Olen kiinnostunut yhdestä kohteesta jossa ollut seuraavanlainen kuvio:
As.Oy perustettu vuonna 2016 ja tuolloin otettu taloyhtiölle perustamislaina jolla kiinteistö ostettu kunnan omistuksesta. Taseessa tämä laina näkyy: vastattavaa ja svop-rahasto. Tätä maksetaan rahoitusvastikkeina yhtiölle. Laina yhtiölle on otettu pankista.
Yhtiöjärjestys on kuitenkin tehty vasta 2018 ja myynti historiaa katsomalla on vuonna 2017 myyty useita asuntoja taloyhtiöstä.
Olenko päätellyt oikein kuvion:
Kunnalta ostaja rahoittanut pankista As.Oy:lle svop rahastona ostohinnan → Asuntojen myynti 2017-> Jostain syystä vasta 2018 yhtiöjärjestyksen teko?
Selvittelinkin tätä asiaa. Yksi tuttu välittäjä lupautui tämän tekemään ja hänellä on kokemusta näistä. Katsottiin tällä kuuluisalla “apilla” alueen ja taloyhtiöiden toteutuneita hintoja ja tekemäni remontin myötä katsoimme, että realistinen 10k arvonnousu voidaan kirjata arviokirjaan.
Pankki: Arviokirja on ok, eikä pankilla ole tiettyä välittäjätoimistoa sen laatimiseksi. Arviokirja voi olla korkeintaan 6kk vanha ja issari tarvitaan myös. Hintaa arviokirjalle tulee kaverialennuksen myötä 200€
Monta kertaa törmää aiheesta lukiessa siihen, että useissa lähteissä kerrotaan suoraan, että lyhennettyä lainaa voisi suoraan käyttää taas seuraavan asunnon omarahoitusosuuden kattamiseksi.
Eikös ole näin, että vapaata vakuutta alkaa kertyä vasta sen jälkeen, kun pankkilainan määrä on alittanut asunnon vakuusarvon määrän?
Esimerkki, ensiasunnonostaja:
Velatonhinta 100 000 €
Yhtiölaina 0 €
Ensiasunnonostaja käyttää 95% velkavipua ja saa pankkilainaa 95 000 €
Asunnon vakuusarvo on 70 000 €
Eli jos vakuusarvo on 70 000 € ja sijoittaja on käyttänyt 95% velkavipua ostaessaan 100 000 € arvoisen asunnon, lainaa on lyhennettävä ensiksi 25 000 €, jolloin vapaita vakuuksia alkaa kertyä?
Finderista voi kaivaa yritysyhteyksiä, mutta ei siitä voi kovinkaan varmasti kertoa paljonko kenelläkin on. Kaikki yhtiöt ei näy finderissa ja osa hordaa rahansa ihan sotullaan.
Oikeastaan ainut kunnon osuma on, jos sieltä löytyy holding-yhtiö kunnon OPOlla, parin vuoden voitollisilla liiketuloksilla ja jossa on hallituksessa kohdehenkilö ja vaimo varajäsenenä tai koko perhe hallituksessa, niin voi sanoa että siinä ruokakunnassa on rahaa. Tämäkään ei toki vielä takaa, että olisi löysää rahaa yhtään, vaan kaikki kassavirta on korvamerkitty jonkin muun velan maksuun, jossa vakuutena hammaspaikkoja myöden kaikki.
Googlen perusteella omaan silmään kaveri on vauhdikkaan oloinen sarjayrittäjä. LKV hommissa ja tuommosen sotkun saanu aikaan. Jotenki omaan alitajuntaan hiipii, että kulissin on pitänyt pysyä pystyssä tai osaava kaveri pelaamaan, että sai maksuaikaa.
Sivuaa asuntosijoittamista niin kirjoittelen tänne nordean kanssa käymästäni oman asunnon lainahakemus episodista.
Tässä kohtaa varsinaisella talouden tilanteella ei ole merkitystä muuta kuin sen osalta että omistan muutamia sijoitusasuntoja.
Yllätys oli iso sillä hyvin edenneen lainaneuvottelun jälkeen sain kuitenkin kielteisen päätöksen.
