Matiaksen kommentteja odottaessa pätkä jaarittelua oman ajatteluni terävoittämiseksi:
Pelkkää inflaation vaikutusta asuntosijoittajalle on aika vaikea erotella muusta toimintaympäristön muutoksesta.
Ryöpsähtäneeseen inflaatioon on pidetty syynä ainakin seuraavia asioita, aikajärjestyksessä:
Putlerin aiheuttama energianhintojen akuutti nousu.
Fossiilisen energian capex-syklin aiheuttama ja ESG:n isosti voimistama energianhintojen pidemmän aikavälin nousu.
Raaka-aineiden capex-sykli ja “vihreän siirtymän” vaatima massiivinen määrä raaka-aineita.
Alkanut de-globalisaation trendi.
Inflatorisina pidetyt demografiset muutokset (väestön vanheneminen) koko maailmassa.
Isoon kuvaan liittyy myös se, että keskuspankit takuuvarmasti saavat inflaation ainakin hetkellisesti alas ajamalla talouden ihan oikeaan taantumaan.
Yhdysvalloissa inflaatiota on ajaneet vähän eri tekijät, kuin euroalueella.
Suomen BKT:n inflaatiokorjaamaton kasvuarvio tälle vuodelle oli 1.4% ja inflaatio yoy viimekuussa 8,3%.
Suomessa siis on tällä hetkellä reaaliarvoisesti melkein 7%:n BKT:n lasku. Massiivinen prosentti.
Työllisyys ei toistaiseksi ole tippunut, ehkäpä sen vuoksi, että reaalipalkat ovat laskeneet samalla.
Eiköhän tulevien viiden vuoden aikana noususuhdanteessa tämä reaalitalouden rojahdus taas kursita kasaan.
Eli näkisin, että tällä kertaa tuo “inflaatio syö velat”-efekti tullaan saamaan paljon miedompana ja vahvasti viivästyneenä.
Paljon riippuu myös siitä, paljonko poliitikot pääsevät vaikuttamaan EKP:n toimintaan. Onhan tässä mahdollisuus pitkällä aikavälillä vahvasti negatiivisiin reaalikorkoihinkin.
Tämän hetken henkilökohtainen suunnitelmani on etsiä motivoituneita myyjiä ja löytää hyvä diili tai pari tässä nousevien korkojen laskusuhteessa.
Hyvä diili siis tarkoittaa sitä, että se toimii tämän hetken korkotasolla kassavirraltaan ja hinnassa on riittävästi turvapuskuria asuntojen hintojen laskua vastaan.
Kun korot sitten taantuman vuoksi painuvat taas hetkellisesti alas, niin tarkoitus on lukita näiden diilien rahoituksen korot pysyvästi alas korkosuojauksella.
Kysellääs tässä ketjussa, vaikkei nyt aivan satapinnaisesti asuntosijoittamiseen liippaakaan (pyrin välttämään viimeiseen asti kahvihuoneen megaketjua). Onko tällä foorumilla porukalla kokemusta Kiinteistömaailman tarjouskaupasta?
Allekirjoittanut on katsomassa itselleen kotia (tästä syystä tämä ketju ei paras paikka), ja potentiaalinen kohde on löytynyt, mutta se on mukana tarjouskaupassa. Suhtaudun tarjouskauppaan vähän skeptisesti, koska sinne saa jättää ehdollisia tarjouksia (“tarjoukseni on voimassa vain jos saan nykyisen asuntoni myytyä ja/tai pankista lainaa ostaa kohteen”). Siellä on siis vähän hassu systeemi, että samaan pooliin tarjouksia heitellään “tosissaan” ja “vähemmän tosissaan”.
Mitä olen jo internetistä ehtinyt lukea muiden käyttäjien kokemuksia, niin moni on vähän valitellut sitä, ettei tarjouskaupasta jää aina ihan hyvä maku suuhun. Hintaa mielellään vedätellään ylöspäin, eikä ole kuuleman mukaan tavatonta sekään, että toiseksi tai jopa kolmanneksi kilpailussa jääneelle tarjotaan muutaman päivän päästä mahdollisuutta ostaa kohdetta tarjoamallaan hinnalla, kun kovemmat tarjoajat ovat kuitenkin skipanneet lopulta mahdollisuutensa.
