Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
1303

Inderesilläkin taisi jollakulla aikanaan olla näkemys, miten pk-seudun uudiskohteet ovat se paras sijoitus, koska kolmen prosentin vuokratuoton päälle saa historiallisen n%:n arvonnousun, mikä tekee kokonaistuotosta suomen parhaan.

Nyt maailma on sitten muuttunut kovasti ja olen koittanut miettiä, että miten asuntojen hinnat tästä eteenpäin kehittyvät. Lähtisin siitä oletuksesta, että nollakorkojen aikaan ei ole paluuta, vaan useiden vuosien ajalla rahalla on vähintään muutaman prosentin hinta. Lisäksi lähtisin siitä oletuksesta, että vuokra-asunnoiksi kelpaavien asuntojen hintoja määrittelee aika paljon niiden tuotto vuokra-asuntokäytössä.

Nyt päästään hyvin yksinkertaiseen laskutoimitukseen, jossa 3%:n vuokratuotto yhdistettynä 3% rahoituskuluihin (korko+marginaali) ei ole kannattavaa liiketoimintaa. Sen sijaan esimerkiksi 6%:n vuokratuoton yhdistettynä samaan 3%:n kokonaiskorkoon saa vielä jotenkuten nilkuttaen toimimaan.

Inderesin analyysissä Toivo Groupista, katsottiin prime alueen asuntojen tuottovaatimusten kasvaneen kolmesta neljään prosenttiin.
Kolmen prosentin kokonaiskorolla tuo ei vielä riitä oikein mihinkään, kun usko asuntojen ikuiseen hintojen nousuun on hiipunut.

Minä alkaisin pitämään hyvin todennäköisenä, että Hypon näkemys siitä, miten asuntojen hintaero kasvukeskuksien ja muun suomen välillä tulee kasvamaan, on puppua. Melkeinpä tämän hyvin yksinkertaisen matematiikan perusteella olisin valmis olettamaan, että erityisesti pienten asuntojen hintaero voi ihan hyvin tulla tietyllä tavalla puristumaan kasaan kasvukeskusten ja muun suomen välillä.

Loppu-oletukseni on tietysti väärä, jos vuoden päästä korot ovat taas nollassa ja ihmiset myyvät toisilleen apinameemejä(=NFT) taas kymppitonneilla.

13 tykkäystä
1304

Mitä tuo ”ammattimaiseksi” muuttunut siellä sitten tarkoittaa? Eikö homma toimi, vaikka olisi omarahoitusosuus laittaa vai onko kyse vakuuksien käytöstä vai maksimilainamäärän tulemisesta vastaan?

Itse en ole koskaan voinut olla varma, että jatkossakin aina homma rokkaa, vaikka kuinka yrittänyt varmistella etukäteen. Eli kukaan pankki tuskin pystyy varmaksi asiaa lupaamaan tästä tulevaisuuteen, kun säädöksetkin voi muuttua matkan varrella.

3 tykkäystä
1305

Neljäs asunto on viimeinen johon saa henkilökohtaista asuntolainaa. Seuraaviin kyllä saa rahoitusta: vakuudellista kulutusluottoa kulutusluoton ehdoilla.

Eli se perinteinen Harri Hurun kertoma tilanne, jossa asuntosijoittaja joutuu yrityslainamankeliin pahnan pohjimmaiseksi.
Tämän pankin kyseessä ollessa tuo tuli eteen neljännen asunnon kohdalla.

1 tykkäys
1306

Mikäs pankki se tällainen on?

1307

Aika erikonen tuommoinen lukumäärä rajoitus asunnoille. Luulisi tosiaan ennemmin maksimilainamäärän olevan se rajoittava tekijä.

Mikä ruutana123:sella sielä Danskessa rupesi tarkemmin ottaen hiertään?