Kompastuskivenä:
“Esteenä rahoitukselle on 1.1.2023 voimaan tullut Finanssivalvonnan asetus jonka mukaan asuntoluoton ja hakijan kaikkien muiden velkojen 6% kuormitettu luotonhoitorasite saa olla enintään 60% luotonsaajan kuukausittaisista nettotuloista”
Tiedustelin lisää, sillä omat laskelmani eivät tukeneet väitettä. Selvisi että:
“Pääomatulot huomioitiin kyllä talouden kantokyvyn laskennassa, mutta kuormitetun luotonhoitorasitteen laskennassa niitä ei huomioida”
Siis wait what?!
Nordean mukaan siis pääomatuloja ei oteta mukaan finanssivalvonnan suosituksen mukaan.
FV suosituksesta en tarkempaa selvitystä tästä löytänyt. Sielä puhutaan vain nettotuloista.
Haastoin nordeaa vielä lisää aiheesta, mutta en saanut enää parempia selvityksiä. Ohessa asiakaspalvelija mainitsi:
“näkemykseni on että näiden säädösten tarkoituksena on ohjata asuntosijoittajia harjoittamaan liiketoimintaa yhtiömuotoisesti tietyn volyymin jälkeen, samalla rajoittaen kotitalouksien velkaantumista.”
Sama fiilis itsellä pankkien toiminnasta. Muistaakseni ei ole lainaneuvotteluissa edes sijoitusomaisuudesta mitään kyselty. Sijoituskämpät toki vakuudesta käyvät, mutta muutoin ei heitä hetkauta osakesäästöt ja tuloihin huomioidaan vain palkkatulot.
Aktiassa kun tästä taannoin keskustelin. He tulkitsevat vuoratulot 40-50% eli jos saat vuoratuloa 600€/kk. Ansiotulojen lisäksi laskemassa lasketaan vuoratuloihin 240-300€.
Tämä toki viime vuoden keskusteluista voi olla, että ovat kiristäneet tätäkin asiaa.
Aktiassa myös muutaman vuoden sisään sijoitusasuntolainaa neuvotellut ja siellä katsottiin sijoitussalkulle ns. laskennallinen tuotto. En muista oliko 4% vai hieman vähemmän tai enemmän. Tämä siis katsottiin palkkatulojen lisäksi kuukausittaiseen tuloon.
Jos googlettelun ja finanssivalvonnan tiedotteista löytämäni tieto pitää paikkaansa, kysymys on tästä kesäkuussa 2022 annetusta suosituksesta, jolla on tarkennettu aiempaa suositusta.
Oikeastihan nuo ovat määräyksiä, joita rikotaan vain tilanteissa, joissa riskiä uskalletaan ottaa, koska pankit eivät noita ehdoin tahdoin halua rikkoa…
Kyllä ja tämä on tullut voimaan 01.01.2023
Näin myös nordeasta sanoivat, eli vaikka näitä kutsutaan “suosituksiksi” niin käytännössä pankit näitä noudattavat.
“enintään 60 % lainanhakijan nettotuloista”
Tämä nettotulo käsite johon pankin mukaan pääomatuloja ei siis laskettu otti itselläni vastaan.
Mahtaa siinä monella pääomatuloja nostavalla yritysjohtajalla olla seuraavissa asuntolaina neuvotteluissa ihmettelemistä.
Takavuosina odotettavissa olevat osingot laskettiin nettotuloksi, muuta osakkeista saatavaa potentiaalista tuloa ei. Koski sekä omaa yritystä että pörssiosakkeita. Luulisin että koskee nytkin vähintään oma yritystä.
Lopputulema Nordean kanssa käydystä asuntolaina episodista.
Finanssivalvonnan sivulta löytyi pdf missä selvitys mitä kyseisiin “nettotuloihin” lasketaan:
“Kuukausittaiset käytettävissä olevat rahatulot sisältävät velallisen ansiotulot sekä pääomatulot. Tulot arvioidaan vuositasolla, jaettuna kuukausitasolle. Rahatulot muodostuvat vakaista ja toistuvista palkkatuloista, yrittäjätuloista, vuokratuloista ja muista omaisuustuloista (mukaan lukien omaisuuden veronalaiset myyntivoitot) ja saaduista tulonsiirroista, joista on vähennetty maksetut verot ja mahdolliset maksetut tulonsiirrot”
Tähän en saanut enää vastauksia asiakaspalvelijalta vaan käskettiin olemaan yhteydessä nordean palveluasiamieheen. Halusin kuitenkin ns. toisen mielipiteen ja pyysin häntä jättämään soittopyynnön paikallis konttorilleni.
Soittivat paikalliskonttorista, käsittelivät hakemuksen ja nyt on käsissäni lainatarjous haluamalleni summalle.