Tuo kohde mitä itse tällä hetkellä seuraan, niin se ei ole suoralla sähkölämmityksellä ja aavistuksen syrjäisellä sijainnillaan varmasti kaikista halutuinta kamaa tällä hetkellä. Tuossa on vielä sellainen erikoisuus, että asunto ehti olla kuukauden-kaksi myynnissä ilman ensimmäistäkään tarjousta, mutta heti kun ilmoitin välittäjälle omasta kiinnostuksestani, niin melko pian kaksi sankaria alkoi huutaa kilpaa kohdetta, jolloin välittäjä pääsee hoputtamaan minua päätöksenteossa. Voihan se olla, että huutajat ovat ihan legittiä kamaa, mutta vähän hälytyskellot kuitenkin soivat. Lisäksi nämä kilpahuutajat ovat molemmat liikkeellä ehdollisin tarjouksin. Jos siellä on ehtona jotain nykyisen asunnon myymistä ensin, niin tässä markkinatilanteessa sellaiset tarjoukset voivat olla aivan tyhjän kanssa. Huhujen mukaan kun ihmiset ovat asuntosuunnitelmiensa kanssa nyt todella varpaillaan ja vähänkin huonot kohteet jäävät helposti käsiin.
Eli lyhyestä virsi kaunis, onko muilla minkälaisia kokemuksia tarjouskaupasta?
Minulla on myyjänä pari kokemusta tarjouskaupasta eikä siitäkään ihan aina jää hyvä maku. Siinä tuntuu että välittäjä haluaa vedättää hinnan alemmas että kohde menisi mahdollisimman nopeasti. Välittäjäthän eivät maksimoi kaupan hintoja, vaikka toki niin väittävät. Heidän komissioihin muutaman tonnin ero hinnassa ei juurikaan vaikuta, joten kannattaa optimoida läpimenoaikoja. Noissa molemmissa caseissa tarjouskauppaa ehdotettiin tehtäväksi siten että pohjahinta oli tavoitehintaa pienempi. Toki myyjä voi päättää olla myymättä jos mikään tarjous ei ylitä ostajaehdokkailta piilossa olevaa tavoitehintaa mutta siinä helposti tulee psygologisia vaikutuksia (tarjouksia ei välttämättä tule hirveästi yli sen pohjahinnan, paitsi jos kyseessä todella kuuma kohde) ja painostusta (välittäjä voi alkaa johdatella keskustelua siihen että se pohjahinta onkin oikea markkinahinta, eikä se tavoiteltu hinta).
Olen ollut tarjoajana tarjouskaupassa mutta hinta karkasi silloin yli oman kipurajan. En syty siitä systeemistä, sillä välittäjä ei arvioi kohteen markkinahintaa, vaan antaa markkinoiden kertoa mikä on markkinahinta. Pohjahinta on usein sellainen ettei sillä olla asuntoa myymässä, joten mikä pointti sellaisessa pohjahinnassa edes on? Myyjänä tuolla systeemillä voi varmasti saada hyvän hinnan jos on kuuma kohde halutulla alueella, mutta ostajana en pitänyt siitä ollenkaan. Siinä jää muutenkin kaikille paitsi yhdelle ostajalle vain paha mieli kun on nosteltu hintaa pari tonnia kerrallaan, ja lopulta luovutettu. Myös lopulliselle ostajalle voi jäädä morkkis ja huono fiilis siitä jos hinta on karannut pilviin muttei ole suostunut luovuttamaan.
Kauppatapa siinä missä muutkin. Tarjoat vain sen, mitä olet valmis maksamaan ja jos välittäjä vikisee vastaan, että tarjoukset lähtöhinnan yläpuolelle, ilmoitat, että viet sen tarjouksen nyt vaan suoraan myyjälle.