Itse kilpailutin muutama vuosi sitten kattavasti kaikki oman alueen varteenotettavat pankit ja kyselin todella tarkasti kaikki ehdot/rajoitukset ja ymmärryksen koskien asuntosijoittamista. Nykyinen pankki valikoitui näiden perusteella ja vajaa kaksi vuotta niin johan syödään sanat…

1 tykkäys
1308

Dansken kanssa tuli juuri näitä tiukennuksia vaatimuksissa, eli koko ajan lisää vaatimuksia. Olin ollut pitkään siellä asiakkaana, enkä ollut koskaan kilpailuttanut sitä. Alku oli lupaava, mutta juuri jossain 5 asunnon kohdalla tuli tiukennukset vastaan (asuntojen määrää ei koskaan mielestäni sanottu, eli muita mittareita kytännevät). Eli olisi tarvinnut hidastaa tekemistä ja lyhentää ja säästää, mutta eihän se ollut itselleni siinä kohtaa vaihtoehto.

Nordea sitten oli joustavampi (valmis ottamaan enemmän riskiä?) ja heillä oli monipuolisempia korkosuojausmahdollisuuksia. Dansken verkkopankki oli myös tuohon aikaan aivan käsittämätön viritelmä, en tiedä onko parantunut 5 vuodessa.

2 tykkäystä
1309

Nihkeys asuntosijoittajia kohtaan voi olla joskus myös virkailija- eikä pankkikohtaista.

Itse törmäsin vajaa kolme vuotta sitten OP:ssä käsittämättömään asiakaspalveluun. Kaikesta paistoi läpi, ettei virkailija kauheasti arvostanut asuntosijoittamista. Eikä kai muutenkaan asiakaspalvelua, koska edes luvattuja puheluita ei tullut ilmoitettuina päivinä. Tulihan se tarjous sitten lopulta, joskin aika kovalla marginaalilla. Pohjanoteeraus oli se, että kun pyysin ja sain kiinteän koron tarjouksen, kävin vielä puhelimitse viilauksia kokonaishinnasta. Pääsimme yksimielisyyteen. Paitsi. Pian virkailija otti yhteyttä, että sovittu ei pädetään ja hän oli laskenut alkuperäisenkin korkotarjouksen väärin. Ja hän jopa luisti siitä kirjallisesta tarjouksesta, joka nyt on jo pankkia sitova. Tuossa vaiheessa pyysin hänen esimiehensä yhteystietoja ja olin yhteydessä häneen.

Pienen säätämisen jälkeen aloitin OP:n kanssa lainaneuvottelut uudelleen toisen virkailijan kanssa. Tämä oli ihan eri maata, ja suhtautuminen asuntosijoittamiseenkin ihan jotain muuta. Homma eteni ripeästi ja sain asiallisemman marginaalin tarjouksen. Korkosuojauksista keskustelukin oli asiallista ja informatiivista, ja lopulta ottamani 0,01 %:n korkokatto oli jopa edullisempi kuin se kiinteän koron tarjous, josta edellinen virkailija oli vetäytynyt. Homma eteni mukavasti maaliin.

Kun myöhemmin olen korkosuojannut oman kotini vanhan lainan sekä ostanut seuraavan sijoituskämpän, olenkin hoitanut kaikki asiat aina tuon saman virkailijan kanssa. Kaikki on edennyt mainiosti.

Anekdoottina sanottakoon, että tuon ensiksi mainitun sijoituskämpän kohdalla minä penninvenyttäjänä ehdotin, että josko lisävakuudeksi tulevan vanhan asunnon isännöitsijätodistuksen voisi korvata muulla informaatiolla, kun isännöitsijätoimiston sähköisen järjestelmän kautta sai tulostettua kaikki olennaiset tiedot. Tämä sopi mainiosti. Myöhemmän asuntokaupan kohdalla ehdotin taas samaa, ja jälleen asia sopi. Myöhemmin virkailija kuitenkin palasi pahoitellen asiaan, että hän joutuu kuitenkin pyytämään sen issarin, mutta koska hän oli jo muuta luvannut, voi hän hyvittää asian lainan poistamalla lainasta järjestelypalkkion. Vastasin, että tuo sopii oikein mainiosti, mutta koska järjestelypalkkio tulee kuitattua OP-bonuksilla, niin vielä mieluummin maksaisin tuon palkkion ja ottaisin hyvityksen marginaalissa. Niinpä lainan marginaali laskikin 0,05 %, mikä kuittaa kyllä issarin tilauksen kulut moninkertaisesti.

