Kiitoksia, tutustumpa tähän 
1 tykkäys
Mitenhän korkojen nousu on tähän salkkuun nyky hetkellä vaikuttanut?
Osaako joku konsultoida kuinka todennäköistä olisi hyötyä lainojen kilpailuttamisesta seuraavanlaisessa tilanteessa:
2 sijoitusasuntoa, joissa 3 eri lainaa
- Laina n. 40% lainoista, 3kk Euribor, 0,45% marginaali
- Laina n. 35% lainoista, 12kk Euribor, 0,60% marginaali
- Laina n. 25% lainoista, 12kk Euribor, 0,55% marginaali
1 tykkäys
Jossain taisi olla mainittuna, että 2000€ pakkasella olisi kassavirta tällä hetkellä.
Vaikea antaa kovin tarkkaa mielipidettä, kun ei ole tiedossa absoluuttinen lainapääoma, korontarkistuspvm, riskiprofiili jne. Noi sun marginaalit kuulostaa sen verran pieniltä, että niissä ei liene ihan hirveästi leikattavaa. Toki suurella lainapääomalla pienikin säästö marginaaleissa voi olla vaivan arvoista.
2 tykkäystä
Kuten tuossa jo todettiin vaikea antaa tarkkaa kommenttia noiden tietojen perusteella. Jos kassavirtaa on tarkoitus parantaa yhdistä lainat yhdeksi. Lainan pituus niin pitkäksi kuin mahdollista. Korkosuojaukset taitavat olla aika “kalliita” nyt. Toisaalta niin oli 10snt/kWh sähkökin “kallista” vuosi sitten. Eli korkosuojausta tai sitten lyhintä mahdollista euriboria peliin.
Ja mikä on järkevää niin exceli sen lopulta kertoo.
2 tykkäystä
(Sorry for replying in English. Please continue in Finnish.)
Interesting. What about taking the loan with a limited company (oy or osk), did someone try recently? I’d like to buy a house for rental and share the capital expense with some friends. According to a 2021 central bank survey, the additional loan spread for buy-to-let was 0,2 %, and I assume corporate loans require an additional spread on top of that. What collateral are banks likely to ask?
Nordea offers a 0,25 % spread discount for loans which can be classified as green. Does this apply to housing renovations, and if yes does it apply to the original purchase too?
The average ROI for commercial real estate investments was 4 % until recently. More sources on Finland:
Some interest rate sources:
2 tykkäystä
Pariskunta on kertonut julkisuudessa, että heidän sijoitusasuntobisnes on lainoitettu pääosin kiinteällä korolla. Jos näin on, vaikutukset lienevät kohtalaisen pieniä. Sen sijaan heidän oman rakennusvaiheessa olevan miljoonatalon velat ovat vaihtuvassa korossa.
1 tykkäys
Korkoja suurempi haaste tuon pariskunnan kohdalla mielestäni on ne kämppien kulut. Eikös se sijoitussalkku aikalailla ollut syrjäisempien seutujen vanhaa peruskorjaamatonta talokantaa. Samalla kun menopuoli ampuu katosta läpi, voi olla kohtuullisen haastavaa viedä kulut vuokriin sekä pitää vuokrausaste aiemmalla tasolla.
11 tykkäystä
Investing trough limited company is whole different ballgame in Finland.
If the investing is done trough real company with a real history of profitable business and strong balance sheet the things are easier, I heard.
But for freshly started holding company the financing is typically the hardest part.
Typically the cost of financing, availablility and the terms of financing are the hard parts compared to individual investing.
- Cost: 1% to 1,5% extra spread
- Availablity: financing might not be available at all from several banks. Typically you need to provide the collateral and guarantee the first corporate loans as individual anyway.
- terms: typically limited company financing is much shorter maturity than mortage take as individual. Instead of 25 year maturity as individual you might have less than 10 year maturity as a fresh company. This can cause some challenges with cashflow, especially you wish to grow your portfolio fast.
For fresh companies financing real estate it’s typical to buy apartments that have the financing as a part of “Asunto-osakeyhtiö”, because although they might have higher spreads than mortages taken as individual, but they typically have 25 year maturity.
To be honest, with current interest rates, it makes little sense to buy something with 4% cap-rate when the total interest rate for loan is over 4%…
So time to find some motivated sellers…
4 tykkäystä
These are mostly for new buildings though, aren’t they? In my opinion, new buildings currently sell for unreasonable premiums, at least in the hot areas of Helsinki. It’s also more difficult to gain any arbitrage because the prices are very standardised.
Ideally, the bank would be convinced to provide a loan to a newly constituted housing company, as they do for new builds, but for the sake of purchasing and renewing an existing property. The capital provided by the founders of the company would serve as collateral, which in practice is what happens when kerrostalo asuntoyhtiö sells shares to new apartment owners. The spread would be higher and leverage lower because of the higher uncertainty, but it shouldn’t be the same as a corporate loan to bet on a new untested business idea.
1 tykkäys
Typically the spread on these is can be around ~1% or so compared to actual holding company abt. 1,5% to 3%, and as a individual where the spread can be under 0,5%.
Yeah, mostly. There used to be a day when people thought that prices of these newly builds in Helsinki could only go to the moon. This was with zero percent interest rates.
I personally don’t have deep enough knowledge on the micro markets in helsinki, but I’m still quite convinced that buying cap rate 3% real estate with over 4% financing cost is kind of “bold move”. 