Tarjouskauppoja on todella raskasta kiertää isommissa kaupungeissa, kun pohjahinta voi olla 300.000€ ja 320.000€ tarjotessa välittäjä ilmoittaa, että myyjä odottaa n. 450.000€ tarjousta. Mukava käyttää omaa aikaa turhaan näytöillä ravaamiseen ja perehtymiseen. En usko, että toimii kiinteistökaupoissa kovin hyvin. Jossain PK-seudun Prime-alueiden pienissä asunnoissa voi myyjä saada parhaan hinnan, mutta vähemmän likvideissä kohteissa voi jäädä kiinnostuneet kotiin, kun hintatason arvio on ihan pielessä.
Eipä tästä ole paljoa muuta kuin huonoa kuulunut. Paitsi jos on kuumassa markkinassa myymässä kuumaa asuntoa, niin sitten tämä voi olla optimaalisin tapa saada paras mahdollinen hinta asunnosta.
Itse olisin ja olen ollut tässä markkinatilanteessa ostajana hyvin suoraviivainen. Tarjouskauppa ei välittäjää eikä myyjää mihinkään toimintatapoihin oikeasti sido, joten voi sinne väliin heittää ihan “normaalinkin” pilkin/tarjouksen ilman ehdollisuuksia ja hyvin lyhyellä voimassaoloajalla. Palloa voi ostajan roolissa pelata sanomalla, että hintaneuvottelut on käynnissä parin muunkin asunnon kanssa, ja kaupat lyödään lukkoon heti siitä asunnosta jonka hintatasosta päästään ensimmäisenä sopuun.
Ostajia ei juuri nyt paljoa ole liikkeellä, joten pientä aikataulupainetta ja kilpailutilannetta luomalla välittäjä muuttuu nopeasti ostajan puhemieheksi/-naiseksi. Hoputa sinä siis välittäjää sen sijaan että välittäjä hoputtaa sinua, niin saat tietoa kysynnän todellisesta tilanteesta. Jos paineen antamisesta ei ole hyötyä vaan välittäjä vitkuttelee edelleen ja puhuu muista tarjouksista, niin sitten voinee päätellä toisten tarjousten olevan oikeastikin ihan valideja, ja sitten tarvitsee jo miettiä miten paljon juuri tätä asuntoa haluat eli miten paljon loppujen lopuksi olet siitä valmis maksamaan.
Itse olen tarjonnut tarjouskauppakohteesta alle lähtöhinnan ja tarjous sitten hyväksyttiinkin jossain vaiheessa (yhden vastatarjouksen jälkeen). Kyseessä oli asunto omaan käyttöön ja koska tuli etsittyä aika tiukalla seulalla kämppää, niin oli pakko joustaa tässä periaatteessa, koska suhtaudun nihkeästi tarjouskauppaan juuri mainituista syistä ja sijoituspuolella olen jättänyt ne väliin.
Jos tuo kohden on mieleesi, niin kannattaa tarjota rohkeasti matalaa hintaa, koska mainitsemasi kohde vaikuttaa sellaiselta, ettei monia tarjoajia kenties ole. Talvikuukaudet tulevat olemaan omistajalle kalliita joka tapauksessa, niin voi olla kiusaus vaan päästä tuosta eroon.
Tarjouskaupan ainoa hyvä puoli on se, että siinä haiskahtaa ostajan kusettaminen niin vahvasti, että kohteet jäävät tässä markkinassa happanemaan.
Vinkki numero 1:
Älä usko yhtään mitään mitä kiinteistönvälittäjä sanoo. Kiinteistönvälittäjä ei ole ostajan puolella.
Vinkki numero 2:
Tarjouskauppakohteesta voi tehdä ehdollisen tarjouksen. Voit tarjota siitä surutta alle pyyntihinnan ja laittaa ehdoksi, että kohde otetaan pois tarjouskaupasta.
Nämä molemmat vinkit opin tästä erinomaisesta Roni Arvosen haastattelusta:
Ehkä tyhmä kysymys, mutta mitä hyötyä tästä on? Jos myyjä hyväksyy tarjouksen, ei ole enää väliä, onko kohde tarjouskaupassa vai ei. Myyjän on pakko tarjouksen hyväksyttyään myydä asunto hyväksytyn tarjouksen mukaisesti (tai maksaa korvaus).