12 tykkäystä
1310

Uudiskohteen vastike voi nousta jopa tuhannella eurolla kuussa, arvioi Isännöintiliitto tiedotteessaan.
Taustalla ovat liiton mukaan taloyhtiölainat, tonttivuokrat ja energian kallistuminen.

"Suuressa isännöintiyhtiössä työskentelevä isännöitsijä Lasse on huolissaan osakkaista, joiden taloyhtiölainojen lyhennysvapaat ovat päättymässä nyt.

– Toivon totisesti, että osakkaat ovat osanneet ottaa nämä kustannusten nousut huomioon uutta asuntoa ostaessaan. Muussa tapauksessa asuntomarkkinoilla rytisee ja kovaa. Uusia asuntoja tulee paljon myyntiin, kun asukkaat pyrkivät eroon kalliista asunnoistaan, hän sanoo."

8 tykkäystä
1311

Se mielenkiintoinen kysymys onkin, että minkälaisella alennuksella tuollainen kassavirtanegatiivinen yhtiölainoitettu kohde olisi vielä siedettävä diili.

Tällä hetkellä nimittäin rakennusyhtiöt on myyneet uudistuotantoaan ihan tuntuvilla alennuksilla tukkukauppiaiden kautta. Noissa sitä lyhennysvapaata vielä on olemassa tämän pahimman asuntomarkkina-dipin yli, joten on mahdollista myydä sitten uuteen nousumarkkinaan…
Nuohan toimivat niinä vertailukohtina näille kolmisen vuotta asutuille vuokrakämpille, jotka syövät joka kuukausi rahaa ostohetkestä lähtien.

-15%? -20%? :man_shrugging:

5 tykkäystä
1312

Nykyisellä pankilla on älyvapaa asuntojen lukumäärä-rajoitus sen suhteen, että missä vaiheessa asuntosijoittaminen muuttuu ammattimaiseksi. Näillä neropateilla se menee viidennessä asunnossa johon saa yksityishenkilönä enää kulutusluottoa.

Kuulostaa OP:lle :slight_smile: . Olen toiminnan kasvattamiseksi perustanut Oy:n, jonka pitäisi saada kesällä ensimmäinen kohde taseeseen. Myös nykyisten kohteiden siirtoa Oy:n taseeseen olen harkinnut. Suurin kannustin tähän muutokseen on pääomatuloverotuksen 34% veroaste, kun pääomatulot ylittää 30000e/vuosi. Myös puheet lainakatoista vaikuttaa sekä riskien hajauttaminen.

Itse kysymykseen yksi pankki vai useampi. Tällä hetkellä kaikki on mennyt varsin hyvin yhden pankin kanssa. Yksi ongelma on, johon luultavasti haen toisesta pankista rahoitusta on sijoitusasuntojen sijainti. Nykyinen pankki ei huomioi vuokratuloja, jotka tulevat pankin toimialueen ulkopuolelta maksykykyä laskettaessa. Näiden kohteiden rahoitus pitäisi hakea siis paikallisesta pankista.

2 tykkäystä
1313

Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston Pekka Väänänen on kirjoittanut ajankohtaisen kirjoituksen asuntosijoittamisesta. :slight_smile:

Media puskee heikentyneitä tilastoja ja pessimistisiä näkymiä asuntomarkkinoista. Kuluttajien luottamus on alhaalla. Korkojen tulevasta suunnasta ei ole varmuutta. Energiakriisistä puhutaan.

Onko asuntosijoittajan aika painaa paniikkinappulaa vai miten tilanteeseen tulisi suhtautua?

5 tykkäystä
1314

Tämä on mielenkiintoista! Sijoittaako siis yhtiö velkarahalla vai onko kohteet täysin velattomia? Jos yhtiö sijoittaa velkarahalla, mitä pankki mahtaa sanoa luototusasteesta?

2 tykkäystä
1315

Velkarahaa otetaan toki. Pankki vaatii lähtökohtaisesti uudelle Oy:lle 50% omaa rahaa.

2 tykkäystä
1316

Asuntosijoittaminen Oy:n kautta olisi itsellänikin lähitulevaisuuden suunnitelmissa koska 34% pääoma veroaste lähestyy.