Eivät varsinaisesti myöntäneet virhettä ensimmäisessä käsittelyssä vaan laittoivat kokemattomuuden ja liian kirjaimelliseen asetusten tulkitsemisen piikkiin.
Ehkä tämä menee asuntosijoittamisen alle, eli kaipaisin vertaistukea seuraavaan tilanteeseen: Omistan henkilönä kerrostalo-asunnon, uudiskohde pääkaupunkiseudulla, pari vuotta vanha. Asunnosta olen maksanut 30% ja loput 70% taloyhtiölainana. Käyn 100% palkkatöissä, minulla on kaksi sijoitusasuntoa. Omistan lisäksi yksin osakeyhtiön jolla on säännöllinen kuukausittainen liikevaihto. En nosta firmastani palkkaa, mutta osinkoja sen verran mikä verotuksellisesti järkevää. Tavoitteeni on saada firmastani ulos varoja.
Voinko myydä asuntoni firmalleni, ja jatkaa asumista siinä vuokralla? Mitä kaikkea tässä pitäisi ottaa huomioon? Varainsiirto vero tulee firmalle maksettavaksi. Miten myyntihinta tulisi määrittää? Miten tuleva vuokra tulisi määrittää? Voiko taloyhtiö jotenkin puuttua tällaiseen kauppaan (jos esim yritykseni ottaisi koko tuon 70% taloyhtiölainan vastuulleen)? Muuta?
Asunnonvuokraus kuuluu yrityksen toimialaan, mutta tätä toimintaa sillä ei ole vielä lainkaan ollut (pääasiallinen toimiala on konsulttipalvelut). Firmalla on nykyisellään minimaalisesti toimintaan liittyviä kuluja suhteessa liikevaihtoon.
Onko järkevää verrattuna esim että maksaisin vain enemmän osinkoja itselleni?
Myyntihinnan pitäisi olla järkevä, eli lähellä markkinahintaa. Verottaja voi muuten pitää lahjana tjsp. Tämä oma käsitykseni, ei varma tieto. Voiko itselleen myydä, en tiedä, mutta jos voi niin välityspalkkion heti säästä joka ei ihan pieni säästö ole.
Lahjan raja on 75% kayvasta arvosta. Ei taloyhtio voi kauppaan puuttua, varmaankaan lunastuslauseketta ei ole koska uudiskohde. Vuokranmaarityksessa huomioitava asuntoedun verotus. Lopputuloksesta riippuu jarjestelyn jarkevyys. Voit ehka kikkailla myymalla asunnon ylihintaan yhtiolle koska saat 2v asuttuasi luovutusvoiton verovapaasti. En tieda voisiko verottaja puuttua.
Edit: Ota huomioon etta pitkassa juoksussa oman asunnon luovutusvoiton verovapaus on jattimainen etu, minka menetat jos siirrat asunnon yhtiolle. Pienen osan siita voisi varmaan ulosmitata nyt myymalla hieman ylihintaan, mutta 10+ vuoden tahtaimella voi ajatella asunnon arvon nousevan inflaation mukana, mika ei tulle palaamaan enaa 1-2% tasoille (Etela-Euroopan velkavuorten sulattamiseksi kun inflaatio on lahes ainoa keino, minka takia en usko todellisen tavoitteen edes olevan 2% vaan lahempana 4%).
Yksi huomioitava asia ainakin on se, että saat nostettua vähemmän verotehokasta osinkoa yrityksestä jos asut itse yhtiön omistamassa asunnossa.
Myyntihinta ja/tai vuokra pitäisi muiden jo mainitusti olla suhteellisen lähellä markkinahintaa jotta menee sääntöjen mukaisesti. Kikkailuvaraa silti varmasti löytyy kuten R_Ankka kirjoittikin. Voit maksaa vuokraa asunnosta, tai vaihtoehtoisesti asunto voi olla veronalainen osa palkkaa asuntoedun muodossa. Se kumpi on kannattavampaa riippuu käytännössä asunnon koosta, sijainnista ja arvosta/vuokratasosta.
Nämä nyt ainakin pitää huomioida, varmaan on jotain muutakin vielä.
Meillä on nyt 12kk euribor lainan marginaali 0,4%. Handelsbanken tarjoaa 3kk euriboria 0,55% marginaalilla. Onko jotain syytä miksi sitä ei kannattaisi ottaa?
Toimitusmaksu 500€ ja perustamismaksu 35€.