Itselläni ei ole tarjouskaupasta kokemusta, mutta lähipiirilläni on. Lähipiiri tarjosi asunnosta yli lähtöhinnan (en muista tarkkaa summaa, mutta sanotaan nyt vaikka 150k ja tarjous 200k), mitä myyjä ei hyväksynyt, vaan vaati tarjoamaan enemmän tekemättä kuitenkaan vastatarjousta. Käytännössä myyjä vaati heitä huutamaan itseään vastaan.
Hölmöltähän se näyttäisi Huutokauppakeisarissakin, jos Aki sanoo kuparipannun lähtöhinnaksi 30€, Irma huutaa heti 50€, mutta Aki kieltäytyy myymästä ellei hinta nouse yli 60€.
Toinen esimerkki olisi, että paikallisessa K-Marketissa olisi kahvipaketin lähtöhinta 2€, josta sitten tarjoan kolme, mutta kassa ilmoittaa ettei paketti liiku minnekään alle vitosella.
Kaiken lisäksi nämä tarjouskauppakohteet pilaavat asuntokauppasivut, kun keinotekoisesti näkyvät kohteissa, jotka eivät kuitenkaan mahdu budjettiin.
Jos asetetaan tuollainen kynnyshinta, niin miksi järjestää lainkaan huutokauppaa?
Suoraan tarjouskauppaan tarjoamallahan et voi teknisesti tarjota lähtöhinnan alle ja tarjouksesi jää huutohistoriaan, josta huutokauppa jatkuu. Saatat saada kohteen tarjoamaasi hintaan tai olla saamatta.
Tarjous sillä ehdolla, että kohde otetaan pois tarjouskaupasta tarkoittaa sitä, että jos myyjä sen hyväksyy, niin se oli sitten siinä ja kohde myydään sinulle.
Ok, eli sama asia kuin lähetät omalla pohjalla ostotarjouksen välittäjälle. Jos myyjä hyväksyy, niin sittenhän se on pakko ottaa pois tarjouskaupasta. Välittäjähän on kaiketi velvollinen toimittamaan myyjälle kaikki saadut tarjoukset, oli ne sitten millaisia tahansa.
Kiitos kommenteista kaikille. Näiden kokemusten lukeminen on hyvinkin hämmentävää, sillä tämä saatu palautehan on täysin murskaavaa Mä googlailin ihmisten kokemuksia tarjouskaupasta ja vanhimmat viestit löytyivät 00-vuosikymmeneltä asti, mutta konsensus palvelusta oli jo tuolloin yhtä huonolla tolalla. Kenties hassuinta tässä on se, että kaikki osapuolet haukkuvat systeemiä. Ostajat valittavat kun menee aikaa hukkaan, myyjät valittavat alhaiseksi jäävää hintaa ja perus asunnonostajat valittavat kun hakuvahdit antavat osumia asunnoista, jotka eivät mahdu budjettiin
Olemattomien hintahuutajien lisäksi monet valittavat nettikeskustelun mukaan sitä, ettei lähtöhintaa tai edes sen ylittäviä tarjouksia oteta välillä vastaan välittäjän toimesta. Onhan se vähän erikoista että lähtöhintalappuun laitetaan vaikkapa 149k, olet ainoa tarjoaja ja 150k tarjousta ei oteta edes vastaan. Ymmärrän sen, ettei myyjä halua välttämättä hyväksyä sitä, mutta kyllähän se tulisi välittäjän ottaa vastaan. Ainakin jos muita tarjouksia ei ole.
Ajattelin käydä nyt näytöllä normaaliin tapaan ja jos kohde miellyttää vielä näytön jälkeenkin, niin minä tarjoan siitä lähtöhinnan verran, enkä penniäkään päälle. Näin ainakin silloin, jos alla ei ole ensimmäistäkään suoraa tarjousta. Ehdollisia huutajia vastaan en aio lähteä kilpailemaan, sillä helppohan se on huutaa rahalla jota sinulla ei vielä (tai välttämättä koskaan) ole.