Aiheesta paljon lukenut, mutta en silti ole oikein saanut selviä askelmerkkejä aikaiseksi sen toteuttamiseksi. Itselläni kun ei ole pääomia millä yritystä alkuvaiheessa rahoittaa olisi ainut mahdollisuus siirtää olemassa olevaa asuntokantaa yritykselle mahdollisimman verotehokkaasti (apportti) ja näistä vapaina olevilla vakuuksilla rahoittaa seuraavan ostoa. Tästä tullaankin ongelmaan rahoituksen hinta. Onko todellisuutta, että mitään 20-25v maksuaikoja ei ole saatavilla “järkevillä” koroilla. Myöskin näitä 15v laina-aika, mutta 25v maksuohjelma on tullut aiheessa vastaan.

Jossain kohtaa mietinnässä oli vain uudiskohteiden ostot yritykselle. Tämä olisi ollut hidasta koska pääomat olisi pitänyt säästää jostain. Nykymaailman korkotasoilla tätä ei tarvitse enää miettiä.

Monesti mainitaan, että on eduksi jos yrityksellä olisi muutakin toimintaa. Ansiotyön ohella ei hirveästi kerkeä muuta, mutta sähköalan ammattilaisena voisi jotain pientä keikkaa sivuun ottaa. Hurun podcastissä #231 oli kaveri joka vuokrasi yksityisnimistä firmalleen asuntoja vaikkakin tuossa tulee tuplaverotus. Kysyinkin häneltä miksi näin ja sainkin vastauksen tämän tavan eduista, mutta jostain syystä hän oli poistanut kattavamman vastauksensa. Onko loppujen lopuksi niinkään merkitystä jos sillä firmalla nyt jotain pientä liikevaihtoa olisi?

Mielelläni kuulisin muiden ajatuksia/toteutuksia aiheesta.

3 tykkäystä
1318

Olen tässä miettinyt että asunnon uudelleen rahoituksen yhteydessä, pitääkö pankille toimittaa myös issari, vai riittääkö pelkkä välittäjän arvio?

1319

Kyllä se käytännössä noin on ja ylipäätään lainan saaminen edes 10 vuodeksi vaatii aika paljon. Muutaman tarinan olen kuullut, jossa kierretty kaikki pankit läpi ja saatu vähän joustoa.

Tämä varmastikin tyypillisin tapa aloittaa. Hintojen laskiessa saa aiemmin 70% yhtiölainallisia ihan pienellä MH:lla - VH laskee > laina pysyy samana > MH laskee paljon. Lisäksi yhtiölainallisia on myös muissa kuin uudiskohteissa.

Isoin etu asuntosijoittamiseen ja yrityksen kautta sijoittamiseen muutenkin tulee juuri tästä. Tällöin ei tarvitse maksaa omia ansio/pääomaveroja sijoitukseen menevistä rahoista vaan pelkästään niistä, jotka menee kulutukseen. Ja kulutukseenkin menevät rahat voi minimoida pitämällä henk.koht asunto, auto, mökki yms lainat maksimissaan ja yrityksen taseen vahvana.

2 tykkäystä
1320

Omalla kohdalla tarvi, ja kaikista asunnoista. Siinä meni pari hunttia issareihin ja pari hunttia välittäjälle. Välittäjän arvio ei sitten pankille edes kelvannut, käyttivät omiaan mielluummin.
Toivottavasti seuraavaa rahoitettaessa ei tarvitse uudestaan arvioituttaa kaikkia, muuten hommasta tulee naurettavan kallista kun asuntoja on kymmenen.
Edit: Silloin itseasiassa taisin erikseen haluta arvioituttaa kaikki asuntoni.

1321

Itselle mätkähti ensimmäistä kertaa ennakkovero asuntosijoituksista. Ilmeisesti tässä on joku 10K€ tuloraja, kun ei ole aikaisemmin tullut ja viime vuonna meni tosiaan tuo raja rikki kämpistä saatavasta verotettavasta tulosta? Vai onko joku muuttunut verotuksessa viime vuoden aikana?