Even in Tampere region, where we do our real estate investing, I would’t buy newly builds at the list price. Before christmas some development companies sold some of their left over inventory at clost 20% discount to bigger whole sellers, whom sold the same apartments to their own customers at over 10% to 15% discounts.
(This is totally unbased claim that bigger boys told me. Do not ask me for proof… 
)
So at least I’m currently looking for motivated, stressed sellers,
but on the other hand I understand that It’s pretty painful for individual to sel their apartment at a loss.
6 tykkäystä
I believe there are firms working with this business model. For example sijoituasunnot.com seems to follow this approach based on my limited research on them.
(The collateral for an asoy loan is the land and the building. In case of asoy insolvency, the shareholders lose the apartments.)
1 tykkäys
Mietin laitanko kyssäriketjuun, tänne vai mihin, mutta aina voi siirtää sitten.
Pyörittelin sellaista asiaa, että jos esimerkkinä olisi kiikarissa asunnon osto vaikka 12kk päästä, niin miten olette nähneet itse parhaimmaksi tavaksi pitää se käteinen sillä aikaa, jos rahoitus siihen uuteen kohteeseen tulisi osingoista / palkasta jne…
Pistäisittekö pikkuprosenttia maksavalle tilille makaamaan, kultana sängyn alle tai vaikka laajaan ja pikkukuluiseen indeksirahastoon? Siinnä sitten voi tietty olla ostoikkunan tullessa joko kutistunut 5% tai kasvanut 5% se summa, kun pitäisi alkaa katselemaan hommaa valmiiksi.
Mutta olisi mielenkiintoista kuulla foorumilaisten näkökanta.
Fyysinen kulta, osakkeet ja käteinen aikaisemmin toiminut. Toki riskitaso kaikissa noussut, mutta suhteellisen nopeaa saa tilille kun tarvii.
1 tykkäys
Jos niitä rahoja oikeasti tarvitsee X-ajan kuluttua ja homma menee perseelleen mikäli pääomaa katoaa niin käteisenä tietenkin
13 tykkäystä
Yleisesti turvallisinta olisi sijoittaa rahat assettiin joka korreloi mahdollisimman hyvin asuntomarkkinoiden kanssa.
Nyt kun kuitenkin trendi näyttää olevan alaspäin niin joku määräaikaistalletus voisi olla ihan hyvä.
6 tykkäystä
Tuon 12kk heitin juuri ns. semmoiseksi milloin olisi laskenut pääsevänsä ”äksöniin”. Ja jos riskiä ottaa sille rahalle, niin sitten voi myös tietenkin tulla kaksi kuukautta lisää aikatauluun, jolloin myös voi jokin hyvä diili mennä ohi. Mutta ei sellaista mitään pakkoa olla raha silloin.
Kaverin kanssa juuri tuumattiin samaa, että jos haluaa päästä mahdollisimman nopeasti vesille pankin kanssa, niin sitten tietty vähemmän riskiä ettei mene perseelleen. Uhkapelaaja tietty ajattelisi myös niin, että jos sijoituskohde pomppaisi, saisi nopeammin rahat / enemmän rahoitukseen nappuloita.
Katselen itsekin asuntomarkkinoiden kehitystä sillä silmällä että 6-12kk säteellä voisi tulla hyviä ostopaikkoja uudelle sijoitusasunnolle. Minulla on jo iso osa varattu omarahoitusosuutta varten tilillä käteisenä ja tarkoitus kerryttää vielä puuttuva osuus tässä H1sen aikana. Mielestäni tällainen <12kk aikahorisontti on niin lyhyt ettei paljon kannata lähteä kikkailemaan varsinkin kun kaikkien sijoitustuotteiden markkina on tällä hetkellä niin epävarma ettei tässä nyt isoja tuottoja ehdi menettämään vaikka rahat hetken tilillä makaavatkin. Ei olla missään ränta på ränta -markkinassa enää.
Sitten kun joku sopiva ostotilaisuus tuleekin nopeammin kuin ajatteli niin hyvä kun on ne rahat valmiina eikä tarvitse miettimään että miten saa rahat irti jostain sijoituskohteesta ja onko juuri silloin hyvä hetki myydä jne. Jotain fyysistä kultaa ei todella kannata mielestäni tämmöisellä aikaperspektiivillä ruveta ostamaan ja tuleehan tällaisista transaktiokulujakin.
36 tykkäystä
Huonolla onnella se summa voi olla kutistunut paljon enemmän kuin 5 %.
Itse ostin rs-kohteen 6/2021, asunto muuttovalmis vuotta myöhemmin ja omaa rahaa piti jotenkin säilyttää tämä odotusaika. Ostoaikaan elettiin vielä negatiivisten korkojen maailmassa, joten en pankkitilillä halunnut rahoja makuuttaa. Laitoin sitten lyhyen duraation riskilainarahastoon että saisin edes jotain tuottoa rahoille. Noh, odotusaikana korot lähti nousuun ja korkorahastot laskuun. En enää muista prosentteja mutta menetys oli kivuliaan iso.
Nykyisessä korkoympäristössä käyttäisin määräaikaistalletusta, jos rahojen käytölle on sovittu eräpäivä tai muuten ennakoitavissa aikaisin mahdollinen tarvepäivä. Nousevien korkojen aikana myös säästötili on hyvä vaihtoehto. Molemmissa kannattaa pankki valita huolella, Kauppalehden Talletuskorot ja Parhaiten tuottava säästötili ovat hyviä tietolähteitä.
15 tykkäystä