Ei oikein istu omaan ajatusmalliini, että ainoana “heti valmiina tosiostajana” minun pitäisi lähteä korottamaan ja kilpailemaan jonkun (itseni?) kanssa, etenkin kun kohde ei ole halutuimmilta paikoilta ja sisältää tässä markkinatilanteessa epäseksikkäitä yksityiskohtia (lämmitysmuoto). Näin alkutalvesta minulle ei ole myöskään ongelma, jos kaupanteko venyy. Vuokra-asunnosta pääsee eroon noin kuukauden irtisanomisajalla nyt ja keväällä, sekä asunnon omistajahan sitä joutuu tällöin vastaamaan omalla lompakollaan vuoden kalleimmista lämmityskuukausista.
Jos asetetaan tuollainen kynnyshinta, niin miksi järjestää lainkaan huutokauppaa?
Koska halutaan luoda huutokauppatilanne. Matala lähtöhinta tuo peliin useampia pelaajia. Jos lähtöhinta olisi alin myyntihinta, huutokauppatilannetta ei todennäköisesti syntyisi. Kynnyshinta on myyjän suoja, jolla saadaan myyjä suostumaan matalaan lähtöhintaan. Pelkällä logiikallahan tuossa ei oo mitään järkeä, mutta myynti onkin pitkälti psykologiaa:
Kun saadaan mahdollisimman monta osallistujaa, luodaan peli jossa kaikilla osallistujilla on uponneita kustannuksia.
Huutokaupan voittamisessa on psykologinen efekti. On eri asia ostaa vapailta markkinoilta hyvä sijoitusasunto, kuin ‘‘voittaa’’ täysin samanlainen sijoitusasunto huutokaupasta
Huutokaupoilla on alhaisten hintojen maine.
Nettihuutokaupassa aikaraja on sellainen, että mahdollisimman moni näkee ilmoituksen, mutta viimeisillä minuuteilla syntyy kilpailutilanne, jossa ostajat eivät tee rationaalisia päätöksiä → Myyjä voittaa
Jätettyjen tarjousten lukumäärä viestii ostettavan tuotteen laadusta. Esim. Kahden identtisen huutokauppakohteen hinta on 100k. Toisella lähtöhintana ollut 50k ja 10 tarjousta, toisella lähtöhinta 100k ja 0 tarjousta. Kohde jossa on enemmän tarjouksia on houkuttelevampi, vaikka nykyinen hinta ja tuote olisi täysin sama.
Esimerkiksi sijoitusasunnot.comin huutokauppoja seuranneena voin todeta, että huutokaupoilla mennään tosi lähelle aiempia pyyntihintoja. Mikäli aiemmat pyyntihinnat eivät olisi sijoitusasunnot.comin nettisivuilla julkisia ja täten toimisi ‘‘kattona’’ huutokaupan hinnalle, uskoisin että moni kohde menisi yli pyyntihinnan jolla asunnot ovat alunperin jääneet käsiin.
Huutokaupasta tuttu osti asunnon ihan normaalilla tarjouksella alle lähtöhinnan, mutta se olikin ollut myynnissä tovin ilman tarjouksia. Yleensä lähtöhinta laitetaan koukuksi, eli huomattavasti alle sen hinnan, jolla välittäjän kanssa on sovittu että kaupat tehdään tai välityspalkkionmaksuvelvollisuus syntyy. Toimii tosi halutuissa kohteissa, kun vetää paljon porukkaa näytöille ja luo painetta tarjota. Ja sumentaa hintaa, on niin tuskallista, jos jää vain kahdesta tonnista kiinni, kun on jo kuvitellut omakseen tarjouksen teon myötä - ja joka nostolla on vain hilkulla se asunnon saaminen.
Välittäjälle tarjouskauppa on siitä mukava, että välittäjällä on kaksi agendaa: saada kaupat aikaiseksi eli palkkionsa (tästä syystä välittäjä on nimenomaan ostajan puolella). Toinen on uusien välityskohteiden ja asiakassuhteiden luominen näytöillä. Alhainen lähtöhinta saa liikettä niveliin ihmisille, ja näytöille tulee sellaisiakin, joiden maksukyky ei tähän asuntoon riittäisi normaalilla pyyntihinnalla. Heillä ehkä on asunto välittäjälle välitettäväksi, nyt tai tulevaisuudessa.
