vajaa 3% korko vastaa lähemmäs 10% korkoa >10 vuotta taaksepäin. Esimerkiksi 1) Suomessa sai ennen vähentää asuntovelan korot verotuksessa. Tuo hyöty on nyt poistunut ja 2) Asuntojen hinnat olivat maltillisemmat. Jo muutaman prosentin nousu koroissa osuu ihmisten kulutukseen tuntuvasti.
Ihmisiä kurittaa nousseiden korkojen lisäksi mm. energiakriisi, joten korkojen nouseminen tuonne >6% tasolle katkaisisi ns. kamelin selän. Inflaation taittumisestahan alkaa olla jo ihan selkeää dataa. Meillä on myös tulevana vuonna vastassa erittäin korkean inflaation vertailukausi. Pystytkö nimeämään ajureita, jotka nykyisessä ympäristössä ajavat inflaatiota edelleen vastaavissa nousuissa tulevana vuotena?
BlahBlah taisi kuitenkin puhua viestissään koroista yleisesti, ei vain asuntolainakoroista.
Ps: miten sait tulokseksi sen, että nykyinen vajaa 3% vero vastaisi 10% ennen?
Vapaat vakuudet ei kuulemma enää kelpaa Nordeassa? 25 % käteistä vaaditaan sijoitusasuntoon. Tai näin olen kuullut. Tietoa muista pankeista?
Tämä on vähän huono verrokkipiste kun elettiin talouden kuuminta boomiaikaa.
Ylipäätään korkeat korot pääsääntöisesti liittyvät kuumana käyvän talouskasvun jaksoihin, talouden ylikuumentumistahan niillä nimenomaan yritetään hillitä. Samaten korkea inflaatio liittyy yleensä kuumana käyvään talouteen.
Nyt on edellä mainitusta poikkeuksellinen tilanne, koska talouden stop-startti ja keskuspankkien iso elvytys on pannut kaiken hetkellisesti sekaisin. Kun inflaatio rauhoittuu, ei ole mitään syytä pitää korkoja korkealla, taloushan ei pauhaa mitenkään kuumana vaan jopa taantuma on tiedossa. Ei ne korot missään omassa irrallisessa todellisuudessa elä. Pidän hyvin epätodennäköisenä että 12-18kk päästä korot olisivat nykyistä korkeammalla.
9 tykkäystä
Ymmärrän yskän mutta hyvä tiedostaa että EKP:ta ei kiinnosta pätkääkään miten suomalaiselle käy sekä viimeaikaiset muutokset suomen veropolitiikassa - saksa ja ranska kiinnostaa ja niinikään että euro ei hajoa - eli espanja ja italia.
3 tykkäystä
Hieman epäilen tätä. Todennäköisesti jollakin on mennyt sekaisin asunnon arvo ja vakuusarvo.
Esimerkkinä: Asunto, jonka arvo on 100k ja vakuusarvo n. 75k kohdistuu 75k asuntolainaa. Asunnon omistaja haluaa nyt kuitenkin ostaa sijoitusasunnon käyttäen tuota asuntoaan vakuutena, sillä on saanut sitä jo mukavasti lyhennettyä.
Lopputulemana vapaata arvoa tuossa asunnosa on 25k, jota voidaan pantatessa hyödyntää ainoastaan rahoitusasteen laskentaan (“lainakatto”) eli siihen mitä Finanssivalvonta ja muu regulaatio edellyttää.
Varsinaista vakuusarvoa tuosta ei tule yhtään, eli pankkien sisäisessä riskienhallinnassa tilanne ei näytä hyvältä, joten käsirahaa tarvitaan korjaamaan tilanne.
Edit: saa siirtää asuntolainaketjuun
2 tykkäystä