1322

Varmaan pankki kohtaista, mutta arvio yleensä voimassa max 2v. Issarit tarvii aina, koska mahdollinen yhtiölainan määrä vaikuttaa vakuuksiin. Välittäjät eivät välttämättä tee virallista arviokirjaa ja sen vuoksi se ei käy pankille. Arviokirjaa kriteerit on määritetty erikseen. Kyllä pätevä välittäjä sen osaa tehdä, mutta se maksaa reilusti enemmän… Pankin intressi on saada asunnosta semmoinen arvo millä se menee kaupaksi nopeasti, jos semmoinen tilanne sattuu eteen. Välittäjät monesti antavat vain arvio lausuntoja (myyntihintaan perustuvia), joissa asunnon käypä arvo pahimmillaan perustuu vain heidän näkemykseen jolla ei tietenkään ole merkitystä eikä painoarvoa ilman jotain tarkempaa tietoa esim alueen myyntiajat, neliöhinnat, toteutuneet kaupat yms :smile: Huonoin välittäjän antama arvio minkä olen nähnyt oli semmoinen 2 lauseen mittainen, jossa käypä arvo perustui hänen näkemykseen ja vankkaan ammattitaitoon pitkän uran ansiosta :smiley: hintaa 250e tällä paperilla, joka oli käytännössä täysin arvoton :smiley:

1 tykkäys
1323

Tähän jokunen jo vastailikin jotain mutta lisäänpä minäkin lusikkani soppaan näin joulun kunniaksi.

Apportti kyllä onnistuu mutta helpohkosti vain velattomalle omaisuudelle l. ainoastaan kokonaisten asuntojen osalta, jotka eivät ole pankilla vakuutena. Kiinnitettyjäkin voisi muuten siirtää mutta sitten pitää neuvotella lainatkin niiden osalta uudestaan yrityksen luotoiksi.

Toinen ongelma omaisuuden siirrossa on varainsiirtoverot. Käytännössä jos/kun omistaja vaihtuu, pitää nekin maksaa. Eihän tämä tosin ole kuin 2000 e per 100 000 e velattomasta hinnasta mutta siitä tulee äkkiä aika iso summa, joten useamman kuukauden saa kyllä makselle pelkkiä varainsiirtoveroja.

Käytännössä miltei poikkeuksetta suosittelen tämän vuoksi aloittamaan yrityksellä sijoittamisen ns. tyhjästä.

Mitä olen kysellyt niin 10v on ollut se aika. Kuulemma poikkeustapauksissa voi joskus saada pidempää. Margninaalitkin ovat isompia kuin yksityishenkilön luotoissa.

Se mitä voi tehdä on käyttää yksityisomaisuutta osavakuutena. Sillä tavalla pystyy aloittamaan paremmin aika pienellä kassalla.

Ehdottomasti kannattaa olla liikevaihtoa muistakin lähteistä ja mitä enemmän saa ns. rahat suoraan firman kassaan, sitä tehokkaampaa. Yrityksellä voi kattavasti vähentää kaikki kulut eikä tarvitse maksaa korkeita veroja ensin ja sitten vasta sijoittaa. Tämä käytännössä mahdollistaa sijoittamisen ns. nettona ennen verojen maksua. Toki tuloksesta niitäkin saa sitten maksaa mutta monesti vasta jälkikäteen.

Jos teet muuta toimintaa, joutunet käytännössä rekisteröitymään alv-velvolliseksi, ja yleensä se myös kannattaa, koska silloin voi vähentää tämän toiminnan osalta kuluista arvonlisäverotkin kokonaan.
Pienellä toiminnalla saatat vieläpä saada arvonlisäveron alarajahuojennusta, jolloin et loppujen lopuksi maksa arvonlisäveroja, vaikka laskutatkin ne.

Vuokraustoiminta itsessään ei yleensä ole arvonlisäverollista (paitsi jos nimenomaan haluaa, ja silloinkin vain ns. yrityksille vuokrattavien tilojen osalta), joten niiden kulujen alveja ei saa vähentää.
Sitä ei myöskään yleensä lueta osaksi liikevaihtoa. Isot ammattimaiset vuokranantajat saattanevat sen liikevaihtoon tosin lukea(esim. Citycon). Liikevaihdon suuruudella nyt ei muuten ole merkitystä mutta se vaikuttaa tuohon alarajahuojennukseen ja sitten toisaalta tilintarkastusvelvoitteisiin. Käytännössä vuokraustoimintaa ei siis liikevaihtoon kannata laittaa, jos sen voi välttää.

7 tykkäystä