Tällä hetkellä erityisesti cash is king, koska oman asunnon myyntiehtoiset tarjoukset voi olla pitkässä odotuksessa ja raueta. Käteisostotarjouksessa myyjä tietää kauppojen syntyvän nyt ja varmasti. Välittäjää tietysti kiinnostaa tilanne, jossa ostajaehdokkaalla on oma asunto, joka pitäisi myydä alta. Monesti hän saa sen välitettäväksi ja nyt tietää, että myyjällä on KIIRE, koska näissä ehdollisissa hyväksymisissä myyjä pidättää oikeuden jatkaa myymistä. Näin välittäjä saa kaksi asuntoa myydäkseen ja jälkimmäisen myyjä lienee paineen tähden halukkaampi alempaankin hintaan.
Erityisesti tällä hetkellä välittäjillä voi olla vähyyttä välityssopimuksista, kun porukka panttaa omansa myyntiä ja kauppa käy tahmeasti. Samaten harva ottaa nyt riskiä kahden asunnon loukusta, joka johtaa oman asunnon myyntiehtoihin. Ja tässä tilanteessa se voi viedä aikaa. Itse siis pelaisin nyt käteiskauppakorttia. Ja jos olisin myymässä vähänkin halutumpaa kohdetta, myisin itse. Joskus käytin välittäjiä, mutta myöhemmin huomannut, kuinka helppoa tuo homma on hoitaa ihan itse (ammattikuvaajan kuvilla). Moni jännää sopimusjuttuja ihan suotta. Toki kohteesta riippuen.
On tullut ostettua kämppiä välittäjän kautta ja ilman välittäjää. Sekä asuntoa näkemättä, että huolellisesti kylppärin laatat läpi koputellen.
Kertaakaan minulle ei vielä ole valjennut, että mitä lisäarvoa välittäjä minulle ostajana tarjoaa.
Parhaimmillaan vain ylimääräisen pari prosenttia ostohinnassa ja pahimmillaan ihan helkkarin ärsyttävää sakkia rikkinäisenä puhelimena minun ja myyjän välissä.
Tämä tietenkin totta. Itse ainakin ostaisin mieluusti suoraan myyjältä sikäli, että mitään ekstraa ei välittäjän kautta tule ja myyjä tuntee asunnon/talon/taloyhtiön parhaiten.
Tuolla, että välittäjä on ostajan puolella tarkoitin sitä, että toisin kuin myyjät usein kuvittelevat, kaikkien välittäjien intressi ei suinkaan ole maksimaalisen hinnan saaminen asunnosta, vaan kaupat. Palkkiossa aika se ja sama, onko kymppitonnin enemmän hintaa vai ei. Moni välittäjä on näytöillä kertonut asioita, jotka taatusti eivät palvele myyjän agendaa, mutta saattaisivat saada meidät tekemään kehnonkin tarjouksen (myyjän tilanteesta, edellisen tarjouksen tasosta jne). Toki välittäjistä on todella moneksi, joukossa on myös huipputekijöitä, jotka ihan oikeasti pystyy ansaitsemaan saamansa palkkion!
Sellainen kohta jäi mieleen, että helsingin prime asuntokiinteistöjen tuottovaatimus nousee nykyisessä ympäristössä 3% → 4%.
Koska kulut eivät ainakaan helpota eivätkä pahimpaan hätään myöskään vuokratasot ole nousemassa, niin tämähän tarkoittaa reipasta vuokra-asuntojen hintojen laskua.
Mä googlailin ihmisten kokemuksia tarjouskaupasta ja vanhimmat viestit löytyivät 00-vuosikymmeneltä asti, mutta konsensus palvelusta oli jo tuolloin yhtä huonolla tolalla. Kenties hassuinta tässä on se, että kaikki osapuolet haukkuvat systeemiä. Ostajat valittavat kun menee aikaa hukkaan, myyjät valittavat alhaiseksi jäävää hintaa ja perus asunnonostajat valittavat kun hakuvahdit antavat osumia asunnoista, jotka eivät mahdu budjettiin